Типовой договор ипотеки Сбербанка представляет собой соглашение сторон кредитной сделки о том, как будут строиться их дальнейшие отношения. Содержание этого документа основано на следующих нормативных актах:
- Гражданском кодексе РФ;
- Жилищном кодексе РФ;
- законе об ипотеке (ФЗ №102);
- законе о регистрации сделок с недвижимым имуществом (ФЗ №218).
Подготовкой договора под конкретную сделку занимаются сотрудники Сбера. Но как правило этот процесс заключается во внесении данных заемщика в готовую форму, разработанную несколько лет назад. Именно поэтому клиенту стоит изучить подробнее образец ипотечного соглашения заранее, до момента его подписания. Если какой-либо из пунктов его не устроит, эту информацию следует донести до своего кредитного менеджера, а лучше до юридического отдела Сбербанка.
Важно! Чаще всего клиентские поправки к договорам юристы и ипотечные менеджеры игнорируют. Поэтому, если внесение изменений для заемщика принципиально важно, ему стоит заняться этим как можно раньше, подавать свои предложения в письменном виде и письменно же визировать их прием специалистами.
Поскольку форма ипотечного договора строго регламентирована перечисленными выше законодательными актами, заемщику следует понимать, какие пункты этого документа являются обязательными и не подлежат исключению.
- Реквизиты сторон – титульного заемщика, а также (при наличии) созаемщиков и поручителей с одной стороны, и банка-кредитора с другой. Для физических лиц указываются ФИО, адрес, ИНН и контактные данные. Для банка – наименование, действующие реквизиты, номер отделения, в котором происходит кредитная сделка, а также ФИО специалиста, который ее проводит.
- Предмет договора – подробное описание объекта недвижимости, приобретаемого за счет кредитных средств. Здесь указываются все характеристики квартиры (адрес, площадь, комнатность, инвентаризационная стоимость и т. д.), а также цена покупки и доля собственных средств клиента.
- Условия предоставления займа.
- Порядок использования кредитных средств . Здесь же указывается порядок погашения займа, правила расчета ежемесячного платежа, сроки его внесения и т. д.
- Гарантии – обязательно указывается, что приобретаемая недвижимость переходит в залог к Сберу в качестве обеспечения возврата заемных средств.
- Описание порядка передачи прав собственности (может варьировать, в зависимости от нюансов сделки).
- Возможность отчуждения квартиры в случае неисполнения заемщиком его обязательств. Прописывается порядок отчуждения, возможные причины для этого.
- Ход расчетов между сторонами . Здесь указывается, как и в каком порядке продавец жилья получит свои деньги (соотношение аванса и основной выплаты, суммы, порядок передачи средств – наличными или безналом и т. д.).
Поясним некоторые разделы. К примеру, пункт 4 может меняться, в зависимости от того, участвуют ли в сделке государственные сертификаты. Так, порядок использования материнского сертификата предполагает, что продавец передает право собственности покупателю в момент предоставления средств маткапа, но налагает на жилье обременение до полного расчета. При обычном течении сделки смена права собственности происходит только после полного расчета сторон друг с другом.
Важно! Для вступления в законную силу необходимо подписание кредитного договора по ипотеке в Сбербанке всеми сторонами сделки. А именно: титульным заемщиком, всеми созаемщиками и поручителями, всеми продавцами-совладельцами квартиры (или их законными представителями, если в сделке участвуют несовершеннолетние), а также представителями банка-кредитора.
В данном разделе обычно указываются такие моменты, как:
- обязательное сообщение заемщиком кредитору об изменении личных данных;
- необходимость ежемесячного продления заемщиком страхового договора;
- возможность кредитора изменить процентную ставку по займу или востребовать остаток долга целиком;
- возможность для заемщика досрочного погашения кредита (с указанием лимитов на эту операцию и ее стоимости).
Словом, данный пункт является особенно интересным для получателя кредита. Именно знание его положений дает возможность сохранить свою кредитную историю незапятнанной и быстро расправиться с выплатой займа.
Важно! Стоит также подробно изучить раздел о штрафных санкциях за несоблюдение договора. Поскольку заключение сделки предполагает обоюдную ответственность сторон, следует знать заранее не только размер своей пени за просрочку, но и риски банка за несоблюдение условий сделки.
Ипотечный договор Сбербанка составляют специалисты его юридического отдела. Как правило, все необходимые для этого документы уже имеются у них на руках:
- паспорта покупателя, созаемщиков и поручителей;
- данные продавцов недвижимости;
- правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
- кадастровый паспорт квартиры;
- выписка из ЕГРП.
Обычно донести будущему собственнику жилья нужно лишь договор купли-продажи. Впрочем, в зависимости от семейной ситуации покупателя и продавца, могут потребоваться также:
- согласие супругов на продажу/покупку;
- нотариально заверенные доказательства того, что при приобретении жилья продавец не состоял в браке;
- брачный договор;
- документы из органов опеки (если в числе старых или новых собственников жилья фигурируют несовершеннолетние).
Полный перечень необходимых бумаг в любом случае сообщит перед процедурой подписания ипотечный менеджер Сбера, ведущий сделку. Договор вступит в силу только после подписания его всеми сторонами. Но затем еще потребуется обязательная его регистрация в Росреестре, в ходе перевода права собственности на жилье.
Как правило, перед подписанием ипотечного договора сотрудники банка раздают его экземпляры продавцам и покупателям недвижимости и просят их вычитать свои личные данные на предмет ошибок. Это полезная практика. Но на что обратить внимание заемщику помимо наличия опечаток в своей фамилии?
Также очень важным пунктом является порядок распоряжения заемщиком приобретенной недвижимостью до момента погашения ипотечного кредита. Как известно, пока квартира в залоге, ее владелец не вправе проводить перепланировки или ремонтные работы, приводящие к изменению жилой площади без согласования с банком. Также под запретом находятся переустройства – съем или установка сантехники, перемещение кухонных плит, снос встроенных шкафов, указанных на экспликации и т. д. Обязательно следует ознакомиться с этими ограничениями, чтобы учесть их при проведении ремонтов.
Важно! Представители банка, возможно, и не будут наносить в квартиру проверочные визиты. Но вот при снятии обременения после погашения долга, заемщику придется оформлять новый техпаспорт, в котором будут отмечены все внесенные им изменения. На основании этого документа банк может наложить на клиента штраф за несоблюдение договора.
Также следует уточнить, вправе ли заемщик прописывать в заложенную квартиру кого-то из лиц, не указанных в договоре . Оформление временной регистрации без согласования с банком и прописка собственных детей, рожденных после сделки, также должны быть учтены.
Ипотечный договор – это основной документ, регулирующий взаимоотношения банка и заемщика по жилищному кредиту. Составляется этот документ по шаблону, но у заемщика есть право внести в него изменения, которые будут важны для него. Желательно сделать это заранее, до момента подписания.
Именно договором в дальнейшем будут руководствоваться обе стороны сделки при решении спорных вопросов. Поэтому очень важно изучить его до подписания, прояснить для себя все непонятные моменты, а также при необходимости внести значимые исправления.