Перед подписанием основного договора купли-продажи (ДКП) и получением кредита обычно оформляется предварительное соглашение. Этим документом регламентируются основные условия будущей сделки, передача аванса или задатка, а также сроки продажи квартиры.
Из этой статьи вы узнаете о том, кем и с какой целью заключается предварительный договор купли-продажи. А также о том, как правильно оформить внесение задатка или аванса.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Договор составляется по инициативе одной из сторон (продавца или покупателя). Обычно его подписывают за 7-30 дней до сделки купли-продажи либо в отдельных случаях — за 2-3 месяца.
Составление текста соглашения может взять на себя кто-то из участников сделки купли-продажи квартиры в ипотеку, сам банк-кредитор, риэлтор либо привлеченный юрист. Если сделка оформляется нотариально, то с этой функцией отлично справится и нотариус (естественно за отдельную плату). Сторонам останется только прочитать текст готового соглашения, внести правки и подписать договор.
Цель оформления договора — документально подтвердить факт передачи задатка или аванса в счет покупки квартиры. Обычно речь идет о 3-10% стоимости квартиры. После подписания документа продавцу квартиры уже будет сложно продать жилье другому лицу.
Например, в случае с задатком такие действия приведут к необходимости отдавать сумму в двойном размере. Соглашением прописываются и дата сделки, что также дисциплинирует участников, сроки выдачи кредита. Выполняются и условия банка по формированию первоначального взноса по ипотечному кредиту либо его части.
Сторонами соглашения являются те же лица, что и в ДКП квартиры. В документе указываются все реквизиты сторон, а также ставятся их личные подписи.
Если договор оформляет доверенное лицо, то также прописываются все его персональные данные и дается ссылка на номер доверенности. Если берется кредит, то одной из сторон по договору может выступить и банк, который уже письменно подтвердил свою готовность профинансировать сделку.
Если для покупки квартиры оформляется ипотечный кредит, то банк обязательно затребует предварительный договор купли-продажи, чтобы убедиться, что объект кредитования найден и достигнуто соглашение с продавцом. Особенность такого документа — ссылка на кредитный договор с банком.
В разделе, где описывается порядок расчетов, в этом случае, указываются сроки перечисления кредитных средств в счет оплаты стоимости квартиры. При желании можно вписать в договор пункт о том, что в случае отказа банка от кредитования, задаток возвращается.
Нужно обращать внимание также на следующие пункты:
- дату сделки купли-продажи и дату подписания кредитного договора (если он еще не подписан);
- сроки расчетов с использованием кредита;
- точность ссылок на правоустанавливающие документы;
- фразу о том, что основанием для получения средств является конкретный кредитный договор;
- порядок досрочного расторжения соглашения в том случае, когда кредит не будет предоставлен и сделка не состоится.
В договоре должна быть указана сумма сделки, а также сумма кредита, размер задатка. Обязательно прописываются также сроки подписания сторонами окончательного ДКП недвижимости. Можно указать также сроки передачи недвижимости и способ передачи (например, оформление акта-приема передачи).
Аванс и задаток — юридически разные понятия, хотя в быту их часто путают. Задатком считается сумма, выдаваемая покупателем продавцу в счет будущей оплаты стоимости недвижимости. Задаток является подтверждением заключения ПД купли-продажи и обеспечением его исполнения. Соглашение о задатке всегда оформляется в письменной форме.
В отличие от задатка аванс, который также передается в счет будущих выплат, не обязательно оформляется договором или распиской, хотя в случае с банком это всегда так. В случае, если одна из сторон передумает и решит не оформлять договор, то аванс не нужно возвращать в двойном размере.
При прекращении обязательства до начала его исполнения аванс может и вовсе не возвращаться, если стороной, его получившей, уже произведены какие-то правомерные затраты.
Предлагаем посмотреть видео о разнице между авансом и задатком:
Аванс при покупке квартиры в ипотеку оформляется письменно, в форме договора. Стороны подписывают предварительный договор, в котором описывается вся схема расчетов с учетом внесенного платежа, получения кредита и использования средств самого покупателя.
Договор аванса оформляется с обязательным указанием персональных и паспортных данных сторон (покупателя и продавца). Детально прописываются и схема передачи денежных средств. Например, если стороны договорились о том, что будут использовать банковскую ячейку, то описывается банк, номер договора об аренде ячейки, сроки и порядок передачи денежных средств.
В договоре должно быть:
Если выяснится, что сделка не может быть совершена, например, из-за того, что с продавцом судятся наследники, в предварительном договоре лучше указать, что продавец должен вернуть покупателю аванс в полном размере в течение трех дней с момента обнаружения этих обстоятельств, которые препятствуют совершению сделки.
Чем детальней будет прописан будущая сделка, тем лучше. Размытые формулировки без указания сроков и сумм, могут привести к тому, что такого соглашение легко можно будет признать недействительным.
Риск предварительного договора на покупку жилья с ипотекой — не только срыв самой сделки, но и возможный отказ банка от кредитования либо неожиданное уменьшение кредитного лимита. Такое поведение банка-кредитора фактически срывает сделку, а ответственность ложится на покупателя (несостоявшегося заемщика).
Лучше всего продумать такой вариант развития событий заранее, и прописать обязанность продавца вернуть задаток в полном или частичном размере за вычетом понесенных расходов (если они были).
Нюансы договора задатка:
- при срыве сделки по вине покупателя задаток полностью остаётся у продавца;
- при срыве сделки по вине продавца он обязан вернуть его в двойном размере.
- Скачать бланк договора задатка при покупке квартиры в ипотеку
- Скачать образец договора задатка при покупке квартиры в ипотеку
Роль задатка при оформлении ипотеки такая же как и в случае с авансом — точно определить дату сделки на конкретную квартиру путем передачи денежных средств. Задаток обычно передается в размере первоначального взноса по кредиту либо его части.
Передача задатка это фактически уже начало расчетов с продавцом. Она может быть проведена наличными либо через безналичный перевод. Чаще всего деньги передают при просмотре квартиры и подписании предварительного договора (также как и передача аванса).
Этот документ является, по сути, упрощенной версией договора. В расписке или соглашении о задатке или авансе обязательно указывается, что денежная сумма передается в счет выполнения конкретного обязательства. Расписка составляется в простой письменной форме, но может быть заверена у нотариуса.
Без оформления предварительного договора не обходится не одна сделка купли-продажи с передачей задатка, аванса и участием банка. Это, по сути, первая часть будущей купчей, в которой зафиксированы все существенные условия будущей сделки: от стоимости недвижимости и до сроков расчетов между сторонами.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !
- Если ипотеке одобрена можно ли давать аванс за квартиру продавцу?
- Аванс за квартиру
- Налоговый вычет за квартиру в ипотеку
- Вернуть аванс за квартиру
- Налоговый вычет за квартиру в ипотеке 2013
- Внесен аванс за квартиру как его вернуть
1. Если ипотеке одобрена можно ли давать аванс за квартиру продавцу?
1.1. По договоренности с продавцом и банком
1.2. договор отдельно напишите на аванс и расписку не забудьте взять о том что он в счет расчета получен.
1.3. да можно но для вас лучше если ваши отношения с продавцом будут оформлены единым договором
1.4. Здравствуйте.
Да, аванс за квартиру можно передать продавцу.
Но вам, в предварительном договоре на покупку квартиры необходимо внести уточнение, что в случае проверки квартиры продавца банком, банк откажет в вам в выдаче ипотечного кредита, продавец обязан вам будет вернуть весь ранее уплаченный аванс за квартиру.
2. Мы с мужем покупаем квартиру — отдали за нее аванс, отдали документы для ипотеки, ипотеку одобрили, но выяснилось, что в квартире сделана перепланировка и она не узаконена. Риелтор, через которую мы оформляем сделку сказала, что ничего страшного в этом нет и сейчас не обязательно ее узаканивать. Но хочется же чтобы все было правильно и чтобы документы были все в порядке. Как нам быть в данной ситуации?
2.1. Вы можете отказаться в данном случае от квартиры либо законным путем оформлять перепланировку.
3. Мы снимали квартиру которая находилась в ипотеке. Потом решили её купить. Хозяевам квартиры отдали аванс 600 тыс-в счёт будущего договора купли-продажи. Они 2 месяца не могли договор купли продажи заключить, потому что сначала погасили долг по ипотеке за эту квартиру, потом снимали обременение, и ещё у них была одна из долей у ребёнка, они долго ждали от опеки документов. Должны ли мы продолжать платить им за эти 2 месяца за съём? или квартира считалась как бы нашей после внесения аванса.
3.1. После внесения аванса квартира не стала вашей. О плате за аренду договаривайтесь с ними непосредственно.
4. У меня такой вопрос. Хочу продать квартиру купленную в ипотеку частично погашенную материнским капиталом, осталось погасить 100000. Погасить их хочу за счёт покупателей (авансом) После снятия обременения я должна выделить доли детям и мужу, это длительная процедура покупатели не хотят долго ждать каким способом можно ускорить процесс? Можно не выделять в этой квартире доли, а выделить в покупаемой квартире? В органах опеки была.
4.1. Здравствуйте это возможно с чётким содействием органов опеки и банка, если вам нужна подробная консультация, напишите в личные сообщения.
4.2. Здравствуйте. Технически это возможно сделать, но могут быть неблагоприятные последствия, если Вы нарушите имущественные права детей, например, уменьшив долю в новом жилье либо купив квартиру, в которой нет нормальных условий для проживания.
5. Я продаю квартиру по ипотеке, заключен договор аванса, покупатель уже сделал оценочный альбом, я хочу расторгнуть сделку вернуть аванс, но риелтор говорит вернуть деньги за оценочный альбом, должна ли я возвращать?
5.1. Нужно действовать согласно вашего договора, аванс вам должны вернуть, но если существуют реальные затраты, которые были произведены, и сделка расторгается по вашей инициативе, то вы обязаны их оплатить, тем более сумма производства оценки вашей квартиры варьируется от 5-10 тыс. рублей.
5.2. Здравствуйте, Диана! В соответствии с п.3 ст.434.1 ГК РФ, сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки. При этом убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются, в частности, расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора. Вы в своем вопросе не упоминаете о каких-либо уважительных причинах, по которым Вы отказываетесь от дальнейшего ведения переговоров о заключении договора купли-продажи, поэтому Ваши действия в данном случае могут быть расценены как недобросовестные (согласно подп.2 п.2 ст.434.1 ГК РФ, таковыми считается «внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать»). Поэтому расходы, понесенные другой стороной (в частности, расходы по подготовке оценочного альбома), Вы обязаны в этом случае возместить.
С уважением, А.Д.Руслин.
5.3. Да, действительно, Вы должны возместить расходы покупателю, которые он произвел по Вашей вине. Эта оценка ему никак не пригодится, так как он будет покупать уже другую квартиру, а вот Вам может пригодиться — оплатите ее, но требуйте передачи ее Вам.
6. Мне одобрили ипотеку через сбербанк, сейчас нашла дилье, квартиру, сама, через авито, показывал квартиру риэлтор, внесла аванс за квартиру. Подскажи юристы банка полностью меня буду сопровождать бесплатно? Провеяют ли они все документы?
6.1. Здравствуйте, Ксения!
Данный вопрос Вам следует уточнить в банке. Все с данном случае зависит от внутренних правил банка.
7. Такая ситуация я хочу купить квартиру в ипотеку внесла аванс за неё а после узнаю что собственник не будет присутствовать а будет доверенное лицо если отказаться от покупки если они не будут согласный привезти собственника на подписание договора.
7.1. Здравствуйте, это не является основанием для того, чтобы отказываться от сделки. Если сумма указана в качестве задатка, то никто вам её не вернёт.
Удачи вам и всего наилучшего.
7.2. Здравствуйте, Яна.
Проверьте ВСЕ правоустанавливающие документы на квартиру, а так же изучите её «историю», проверьте Доверенность, на предмет наличия необходимых полномочий на совершение определенных, юридически значимых действий (на совершение сделки по отчуждению), а лучше — пригласите к участию с Вашей стороны Юриста.
8. 02.02.17 подписали договор на куплю-продажу квартиры, 15.02.17 на квартиру были наложены обеспечительные меры на основании определения суда от 10.02, продавец иск проиграл, можем ли мы зарегистрировать сделку если договор подписан до вынесения определения о наложении обеспечительных мер. за квартиру отдали аванс, остальная часть после регистрации, т.к. покупаем в ипотеку.
8.1. Согласно ст. 139 ГПК РФ по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска.
Учитывая, что в регистрационный орган поступили документы о том, что в отношении недвижимого имущества приняты меры обеспечительного характера, Росреестр для начала приостановит регистрацию сделки, указав на необходимость предоставить документы, подтверждающие факт устранения причин наложения ареста на квартиру. Если не предоставите документы, то в регистрации права собственности откажут.
Вы можете попробовать обратиться с исковым заявлением об освобождении имущества от ареста, признания права собственности на недвижимое имущество, но, как правило, по такому роду споров практика отрицательная.
8.2. Здравствуйте.
Порекомендовал бы вам в данной ситуации отменить сделку, если потребуется в судебном порядке, потому что в противном случае можете остаться без денег.
Вариант 2. Разобраться в связи с чем наложили обеспечительные меры (возможно цена вопроса даже менее вашей стоимости залога) и урегулировать вопрос.
Так же возможно пересмотреть обеспечительные меры в отношении данного имущества по другим основаниям.
Сразу вариант решения данного вопроса сказать сложно, т.к. их достаточно много.
Можете написать мне в личные сообщения, более подробно разберем вашу ситуацию и попытаемся найти из нее выход.
Так же можете позвонить мне на указанный номер телефона.
Добрый вечер. Для моей семьи оформление ипотеки стало мукой. Мы покупатели, используем материнский капитал+собственные средства до 15% первоначального взноса. Квартиру подобрали. Используем риелторов и сайт домклик. Сумму банк одобрил. Дошли до стадии проверка документов банком. Риелторы требуют задаток. Толком ничего не объясняют. Мотивируют тем что мы можем отказаться от сделки, хотя моя семья пошла на многие жертвы ради этой сделки.
Вопрос #1: Можно ли указать задаток как часть суммы 15% первоначального взноса?
#2 когда передавать продавцу часть денег под расписку? После подписания ипотечного договора или после регистрации права в Росреестре?
Я не хочу давать задаток так как, боюсь что, если банк не одобрит сделку, то продавец не вернет задаток.
#3 Как мне поступить с задатком?
Добрый вечер.
1. Конечно внесенный задаток учитывается в качестве первоначального взноса. Главное чтобы внесенная сумма подтверждалась договором и распиской продавца. Очень большую сумму вносить не стоит.
2. По договоренности сторон и в зависимости от способов организации и проведения сделки. Правильнее всего использовать банковскую ячейку или аккредитив на полную стоимость приобретаемой квартиры. Правила и основания возврат задатка следует предусмотреть предварительным договором. Увы, но типовые формы предлагаемые банками нужных формулировок не содержат. Этот вопрос Вам придется решать самостоятельно.
3. Перед внесением предоплаты подтяните свои знания: аванс и задаток имеют разные функции и правовые последствия.
Ненужно использовать риэлторОВ, у Вас должен быть один, нанятый Вами и представляющий Ваши интересы риэлтор. Да, эти услуги стоят денег, но Вы ведь не пирожок в магазине покупаете. все же речь идет о миллионах заёмных рублей, которые Вам еще долго нужно будет отдавать.
Добрый день. Задаток, аванс, ещё залог не перечислили. Мне кажется речь идёт об авансе, который характеризуется «серьёзностью намерений». Риелторов упомянули, сколько их у Вас? Если банк не одобрит ипотеку, аванс возвращается, а вот оценка квартиры — нет, только это всё надо прописать в договоре. По-хорошему у Вас должен быть свой, личный ОДИН риелтор.
Авансовый договор — нормальная практика, особенно под ипотеку. Договор аванса грамотно составьте и в случае чего — вернется вам аванс. Аванс входит в стоимость оплаты квартиры. Не паникуйте и не ищите подвох. Наймите риэлтора в конце концов. Трудно работать, когда продавец в панике.
Судя по Вашему вопросу, Вы не правильно используете риэлторов, Вы не умеете их готовить))) Возьмите небольшую паузу и найдите грамотного риэлтора в Вашем регионе!
1) Аванс и задаток — разные вещи.
2) Что одно, что другое платится на основании договора после того, как вы посмотрели конкретную квартиру, просмотрели в целом документы по ней, обговорили основные моменты с продавцом и решили ее брать. После этого продавец снимает объявления и работает исключительно с вами. Если он не мошенник.
3) Нет никаких причин, чтобы аванс/задаток превышал 30-50 тысяч рублей. Если продавец требует больше — это отличная причина задаться вопросом «а почему?»
4) Условия, при которых аванс/задаток возвращается к вам, прописываются подробно в соответствующем договоре.
5) Вы собираетесь взять на себя долг в несколько миллионов рублей. Вероятно, для вас это не совсем маленькая сумма. Уж не поленитесь: разберитесь, как правильно покупать квартиру, когда, кому и на каких условиях что платить, какие документы и как проверять и т.п. Как купить квартиру, ищется в сети за несколько минут (а найденное потом изучается от нескольких дней до нескольких недель).
6) Никакой посторонний дядя за вас правильно все не сделает. Принцип «клиент всегда прав» работает только в том случае, если клиент не «простак, позволяющий себя обманывать, потенциальная жертва мошенника» и разбирается в теме. Интерес большинства риэлторов — побыстрее вас обернуть, получить свой гонорар и уйти в закат. Ответственности он не несет никакой (ах, ну да, забыл, «отвечает своей репутацией»). Если вы сами не разбираетесь в вопросе, вероятность вам найти толкового риэлтора, которому к тому же будет дело до ваших интересов, — крайне низка. Вероятность найти толкового риэлтора, работающего в связке с толковыми юристами — стремится к нулю. Рынок забит кем попало под завязку, в агентство недвижимости устроиться сегодня проще, чем в Макдак. Хотите сделать правильно — разберитесь, как это делать, сами (что не исключает также и обращения к риэлтору — но это будет совсем другой риэлтор и совсем другой разговор).