Сделки по приобретению и продаже жилой площади происходят настолько часто, что большинство граждан уже справляются с ними самостоятельно, не обращаясь за помощью к профессиональным риэлторам.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Несмотря на это, обман при покупке квартиры удается предотвратить далеко не всем.
Покупка квартиры – радостный момент для многих граждан. К сожалению, он может быть омрачен обманом или мошенничеством со стороны продавца или риэлтора.
Чтобы это предотвратить, рекомендуется внимательно изучить все возможные схемы махинаций.
Чтобы не допустить обмана со стороны продавцов, необходимо уделить внимание двум главным факторам:
- состоянию отчуждаемой квартиры;
- правоустанавливающей документации.
В первую очередь, именно они должны соответствовать всем предъявляемым требованиям.
Дополнительно необходимо обратить внимание на такие моменты:
- имеются ли задолженности по коммунальным платежам;
- является ли собственником квартиры несовершеннолетний гражданин, или другое лицо, обладающее неполной дееспособностью;
- нет ли на недвижимости обременений, арестов и т.д.
В объявлениях все чаще встречаются упоминания о том, что квартира продается напрямую, без посредника. Это позволяет сэкономить финансовые средства, но при этом повышает уровень риска.
Прежде всего, это:
- подделка документов;
- многократная продажа недвижимости;
- наличие других собственников и т.д.
Риски зачастую связаны с внесением оплаты. Передать средства за недвижимость можно двумя способами – безналичным и наличным платежом.
Последний вариант является безопасным только при соблюдении ряда условий – правильного выбора места передачи средств, получения расписки и наличия свидетелей.
Как не быть обманутым при покупке квартиры? Для этого необходимо предварительно изучить возможные пути мошенничества и способы их предотвращения.
Задача риэлторов – помочь заказчикам продать или купить квартиру. Поскольку эти процедуры связаны с крупными суммами денежных средств, то некоторые маклеры выполняют свою работу недобросовестно.
Это может выражаться в следующем:
- Использование документов, предоставленных заказчиком, в корыстных целях.
- Увеличение стоимости продаваемой квартиры (при этом разницу недобропорядочный риэлтор оставляет себе).
- Предварительный сговор с продавцом (к примеру, скрытие ряда фактов, о которых покупатель знать не должен, подлог документов и т.д.).
При этом риэлторы пользуются тем, что после регистрации договора они не несут никакой ответственности, поэтому бывшие заказчики уже не смогут уличить их в обмане.
Если квартира приобретается в новостройке, то необходимо учитывать следующие способы обмана:
- Продажа недвижимости строительными компаниями без наличия соответствующих документов – разрешения на ведение строительных работ. Не проверив эту бумагу, покупатели перечисляют средства, а дом после этого не удастся ввести в эксплуатацию, поскольку его строительство проводилось нелегально.
- Несоответствие пунктов ДДУ, строительных норм и состояния квартиры. Нередко строительство объектов недвижимости осуществляется поспешно, что сопровождается нарушением требований в области строительства.
- Некомпетентность застройщика – нарушение обязательств, предусмотренных договоров (к примеру, просрочка сдачи объекта).
Важно проверить следующие моменты:
- Правоустанавливающие документы на недвижимость у продавца (это может быть договор приобретения, передачи по наследству, мены и т.д.). В случае если объект был передан по наследству, то важно проверить, нет ли других наследников, претендующих на имущество и имеющих возможность добиться признания сделки недействительной.
- Обратите внимание на домовую книгу, в которой указываются все собственники и лица, прописанные в квартире и выписанные из неё. Будьте уверены, что из недвижимости выписаны все лица. Не доверяйте покупателям, которые убеждают, что выпишутся после внесения средств и регистрации договора.
- Если квартира в течение короткого времени несколько раз продавалась, то это повод серьезно задуматься – нужна ли покупка такой недвижимости?
Если квартира приобретается в ипотеку, то необходимо обратить внимание на:
- условия кредитного договора с банковской организацией;
- последствия невыплаты средств или просрочки платежей.
Важно, чтобы недвижимость не передавалась в залог при малейшем нарушении условий, а предусматривались дополнительные сроки.
Как заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме? Узнайте тут.
Аферисты в своей работе используют несколько проверенных схем – указание неполной стоимости квартиры, многократная продажа, использование поддельных документов и т.д.
Несмотря на их распространенность, большинству покупателей не удается выявить их во время сделки.
Первой схемой, которая нередко используется на практике, является указание неверной стоимости в договоре:
- продавец (иногда даже под условием скидки) просит указать в соглашении меньшую стоимость недвижимости, обуславливая это тем, что не хочет платить налоговый вычет;
- соглашаясь на это, доверчивые покупатели рискуют остаться в проигрыше, если по определенным причинам продавец захочет расторгнуть договор, то покупателю будет возвращена только та сумма, которая в нем указана.
Другая схема основывается на продаже квартиры нескольким людям, таким образом, появляется несколько собственников недвижимости, каждый из которых уверяет о своем праве на квартиру.
В таком случае мошенник убеждает передать средства за квартиру после нотариального удостоверения договора, но не после его регистрации.
В такой непростой ситуации выиграет тот, кто первый зарегистрирует договор в БТИ.
Одной из наиболее распространенных схем является подделка документов.
Могут быть предоставлены:
- фальшивые правоустанавливающие документы;
- ненастоящее свидетельство собственности на недвижимость.
Нередко мошенники крадут документы у продавца и затем используют их в своих интересах.
Самостоятельно определить подлинность бумаг не удастся, для этого потребуется помощь профессиональных юристов.
К другим способам обмана относятся:
- покупка неприватизированной квартиры;
- осуществление действий лица по просроченной или фальшивой доверенности;
- долгосрочный возврат.
В последнем случае продавец может отказаться выезжать из квартиры по причине того, что ему негде жить.
В таком случае суд обяжет вернуть средства обратно покупателю. Продавец может сослаться на то, что часть денег он уже потратил, и будет выплачивать остаток путем вычета из заработной платы.
Конечно, такой способ возмещения средств затянется не на один десяток лет.
Каковы этапы покупки квартиры в новостройке? Читайте здесь.
Что надо знать при покупке квартиры через риэлтора? Подробности в этой статье.
Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется:
- заручиться помощью проверенного юриста;
- внимательно изучать каждый документ перед подписанием.
Важно снимать копии каждой бумаги, не торопиться с совершением сделки и передавать средства только после государственной регистрации договора.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
- Регионы — 8 (800) 222-69-48
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Схема обмана продавца предполагает его согласие на внесение ложной информации в договор в надежде на быструю продажу.
Каждая ипотечная сделка предполагает внесение первого взноса как демонстрации серьезных намерений покупателя и готовности к частичному финансированию покупки за счет личных сбережений. Часто оказывается, что у человека нет средств, а с нулевым первым взносом банки давно не работают. На этом этапе возникает соблазн изменить сумму в договоре на большее значение, чтобы заставить банк профинансировать покупку жилья полностью.
Величина кредитной линии окончательно определяется, когда человек сообщает, что готов оплатить некоторую часть от стоимости недвижимости из личных сбережений, и банк вычитает эту сумму из цены жилья. Сумма жилищного займа будет равна стоимости объекта за вычетом первого взноса. Если все участники честны, в дальнейшем проблем не возникает. Но если покупатель сообщает, что не имеет нужной суммы сбережений и предлагает указать в договоре цену повыше, продавец серьезно рискует, соглашаясь на обман.
Чтобы состоялась продажа, продавец подписывает расписку в получении первой суммы, и ждет получения остатка средств от кредитора. Однако этого может не произойти, а сделка срывается. Стороны остаются каждый при своем, но на руках у покупателя остается расписка в получении собственником жилья первого взноса. С этого момента продавец рискует оказаться должником покупателя, который при разрыве договоренности требует возврата якобы переданной по расписке суммы.
Налицо обычное мошенничество, связанное с легкомыслием и доверчивостью продавца, который хотел быстро и выгодно продать недвижимость. Дальнейшее обращение в суд со стороны покупателя с требованием вернуть деньги по расписке приведет к большим неприятностям. Вместо денег за проданную квартиру человек получит солидный долг и обязательство его погасить.
Попытки доказать неправоту покупателей могут только усугубить ситуацию, ведь когда заемщик сообщал банку о получении первого взноса, он также участвовал в обмане.
Чтобы не попасть в руки мошенников, не стоит соглашаться на изменения договора. Если у покупателя нет средств даже на первый взнос и готов на обман кредитора, вряд ли имеет смысл надеяться на его порядочность и честность. Есть масса других вариантов получения денег для первого взноса, и при желании серьезный покупатель найдет выход из положения, не вовлекая в мошенничество других.
Ипотечная сделка менее рискованна, поскольку банк заинтересован в соблюдении законности и юридической чистоты. Главное, чтобы сам продавец понимал важность каждого нюанса сделок с недвижимостью и не соглашался на участие в подозрительных мошеннических схемах.
На кризисном рынке процент криминальных сделок всегда выше, чем в спокойной экономической ситуации.
Одна из главных причин — в том, что многие желающие приобрести жилье экономят на собственной безопасности.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Из этой статьи вы узнаете, какими схемами пользуются аферисты, чтобы оставить несведущих покупателей без денег и без квартиры.
Существует множество видов мошеннических схем, выявить которые не так-то просто даже опытным специалистам по правовым вопросам.
Прежде всего, стоит помнить — обычно мошенники завлекают доверчивых покупателей необычайно низкой ценой.
Второй важный фактор — отношения с агентствами. Известно, что мошенники как огня боятся профессиональных агентств недвижимости, способных вывести их на чистую воду еще при первом знакомстве.
Поэтому криминальные квартиры никогда не продаются по эксклюзивным договорам с серьезными агентствами. Мы предлагаем ряд рекомендаций, которые помогут обезопасить сделку.
Банк проверяет подлинность документов и сведений, которые в них значатся, но и только. К моменту оформления кредита и регистрации сделки риски заемщика уже не являются проблемами банка — его риски перекрывает страховая компания.
А кредит заемщику придется выплачивать независимо от того, насколько удачной оказалась покупка. Поэтому надежная защита от рисков мошенничества возможна только со стороны покупателя, его собственными силами.
В последние годы риски при покупке первичного жилья сократились, но не исчезли.
Поэтому при подборе новостройки через серьезные агентства недвижимости проводится такая же проверка, как и на вторичном рынке. Но объектами проверки являются сами застройщики.
Если же вы приобретаете жилье самостоятельно, следует задаться следующими вопросами:
- Как давно работает данный застройщик? Что пишут в отзывах о купленном жилье?
- Соответствует ли разрешительная документация требованиям, необходимым инвестору?
- На основании каких законов проводится сделка с данным застройщиком?
- Как производятся расчеты? Сможет ли впоследствии инвестор доказать, что покупка оплачена надлежащим образом?
В этом случае покупатель приобретает не право собственности, а право требования — поскольку жилье еще не построено.
Такие сделки считаются высокорисковыми, потому что несут в себе:
И в том и в другом случае вероятность отдать деньги аферистам довольно высока, и без грамотного юридического сопровождения заключать такие сделки небезопасно.
Риск столкнуться с махинациями при операциях с недвижимостью всегда наиболее высок в крупных городах.
Более всего ему подвержены участники, не пользующиеся профессиональным юридическим сопровождением сделок. Однако минимизировать риски, можно, придерживаясь следующих правил.
Заключайте договор только с самим продавцом или его законным представителем (при ограничении или отсутствии дееспособности продавца). Любые продажи по доверенности всегда сопряжены с высокими рисками.
Именно по доверенности чаще всего приобретаются криминальные квартиры у собственников, которые такие доверенности никогда не оформляли .
Кроме того, собственник может аннулировать доверенность во время сделки или даже оформить у нотариуса, лишенного лицензии.
На рынке немало благонадежных, но несведущих участников, не понимающих рисков покупателя.
Стоит попытаться убедить доверенное лицо в необходимости присутствия доверителя при подписании договора купли-продажи.
По обычаю делового оборота в нашей стране гарантией получения денег за проданное жилье служит расписка.
Но надежной гарантией она может считаться, только если написана продавцом от руки, без исправлений и в присутствии представителя другой стороны.
Поэтому для гарантии безопасности расчетов каждая сторона должна выполнить свои обязательства по сделке одновременно с другой стороной.
Именно для этого расчеты обычно производятся через банковскую ячейку или аккредитив, на котором средства блокируются до момента регистрации перехода права собственности.
Любые перечисления средств до регистрации или на имя третьих лиц сопряжено с риском потери покупателем всех перечисленных средств.
В этом случае сделка может быть расторгнута без каких-либо шансов возместить убытки покупателя.
Зная о практике ухода продавцов от налогов, банки иногда согласны на проведение сделок с указанием неполной суммы.
Но банк в этом случае ничем не рискует, а вот заемщик может дорого поплатиться за свою доверчивость.
Известны случаи, когда неполная стоимость указывалась продавцами вовсе не ради уменьшения налогового бремени.
Под видом ухода от налогов может преследоваться цель последующего расторжения сделки по суду с возвратом покупателю суммы, указанной в договоре.
Стоимость квартиры оценивалась в 9 млн. рублей, в договоре указывалась сумма в 1 млн, которая по решению суда возвращалась пострадавшим. Остальные средства мошенники оставляли себе.
Видео: как избежать обмана
Для этого нужно заказать расширенную выписку из ЕГРН, в которой можно увидеть историю переходов права и основания для смены владельцев. Слишком частые смены владельцев квартиры насторожат даже самого доверчивого участника рынка.
Стоит насторожиться, увидев в истории одинаковые фамилии собственников, вступивших в права собственности не по дарению или наследству, а по договору купли-продажи .
Переходы права между членами семьи могут квалифицироваться как ничтожные или притворные и расторгаться без участия суда.
Приобретая такую квартиру, вы рискуете тем, что расторгнута будет даже не ваша сделка, а предыдущая по цепочке в истории. А это может лишить вас всех шансов на благополучное разрешение ситуации.
Как добросовестный приобретатель вы можете надеяться лишь на то, что продавец когда-нибудь выплатит всю сумму, положенную по решению суда.
Безусловно, все причины предусмотреть невозможно — их слишком много. Но избежать наиболее частых рисков возможно, если воспользоваться следующими рекомендациями:
Очевидно, что перечисленные схемы — далеко не весь арсенал мошенников. Поэтому при юридической проверке разумно пользоваться услугами тех, кто умеют ее проводить и успешно предотвращают риски опасных сделок.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
- Регионы — 8 (800) 222-69-48
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.