Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?
Последующая ипотека представляет собой повторный залог имущества. Действующее российское законодательство не содержит запрета на неоднократное обременение одного и того же объекта недвижимости, но это возможно только при соблюдении ряда условий. Разберёмся, в каких случаях заёмщик имеет право оформить последующую ипотеку.
Как правило, договор ипотеки предусматривает запрет на последующий залог, но может быть и другой вариант – в договоре прямо прописываются условия такой сделки.
В этом случае вторая ипотека должна строго соответствовать указанным условиям. Если же запрет нарушается, последующий договор может быть признан недействительным в судебном порядке.
Стоит учитывать, что обмануть банк не удастся – перед оформлением обязательно изучается первый договор на предмет условий о последующем залоге. Редко, но можно встретить и соглашения без условий о втором залоге. Это означает, что последующая ипотека не запрещена, а условия должны соответствовать только нормам законодательства. Требования кредиторов в любом случае будут удовлетворены в хронологическом порядке – кто первый зарегистрировал обременение, тот первый и получает компенсацию.
Законодательство не содержит ограничений по субъектному составу последующего залога. Другими словами, новыми могут быть как кредитор, так и должник. Так, квартира в ипотеке может быть второй раз передана в залог стороннему банку по обязательству третьего лица (например, близкого родственника, супруга и т.д.). Формально можно и дальше перезакладывать имущество, но на практике банки либо вовсе запрещают последующий залог, либо устанавливают строгие ограничения.
Причём закладная может быть оформлена только по первой ипотеке. Правда, эти ограничения касаются только ситуаций, когда субъектный состав обязательства меняется. Если же клиент оформляет заём в том же банке, условия последующего залога они определяют самостоятельно. Например, может быть выдана вторая закладная – в этом случае запрет не действует.
Заёмщик обязан проинформировать нового кредитора о том, что имущество находится в залоге, а старого кредитора – незамедлительно уведомить обо всех последующих обременениях на объект. Пренебрегать этим не стоит, так как в противном случае новый кредитор может потребовать расторжения договора и возмещения понесённых в связи с этим убытков. Если все условия соблюдены и договорённости с кредиторами достигнуты, то последующая ипотека оформляется по стандартной схеме.
Сначала заключается договор, в котором прописываются условия займа и залога:
- предмет соглашения;
- какие обязательства и требования обеспечены;
- обязанности и права сторон;
- разрешение споров;
- оценка имущества;
- порядок обращения взыскания.
В договоре также обязательно указывается информация о предыдущей ипотеке. Затем сделка регистрируется Росреестром. Причём в записи о регистрации делается отметка о предшествующем обременении.
Последующая ипотека позволяет использовать заложенную по ипотечному кредиту недвижимость повторно в качестве залога по новому займу. Конкретизируем подробнее понятие такой ипотеки, разберем в каких случаях и на каких условиях она оформляется.
Кредиторами могут выступать как разные учреждения/лица, так и один и тот же залогодержатель (банк), только по разным кредитам.
Важно понимать, зачем вообще нужна последующая ипотека. Наиболее распространенная ситуация – рефинансирование действующего кредита, то есть перекредитование на более выгодные условия в другом банке. В период переоформления, который может занять некоторое время, на имущество накладывается повторное обременение. Затем, когда с первым банком-кредитором будет произведен окончательный расчет, залог в его пользу будет отменен.
Вторая ситуация – когда заемщик попал в трудное финансовое положение и вынужден взять еще один кредит с обеспечением в виде имеющейся недвижимости. Законом не запрещается обременять один и тот же объект несколько раз.
Важно! Простыми словами, один и тот же объект недвижимости можно заложить по нескольким займам. В этом и заключается суть последующей ипотеки – имущество обременяется в пользу сразу двух залогодержателей.
Ключевое условие оформления последующего залога – отсутствие запрещающих условий в предшествующем ипотечном договоре. На практике встречаются договоры:
- не допускающие повторный залог недвижимости;
- уточняющие такую возможность (подробно расписываются условия применения последующей ипотеки);
- не содержащие в себе никаких запретов на последующее обременение имущества.
Многие банки отказываются рисковать, соглашаясь на повторный залог обеспечения, поэтому в ипотечном договоре включается условие, по которому последующая ипотека будет невозможной. Подобных случаев в банковской практике довольно много.
Если сделка регистрировалась, несмотря на наличие запрета в предшествующем документе, то она может быть признана незаконной и недействительной через суд (путем подачи искового заявления от первого залогодержателя).
Важно! Заемщик имеет право на последующую ипотеку в двух случаях: когда предыдущим ипотечным договором не запрещается такой залог или такая возможность предоставляется при строгом соблюдении условий.
Соблюдение обозначенных в документе условий контролируется кредитной организацией, являющейся залогодержателем по первому договору, а также судебными органами в случае рассмотрения дела в суде.
На законодательном уровне не запрещено повторно сотрудничать с одним и тем же банком и повторно обременять имущество, выступающее объектом залога по ипотечному кредиту. В некотором смысле вся процедура упрощается, так как требования, комплект документов и очередность всех этапов уже знакомы и понятны. В определенных ситуациях сотрудники могут быть готовы пойти на уступки и сократить время рассмотрения заявки и оформления самой сделки.
Распространенной является ситуация обращения одного и того же клиента в банк, в котором оформлен займ на приобретение недвижимости, за получением потребительского кредита. Так как кредитная нагрузка на заемщика и членов его семьи существенно возрастет с оформлением нового займа, банк требует второй кредит также обеспечить залогом. Повторное обременение приобретенной с помощью заемных средств недвижимости не запрещается ни законом, ни политикой банков.
Договор последующей ипотеки оформляется по стандартной форме и обязательно должен содержать в себе следующие пункты:
- предмет договора;
- обязанности и права залогодержателя и залогодателя;
- гарантии прав залогодержателя;
- обращение взыскания на предмет залога;
- разрешение споров;
- страхование;
- обязательства и требования, обеспеченные залогом;
- оценка залогового имущества;
- госрегистрация документа;
- адреса и реквизиты сторон.
Обязательно прописывается факт повторного обременения имущества и указываются все реквизиты предшествующего договора.
Как и любой другой ипотечный договор, он подлежит обязательной госрегистрации в регистрирующем органе (в Регпалате или МФЦ).
Последующий залог недвижимости оформляется точно так же, как и первоначальный. Важным пунктом здесь является получение согласия первого залогодержателя. Такое согласие – право банка, а никак не обязанность. Если имеются сомнения в платежеспособности заемщика, то, вероятнее всего, на последующий залог будет наложен запрет.
Если же получено одобрение предстоящей сделки, то банк составляет официальный документ, в котором дает не только согласие на последующую ипотеку, но и устанавливает собственное преимущество перед вторым кредитором в случае возникновения возможных рисков. Документа оформляется на официальном бланке с подписью уполномоченного лица. Данное согласие является неотъемлемым приложением к новому договору.
После подписания договора последующей ипотеки участвующими сторонами в Регпалате накладывается последующее обременение предмета залога.
Заключение последующего договора об ипотеке позволяет заложить одно и тоже недвижимое имущество несколько раз, и, таким образом, перекредитоваться или получить новый кредит. Для того, чтобы воспользоваться такой возможностью, клиент должен получить официальное согласие первого залогодержателя на повторный залог и убедиться в отсутствии запрещающих пунктов в предшествующем договоре. Как и любой иной ипотечный договор, сделка последующего обременения регистрируется в Регпалате.
Более подробно про рефинансирование ипотеки в банках вы узнаете далее.
Ждем ваши вопросы в комментариях.
На сайте для вас есть бесплатная консультация юриста, который может ответить на все ваши вопросы по ипотеке и жилью.
Просьба оценить пост и поставить лайк.
В статье рассмотрим, что означает последующая ипотека и как ее зарегистрировать. Разберем особенности заключения договора и получения согласия от банка, а также узнаем, когда последующая ипотека не допускается.
Последующая ипотека — это предоставление нового займа под залог той недвижимости, которая уже является обеспечением по действующему кредиту. По умолчанию, если в кредитном договоре не указано иное, то последующая ипотека разрешается. Кредитором может быть как один и тот же банк, так и разные учреждения.
Для чего же применяется такой вид займа? Наиболее распространены следующие ситуации:
- Перекредитование в другом банке под меньший процент. В период переоформления кредита, которое занимает продолжительное время, на имущество накладывается еще одно обременение.
- У вас возникла трудная финансовая ситуация, и потребовалось взять еще один кредит с обеспечением.
Если договор о последующей ипотеке был заключен несмотря на запрет передачи залога, то такая сделка может быть оспорена первоначальным банком.
Последующая ипотека оформляется так же, как и первоначальная. Единственное различие между ними — получение согласия банка, который выдал ипотеку первым. Но давать согласие на такие заключения не входит в обязанности банка, отказ вполне вероятен.
Если же банк не против, то вам выдадут документ, который разрешает оформить еще одно обременение на предмет залога. В этом документе банк пропишет и свое преимущество на объект недвижимости в случае возникновения рисков. Согласие должно быть подписано уполномоченным лицом. Этот документ будет являться частью нового кредитного договора. После оформления последующей ипотеки сделку нужно будет зарегистрировать в Регпалате.
Согласно действующему законодательству вы обязаны уведомлять каждый последующий банк об условиях первоначального договора. Как это сделать, закон напрямую не указывает, поэтому обычно данные заносятся в ипотечный договор.
Кроме того, в договоре должны содержаться следующие пункты:
- предмет;
- права и обязанности сторон;
- гарантии банка;
- порядок разрешения конфликтов;
- порядок взыскания предмета залога;
- страхование недвижимости;
- независимая оценка имущества;
- залоговые обязательства;
- государственная регистрация документа;
- реквизиты первоначального договора;
- указание факта повторного обременения;
- контакты и реквизиты сторон.
Если банк, выдавший последующую ипотеку, потребует погасить долг за счет продажи объекта залога, а первоначальный залогодержатель таким правом воспользоваться не захочет, то недвижимость придется продавать с серьезным обременением.
Если же требования о погашении предъявляет банк, выдавший ипотеку первым, то второй банк также может обратить взыскание на эту же недвижимость. В любой ситуации, банки, обращающие взыскание, должны уведомлять об этом факте друг друга.