Как купить ребенку квартиру и оформить право собственности? Разберемся подробно
- Порядок оформления недвижимости на малолетних детей
- Порядок оформления на детей, старше 14 лет
- Регистрация права собственности на ребенка
- Правовые последствия сделки
Статья обновлена 30.05.2018 г
Содержание статьи подробное:
Конечно вы можете купить ребенку квартиру, а почему нет!
И оформить право собственности именно на ребенка.
Тогда возникает вопрос, участвует ли ребенок в сделке и каким образом.
Ребенок приобретает полную дееспособность по достижению восемнадцатилетия.
До этого времени в его пользу действуют законные представители :
- родители, отец или мать
- опекуны
- усыновители
Малолетними детьми признаются дети, не достигшие 14 лет. Они полностью недееспособны и не участвуют в сделке купли-продажи. В их интересах действует законный представитель.
Но законный представитель должен иметь на руках свидетельство о рождении, как подтверждение законных прав родителя или решение суда о назначении опекуна.
- В договорах, соглашениях и расписках фигурирует ребенок как Покупатель, в лице законного представителя.
Пакет документов для Росреестра дополняется копией свидетельства о рождении.
Присутствие ребенка до 14 лет при заключении сделки и в Росреестре, при подаче заявления о регистрации права собственности, не нужно!
Договор покупки квартиры на несовершеннолетнего не требует обязательного удостоверения у нотариуса, в отличии от договора продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему.
Ребенок старше 14 лет участвует в сделке самостоятельно, но с разрешения родителей или опекунов.
- В договорах, соглашениях и расписках фигурирует ребенок как Покупатель, с согласия законного представителя.
- Ребенок подписывает договоры, соглашения и расписки, а так же заявление о регистрации права собственности в Росреестре.
- Ребенок в обязательном порядке должен иметь паспорт.
- Получает зарегистрированные документы из Рсреестра он самостоятельно, в присутствии законного представителя.
Регистрация права собственности на ребенка, впрочем как и взрослого, осуществляется в Росреестре, и в ЕГРН вносится запись о ребенке, как владельце квартиры.
Госпошлина оплачивается такая же, как на взрослого. Подробнее > > >
Срок регистрации не более 10 рабочих дней.
Документы можно подать через МФЦ.
Покупая ребенку квартиру, вы должны понимать:
- До наступления совершеннолетия продажа квартиры возможна только с разрешения органов Опеки и попечительства и по заявлению обоих родителей
- По достижению совершеннолетия ребенок будет распоряжаться квартирой по своему усмотрению
В случае, когда Вы применяете для оплаты покупки жилья бюджетные сертификаты и субсидии, которые требуют выделение долей детям, и кредитные средства, то необходимо получить в Органах опеки и попечительства разрешение на залог детской доли в банк.
Иначе Росреестр откажет в регистрации.
Для этого получите в банке письмо для Органа опеки и попечительства и подайте его, вместе с заявлением в это учреждение. Можно это сделать через МФЦ, но это по времени будет дольше.
Прием заявлений в Органе опеки и попечительства осуществляется по графику, уточните.
Далеко не каждый банк разрешает оформление прав собственности на детей. Уточните это заранее.
Всегда рада разъяснить. Автор
Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».
Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Уже более 13 лет я сопровождаю сложные и очень сложные сделки и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.
Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.05.2019 года.
Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 3 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.
Информер посещаемости от Livelnternet находится внизу страницы и вы можете посмотреть сколько людей, одновременно с вами, находятся на сайте.
Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.
Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.
Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.
С уважением, Автор. 
У каждого, кто собирается оформить ипотеку, кредитный менеджер спрашивает от наличии несовершеннолетних детей. Это связано с тем, что финансовые учреждения стараются не брать в залог недвижимость, доля в которой принадлежит детям. Покрыть сумму первичного взноса за счет продажи квартиры, частично принадлежащей ребенку, тоже вряд ли получится.
Не все дети являются собственниками, поскольку по закону имущество родителей не принадлежит их детям. Как и взрослое лицо, ребенок может получить право собственности на квартиру в результате ее приватизации (если фактически проживает или прописан в ней к этому моменту), покупки, дарения или наследования.
Если ребенок считается одним из собственников квартиры, приобретенной в ипотеку, его доля должна оплачиваться родителями и опекунами. В случае развода родителей-созаемщиков, кто будет оплачивать детскую долю долга решает суд.
Главной особенностью оформления залога на квартиру, частично принадлежащую ребенку, является конфликт интересов банка и органов опеки. Без разрешения муниципалов сделать квартиру предметом залога не выйдет. С точки зрения опекунского совета обременение недвижимости залогом является значимым ухудшением жилищных условий. Даже если ипотека предполагает существенное увеличение доли ребенка, органы опеки рассматривают риск, в любом случае присутствующий при кредитовании. Так, обстоятельства могут измениться, и если родители/поручители/созаемщики окажутся не в состоянии выплачивать проценты по ипотеке, банк получит право на продажу квартиры по балансовой стоимости. В таком случае несовершеннолетний ребенок может остаться без крова над головой.
Поскольку органы опеки дают свое согласие на оформление ипотеки с долей ребенка с огромной осмотрительностью, банки предпочитают не связываться с «детскими» квартирами. Ведь при невыполнении должником обязательств законно продать такую недвижимость банк попросту не сможет – закон строго защищает жилищные интересы несовершеннолетних. Не сможет банк даже выплатить ребенку возмещение за его долю квартиры, поэтому ликвидность такого жилья стремится к нулю.
Для получения разрешения от органов опеки заемщику потребуется собрать даже больше документов, чем для оформления кредитного договора. Когда пакет будет собран, его нужно будет подать на рассмотрение в соответствующий отдел районной администрации или органов местного самоуправления.
При внешне неблагоприятной ситуации и правового вакуума, сложившегося вокруг права собственности несовершеннолетних, существуют законные «лазейки», упрощающие получение ипотеки под залог квартиры, частично являющейся детской собственностью.
Так, можно выделить долю собственности ребенка после погашения ипотечного долга или заключения сделки купли-продажи. С точки зрения банка, первый вариант удобнее – поскольку дети не имеют перед ним обязательств и не могут отвечать по кредитному договору.
Если ипотека берется под строительство индивидуального жилья, вопрос можно решить на ранних этапах стройки, когда еще возможно выделение доли ребенка.
Оптимальным вариантом является поиск банка, готового принять в залог квартиру, долевым собственником которой является несовершеннолетний – например, ВТБ-24, Уралсиб, Ак Барс банк готовы пойти навстречу родителям. Правда, с одной оговоркой – существует ограничение по сумме кредита. Также кредитованием с таким залогом занимаются некоторые кредитно-финансовые учреждения, работающие по стандартам АИЖК.
Несколько упрощает получение ипотеки наличие материнского капитала – сертификат гарантирует банку первоначальный взнос и хотя бы частично обеспечивает его интересы.
Можно вообще отказаться от неудобного с правовой точки зрения предмета недвижимости. И предложить банку другое имущество – или средства, полученные по потребительскому кредиту (правда, ставка такого кредитования, как правило, превышает ипотечную в 1,5 раза).
Не исключены и более хитрые варианты – к примеру, ребенка можно временно прописать в квартире у родственников и знакомых. Также близкие родственники (чаще всего, бабушки и дедушки), могут взять на себя обязательство предоставить ребенку долю в собственной недвижимости.
Если предполагаемый предмет залога имеет достаточно высокую рыночную стоимость, можно приобрести небольшую квартиру для ребенка и сдать ее в аренду. Органы опеки дадут согласие на такую операцию лишь в том случае, если доля несовершеннолетнего при этом не уменьшится. Разницу между стоимостью жилья можно будет предложить банку в качестве первичного взноса.
Для получения разрешения на ипотеку с ребенком собственником квартиры необходимо предоставить органам опеки и попечительства:
заявления от продавцов и покупателей квартиры;
свидетельство о браке и рождении ребенка/детей;
документы, подтверждающие права собственности на приобретаемое жилье и недвижимость, отводимую по залог;
кадастровые паспорта и акты оценки недвижимости;
заявление о согласии ребенка на сделку, если ему уже есть 14 лет.
Ипотека с долей ребенка
Жизненная ситуация
Семья уже выросла из маленького жилья. Имеющуюся квартиру надо продать, оформить ипотечный кредит и купить большую квартиру, о которой мечтает вся семья! Но вот незадача: в той маленькой квартире один из собственников – Ваш ребёнок. А это означает, что в приобретаемой с использованием ипотечного кредита квартире ребёнок также должен стать собственником. Причём должен быть наделён долей в праве собственности не меньшей, чем имеет сейчас.
На первый взгляд, ситуация – обычная, а позиция родителей направлена только на благо семьи и детей. Давайте разберемся, как эту ситуацию видят банки и органы опеки и попечительства.
Банки
1. Многие банки не предоставят ипотечный кредит для покупки квартиры, в которой Ваш ребёнок будет наделён правом собственности.
Почему? В случае, если заёмщики-родители не смогут выплачивать кредит, квартиру придётся продавать для погашения долга перед банком. Но реализация квартиры, где ребёнок наделен правом собственности – очень трудная процедура. Позиция таких банков – заранее не создавать себе трудности.
2. Некоторые банки готовы выдать кредит в такой ситуации. Но сумму одобренного кредита существенно уменьшат.
Например: Вы проанализировали, за какую цену возможно продать свою квартиру, за какую – приобрести новую. Поняли, что Вам необходима сумма кредита 2 млн. руб. Посчитали, что с Вашей зарплатой такой кредит получить можно. Собрали документы, подали заявку в банк, получили одобрение на 2 млн. Но перед сделкой банк говорит, что предоставить кредит может лишь 1,6 млн. руб. – на 20% меньше одобренной суммы.
Причина: таковы правила предоставления ипотечного кредита для покупки квартиры с наделением доли несовершеннолетнего ребёнка в этом банке. Для покупки новой квартиры необходимо увеличить сумму первоначального взноса.
3. Ряд банков предоставит ипотечный кредит в полном (одобренном) объёме. Попросили Вы 2 млн. руб. – если доходы позволяют, банк выдаст такой кредит. И, конечно, разрешит оформить на Вашего ребёнка право собственности.
Совет
При выборе банка делайте акцент на расчетах банка при выдаче ипотечного кредита и на возможности наделения несовершеннолетнего ребёнка правом собственности в приобретаемой квартире.
Органы опеки и попечительства
Их позиция неоднозначная, зачастую они не разрешают оформлять залог на квартиру, в которой ребёнок имеет (или будет иметь) право собственности. А без их разрешения невозможно продать квартиру, где собственником любой доли является несовершеннолетний. И, соответственно, невозможно улучшить жилищные условия семьи – купить новую квартиру.
Отказывают органы опеки по той же причине: если родители-заёмщики не смогут выплачивать кредит, то придётся продавать квартиру, где несовершеннолетний ребёнок наделён правом собственности.
Какова процедура рассмотрения органами опеки и попечительства заявления о продаже квартиры с долей ребенка и одновременной покупке другой квартиры в кредит?
1. Органы опеки определяют величину доли в праве собственности в приобретаемом жилье, которую необходимо оформить на ребёнка.
Для этого обычно нужно предоставить:
- письмо-ходатайство из банка о возможности наделения несовершеннолетнего долей в квартире, приобретаемой на кредитные средства;
- документы на продаваемую квартиру, в которой ребёнок является собственником, и на приобретаемую квартиру.
2. Оценивают возможность выплаты родителями ипотечного кредита.
Для этого у Вас попросят:
- справки о заработной плате (аналогичные тем, что Вы предоставили в банк);
- копии трудовых книжек или трудовых договоров;
- документы, подтверждающие наличие у семьи автомобиля, недвижимости, вкладов в банках и других активов.
3. Определяют рыночную стоимость приобретаемой квартиры.
Органs опеки могут потребовать:
- отчёт о рыночной стоимости квартиры, который нужно заказать в независимой оценочной компании;
- предоставить информационные источники (различные прайсы, газеты, ссылки на сайты), где можно увидеть информацию о цене приобретаемой квартиры;
- справки из БТИ об инвентаризационной стоимости продаваемой и приобретаемой квартир.
4. Органы опеки и попечительства обычно рассматривают заявления о продаже, приобретении и залоге жилья с долей ребенка в течение 2-3 недель (максимум – 30 календарных дней). По истечении этого срока Вы можете получить как разрешение на сделку, так и отказ. В случае отказа аргументы, что все это делается в интересах семьи и ребенка (ребёнок будет жить в более комфортных условиях), органы опеки не убедят.
Чтобы повысить шансы на получение разрешения органов опеки, на практике работает следующая схема:
- желательно увеличить сумму первоначального взноса;
- уменьшить сумму кредита;
- оформить большую долю в праве собственности на приобретаемую квартиру на ребенка.
Рассмотрим конкретный пример из нашей практики.
Семья продавала свою квартиру за 2,5 млн. руб.
Ипотечный кредит был одобрен банком в размере 2 млн. руб.
Приобреталась квартира за 4,5 млн. руб.
В продаваемой квартире ребенок имел 1/3 доли в праве собственности. Вроде бы логично, что и в приобретаемой квартире ребёнок будет собственником 1\3 доли. Однако органы опеки и попечительства эта логика не устроила. Их требования:
- увеличить первоначальный взнос за счёт собственных средств, чтобы первоначальный взнос был сформирован не только средствами от продажи квартиры. Семье пришлось собрать 500 тыс. руб., чтобы первоначальный взнос увеличился до 3 млн. руб.;
- уменьшить сумму кредита с 2 млн. до 1,5 млн. руб. Пришлось брать новое письмо из банка о предоставлении кредита в размере 1,5 млн. руб.;
- увеличить долю ребёнка в праве собственности на приобретаемую квартиру до 2\3 доли (вместо предполагаемой 1\3). Также пришлось взять письмо из банка о том, что банк не возражает против оформления на ребёнка большей части квартиры.
В итоге разрешение на сделку было получено, и теперь семья живет в новой большой квартире. Желаем и Вам терпения, настойчивости и успехов!