Видели в фильмах, когда какой-нибудь чувак собирается прыгнуть с карниза небоскреба вниз, а другой пытается его остановить, вылезает тоже на карниз, начинает с ним разговаривать. Так вот, если вы сейчас думаете об ипотеке сроком более 10 лет — вы чувак, который собирается прыгнуть вниз, а я буду тем парнем, который будет пытаться спасти вашу финансовую жизнь )))))
Если это сделали другие – значит сможете и вы! И без всяких выигрышей лотерей и зарплат в 10 тыс долларов в месяц. Это сможете сделать вы , имея те же доходы (зарплату), которые у вас есть сейчас! Я покажу все используя знания математики средней школы и замечательную табличку в Excel, которую я разработал специально, чтобы остановить от прыжка в пропасть как можно больше людей!
Но буду честен, вам придется немного постараться и немного подождать. Также, как нельзя выучить иностранный язык за месяц, создать красивое тело за два, родить ребенка за три — так и тут, хорошее и важное дело потребует усилий и времени. Но, обещаю, за каждый пройденный день вы мне скажете спасибо! )))
Вот тут нам поможет замечательная табличка. Я рекомендую ее вам загрузить и попробовать вставить в неё свои цифры.
Поверите ли мне, если я вам скажу, что накопить сумму, которую вы собрались брать в банке под 10-12-14% годовых на 20 лет, вы бы могли накопить за 5 лет?! В результате — вы покупаете квартиру за свои наличные и избавляете свою семью от 13-14 лет финансового рабства?!
Обещаю, 10 минут математики на школьном уровне, сэкономят вам 10-15 лет жизни и сотни тысяч долларов (миллионы рублей).
Для примера, я возьму семью, ежемесячный доход которой составляет 2 тыс. долл. (130,000 руб.). Семья решила приобрести двухкомнатную квартиру, взяв кредит (ипотеку) на 60 тыс. долл. (4 млн. руб.), на срок 20 лет, под 13% годовых.
Мы не берём в расчет расходы по сделке, страховке, посредникам, на ремонт и пр. Они очень существенны, но мы их пока не берём. Вы увидите, что даже без них, цифры вас шокируют.
Вставляю эти данные в таблицу и вот, что получаю.
Ежемесячный платёж по данному кредиту составит 720 долл. (
47 тыс. руб.). Переплата по процентам составит 109 тыс.долл. (7 млн 247 тыс. руб.). Это почти 2 стоимости квартиры. Т.е. всего вы заплатите почти 3 стоимости (тело кредита + проценты).
Если бы вы ежемесячно откладывали эти 720 долл. на депозит под 10% годовых (в рублях), вы бы накопили нужную сумму за 5 с лишним лет. За 20 лет, вы бы накопили сумму 35,882,876 руб, по нынешнему курсу это 552 тыс долларов! )))))) Если бы вы через 6 лет купили квартиру из сбережений и продолжили откладывать эту же сумму, вы бы накопили 17.2 млн руб. или 264 тыс. долл. Это же космическая сумма, ваши Чистые Активы взлетят до небес!
А теперь подумайте, 5-6 лет стеснений, а это совсем небольшой срок, который пролетает мгновенно, но потом свое жилье и без долгов!
Скажу по-другому: Представьте к вам подходит человек и говорит: Я подарю тебе, просто так, ни за что, квартиру стоимостью в 4-5 млн. руб. (60-70 тыс. долл.), еще я подарю тебе 17 млн. руб. (260 тыс. долларов), но тебе придется потерпеть 5-6 лет! Если дотерпишь (и не впишешься в ипотеку) — и квартира и деньги и сэкономленные 5-10-15 лет жизни, свободной от ипотеки — твои! Честно, я не знаю, кто готов отказаться от такого мега-подарка! Как вы понимаете, этот щедрый и богатенький дядя — это ВЫ, с вашими текущими доходами!
В ответ вы можете сказать: “Да ну! За 20 лет наша валюта превратится в фантики” и скорее всего будете правы. Но кто сказал, что копить нужно только в своей валюте. Копите (частично) в долларах. Доллары заработают вам от 2-3 до 5% на процентах (нужно будет найти правильный инструмент, но это не сложно).
Да, единственный, если вы не готовы совсем немного постараться для своей семьи и включить голову.
Спешу вас расстроить — ипотечная квартира не “ваша”. Она находится в залоге у банка, и как только вы перестаете платить, банк ее забирает. И плевать, что у вас семья, дети и надежды найти лучшую работу. “Своим” жилье станет, когда заплатите последний платёж. А до этого будете исправно платить дяде-банкиру, переплачивая за квартиру в 2-3-4 раза на процентах.
Это, конечно, архаичный бред! У семьи должны быть хорошие отношения, любовь, доверие, сбережения, уверенность в будущем, здоровье, не должно быть долгов — но никак не ипотека. Своя квартира может и должна быть, но не за счет того, что человек продаст в финансовое рабство годы будущего своей семьи.
Это тоже не совсем так. Если посмотрите динамику цен, то увидите, что недвижка растет и падает, как и любой другой “товар”. Например, в Питере, с 2013 года по конец 2016 г., квартиры подешевели (в долларах), на 46%. В 2008 г. вторичка стоила $4500 за кв.м., в феврале 2009-го — $2400. К тому же, как я говорил ранее, копить деньги можно в 2-3 валютах, уменьшая риск падения курса.
Если положить разницу между ежемесячным ипотечным платежом и арендой на депозит, то срок ожидания увеличится с 5 до 7-9 лет. Но, опять же, это намного лучше, чем 10-20 лет кредитной кабалы!
Помимо суммы кредита, вам потребуются деньги на ремонт (за 20 лет, его придется сделать ни один раз) – 5-10% от суммы кредита, на расходы по сделке (посредники, страховка, банковский расходы и пр.) – также 5-10%. В нашем примере это будет от 12 тыс. долл. (800 тыс. руб.) до 24 тыс. долл. (1 млн 600 тыс. руб.). Если включите в кредит, ежемесячный платеж вырастет с 720 долл. до
900 долл, а переплата по процентам улетит до 140 тыс. долл. за эту квартиру. Смотрите реальные истории читателей о ремонте жилья здесь.
И этого мало? Давайте посмотрим на прочие недостатки ипотеки:
* Будет крайне сложно или невозможно переехать, продать или обменять жилье, заложенное в банке, особенно если цена на него упадет.
* Район или дом за 20 лет может существенно обесцениться
* Вы можете потерять работу, т.к. кризисы случаются каждые 5-10 лет в наших странах.
* Вы не сможете откладывать деньги, т.к. всё будете отдавать дяде-банкиру.
* Придется делать второй и, возможно, третий ремонт
* Квартира станет мала (рождение 1-2-3 детей) или велика (дети уедут из дома) и пр.
Даже нужно! Но при условии, что общая переплата по процентам не составит более 50-70% от суммы кредита, а ежемесячные платежи по всем кредитам, включая ипотеку, не будут превышать 25% месячного дохода семьи.
Да! Но одно единственное! Мы отдаём в жертву 10-15-20 лет своей жизни, а также десятки или сотни тысяч долларов, из-за того, что не можем заставить себя откладывать деньги! Всё! Других достоинств нет! Насчет всех остальных “мифов” читайте выше, в этой статье.
Вы покупаете жильё, используя те же деньги, которые приносили бы в банк! Никаких непонятно свалившихся с неба денег. Далее выбор за вами!
Что выгоднее: ипoтeка или apeнда? Стоит ли брать ипoтeку или лучше копить? Какую ипoтeку брать? Смотрите ответы на все эти и другие вопросы, а также скачайте самый полный и комплексный Чек-лист по ипотеке + опросник для банков + кредитный калькулятор — здесь. Всё бесплатно!
Список всех подкастов здесь.
Спасибо, что смотрите, читаете и слушаете MoneyPapa!
Если Вам понравилась данная статья, то, пожалуйста, поддержите проект MoneyPapa и сделайте один или несколько следующих шагов:
Так я буду знать, что Вам нравится то, что я делаю и я буду создавать полезные материалы еще! Заранее большое спасибо!
А я желаю Вам благополучия в финансах, семье и по жизни!
С Вами был Тимур Мазаев, он же MoneyPapa
На сегодняшний день существует огромное количество вариантов приобретения жилья: покупка на собственные средства, ипотека, участие в специальных жилищных программах и долевом строительстве, использование средств материнского капитала и другие возможности.
Квартира в ипотеку является весьма затратным приобретением для семейного бюджета. Кроме ежемесячной выплаты процентов банку на протяжении многих лет, собственник недвижимости имеет определенные ограничения в распоряжении своим имуществом. Поэтому, если у граждан есть возможность купить квартиру без использования средств кредитных учреждений, лучше всего не влезать в долги, а воспользоваться собственными накоплениями, полученными госдотациями или вырученными от продажи предыдущего жилья деньгами.
Бесспорным преимуществом приобретения жилья без ипотеки является отсутствие процентов за пользование заемными деньгами.
Также, не нужно предоставлять в банк на проверку огромное количество документов и ждать одобрения покупки той или иной выбранной квартиры.
При наличии достаточной суммы денежных средств хотя бы на первоначальный взнос, сделку можно совершить в считанные дни. Но, при этом варианте, следует учитывать определенные риски. Покупателю придётся самостоятельно проверять законность владения и правильность оформления всех документов предыдущего собственника или застройщика. За дополнительную плату всегда можно обратиться к услугам профессионалов (агенты недвижимости, юристы).
Приобретение квартиры является крупной покупкой, поэтому распоряжаться имеющимися средствами необходимо грамотно. В начале поиска подходящего варианта, следует определиться не только с расположением, площадью, планировкой и прочими существенными параметрами, но и особенностями заключения сделок на первичном (в новостройке) и вторичном рынках.
Некоторые застройщики предлагают, наряду с выгодными условиями рассрочки по оплате, также и возможность определиться с отделкой (без неё, черновая, чистовая, под ключ), скорректировать планировку.
Выбор жилья в строящемся или уже готовом доме полностью зависит от возможностей покупателя. Необходимо учитывать, что гораздо безопаснее совершать сделку в конце строительства, но этот вариант будет более затратный. Отсутствие у застройщика своевременно незавершенных объектов строительства и значительных нарушений сроков при введении в эксплуатацию более ранних домов — повышает его благонадёжность.
На вторичном рынке основным положительным моментом приобретения недвижимости является наличие развитой инфраструктуры района, возможность быстрого заселения в новое жильё. В случае, когда не хватает некоторой суммы для сделки, оформление кредита не потребует сбора огромного количества документов, как при покупке в ипотеку.
Перед тем, как заключить договор о приобретении жилой недвижимости, очень важно тщательно проверить все документы продавца. К ним относятся:
- выписка из домовой книги. Желательно, чтобы она была расширенная, то есть за определенный период времени. В этом документе отражается вся информация о регистрации и снятии с регистрации на этой жилплощади физических лиц;
- документы об обеспечении жильем, справку с разрешением из органов опеки. Обязательно понадобятся в том случае, если незадолго до сделки были сняты с регистрации несовершеннолетние или инвалиды;
- выписка из лицевого счета, для подтверждения отсутствия задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги и квартплате;
- выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности;
- справки о дееспособности всех собственников и другие, при необходимости.
Приобретение нового жилья в элитных районах или коттеджных поселках под силу не каждому россиянину. А из-за качества строительства современных новостроек, далеко не все желают приобретать квартиру в таком доме. Поэтому наиболее популярным и доступным остается жилье, предлагаемое на вторичном рынке.
Риск покупки жилья, на которое наложен арест, невелик, но все же присутствует в практике приобретения жилья на вторичном рынке. Скорее всего, данный факт всплывет на стадии регистрации квартиры.
Чтобы не оказаться в подобной ситуации, перед совершением сделки необходимо заказать расширенную выписку об объекте недвижимости в органах Росреестра, либо потребовать от продавца кадастровую справку непосредственно перед заключением сделки. Важно убедиться в том, что квартира не в залоге и не обременена арестом.
После проверки всех документов на законность и отсутствии сомнений, можно приступать к заключению соглашения. В договоре обязательно должны быть указаны сведения о продавце и покупателе жилой недвижимости, их обязанностях и правах, информация об объекте сделки, стоимость и порядок расчётов.
Оплата по договору производится после его подписания. При передаче наличных денежных средств, от продавца обязательно необходимо получить расписку, в которой должна быть указана максимально подробная информация. Такой вариант оплаты является не самым безопасным, но позволит избежать дополнительных расходов на услуги и комиссии банков.
Наиболее безопасно продавцу и покупателю совместно открыть банковскую ячейку, в которую после подписания документа о сделке покупатель вносит деньги. Бывший собственник жилья имеет право получить их только после регистрации документов по передаче имущества в государственных органах.
Безналичный вариант расчётов, по смыслу аналогичен с открытием банковской ячейки, только вместо неё используется специальный счет — аккредитив. Распоряжаться переведенными на него деньгами продавец сможет также только после представления документа об успешной регистрации сделки.
Заключив сделку, а именно подписав договор и внеся оплату по нему, необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ. С собой, помимо договора, паспортов участников, квитанции об уплате госпошлины, технической документации на недвижимость, а также свидетельства о праве собственности продавца и прочих необходимых документов в каждом конкретном случае, потребуется наличие акта приема-передачи. В случае его отсутствия, специалист откажет заявителю в приеме пакета документов на регистрацию перехода права собственности.
Срок рассмотрения документов может отличаться в зависимости от выбранного учреждения, но обычно составляет не более 5 рабочих дней.
Таким образом, пошаговое следование алгоритму и достаточная сумма денег в наличии, позволит купить квартиру без ипотеки и лишних проблем.
Вкладывайте деньги в доступную на текущем этапе недвижимость
Главный плюс такой схемы – отсутствие переплат, недостаток заключается в большом количестве сделок купли-продажи, затянувшемся пути к необходимой квартире и перманентном изучении самых выгодных предложений рынка.
Схема отличная, но если нет возможности воспользоваться ей, придется ли попрощаться с идеей покупки квартиры без привлечения ипотеки? Самый лучший вариант – инвестировать средства, а полученный процент откладывать на жилье.
Цель: купить квартиру в новостройке (на вторичном рынке процент по ипотеке немного выше) стоимостью 5 млн руб. при первоначальном взносе 1 млн руб., который уже есть. Имейте в виду, наличие имеющегося у вас места проживания на период выплаты процентов банку или накоплений имеет большое значение. От этого зависит сумма, доступная для вложений в новое жилье.
В следующей таблице приведены данные ипотечного калькулятора по реальной ставке 11,45% годовых со сроком 15 лет. При теле кредита 4 млн руб., ежемесячный платёж — 42 984 руб.