Ежегодно средняя цена 1 кв.м. жилья в новостройке растет, в 2018 году она составляет 56 000 рублей. При этом стоимость вторичной недвижимости падает. Но несмотря на эти факторы популярность первичного рынка среди банковских заемщиков позволяет говорить о перспективности и тенденциях развития этого сегмента ипотечного кредитования. В чем его особенности? Какие преимущества и недостатки можно выделить в ипотечном кредитовании новостроек? Как оформить такую ипотеку и какие документы для этого понадобятся? Подробно ответим на эти вопросы в данной статье.
- По договору уступки;
- По договору с жилищно-строительным кооперативом.
Договор уступки предполагает, что гражданин покупает квартиру не напрямую у застройщика, а у участника долевого строительства (то есть инвестора). Зачастую такая сделка обойдется несколько дороже, чем прямая покупка. Это будет выражено в более высоком проценте по ипотеке, поскольку банковские учреждения стараются поддерживать застройщиков, вступают с ними в партнерские отношения, следствием чего становятся низкие ставки по ипотеке, специальные акции, привлекательные условия и другое.
Ипотечное кредитование жилья в новостройке всегда является риском как для банка, так и для заемщика, даже несмотря на то, что сделки совершаются только с аккредитованными застройщиками. Поэтому получить одобрение на такую ипотеку бывает довольно сложно и трудозатратно, однако привлекательные условия кредитования заставляют заемщиков собирать необходимые справки и доказывать банковским учреждениям, что они являются надежными кандидатами на ипотеку. Неоспоримыми преимуществами покупки квартиры на первичном рынке являются:
- Достаточно низкая процентная ставка (на 1-2 п.п. ниже ставки на вторичное жилье);
- Покупка недвижимости в новом здании с новыми коммуникациями, современными материалами и технологиями (часто в развивающемся районе города);
- Выгодное вложение средств (после сдачи дома в эксплуатацию цены на квартиры резко возрастают).
Недостатки у такого приобретения жилья общие для всего ипотечного кредитования. Во-первых, необходимо страховать не только титул (после ввода объекта в эксплуатацию), но и жизнь (здоровье) заемщика, таким образом банковские учреждения стараются оградить себя от возможных рисков невыплаты кредита. Впрочем, залог имущества также направлен на минимизацию этого риска. Вторым недостатком является вероятность встречи с мошенниками или банкротства строительной компании.
Такие же правила касаются и требований к строящейся недвижимости. Для каких-то банковских учреждений не принципиален процент готовности многоэтажного дома (то есть это может быть просто залитый фундамент), другие банки выдают целевые займы только на квартиры в тех домах, до сдачи которых осталось совсем немного времени. Это опять же связано с минимизацией рисков потерь выделенных денежных средств. Некоторые банки выдвигают требования только к основанию приобретения имущественных прав (то есть ДДУ, договор уступки или ЖСК).
Процесс оформления ипотеки на жилье состоит из нескольких важных этапов, но прежде чем приступать к их реализации необходимо определиться с типом недвижимости, планировкой, метражом, решить, а главное, просчитать сколько должна стоить квартира, чтобы безболезненно выплачивать за нее ипотеку. Обязательно ознакомится с предложениями нескольких потенциально привлекательных банков и узнать с какими компаниями-застройщиками работает тот или иной банк. После этого необходимо:
- Подать заявку в выбранный банк (или банки) на выдачу ипотечного кредита и приложить пакет документов, в который входят:
- паспорт РФ;
- военный билет (приписное удостоверение, справка об отсрочке) для мужчин;
- СНИЛС;
- свидетельство о браке (разводе);
- свидетельства о рождении детей;
- свидетельство о смерти супруга / супруги;
- копия трудовой книжки;
- справка о доходах (2-НДФЛ, по форме банка);
- копия приказа о приеме на работу (по требованию);
- копия трудового контракта (по требованию);
- копия сертификата при использовании материнского капитала;
- справка из ПФР о размере материнского капитала при его использовании.
- Выбрать квартиру и передать документы на недвижимость в банк. В пакет входят:
- разрешение на строительство объекта;
- документы о госрегистрации права собственности на земельный участок, где возводится дом (или права аренды);
- разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
- передаточный акт;
- другое по требованию банка.
- Заказать отчет об оценке стоимости объекта недвижимости;
- Подписать документы (ипотечный договор) по сделке;
- Подписать договор долевого участия (уступки, ЖСК);
- Оплатить первоначальный взнос;
- Зарегистрировать сделку в Росреестре;
- Подписать договор страхования;
- Получить кредитные средства (фактически банк перечислит их на счет застройщика).
Документы для сделки готовят банк и застройщик. Заемщику фактически останется только подписать все необходимые бумаги. Подписание кредитного договора до оформления ДДУ является гарантией для застройщика в том, что у покупателя будут денежные средства и квартира будет оплачена. При этом денежные средства компания-застройщик получит только после регистрации договора. Ознакомиться и с тем и с другим соглашением заемщик может (и должен) до сделки, чтобы разрешить все возникшие вопросы. После осуществления всех перечисленных этапов кредитополучателю останется только ежемесячно вносить платежи по ипотеке и ждать окончания строительства.
Несмотря на то, что ипотечное кредитования жилья в новостройках является рисковым мероприятием для банковских учреждений, они предлагают много программ выдачи таких займов. Причем не только стандартных, но и рассчитанных на льготные категории граждан — военных, многодетных, молодые семьи. Поскольку у всех заемщиков разные исходные данные (уровень дохода, размер первоначального взноса и так далее), узнавать конкретные условия выдачи ипотеки необходимо в индивидуальном порядке. В таблице ниже будут отражены предложения банков на общих условиях, поэтому стоит учитывать, что показатели в зависимости от случая могут изменяться.
Процентная ставка по ипотеке в новостройках в среднем не превышает 9,4%, а впоследствии может быть снижена на несколько пунктов (обычно такую процедуру осуществляют после ввода дома в эксплуатацию и оформления права собственности). Размеры кредита позволяют выбрать практически любую недвижимость на свой вкус, но при этом стоит помнить, что чем выше стоимость квартиры, тем больше будет первоначальный взнос за нее. Перечисленные в таблице банки допускают возможность досрочного или частично-досрочного погашения ипотеки в заявительном порядке.
Таким образом, ипотечное кредитование жилья в новостройках является рисковым мероприятием для банков, но на такую услугу есть хороший спрос. Именно поэтому многие банки в целях привлечения клиентов к конкретным предложениям среди их многообразия на ипотечном рынке, предлагают выгодные условия кредитования, акционные процентные ставки, оформление ипотеки по одному или двум документам и так далее. Заемщику остается только просчитать свои возможности по внесению ежемесячных платежей, выбрать банк, объект недвижимости и подписать договор.
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕИпотека на новостройку — одна из популярных программ кредитования среди физлиц. С ее помощью можно стать первым владельцем жилой недвижимости в новом доме. Также большинство людей отдает предпочтение покупке жилья в новостройке по причине более привлекательных условий кредитования за счет низких процентных ставок и наличия партнерских программ с застройщиками, которые дают возможность купить жилье со скидкой.
Кредит на покупку жилья на первичном рынке есть в линейке практически всех банков в России. Эта программа является постоянным конкурентом другого не менее популярного продукта среди населения – приобретения уже готового жилья. Схема покупки готовой недвижимости более проста и понятна. А кредитные сделки с новостройками имеют свои особенности, в которых нужно разобраться.
Первое и основное отличие покупки недвижимости на первичном рынке в кредит заключается в том, что по этой программе заемщик становится владельцем еще не сданного в эксплуатацию жилья. Очень часто бывает, что приобретаются квартиры или дома, которые существуют только на бумаге. Всегда выгоднее инвестировать деньги в покупку квартиры или дома, когда он находится на начальной стадии возведения здания – подготовке котлована или строительстве фундамента. Но вкладывать деньги на таких ранних этапах очень рискованно, есть вероятность, что застройщик не выполнит свои обязательства и забросит строительство. В итоге заемщик окажется с кредитом, но без жилья.
Учитывая, что ипотечные кредиты выдаются на жилье, которого пока официально не существует и которое невозможно сразу же взять в залог, кредиторы иногда требуют от клиентов другое обеспечение:
- Поручительство платежеспособных физ- или юрлиц.
- Залог другой недвижимости, имеющейся в собственности заемщика.
- Залог недвижимости, которая принадлежит третьим лицам.
Кроме этого, кредиторы берут в залог имущественные права требования объекта недвижимости.
Таким образом, банки снижают риск непогашения кредита по причине прекращения строительства застройщиком. Имея в залоге ликвидное имущество, они его могут продать с принудительных торгов и погасить остаток долга, не зависимо от того, сдан объект покупки в эксплуатацию или нет. Нужно отметить, что к дополнительному обеспечению банки прибегают в случае желания клиента купить квартиру у неаккредитованного либо уже негативно зарекомендовавшего себя застройщика.
Кроме этого, особенностями ипотеки на первичном рынке являются:
- Оформление в залог имущественных прав по договору долевого строительства, а не уже готового объекта недвижимости по договору купли-продажи.
- Более низкая процентная ставка, чем по кредиту на покупку готового жилья.
- Активное сотрудничество банков с застройщиками, благодаря чему снижается риск купить квартиру или дом у недобросовестной компании. Кроме этого, заемщик может получить скидку во время покупки жилья.
- Очень часто программы кредитования на приобретение новостроек предусматривают нулевой или небольшой первоначальный взнос.
- Перед заключением кредитного договора потенциальному заемщику обычно не нужно делать экспертную оценку приобретаемой недвижимости, что позволяет сэкономить деньги при заключении сделки. Хотя в некоторых случаях банки оставляют за собой право требования проведения экспертизы.
- Не понадобится заемщику во время оформления кредита и страховать недвижимость – это обязательно сделать только после оформления права собственности.
- Банки в кредитных соглашениях указывают период, в течение которого заемщик обязан оформить и передать в ипотеку построенный дом или квартиру. За невыполнение или несвоевременное выполнение обязательств последуют штрафы и санкции.
- Экспертную оценку и страховку недвижимости заемщик делает только после оформления права собственности на квартиру или дом и передачу его в ипотеку банку.
Следует отметить, что покупка жилья на первичном рынке также дает право на господдержку. Это могут быть как средства материнского капитала, так и компенсации из федеральных и региональных бюджетов в рамках поддержки молодых семей, а также другие формы помощи. Благодаря различным субсидиям и компенсациям из бюджета покупка жилой недвижимости на стадии строительства становиться доступней для большего количества людей.
Если планируется финансировать покупку еще не сданного в эксплуатацию объекта недвижимости, кредитор обращает внимание на следующие моменты:
- Приобретение квартиры или дома осуществляется обычно только у аккредитованного застройщика.
- У компании должна быть вся необходимая документация на строительство здания.
- Проверяется репутация строительной фирмы.
- Объект жилой недвижимости должен в будущем иметь все необходимые коммуникации: электричество, отопление, канализацию, газ и т.д.
- Обязательно наличие кухни и санузла с водоснабжением.
- Квартира или дом должны находиться в близости к населенному пункту, где есть подразделения кредитора.
‘ alt=»»>
Условия ипотеки на новое жилье зависят от тарифов банка, но обычно кредитование на первичном рынке осуществляется на таких условиях:
- Срок действия договора – до 30 лет.
- Минимальный первоначальный взнос – от 10%. Многие банки выдают кредиты на покупку квартир по партнерским программам даже с нулевым авансом.
- Процентная ставка – этот параметр зависит от многих показателей. Но следует отметить, что если в банке есть кредитование жилья на первичном и вторичном рынках, плата ниже по первому продукту. Например, приобрести новостройку в Сбербанке можно от 7,4% годовых, а уже готовую квартиру – от 8,6% годовых.
Начать процедуру покупки квартиры в новостройке по ипотеке следует с адекватной оценки своей платежеспособности. Рассчитать размер ежемесячного платежа, чтобы сравнить его со своим ежемесячным доходом, можно с помощью онлайн-калькулятора. Многие банки также разработали дополнительную опцию к нему, позволяющую узнать, какой необходим доход, чтобы претендовать на определенную сумму кредита.
Подбор жилья на первичном рынке по возможности лучше осуществлять с сайта банков:
- Финансовые учреждения сотрудничают с застройщиками только после проверки их репутации. А это значит, что риски связаться с недобросовестными строительными компаниями намного ниже.
- Условия кредитования лучше за счет отсутствия первоначального взноса и возможности получить скидку на квартиру.
- Процедура оформления при выборе недвижимости через сайт обычно проще и быстрее.
При самостоятельном поиске новостройки следует обращать внимание на репутацию застройщика. В интернете очень много различных форумов, где можно узнать о качестве строительства, наличии у этого застройщика уже сданных объектов, прочитать отзывы жильцов и т.д. Также следует при посещении офиса строительной компании изучить техническую документацию, а еще лучше попросить сделать ее копию, чтобы показать специалистам.
Следующая короткая пошаговая инструкция подскажет потенциальному заемщику, как происходит оформление кредита на покупку нового жилья в 2019 году:
- Сбор документов и подача их в банк.
- Анализ сотрудниками банка полученных документов и принятие решение о кредитовании.
- Заключения договора долевого строительства с застройщиком и оплата первоначального взноса.
- Подписание договоров страхования жизни и здоровья (при согласии заемщика).
- Подписание кредитного соглашения, договора залога имущественных прав по договору долевого строительства, а также договора поручительства.
- Завершение строительства дома и оформление права собственности на жилье.
- Передача квартиры в обеспечение и заключение договора страхования имущества.
Перечень документов от заемщика стандартный и обычно не отличается от других видов ипотечных программ: подтверждение личности, занятости и дохода. Кроме этого, клиенту необходимо принести договор долевого строительства, а также всю документацию на новостройку (при работе с аккредитованными застройщиками данная информация уже присутствует у банка).
Преимущества покупки новой квартиры в кредит заключаются в следующем:
- Заемщик стает владельцем нового, более качественного жилья.
- Размер первоначального взноса ниже, и, как правило, меньше уровень процентной ставки.
- На покупку жилья в кредит на первичном рынке также распространяются различные программы господдержки.
- Меньше расходы при оформлении — не нужно делать экспертную оценку и оплачивать страховку имущества. Эти расходы заемщик несет позже.
‘ alt=»»>
Относительно же недостатков этого продукта, то клиентов может отпугнуть следующее:
- Процедура оформления сложнее, чем когда задействован договор купли-продажи.
- Стоимость квартиры в новостройке выше, чем на вторичном рынке.
- После оформления кредита заемщику придется некоторое время снимать жилье и нести дополнительные расходы на аренду в ожидании, пока дом достроят и сдадут в эксплуатацию.
- Существует риск, что дом не будет достроен в обозначенные сроки, а обязательства по ипотеке все равно нужно выполнять.