На этой неделе опубликован список московских домов, включенных в программу реновации. В него вошли 5144 дома. Но не только жители этих домов интересуются тем, что будет с Москвой после выполнения программы. Те, кто подумывал в ближайшие годы покупать или продавать квартиры в Москве, и даже те, кто арендует квартиры, тоже гадают, как изменятся цены на столичную недвижимость в ближайшие годы.
Несколько месяцев назад стали заметны изменения цен на недвижимость в связи с программой реновации.
— Цены на недвижимость будут расти в перспективе, но не в ближайшие три года, потому что на данный момент существует острая необходимость распродать то, что уже построено, — считает Алексей Петропольский.
— Можно быть уверенными в том, что в целом реновация приведет к снижению цен на квартиры в Москве и, как следствие, ближайшем Подмосковье. Увеличение предложения, несомненно, скажется на цене квартир, при ограниченном платежеспособном спросе. И даже потенциальное понижение ставок по ипотеке вряд ли сможет обеспечить необходимое увеличение платежеспособного спроса. При этом надо понимать, что понижение цен не будет равномерным по рынку и в первую очередь коснется не самых удачных проектов. Однако существует и нижний предел — себестоимость квартир, снижение ниже которого возможно только в редких случаях. В 2016 году в границах старой Москвы было продано около 25% квартир от суммарного предложения. То есть даже превышение предложения в четыре раза над платежеспособным спросом, не привело к обвалу цен!
— Программа реновации здесь играет незначительную роль, — говорит эксперт. — На стоимость недвижимости будет влиять несколько факторов. В первую очередь, местоположение новостроек и их близость от центра города, а также кто будет застройщиком новых домов. Выбор застройщика будет определять качество жилья и, следовательно, влиять на цену. Инсайдеры эту информацию постараются получить заранее и заработать, поскольку как только эта информация станет достоянием общественности, недвижимость в этих местах вырастет в цене. Обычным москвичам заработать на этом будет сложно — это будет рынок профессионалов.
— Постепенно восстанавливается строительная активность в Москве, и новые проекты зачастую выводятся по стартовым ценам на уровне или даже ниже вторичного рынка в отдельно взятом районе, несмотря на более высокие качественные характеристики новостроек. Уже в ближайшее время квартиры на вторичном рынке могут в массовом порядке стать дешевле аналогов в новостройках.
Реновация, которая будет поэтапно реализовываться столичными властями, может лишь усугубить уже имеющуюся разбалансированность рынка. Ведь, понимая, что в ближайшее время на рынке появится много качественного предложения, потенциальные покупатели могут повременить с улучшением жилищных условий.
— За последние два года ипотека упала ровно на ту ставку, на которую опустилась ключевая ставка рефинансирования ЦБ, — говорит Алексей Петропольский. — Сейчас она составляет 9%, а ставка по ипотеке, в среднем, на 1-1,5% выше. Сейчас взять квартиру в ипотеку возможно под 10-11% годовых. Это практически докризисный уровень. Однако ее практически никто не берет, продажи стоят – ведь у большинства людей на данный момент очень неопределенная ситуация с работой и заработной платой. И если раньше большинство сделок по покупке квартир совершались именно в ипотеку, то сейчас за наличные. Это говорит о том, что люди не очень-то надеются на светлое будущее, и рассчитывают только на свои силы, стремясь изначально заработать необходимые суммы, и лишь потом покупать недвижимость.
— Ставки по ипотечным кредитам в настоящее время близки к минимальным в истории — столь же активно снижаться они уже не будут, а вот подрасти, при изменении цен на нефть и курса рубля, вполне могут, — считает Илья Фролов.
Эксперты разошлись во мнениях, стоит ли сейчас проявлять активность, если вы собирались в перспективе продать или купить квартиру. Так что к их аргументам стоит прислушаться… и принять решение самостоятельно.
Дмитрий Разлуцкий:
Впрочем, в сегменте новостроек цены, возможно, еще будут снижаться за счет программы реновации, а также благодаря массовой застройке территории возле МКАД.
Елена Мищенко:
— Среди покупателей распространен миф, что недвижимость будет падать в цене, хотя рынок и так существенно просел в последние годы. В условиях высокой конкуренции можно рассмотреть те варианты, которые были недоступны несколько лет назад. Поэтому, приобретая жилье, нужно, прежде всего, ориентироваться на финансовые возможности, цели и те риски, которые готов нести покупатель. Например, покупка жилья в домах под снос может быть выгодной, так как результатом сделки будет переселение в более качественный и современный дом, на который в текущих условиях просто не хватает денежных средств. Однако покупателю нужно принять и риски. Это, прежде всего, неизвестность, так как возможности выбора будут ограничены.
Отметим, что у покупателей есть и другой вариант: хорошую альтернативу хрущевкам составляют доступные варианты в строящихся домах, в том числе в ближайшей области. В рамках небольшого бюджета можно стать владельцем комфортного и недорогого жилья.
Что касается продавцов, не стоит пытаться продать квартиру выше рынка: объем предложения значительно превышает количество покупателей, и если телефон молчит, хотя собственник дал рекламу и разместил объявления о продаже жилья, то нужно, прежде всего, снизить цену. К сожалению, такое решение сложно принять собственникам, которые приобрели когда-то квартиру в надежде на ценовый рост, а теперь вынуждены ее продавать по более низкой цене.
Илья Фролов:
— В текущих рыночных условиях можно порекомендовать продавцам проявлять гибкость и готовиться к торгу, быть готовыми к движению по цене и предложению покупателю каких-либо существенных бонусов (например, гаража, машиноместа или мебели, бытовой техники и т.д.), чего-то, что выделит конкретное предложение на общем фоне.
Покупателям же можно дать простой совет: если есть возможность приобрести жилье, это стоит делать, независимо от ближайших прогнозов движения рынка. В ближайшее время объемы ввода нового жилья в Москве сократятся, и до вступления в активную фазу реновации (а она наступит, по нашим оценкам, лишь к 2020 г.) цены на жилье в рублевом выражении будут относительно стабильными.
Кирилл Сиволапов:
— Тем, кто собирался в перспективе продавать квартиру, я бы сказал, что не стоит откладывать эту продажу, особенно если квартира находится в сегментах, где возможно увеличение предложения (эконом, комфорт).
А вот тем, кто в перспективе собирался ее покупать (причем именно в перспективе, и покупка не связана с острой необходимостью) я бы предложил несколько повременить с покупкой. И не только потому, что изменятся цены. Реализация такой масштабной программы приведет к изменению облика города и всех его районов, изменится баланс населения, транспортные потоки и многое другое, причем точно спрогнозировать это изменение сейчас затруднительно. Делая выбор новой квартиры в ситуации такой неопределенности можно потом пожалеть.
Алексей Зубик:
— Если говорить о вторичном жилье, то 2017 год — не самое плохое время для продажи. Даже при условии текущего кризиса, спрос на вторичную недвижимость есть, несмотря на то, что последние годы квадратные метры только дешевеют. Если речь идет о первичной недвижимости — продажа квартиры может стать не самым выгодным решением, конкурировать с выгодными предложениями застройщиков будет трудно.
Говоря о покупке, можно отметить, что в новостройках сейчас покупать выгодно, рынок наполнен предложением, но нужно учитывать этап строительства. Самые выгодные цены в новостройках, как правило, на начальном этапе.
Ситуация на вторичном рынке сейчас также оценивается позитивно. Продавцы, которые долгое время не могли заключить сделку, готовы на любые уступки.
В ближайшие 2-3 года количество предложений на рынке недвижимости останется на прежнем уровне, следовательно, будет возможность максимально выгодно купить квартиру в новостройке на раннем этапе строительства. Застройщики понимают, что покупательская способность у населения сейчас низкая, а текущие проекты надо продавать – появляется все больше выгодных предложений в тех проектах, строительство которых уже активно ведется или начато. При этом текущий кризис и нестабильная экономическая ситуация в стране, переизбыток предложения, а также реформа 214-ФЗ сделали свое дело – ужесточение требований к застройщикам приведет к уменьшению игроков на рынке, а сами застройщики в ближайшем будущем не будут выводить такое количество проектов в области недвижимости, соответственно число проектов уменьшится, а рынок стабилизируется – и цены соответственно.