Кстати, некоторые заемщики берут менее обременительные потребительские кредиты, за счет которых увеличивают первоначальный взнос и уменьшают проценты по кредиту и сумму переплаты. Также размер кредита зависит от оценочной стоимости недвижимости, которую должен проводить аккредитованный оценщик. Бывает, что стоимость, установленная оценщиком, существенно ниже, чем та, которую просит за жилье продавец. Это может привести к снижению суммы кредита. Тогда придется либо самостоятельно находить средства на покрытие разницы, либо искать другой вариант жилья.
– Виды платежей. Как и у любого кредита, в ипотеке существует два вида платежа – аннуитетный и дифференцированный. Первый означает, что каждый месяц в течение всего периода кредитования вы будете платить одинаковую сумму. Второй вариант – это уменьшение обязательных выплат с каждым месяцем.
Обязательно оплачиваются следующие расходы.
Экспертиза жилья входит в перечень обязательных затрат. Обусловлено требование тем, что кредитор при выдаче заемных средств учитывает стоимость квартиры из профессионального оценочного отчета. Как правило, у каждого банка уже установлены договорные отношения с рядом аккредитованных фирм и независимых специалистов.
Заемщику предстоит выбрать исключительно из списка, предоставленного банком.
Услуги оценщиков обойдутся в 2 000 — 6 000 рублей, стоимость зависит от региона, категории жилья, выезда к месту нахождения недвижимости.
Средний тариф на оценку жилья по России:
Объект оценки Минимальная сумма, руб. Максимальная сумма, руб.
Это обязательно нужно прописать в договоре. За это банки тоже взимают плату в пределах 10 тысяч рублей.
– Получение справок и согласий от банка. При регистрации членов семьи или перепланировке в ипотечной или залоговой квартире необходимо согласие кредитной организации. В каждом банке существуют свои расценки на подобные операции.
Смотрим на себя глазами банка
Итак, основные составляющие ипотеки понятны. Переходим к определению своих возможностей в качестве ипотечного заемщика.
При этом нужно учесть, что для банков существуют первостепенные и второстепенные критерии.
Нужно обновить справки о доходе, на всякий случай данную возможность заранее уточните у сотрудника.
Не торопиться, игнорируйте всякого рода манипуляции со стороны риелторов о том, что вариант хороший и может быстро уйти. С одной стороны они знают рынок лучше, но с другой – по большей части преследуют свои интересы, да и редко встречаются варианты квартир за разумные деньги альтернативу которым не найти.
Рекомендую прочитать заметку о том, на что обратить внимание при выборе квартиры по ссылке //moi-ipodom.ru/kak-pravilno-vybrat-kvartiru-pri-pokupke.html
Важно! На всех этапах составления и подписания договоров рекомендую пользоваться услугами юристов, т.к. малейшая ошибка может очень дорого стоить.
Собираем все необходимые документы по ипотеке и относим в банк.
С подробным списком можно ознакомиться по ссылке //moi-ipodom.ru/spisok-dokumentov-dlya-ipoteki.html
При этом делаем копии всех документов в электронном виде, в дальнейшем они могут еще пригодиться, а распечатать намного проще, чем заново сканировать.
Ждем положительного решения о предоставлении ипотечного кредита.
Во время поисков квартиры посмотреть как можно больше вариантов, благодаря этому решение будет более взвешенным.
- После получения одобрения от банка на поиски квартиры есть 3 месяца.
- Если не укладываетесь в срок, то ничего страшного, его продлят.
Это, прежде всего, заявление на выдачу кредита, которое заполняется в отделении банка или отправляется онлайн.
В пакет документов также входит:
- справка с работы с указанием заработка за последние полгода-год;
- копия трудовой книжки;
- подтверждение дополнительных доходов (если есть);
- отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры;
- копии правоустанавливающих документов на выбранное жилье;
- расширенную выписку из ЕГРН;
- техплан квартиры из БТИ с экспликацией;
- копии паспортов заемщика и продавца.
При необходимости запрашивается и нотариально заверенное согласие супруга продавца на заключение договора купли-продажи. Все документы банк изучает примерно в течение 3-7 дней. После этого принимается решение о выдаче кредита.
Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.
Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.
Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца.
Банки могут предложить защиту от дополнительных рисков с учетом правовых актов, которые запрещают кредитору обуславливать получение займа навязанными платными услугами. Поэтому заемщику предлагают два варианта.
Пониженная ставка по кредиту предоставляется при условии, что клиент застрахует:
- жизнь от несчастных случаев;
- риск утраты права собственности, нарушения договорных условий, а также риск потери трудоспособности.
Средний тариф 1,5% от размера ссудной задолженности, минимальный — 0,5%.
Повышенная ставка — при отказе клиента от заключения страхового договора или позднее от уплаты ежегодных страховых премий.
За регистрацию прав на недвижимость и сделки с ним в 2018 году покупатель должен оплатить госпошлину размером 1 000 рублей, что определяется НК РФ.
Как показывает практика, кредиторы также могут запрашивать военный билет, свидетельства о браке и рождении детей, диплом об образовании заемщика.
- Скачать бланк согласия супруга на сделку с недвижимостью
- Скачать образец согласия супруга на сделку с недвижимостью
Вы можете проявить инициативу и предоставить банку копии договоров об открытии вкладов, выписку из ЕГРН подтверждающую владение другими объектами недвижимости и другие документы, подтверждающие ваши стабильные доходы и наличие активов.
Посмотреть видео о том, какие документы необходимо собрать, чтобы оформить ипотеку на вторичном рынке:
Составлением соглашения занимается сам банк-кредитор и, как правило, никакие правки в его тексте уже невозможны.
Онлайн-калькулятор – примерный расчет
Самый простой и доступный в любое время суток способ – онлайн-калькулятор, который можно найти на интернет-сайтах банков, предоставляющих ипотечные займы, или на специализированных сервисах по недвижимости. Калькулятор представляет собой программу, содержащую набор математических формул, благодаря которым можно производить расчет целого ряда параметров кредита. Минус у него один – расчет будет примерным. Однако для людей, ограниченных во времени, это отличный вариант быстро и просто оценить свои возможности перед походом к специалисту по ипотеке.
Кроме ежемесячного платежа, ипотечный калькулятор поможет узнать сумму ипотеки, срок кредитования, размер переплаты и другие важные условия. Чтобы расчет максимально приблизить к реальному, попробуйте выяснить максимум условий по интересующей вас программе кредитования.
С другой стороны, заемщик, а особенно его риэлтор, заинтересованы в большей сумме займа и большей сумме сделки соответственно. Поэтому, для соблюдения интересов всех сторон, необходимо получить независимую экспертную оценку.
Прежде всего стоит учесть, что оценка квартиры производится, когда жилье выбрано окончательно и имеется договоренность с продавцом. Чтобы оценка недвижимости для ипотеки была произведена, заемщик должен собрать необходимый пакет документов.
В него входят:
Чаще всего это копия свидетельства о праве собственности на квартиру, либо копия договора купли-продажи.
Большинство заемщиков наивно полагают, что когда они берут ипотечный кредит, то им нужно будет заплатить только первоначальный взнос и проценты по займу. Однако еще на стадии оформления стоимость ипотеки может существенно возрасти. Как показывает практика, около 90% заемщиков не в курсе того, какие расходы по ипотеки они должны будут понести. Это приводит к ошибкам, когда они пытаются рассчитать полную стоимость ипотечного займа, что в итоге приводит к проблемам с выплатой кредита. Поэтому стоит учитывать, что переплата за такие услуги, как оценка, госрегистрация и прочие расходы, может достигать 10% от стоимости жилья. 
Зависит ли стоимость ипотечного кредита только от размера процентной ставки?
Так какие показатели определяют полную стоимость ипотечного кредита? Конечно, на первом месте — годовая процентная ставка. Именно от ее размера, в большей степени, зависит, сколько заемщик в итоге заплатит. Однако помимо годовой ставки необходимо учитывать такие расходы, как плата за ежегодную страховку, оценка недвижимости, оплата за рассмотрения заявки на получение ипотечного займа, комиссия за выдачу кредита и за снятие денежных средств со счетов, также может понадобиться аренда банковских ячеек, за что тоже придется платить заемщику.
В конечном счете, дополнительные расходы и переплаты значительно влияют на конечную стоимость ипотеки. А у каждого финансового учреждения свои условия выдачи ипотечного займа, проценты и комиссии, то нужно учитывать все расходы, чтобы выбрать наиболее выгодный кредит и не просчитаться.
Учитывая многие жалобы от заемщиков на то, что они не рассчитывали на такой размер переплат, Центробанк в 2008 году обязал все ипотечные банки заранее информировать своих клиентов о полной стоимости займа, включая все дополнительные расходы, а также высчитывать для заемщика эффективную ставку. Кредитная организация должна включить в расчеты: плату по возврату ипотеки, платежи по процентам, комиссии за ведение и обслуживание клиента, оценка оптимальной программы. Так, сегодня заемщик может потребовать у банка рассчитать полную стоимость жилищного займа.
Выбирая ипотечную программу, заемщик, в первую очередь, уделяет внимание размеру процентной ставки, так как итоговая стоимость ипотечного кредита напрямую зависит от годовой ставки. Разница даже в 1% при пересчете на 10−20 лет обернется очень ощутимой переплатой. А размер годовой процентной ставки, которую может предложить тот или иной банк, зависит от следующих важнейших показателей:
- Вид приобретаемой недвижимости (первичная или вторичная)
- Срок ипотеки — чем он больше, тем ставка выше
- Размер первого взноса — чем он больше, тем процент ниже
- Надежность и платежеспособность заемщика
- Способ расчета ежемесячных выплат (дифференцированный или аннуитетный).
На последнем пункте остановимся подробнее. Чтобы сэкономить, заемщику выгоднее взять кредит с дифференцированной платой, то есть с изменяющейся. Данный способ расчета ежемесячных выплат предполагает их ежемесячное снижение, поскольку будет уменьшаться основной долг. Плюс этого типа платежей — меньший размер переплаты, а минус заключается в том, что первое время (2−5 лет) придется выплачивать достаточно крупные суммы каждый месяц. Поэтому ипотека с дифференцированной платой подходит не каждому заемщику. 
Сколько стоят дополнительные расходы по ипотеке? Аннуитетная плата одинакова на протяжении всего срока погашения ипотечного займа, она может уменьшиться только при частичном досрочном погашении ипотеки. Плюс аннуитета заключается в удобстве, он позволяет рассчитать размер выплат на многие годы вперед, а платежи вполне посильны даже в первые годы. А главным минусом этого способа расчета ежемесячных выплат является то, что переплата больше, чем при дифференцированной плате. Однако не каждый банк предлагает дифференциацию, большинство работает с аннуитетом.
- Плата процентной ставки по займу
- Выплата основного долга по кредиту
- Комиссия за рассмотрение заявки
- Комиссия за анализ документации заемщика
- Плата за выдачу ипотеки (в среднем 1% от суммы кредита)
- Оплата за обналичивание денежных средств (от 0,5% до 3%)
- Плата за банковскую карту и ее обслуживание.
При этом оценка полной стоимости жилищного займа банком не предполагает расчет следующих расходов:
- Штрафы и пени в случае просрочки ежемесячного платежа
- Комиссия за конвертацию валюты
- Аренда банковской ячейки
- Оценка и страховка недвижимости.
Таким образом, полная стоимость ипотеки от кредитной политики каждого отдельного банка. Чтобы сэкономить деньги, заемщику будет полезно ознакомиться с законодательством об ипотеке, так как некоторые комиссии банков ВАС признал незаконными. Однако и это еще не окончательная цена ипотечного кредита, существуют еще дополнительные расходы, которые кредиторы в своих расчетах не учитывают.
Все услуги различных организаций в ходе оформления ипотечного кредита оплачивает заемщик. К ним относятся:
- Независимая оценка залогового жилья
- Страхование — частичное или комплексное
- Услуги нотариальной конторы
- Государственная регистрация договора ипотеки
- Комиссия риелтора или ипотечного брокера.
Таким образом, готовясь оформить ипотечный кредит, необходимо рассчитать все затраты, так как оценка окончательной стоимости ипотеки показывает, что расходы на получение кредита могут доходить до 10% от суммы всего займа. Расчет дополнительных трат поможет объективно оценить итоговую стоимость недвижимости, которую планируется приобрести за счет ипотеки. Необходимо подсчитать, сможет ли заемщик вернуть долг в срок. Специалисты также рекомендуют не вносить все имеющиеся наличные средства в качестве первоначального взноса. Лучше оставить 40−50 тысяч рублей на оформление сделки.
Страхование жилья при ипотеке – дело необходимое. Имущество, находящееся в залоге, подлежит обязательному страхованию.
Прочие виды страховки, например здоровья или жизни, остаются на усмотрение заемщика.
Страховать недвижимость при ипотечном кредитовании выгодно и банку, и заемщику.
Помимо страхования жилья и здоровья можно обезопасить свои права владения. В первые 3 года после покупки по желанию оформляется страхование титула. Это помогает избежать двойных продаж или других видов мошенничества.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !
Срок ипотечного кредитования отличается большими сроками. За это время случиться может многое: заемщик может потерять работу или вовсе трудоспособность, дом или квартира могут быть испорчены или уничтожены. На такие риски не пойдет ни один банк, поэтому при оформлении ипотеки заключается договор на страхование.
Видео о том, для чего нужно ипотечное страхование:
Заемщику надо подготовить:
- заполненную анкету;
- нотариально заверенные копии паспорта;
- результаты медицинского обследования в случае страхования здоровья.
В страховой компании запросят:
- анкету от собственника;
- копии паспортов продавца недвижимости;
- копии свидетельства о браке или разводе продавцов-супругов.
Документы по квартире:
- все правоустанавливающие акты;
- технический паспорт;
- выписка из домовой книги;
- акт лицевого финансового счета;
- документация о независимой оценке жилья.
При оформлении ипотеки заемщик обращается в тот или иной банк. Он же, в свою очередь, предлагает перечень из рекомендованных компаний. Бывают и такие случаи, когда клиент предлагает свою компанию, не состоящую в списке. Если она отвечает всем требованиям банка, то заемщик имеет право заключить сотрудничество именно с ней.
В первую очередь необходимо заполнить анкеты разных страховых компаний и честно ответить на все вопросы. После ответа компании остается ознакомиться с условиями и выбрать самые выгодные.
Но что делать, если выбирать компанию приходится из большого списка?
- Узнайте уставной капитал страховой компании, те, у кого он превышает 300 млн рублей внушают больше доверия и надежности.
- Запросите у представителей информацию о том, сколько составляют их самые крупные выплаты, чтобы удостовериться в их добросовестности.
- Читайте отзывы на форумах и общайтесь с теми, кто уже остановил свой выбор на этой компании.
- Размер суммы разных компаний может колебаться от 0,3 до 6% от общей цены страхового полиса.
- Стоит помнить, что каждый год страховая выплата меняется в размере и зависит от остатка кредитной задолженности.
- На размер выплат влияет процентная ставка по ипотеке, т.е. при её изменении меняется и сама страховка.
- Заемщики обязуются платить страховку 1 раз в год.
Любая компания учитывает множество факторов при определении стоимости страховки. Нет универсальной цифры, которая подошла бы каждому заемщику, который хочет застраховать свое жилье. Существуют базовые тарифы и индивидуальные надбавки.
Возраст, состояние здоровья и профессия заемщика играют важную роль. В анкетах некоторых страховых компания имеется даже графа хобби и увлечения. Так, любителю прыжков с парашютом или другого экстремального спорта, стоимость страховки обойдется в большую сумму, нежели любителю вышивать крестиком.
Если при оформлении ипотеки задействованы созаемщики, то с наибольшей вероятностью банк будет настаивать на страховании и его жизни.
Видео том, как можно минимизировать расходы при ипотечном страховании:
Специалисты этой компании, как и многие другие, предлагают комплексный договор. Самое важное – стоимость. Её рассчитывают индивидуально для каждого заемщика. Учитываются не только размер и срок кредита, но и пол, дата рождения заемщика и характеристика объекта страхования.
Пример: у РОГОССТРАХ есть базовый тариф. Страхование жилого помещения составляет 0,12%, земельного участка – 0,08, а жилого строения – 0,25.
Компания СОГАЗ заявляет о гибкой тарифной политике своих услуг и быстрой скорости обслуживания. Составление и рассмотрение необходимой документации составляет минимум 2 часа. На сайте компании можно ознакомиться с ориентировочной стоимостью.
Пример: страхование имущества обойдется в 0,12 от страховой суммы, титульное – от 0,08, а страхование от несчастных случаев и заболеваний – от 0,17%.
Чтобы границы выбора расширились, мы собрали для вас тарифы наиболее востребованных страховых компаний. Критерий – страхование жилья. Альянс предлагает 0,12% от суммы страховки, ГУТА от 0,07, Ренесанс от 0,1 до 0,77, а Ингосстрах от 0,2.
К числу самых известных страховых компаний также относятся Альфа Страхование, КИТ Финанс, ВСК и Мегарусс-Д.
Полностью отказаться от выплаты страховки у заемщика не получится. В соответствии с ипотечным кредитом это его прямая обязанность. Есть лишь возможность исключить ряд дополнительных пунктов, которые не обязательны.
Если вы оплатили ипотеку досрочно, то и внесение платежей уже не актуально. Во многих страховых предусмотрено автоматическое расторжение договора. Иногда по условиям досрочного погашения можно вернуть неиспользованную сумму.
Грамотный выбор страховой компании не только обезопасит ваше уютное гнездышко. Отнеситесь к этому вопросу предельно серьезно. И это поможет вам сэкономить на платежах и повысить вероятность максимального возмещения убытков.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: