Содержание статьи подробное:
Купить квартиру по военной ипотеке. Процедура сделки
- Итак, Вы получили долгожданный сертификат, и знаете какой суммой располагаете, вернее будете располагать, на момент покупки квартиры.
Поскольку, договор на получении субсидии Вы сможете подписать не позднее 6 месяцев с даты сертификата, то у Вас будет продолжать ежемесячно пополняться личный счет и сумму этих средств, которые будут приняты банком как первоначальный взнос, надо будет подсчитать
- Определитесь с банком-кредитором и подайте заявление о предоставлении ипотечного кредита.
- После одобрения заявки Вы уже будите точно знать какой суммой располагаете и можно приступать к выбору квартиры.
Уже в телефонном разговоре о просмотре квартиры с хозяином, обязательно скажите, что вы покупаете квартиру по ипотеке.
Часть владельцев Вам откажут сразу.
Ни стоит по телефону говорить, что у Вас военная ипотека, чтобы избежать расспросов. Может эта квартира Вам не подойдет.
А вот прежде чем сделать окончательный выбор из понравившихся, конечно необходимо информировать владельца о том, что предстоит более долгие согласования и предварительный договор будет заключаться на полтора месяца (рекомендую).
- Составьте Предварительный договор купли-продажи и подпишите его с Продавцом за столом переговоров > > >
- Составьте соглашение о задатке и по расписке передайте Продавцу денежные средства >>>
- Сделайте копии всех документов на квартиру и паспорта Продавца, всех страниц, многие банки требуют копии и пустых страниц паспорта.
- Предоставьте Продавцу список необходимых документов для рассмотрения квартиры (предмета залога), заранее возьмите его у кредитного специалиста
- Проведите независимую оценку рыночной стоимости квартиры, получите в банке список аккредитованных оценочных компаний.
- Заверьте у нотариуса согласие вашего супруга на залог квартиры в пользу банка
- Составьте проект Договора купли-продажи
- Передайте пакет документов по квартире, оценку и проект договора в Банк-кредитор
После проверки пакета документов службами банка, Вас пригласят на подписание кредитного договора с банком и договора на получение субсидии от военного ведомства и кредитный специалист отправит все документы в Москву для согласования и зачисления суммы субсидии на Ваш банковский счет.
После зачисления суммы субсидии Вам на счет :
- подписывается Договор купли-продажи квартиры и Акт приема-передачи
- передаются собственные средства (если они участвуют в сделке)
- оплачивается госпошлина за регистрацию права > > >
- пакет документов передается в Росреестр для регистрации права собственности на покупателя > > >
- после получения документов из Росреестра они предоставляются в банк-кредитор
- оформляется страховка на квартиру
- подписывается график платежей
- кредитные средства зачисляются на счет заемщика и затем переводятся на счет Продавца
- Продавец выдает Вам расписку о полном расчете
Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.
Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».
Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Уже более 13 лет я сопровождаю сложные и очень сложные сделки и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.
Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.05.2019 года.
Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 3 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.
Информер посещаемости от Livelnternet находится внизу страницы и вы можете посмотреть сколько людей, одновременно с вами, находятся на сайте.
Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.
Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.
Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.
С уважением, Автор. 
Военная ипотека — удобная возможность для военнослужащих стать обладателем собственного жилья в максимально короткий срок. Через три года после вступления в программу вы можете заключить кредитный договор за счет накопленных на вашем счете средств и приобрести квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Однако остается открытым вопрос: возможна ли военная ипотека у родственников?
Правила агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) дают четкий и однозначный ответ: покупка квартиры у близкого родственника по военной ипотеке не допускается. Другими словами, военная ипотека — покупка у родственников, это не совместимые понятия, которые не содержат исключений.
Причин для этого сразу несколько, и этот принцип распространяется на большинство других ипотечных кредитов. Сделка по военной ипотеке между родственниками позволяет вступить в сговор и обналичить деньги путем мнимой продажи квартиры, которая все равно остается в одной семье. Продать квартиру по военной ипотеке, конечно, выгодно, но сделка должна проходить в рамках закона.
Притворные сделки являются не допустимыми, поэтому банки в такой покупке, скорее всего, откажут.
Как купить по военной ипотеке жилплощадь, чтобы продавец не имел отношения к близким родственникам, из следующих групп лиц:
- родители и дети, причем как родные, так и приемные;
- супруги, состоящие в зарегистрированном браке;
- бабушки, дедушки и внуки;
- братья и сестры. Здесь может быть сделано исключение в том случае, если, к примеру, две сестры не проживают на одной территории долгое время.
Договор должен быть понятен банку, а в обычной жизни муж редко покупает жилье у жены или сын — у отца. А значит, скорее всего, такое приобретение — лишь прикрытие для операций с деньгами, тем более, получаемыми от государства. Поэтому афера, вроде куплю квартиру по военной ипотеке у бабушки и не кто не узнает, в данном случае не пройдет проверку банка.
Такие коммерческие обороты портят репутацию банка и подрывают его авторитет у государственных организаций, а ни одно серьезное учреждение на такое не пойдет. Вот почему не дают квартиры военным покупать на средства ЦЖЗ у родственников.
Итак, военная ипотека у родственников — сделка недопустимая, поскольку ни один банк не хочет рисковать вложением собственных средств.
При этом к родственникам могут быть причислены и иные лица, проживающие вместе с заемщиком и ведущие с ним общее хозяйство. То есть даже гражданская супруга не может выступать участником подобной сделки, чтобы не допустить не целевого расходования государственных средств.
Существуют ли все же способы приобрести квартиру у родственников, и стоит ли пытаться скрывать семейные отношения в банке? Ответ однозначный: это напрасная трата времени, так как служба безопасности непременно проверит все ваши обстоятельства. Более того, попытка обмана вызовет у банка подозрения в ваш адрес и оттолкнет руководство от заключения сделки.
На практике сделки между дальними родственниками все же иногда заключаются, особенно в случае несовпадения фамилий.
Порядок покупки квартиры по военной ипотеке не предполагает участие в сделке близких родственников, т.к. в сделке участвуют бюджетные государственные средства.
Предполагается, к примеру, живущая отдельно от вашей семьи троюродная тетя не станет вводить в заблуждение банк, и сделка окажется подлинной. Но и в этом случае лучше вести честные переговоры и
сообщить о том, кем вам приходится продавец.
Купить квартиру по военной ипотеке не позволяет также ситуация, чтобы взять в долю родственника, у которого есть дополнительные средства.
Нельзя использовать для этой сделки и деньги, полученные в качестве материнского капитала. Возможно, такие ограничения носят лишь временный характер, так как сейчас законодательство в этой области только совершенствуется.
В отличии от условий НИС, поднаем жилья военнослужащим у родственников возможен, и должен оплачиваться в соответствии с установленными правилами.
Хотя военная ипотека у родственников на данный момент недостижима, существует немало других вариантов приобрести квартиру на более выгодных условиях.
Например, относительно недавно военнослужащим стало доступно участие в долевом строительстве, когда квартиры покупаются в еще не достроенном доме по сниженной цене.
Основные действия для покупки квартиры:
- Получить свидетельство участника НИС, путем подачи рапорта командиру части. Этот документ будет действителен в течение полугода.
- Выбрать подходящее жилье, учитывая цены, площадь и район.
- Заключить кредитный договор с банком, предоставив туда необходимый пакет документов.
- Застраховать купленную квартиру. Учитывайте и тот факт, что страховые взносы придется уплачивать самостоятельно.
- Получить свидетельство о праве собственности. С этого момента квартира становится вашей, а взносы ежегодно выплачивает Министерство обороны.
Встречаются и такие вопросы — можно ли взять квартиру в новостройке по военной ипотеке, если дом сдан и свидетельство о собственности оформлено на какого-то из родных. Нет, такая сделка также банком не будет одобрена.
Согласно военной ипотеке, РФ предоставляет военному определенную сумму денег, часть берет в ипотеку у банка и офицер сам приобретает себе жилье.
Ипотеку платит государство, пока офицер не выполнит свои обязательства по службе и не выйдет на пенсию.
На 2015 г. уже не одна сотня семей военных воспользовалась программой государства «Военная ипотека». Воспользоваться программой военнослужащий сможет только через 3 года после включения в реестр.
Купив жилье по ВИ, офицер обязан служить, пока государство не сделает все платежи по ипотеке. В случае увольнения офицера по личной инициативе, он должен будет сам оплатить всю стоимость квартиры, взятой по ипотеке, или отказаться от нее. По окончании службы, квартира переходит в безвозмездное пользование.
Обычно, для продавца нет разницы, за какие средства покупатель готов приобрести квартиру, будь это накопленные финансы или заемные. На деле же получается иная ситуация.
Многие продавцы отказываются работать с военной ипотекой. Но в силу большого количества предложений и меньшего количества спроса, идут на уступки и соглашаются. Ждать покупателя с деньгами «в кармане» можно годами.
- Военнослужащий пишет рапорт в части, что готов получить сертификат.
- После получения свидетельства, он обращается в банки, работающие с военной ипотекой. Выбрав оптимальный вариант, военнослужащий предоставляет пакет документов и ждет рассмотрения банком заявки. После рассмотрения, ему сообщается сумма, которую банк готов выдать дополнительно к государственным деньгам.
- Далее, через агентство или самостоятельно, начинаются поиски подходящей квартиры. Приобретать в строящемся здании запрещается, т.к. на нее должно быть получено право собственности. Следует обратить внимание на проживание в квартире несовершеннолетних, которых по закону на улицу выселять нельзя.
- С продавцом обсуждаются все условия, собрание документов и сроки по сделке купли-продажи.
- При согласии обеих сторон, составляется и подписывается предварительный договор купли-продажи со всеми условиями.
- Продавец со стороны предоставляет пакет документов в банк. Собранный пакет аналогичен стандартным требованиям.
- Одновременно, документ предоставляется в организацию по оценке недвижимости. Ее услуги оплачивает покупатель.
- Когда процедура проверки в банке пройдена и дано одобрение, подписывается договор на получение средств на счет участника НИС.
- К обязательному условию ипотеки относится страхование объекта, то есть квартиры. Титул и жизнь офицера – по желанию. Подписывается договор страхования. Стоимость оплачивает заемщик.
- Оформив договор кредитования в банке, произведя оценку жилья и застраховав ее документы, данные передаются в Росвоенипотеку. На рассмотрение по законодательству отводится неделя.
- После одобрения, денежные средства для первоначального взноса перечисляются продавцу.
- Подписывается договор купли-продажи со сроками оплаты. Договор отправляется в Федеральную службу государственной регистрации сделки.
- Зарегистрировав право собственности на жилье, документ передается в банк. После этого, на расчетный счет продавца переводится остаток за жилье.
- Получив деньги продавец передает ключи. Сделка купли-продажи закрыта.
Согласно законодательству РФ, все совместно нажитое имущество и долги супругов должно делиться пополам. К сожалению, раздел квартиры по военной ипотеке не попадает под эти нормы, так как по сути квартира принадлежит государству. При подписании договора, военнослужащий становится собственником квадратов, но одновременно они попадают под залог банку.
Продолжительность залога зависит от сроков ВИ. Когда будет совершен последний платеж от государства, квартира полностью передается в полное владение, пользование и распоряжение офицера. Как в случае неделения квартиры при разводе, так и в случае увольнения офицера, ипотеку он должен будет оплачивать сам. В случае, если при покупке квартиры добавлялись личные денежные средства, и это было зафиксировано, при разводе жена может претендовать на их половину.
Таким образом, если супруги решают развестись после заключительного платежа государства, имущество в виде квартиры считается совместно нажитым в браке (если оно приобреталось в браке) и делится пополам.
Купить квартиру в новостройке значительно выгоднее на этапе строительства, чем на вторичном рынке. Это означает, что за те же деньги вы приобретете больше квадратных метров. Чтобы подстраховаться АИЖК вводит некоторые ограничения.
Согласно им, дом должен быть построен на определенный процент, чтобы была гарантия, что строительство не заморозят. Жилые комплексы должны в обязательном порядке пройти аккредитацию у банка военнослужащего.
Стоит отметить, что вся сделка по военной ипотеке является абсолютно белой как для продавцов, так и для покупателей недвижимости. Рисков со стороны продавца и покупателя нет.
Можно отметить минус – это продолжительность времени, потребовавшегося для оформления квартиры по ВИ. Количество документов тоже возрастет. И продавцу придется заплатить налог от его продажи.
Государству выгодно приобретение квартир по ипотеке. В совокупности с тратой денежных средств идут предоставляемые государством налоговые льготы. В НК РФ они называются налоговые вычеты. Согласного того же Кодекса, гражданин РФ, купивший квартиры и официально получавший доход, имеет право вернуть 13% от стоимости.
Такая льгота не предоставляется в следующих случаях:
- Имущество приобретается у взаимозависимых лиц.
- Оплачивается не собственником, а третьим лицом.
- Вычет получался ранее.
Таким образом, военнослужащий не может получить налоговый вычет, так как за него платит государство. Если он добавляет личные средства, то с них можно получить льготу. В общей сумме она должна быть не больше 2 млн. руб.
Если сотрудник во время службы не воспользовался правом на ВИ, то при увольнении он может взять квартиру в случаях:
- Если срок службы более 20 лет.
- Если увольнение после максимума службы в армии.
- Если увольнение по ОШМ.
При смерти военнослужащего, родственники имеют право на получение квартиры по ВИ.
Если увольнение произошло не по льготной статье, то через 10 лет службы военный может забрать образовавшиеся за это время накопления (когда жилье еще не было взято). В случае уже оформленной ипотеки, эти денежные средства идут в счет кредита. Остаток, бывший военнослужащий должен выплачивать сам.
Таким образом, выгодная на первый взгляд военная ипотека имеет свои подводные камни: длительность оформления, двойной залог, запрет на сдачу в аренду при увольнении, самостоятельная оплата ипотеки. Но все отрицательные моменты не идут в сравнении с одним большим плюсом – обладанием своей собственной квартирой.