Текст: Татьяна Злыгостева
Фото: Ben White, unsplash.com
Самое главное правило: никогда не берите ипотеку от отчаяния. Да, вы больше не можете жить в одной квартире с тещей или свекровью. Вы разводитесь и у вас нет своего жилья. У вас родились дети и не хватает места в двушке. Что бы ни происходило — не начинайте заниматься вопросами ипотеки в нервном и задерганном состоянии, на авось — авось будут хорошие условия по кредиту, авось сможем выплатить. Не поддавайтесь собственным эмоциям и уговорам продавца! Включайте голову и начинайте анализировать свою текущую финансовую ситуацию.
Для предварительных подсчетов вполне подойдут ипотечные калькуляторы, которые часто стали размещать на своих страницах сайты застройщиков и сайты-агрегаторы новостроек. Итак, с помощью ипотечного калькулятора мы просчитали следующий вариант: двушка в новостройке на начальной стадии строительства в пяти км. от МКАД за 4, 3 миллиона рублей. Первоначальный взнос составит 946 000 руб., сумма кредита — 3 354 000, срок — 16 лет, ежемесячный платеж — от 34 до 38 тысяч рублей. Сделав такой предварительный подсчет, вы поймете, хватит ли ваших ежемесячных доходов, чтобы покрыть платеж, и сколько у вас останется «на жизнь», особенно это важно, когда берете ипотеку в строящемся доме, а сами снимаете жилье.
Фото: Brook Lark, Raquel Martinez, unsplash.com
После того, как вы поняли, сколько примерно будете платить каждый месяц, поставьте финансовый эксперимент. В течение нескольких месяцев просто исключайте эту сумму из вашего бюджета и начните вести дневник расходов, сейчас есть куча программ, которые помогают это делать. Вносите туда абсолютно все — расходы на сотовую связь, интернет, такси, общественный транспорт, все мелкие и крупные траты. Если вы собираетесь брать ипотеку, исходя из общего семейного бюджета, то попросите членов вашей семьи сделать то же самое. Через некоторое время вы почувствуете, насколько изменились ваши расходы после исключения из них суммы ежемесячного платежа. Возможно, вы даже поймете, что ваши расходы были не слишком-то рациональными и можно уменьшить их, не изменяя привычный вам стиль жизни и ее качество. Если вдруг оказалось, что ежемесячный платеж приносит вам невозможный дискомфорт и так жить нельзя, то пока ипотека — не для вас, возможно, вам стоит вернуться этому вопросу через несколько лет.
Это не так сложно — достаточно посмотреть на сайтах по поиску работы, сколько платят вообще в вашей отрасли, сколько платят сотрудникам, которые выполняют обязанности, аналогичные вашим, много ли предложений в вашем профессиональном сегменте. Возможно, вы обнаружите, что для получения большей зарплаты вам не хватает нескольких навыков — тогда будет логичным потратить какие-то средства и время на повышение квалификации, получение нужных сертификатов и дипломов. Даже имея стабильный доход, вы будете чувствовать себя уверенней, если поймете, что сможете зарабатывать больше — тогда и инфляция не будет отъедать куски от вашего дохода, и так уменьшенного ежемесячной выплатой, и уровень жизни не понизится, а также, вполне вероятно, вы сможете погасить долг досрочно.
Фото: Lauren Manke, Usamah Khan, unsplash.com.
Итак, вы поняли, что денег на ипотеку вам хватает, ваш доход может вырасти, определились с застройщиком и конкретным домом и готовы приступать к оформлению кредита. На этом этапе вы можете воспользоваться услугой оформления ипотеки у застройщика.
Советуем делать это, только если застройщик проверенный и работает на рынке давно. У таких застройщиков много реализованных и строящихся объектов, соответственно, много банков-партнеров, которые предложат вам разные условия, и вы сможете выбрать то предложение, которое вас действительно устраивает. Выгода от такого решения еще и в том, что вы сократите время принятия решения по заявке и заодно будете точно уверенны, что найдется банк, который одобрит ипотеку в новостройке. Чаще всего застройщики не берут денег за данную услугу.
После всего этого вы станете полноправным собственником квартиры, которую купили по ипотеке. А мы в свою очередь желаем вам удачи в этом нелегком, но полезном для улучшения жилищных условий процессе.
Порядок покупки новостройки в ипотеку имеет свои особенности и специфику. Не секрет, что между приобретением недвижимости в новостройке и празднованием новоселья может пройти не один месяц, а то и год. Такая особенность обусловлена тем, что реализация квартир начинается на этапе строительства, а когда домостроение сдается в эксплуатацию, все квартиры практически проданы. Попробуем разобраться в подводных камнях и основных правилах покупки новостройки в ипотеку.
В качестве продавца новостройки могут выступать как отдельные инвесторы, так и компании застройщики. Застройщик, это компания осуществляющая строительство нового домостроения. А инвестором могут выступать, как юридические, так и физические лица, инвестировавшие свои средства на ранних этапах и обладающие правом требования к застройщику.
Мнение экспертов:
Поиск новостройки в ипотеку следует начинать с посещения офиса компании застройщика и изучения списка банков, с которыми компания работает, так вы сэкономите время на поиск. Более того серьезные застройщики имеют в офисах кредитных консультантов, которые ответят на все ваши вопросы и расскажут об условиях кредитования.
Также на сегодняшний день получить информацию о кредитных продуктах можно посетив сайт или офис любого банка второго уровня.
Условия и порядок покупки новостройки в ипотеку несколько отличается от стандартных ипотечных сделок. Например, банковские учреждения осуществляют кредитование новостроек только в определенных застройках. Говоря иначе, существует перечень строительных объектов, которые аккредитованы в соответствующем банке.
Это не значит, что вы не можете подать заявку на кредитование в застройке не известной банку, но вероятность одобрения такого кредита минимальная. Кроме того, банк может потребовать от клиента дополнительную документацию и многочисленные справки.
Во многом условия и возможность получить ипотеку на новостройку зависит от того, на какой стадии находится объект. Безусловно, если объект практически построен или даже прошел государственную комиссию, проблем с кредитованием у вас не возникнет. Но если ваш будущий дом пока выглядит как котлован, получить кредит будет гораздо сложнее. Не исключено, что вам потребуется дополнительный залог для обеспечения кредитных средств, или говоря иначе другая квартира, принадлежащая вам на праве собственности.
После того как вы нашли подходящий вариант и определились с компанией застройщиком, начинается процедура оформления.
- Прежде всего, заключается договор с компанией застройщиком на бронирование недвижимого имущества.
- Данное соглашение оговаривает следующие моменты:
- Общие параметры недвижимости, местоположение и метраж;
- Срок действия договора и произведения расчетов;
- Условия сделки, первоначальный взнос и т.д.;
- Возможные последствия отмены сделки одной из сторон.
- Далее оформление ипотеки на новостройку перемещается в банк, куда подается заявка на кредитование и пакет необходимых документов.
- После рассмотрения банковским учреждением вашей заявки и одобрения, составляется и подписывается ипотечный договор.
Рекомендация специалистов:
На стадии ведения переговоров, проверки документов и подписания договора, рекомендуется консультироваться с независимыми профессионалами, специализирующимися в данной отрасли. Это особенно актуально для договоров долевого строительства, так вы избавитесь от многих неприятностей и проблем в будущем.
Итак, прежде чем будет подписано основное соглашение с застройщиком, потрудитесь получить от застройщика копии следующих документов:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, где планируется строительство;
- Разрешение государственных органов на осуществление строительства;
- Акт предварительного распределения недвижимости;
- Инвестиционный контракт.
Необходимо отметить, что всю эту документацию может затребовать банковское учреждение для выдачи кредита.
Чтобы получить ипотеку на новостройку, вы должны представить в банковское учреждение следующий пакет документов:
- Паспорт гражданина или удостоверение личности;
- Справка о доходах (форма 2-НДФЛ, выдается в бухгалтерии по месту работы);
- Копия трудовой книжки;
- Копии налоговой декларации и трудового договора (предоставляются соответственно, в налоговых органах и в кадровой службе работодателя);
- Копии дипломов и профессиональных сертификатов (выдаются по месту обучения или прохождения курсов);
- Инвестиционный договор или договор участия в долевом строительстве (предоставляется компанией застройщиком);
- Копии учредительной документации компании застройщика;
- Копия соответствующего решения юридического лица о продаже квартиры с указанием стоимости и технических характеристик (предоставляется застройщиком);
- Документация, подтверждающая право компании застройщика на строительство и последующую реализацию недвижимости.
Необходимо отметить, что в случае приобретения новостройки в партнерском банке или в аккредитованном объекте, вся документация уже имеется в банке, а от вас потребуется минимальный пакет.
Если в качестве залога вы оформляете другую принадлежащую вам недвижимость, потребуются все правоустанавливающие документы на нее.
Анализируя данные рынка недвижимости, можно увидеть тенденцию увеличения спроса на квартиры в новостройках в ипотеку в Москве и Московской области. Основной причиной повышенного интереса граждан к покупке квартиры в строящемся доме является не только привлекательная цена и современность дизайна и инфраструктуры, но и программа Господдержки. Ведь благодаря программе государственной поддержки ставки по ипотеке на новостройку сейчас ниже ставок на вторичный рынок. Ввиду интенсивного строительства новостроек, перед Вами стоит большой выбор как застройщиков, так и банков для ипотеки. Но чем больше выбор, тем сложнее определиться со всеми условиями и требованиями, поэтому
Давайте рассмотрим действия заемщика и сам процесс покупки квартиры в новостройке по ипотеке в Москве и Московской области.
1. Подбор новостройки будет первым шагом к приобретению жилья. Список банков, готовых рассматривать вашу заявку по ипотеке зависит именно от выбранной вами новостройки. Стоит учитывать, что оформить кредит на покупку квартиры по ипотеке в строящемся доме возможно только в определенных банках. То есть сначала вы определяетесь с объектом. Вас должна устроить цена квартиры, местоположение дома, сроки строительства и пр. Застройщик предоставит вам список аккредитованных банков, который может различаться по корпусам и секциям в одном и том же доме. Поэтому первоочередным этапом будет выбор самого объекта.
2. Бронирование квартиры в новостройке. Определившись с новостройкой, вы должны забронировать квартиру у застройщика. Покупателю необходимо быть уверенным, что в процессе рассмотрения заявки на ипотеку банком и на протяжении всего времени подготовки документов и выхода на сделку понравившаяся квартира будет закреплена за ним, и никто больше не сможет на нее претендовать. Здесь может быть несколько вариантов развития событий, которые напрямую зависят от выбранного вами застройщика.
• Бронирование квартиры в новостройке для ипотеки в устной безвозмездной форме. На такой вид бронирования согласны немного застройщиков. Как правило, застройщик оставляет квартиру за вами на срок до 2-х недель, в течение которых вы обращаетесь в банк и получаете одобрение.
• Бронирование квартиры в новостройке в устной безвозмездной форме с последующим заключением платного агентского договора. При таком типе бронирования первый этап ваших действий соответствует действиям, описанным выше. То есть вы устно договариваетесь о конкретной квартире. А после получения банковского одобрения по ипотеке вы заключите агентский договор с застройщиком. Такой договор подразумевает подбор для вас квартиры (уже выбранной ранее) и полное сопровождение вашей сделки.
• Заключение платного агентского договора. Вам потребуется заключить с застройщиком соглашение о бронировании на определенный срок, оплатив при этом стоимость данной услуги. В результате выбранная вами квартира остается за вами и не выставляется на продажу. В случае получения отказа по ипотеке есть вероятность потерять свои деньги, внесенные в качестве брони. Внимательно читайте договор брони новостройки и сразу обсуждайте условия возврата денег.
3. Получение одобрения ипотеки на новостройку. Руководствуясь списком аккредитованных банков, вы обращаетесь в банки за получением ипотеки на покупку квартиры. После получения уведомления банка об одобрении ипотеки на новостройку, вы должны сразу сообщить об этом застройщику и начать подготовку к сделке.
5. Проведение сделки по покупке новостройки в ипотеку, подписание кредитного договора. По согласованию всех сторон назначается дата сделки купли-продажи недвижимости. Будут подписаны: кредитный договор, договор долевого участия в строительстве (основанного на участии заемных банковских средств и накопленных заемщиком наличных денежных средств) и договор добровольного страхования, в случае его заключения.
6. Регистрация договора долевого участия. Документы сдаются на регистрацию в Государственную Регистрационную палату, которая оформляет ваше будущее право на квартиру и накладывает обременение в виде ипотеки на новостройку. С этого момента вы начинаете выплачивать ежемесячные платежи по ипотеке.
7. Госкомиссия – это завершающий этап строительства. По окончанию всех строительно-монтажных работ, когда новостройка уже пригодна для проживания, застройщик обращается в территориальные органы госстройнадзора, которые назначают комиссию для проверки всей исполнительной документации. А также проверяют выполнение работ в соответствии с проектной документацией. При отсутствии нарушений и недостатков выдается разрешение на ввод дома в эксплуатацию и происходит подписание акта приема-передачи квартиры.
8. Оценка квартиры по ипотеке – это проведение обследования квартиры сотрудниками оценочной компании для составления отчета о рыночной стоимости квартиры. Оценка проводится после сдачи объекта в эксплуатацию. Отчет о рыночной стоимости квартиры будет предоставлен в банк и страховую компанию.
9. Составление закладной в банке, которая в дальнейшем так же, как и договор долевого участия, регистрируется в регистрационной палате.
10. Регистрация права собственности. Оформление свидетельства о праве собственности после предоставления в Государственную Регистрационную палату всей необходимой документации, а именно: договора долевого участия в строительстве, акта приема-передачи квартиры, закладной и отчета об оценке. После оплаты госпошлины сотрудник регистрационной палаты заберет оригиналы документов для регистрации квартиры, предварительно предоставив расписку о получении документов, с указанием даты выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру. Согласно закону об ипотеке, регистрация договора долевого участия, как и договора купли-продажи с участием ипотеки, происходит в течении 5 рабочих дней.
11. Страхование имущества по ипотеке. Данный вид страхования, согласно закону об ипотеке, является обязательным. Страхование имущества при покупке новостройки заключается только после проведения всех вышеуказанных действий.
Проделав весь путь от выбора застройщика до получения свидетельства, вы становитесь полноправным собственником квартиры в новостройке, приобретенной по ипотеке.
Получить одобрение банка и купить квартиру в новостройке по ипотеке самостоятельно не так уж и просто. Надеемся, что эта статья окажет вам помощь в получении ипотеки на новостройку в Москве и Московской области.
Вы также можете обратиться за помощью в получении ипотеки к специалистам своего дела, а именно к ипотечным брокерам. Обратившись за помощью в предоставлении кредита к ипотечному брокеру, вы повышаете свои шансы на получение одобрения от банка. В одной из наших следующих статей мы расскажем подробнее о всех рисках и трудностях на пути заемщика, решившего приобрести новостройку в ипотеку в Москве и Московской области.
Как взять ипотеку? Ответ на этот вопрос читайте в нашей статье