Довольно часто приватизация квартиры происходит с оформлением долевой собственности на всех членов семьи, которые в ней прописаны.
Это создает некоторые сложности для владельцев жилья, ведь доля в праве на недвижимость не подразумевает выделения конкретных квадратных метров. Выделить свою долю в натуре реально лишь в частном домовладении.
Возникают ситуации, при которых наиболее целесообразным решением является отказ от своей доли в пользу члена своей семьи либо третьего лица. Чтобы реализовать данное намерение, следует оформить любой из нескольких вариантов сделок по отчуждению имущества.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Задайте вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.
Способ №1 – оформление договора дарения
Он заключается в том, что лицо, уже участвовавшее в приватизации, с помощью данного договора, реализует передачу своей доли переведенного в частную собственность жилья другому члену семьи либо третьему лицу.
Данная процедура давно и успешно практикуется в РФ, а потому никаких проблем на пути ее реализации возникнуть не должно. Для проведения дарения, необходима лишь регистрация перехода прав в Росреестре и согласие одаряемого.
О разделе квартиры на доли читайте тут.
Способ №2 – не участвовать в приватизации
Данный способ также требует обращения к районному нотариусу для оформления отказа от участия в приватизации. Отличительной чертой второго способа является невозможность передачи причитающейся вам доли какому-то конкретному лицу. Приватизированное жилье будет распределено в равных долях между всеми зарегистрированными лицами. Впрочем, в законе о приватизации сказано, что при достижении общего согласия, оформить квартиру можно лишь на одно лицо, коим может выступить даже ребенок.
Третий метод – отказ от собственности
Он допускается в соответствии со ст. 236 Гражданского кодекса РФ, однако, практически не применяется. При таком отказе, объект имущества приобретает неопределенный статус, так как бывший собственник от него отказался, а новый не имеет достаточных оснований для владения. Но так как данный способ практически не применяется, рассматривать его более детально нет смысла.
Важно! Иногда отказ от доли в квартире может быть необратимым, так как отменить договор дарения практически нереально. А потому рекомендуем тщательно взвесить все «за» и «против», и лишь потом принимать решение о дарении.
Законом регламентирован перечень оснований, на которых можно произвести расторжение договора дарения. Однако он является весьма узким, и подавляющее большинство оснований связаны с нарушением закона со стороны одаряемого.
Однако на отказ от участия в приватизации данное правило не распространяется. Это обусловлено тем, что законом допускается лишь одна приватизация для гражданина, но, в данном случае, выходит так, что отказавшийся от участия в процедуре перевода недвижимости в частную собственность гражданин еще не реализовал свое право на приватизацию.
Таким образом, если данный гражданин зарегистрируется в другой квартире, принадлежащей государству или муниципалитету, он сможет перевести ее в частную собственность.
Также у него есть право поучаствовать в повторной приватизации квартиры, от приватизации которой он ранее отказался, если она будет деприватизирована прежними собственниками (переведена обратно в государственную собственность).
Кроме того, не следует забывать, что отказ от доли квартиры при оформлении не означает потерю права на проживание в ней. Даже, более того, данное право сохранится за вами даже в случае смены собственников данного жилья.
В случае отказа от доли путем дарения, в силу вступают иные законы. Если вы планируете проживать в квартире и после приватизации, лучше обговорите это с потенциальными собственниками заранее.
Заключение смешанных договоров допускается законом, а потому вы можете сделать в договоре дарения пометку, что за вами сохраняется право проживать в данной квартире. Таким образом, дарение будет уже не совсем чистым, однако, от того не менее законным.
Чтобы отказаться от доли через дарение, нужны следующие бумаги:
- Договор дарения (образец для его составления можно взять здесь). Он обязательно должен быть оформлен в письменной форме, а вот нотариальное заявление данного документа не требуется. Составлять его следует в 3 экземплярах. Один из них отдается дарителю, один – одаряемому, а последний – регистрационной службе;
- Свидетельство о переходе права собственности на недвижимость, выданное органом Росреестра;
- Технический паспорт, справка из БТИ и план квартиры;
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
Данный список бумаг является основным, но не исчерпывающим.
После сбора нужных документов, даритель и одаряемый должны обратиться в регистрирующую организацию, где у них примут документы и назначат дату получения одаряемым свидетельства на новую собственность. О необходимости в предъявлении каких-либо дополнительных бумаг (если таковая будет), вас оповестят там же.
С момента внесения в ЕГРП записи о новом собственнике доли в приватизированной квартире, задача является официально решенной.
О налогах
Если дарение доли в приватизированном жилье происходит в пользу близкого родственника, о налогах беспокоиться не стоит. Если же дарение происходит в пользу третьего лица, налог придется уплатить.
Расчет налога происходит, исходя из стоимости, которая указывается в договоре дарения. Если же данного указания нет, расчет ведется, исходя из инвентаризационной стоимости жилья по сведениям БТИ.
Оплата налога возлагается на одаряемого. На сегодня показатели ставки выглядят так:
- Для людей, проживающих большую часть времени за пределами РФ (нерезидентов) – 30% от стоимости доли;
- Для остальных – 14% от стоимости доли (в большинстве случаев, однако, бывают исключения).
Отказ от доли в жилье, полученного в собственность посредством вступления в права наследства, происходит только через нотариуса. Кроме того, оформить отказ, в данной ситуации, в обязательном порядке нужно не позднее 6 месяцев со дня смерти наследодателя.
Наследник, отказывающийся от собственности, должен пройти все этапы операции самостоятельно. Решение данного вопроса через услуги третьих лиц законом не предусмотрены.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.
Приватизация жилья может быть проведена исключительно с согласия всех зарегистрированных жильцов в квартире. А потому, прежде чем отказаться от приватизации, ее нужно разрешить.
Отказ от приватизации (составленный по данному образцу) обязательно нужно заверить у нотариуса. Более ничего от вас не требуется. Остальные манипуляции по приватизации квартиры будут проводиться уже без вашего участия.
Также важно понимать, что отказаться вы можете только за себя: несовершеннолетний ребенок станет участником приватизации автоматически, даже если вы напишете отказ от его лица, он не будет признан достаточным основанием.
Можно вообще отказаться от своего права собственности на часть (долю) квартиры и переоформить договор на супруга (супругу) (с согласия, естественно). Но банк сначала проверит платежеспособность того, кто возьмет на себя выплаты, и если, по мнению банка, возможность регулярных выплат по кредиту не будет подтверждена, договор переоформлен не будет.
Если жилье покупали уже в браке, но на первоначальный взнос перечислили личные средства одного из супругов (например, доставшиеся по наследству), то в суде он может рассчитывать на преимущественное право при разделе. Однако для этого нужно собрать доказательства того, что супруг действительно использовал свои личные накопления. «Если вы не хотите делить с супругом собственность, приобретенную за ваши средства или деньги ваших родителей, то оформите квартиру на ближних родственников» , — рекомендует Юлия Семакина , маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент».
При разделе имущества такое жилье должно делиться пополам между обоими супругами. Однако, поскольку квартира находится в залоге у банка-кредитора, то банк должен дать согласие на раздел. Кроме того, от вас могут потребовать переоформить страховку заемщика и сам договор об ипотечном кредите.
Как «цивилизованно» развестись, если ипотека была оформлена на двоих? «Цивилизованный» развод может быть только в одном случае – по обоюдному согласию, без участия суда. Муж и жена могут разделить квартиру и выплаты по ипотеке на равные либо иные части, один из супругов может безвозмездно или за отступные отказаться от своей доли в недвижимости. Тогда второй супруг, получив 100% квартиры, будет должен выплачивать всю ипотеку. Отказавшись от своей доли в квартире, нужно обратиться к кредитору – он переоформит Вашу часть долга на бывшего мужа или жену.
Прежде всего вам необходимо изучить все тонкости процесса раздела. Практика показывает, что решение проблемы может растянуться надолго: пока супруги решат, кому достанутся дети, оформят все документы по разводу и договорятся, кто платит, могут пройти месяцы. Однако не стоит затягивать: при невыплате по кредиту в течение трёх месяцев, банк вправе распорядиться жильём по своему усмотрению. В ваших интересах завершить процесс максимально быстро.
В таком случае долг между супругами может быть разделён судом, но для банка ситуация не меняется. То есть, если второй супруг (который не является стороной договора) не уплачивает причитающиеся с него суммы, банк всё равно будет обращаться с требованием к супругу, который является стороной договора, а у последнего, в свою очередь, возникает регрессное требование к другому супругу, который от уплаты уклонился. Квартира же будет являться совместно нажитым имуществом даже и в том случае, если договор заключён только с одним из супругов.
Доброго времени суток. Приобрел квартиру в ипотеку до вступления в брак, право собственности и кредитный договор оформлены на меня, все платежи совершались исключительно из личных средств и от моего имени, имеются документы по каждому совершенному платежу. Будущая супруга в квартире не прописана, детей нет.
- Добровольно, при обращении в банковское учреждение с соответствующим заявлением. В этом случае основному заемщику необходимо найти дополнительного второго созаемщика, вместо выбывающего. Выбывающий супруг в свою очередь должен в письменном виде выразить свое согласие на выход из обязательства, это согласие в обязательном порядке должно быть заверено нотариусом. Если банковская организация будет согласна, как ранее было указано, будет составлено дополнительное соглашение, которое будет отвечать новым условиям;
- Решить вопрос о распределении обязательств можно и без участия кредитного учреждения. Для этого следует обратиться в суд. После принятия решения судом и вступления его в юридическую силу следует обратиться в Россреестр с заявлением о выдаче нового свидетельства о праве собственности. Основанием выдачи нового документа будет являться судебное решение. Далее с судебным решением и новым свидетельством следует обращаться в банк с заявлением об изменении условий ипотечного договора.
Если супружеская пара находилась в гражданском браке, без официального оформления своих отношений, то в данном случае нормы Семейного кодекса о разделе имущества не применяются. Поэтому необходимо либо заключить соглашение о разделе долгов и имущества, либо произвести перерасчет своей части средств, которая была внесена по кредиту в долю ипотечной квартиры и доказывать свои права на эту долю в суде.
Итак, как можно минимизировать риски и провести раздел имущества? Квартира в ипотеке – имущество, права на которое ограничены. Поэтому созаемщики могут после расторжения брака продолжать выплачивать кредит или быстро найти недостающую сумму, чтобы погасить его досрочно. Когда задолженность будет ликвидирована, недвижимость выставляется на продажу. Реализовав объект, бывшие созаемщики разделяют сумму между собой. Есть еще один вариант. Созаемщики могут продать объект с согласия банка. Стоит сказать, что предугадать ответ кредитной организации в таком случае довольно сложно. Банк может согласиться на предложение созаемщиков, потребовать досрочно погасить кредит, поскольку расторжение брака будет нарушать условия основного договора, или обязать продолжать погашение задолженности без продажи объекта.
- СК РФ (ст. 38);
- ГК РФ (ст. 256);
- ФЗ № 102 от 16.07.1998 года (ст. 47, 55.1, 56).
Ипотека — это не только самый доступный способ получить собственное жилье, но и камень преткновения во время развода. Многие семьи боятся официально расторгать разрушенный брак только из-за задолженности перед банком и последующих тяжб. Бояться ипотеки при разводе не стоит. Закон защищает права обеих сторон по разделу имущества даже в период брака.
Данная процедура может быть осуществлена:
- По инициативе одного из супругов до или после расторжения брака;
- Если кредитор требует разделить имущество для взыскания задолженности;
- По общему соглашению.
В случаях появления споров без суда не обойтись. Автоматически каждому из супругов принадлежит одна вторая всего совместно нажитого имущества, даже если:
- Один из них не получал дохода;
- Оформлена единоличная собственность.
Ипотека осложняет раздел имущества, так как не всегда стороны готовы выплачивать долг, либо отказаться от прав на квартиру.
Существует несколько способов решения данной проблемы:
- Прийти к мирному соглашению и поделить платежи;
- Переоформить ипотеку на должников по отдельности;
- Отказаться от положенной доли собственности и получить компенсацию;
- Продать свою часть имущества;
- Отказаться от ипотеки и получить назад выплаченные средства.
Самым распространенным является отказ от доли в ипотечной квартире в пользу супруга при разводе. Тогда второму полностью переходит право собственности и обязанность нести платежи. Отказ может сопровождаться выплатой компенсации — если супруг докажет свое участие в погашении долга.
Переоформление ипотеки не всегда является выходом — в договоре с банком иногда прописывается данный пункт. В случае большого долга кредиторы не всегда готовы получить вместо одного проблемного займа сразу два.
Если вас не пугает возможность лишиться квартиры можно вернуть ее банку и получить компенсацию. Также, распространен вариант, когда досрочно закрывают ипотеку — продают жилье и делят вырученные средства.
Долевая собственность в ипотеке при разводе с детьми может измениться. Независимо от того, участвовал ребенок в погашении платежей или нет (например, с помощью материнского капитала), он может претендовать на равную с родителями часть жилого помещения. При расторжении брака право пользования долями детей переходит к супругу, с которым суд их оставил. Лишить ребенка части его имущества не получится.
Отказ от доли квартиры в ипотеке при разводе с детьми предполагает равный раздел собственности между оставшимися членами семьи.
Чтобы продать долю в ипотечной квартире после развода, второму супругу или третьему лицу требуется разрешение от банка. Чаще всего это происходит следующим образом:
- Кредитор соглашается на реализацию имущества;
- Вы находите покупателя;
- Он выплачивает оставшийся долг по ипотеке;
- Дождаться снятия обременения.
Многие не готовы идти на такой неоправданный риск. Созаемщик (если покупку осуществило третье лицо) не всегда попадается добросовестный и банк сможет изъять собственность за долги. В этом случае лучше всего найти недостающую сумму и стать полноправным владельцем всей собственности.
Не делится при разводе ипотека в случаях, когда:
- Кредит был оформлен до официального вступления в брак;
- Право собственности было получено в результате дарения или переуступки;
- Данная ситуация была прописана в брачном договоре.
Первый случай можно оспорить в суде, доказав, что в погашении платежей второй супруг принимал активное участие. В этой ситуации он может претендовать на часть имущества, либо получить компенсацию в размере затраченных средств.
По ДДУ ипотека при разводе разделяется аналогичным способом. Только вместо собственника квартиры можно стать владельцем доли в строящемся объекте.
Помните, что при разводе с ипотекой есть третья заинтересованная сторона — банк. Внимательно изучите договор кредитования. Также, банк необходимо уведомить о факте расторжения брака, даже если супруги пришли к мирному соглашению.
Здравствуйте, подскажите, могу ли я в случае развода отказаться от своей доли 1/2 в квартире в банке? Муж заёмщик, я — поручитель. Написано поручение у нотариуса о наделении 2 детей долями, вложен мат. капитал. И возможно ли написать у нотариуса бумагу о том, что муж отказывается от квартиры в мою пользу и в пользу детей после погашения ипотеки?
Квартира куплена в ипотеку, муж заёмщик я созаёмщик. Пришли к разводу. Муж готов отказаться от квартиры в мою пользу, как лучше это оформить, чтобы он потом не мог претендовать на квартиру. Я ему выплачу ту сумму, что он оплачивал.
Добрый день! Помогите, пожалуйста, в такой ситуации. Квартира в ипотеке, погашено очень мало. Муж созаемщик. 2 несовершеннолетних детей. Квартира в долевой собственности по 1/4 на каждого. Как делить долг, не продавая квартиру? Мирно договориться точно не получится. И на что может претендовать муж, если дети останутся со мной? Если это имеет значение, полностью расходы по ипотеке лежат на мне. Какая в такой ситуации судебная практика? Заранее благодарна.
Здравствуйте, Инна. В подобных ситуациях как ваша однозначных ответов на вопросы у меня не будет, их может дать только суд. Могу прокомментировать момент с детьми — в России в 90% случаях несовершеннолетние дети остаются с матерью. С судебной практикой судов общей юрисдикции по разделу супругами квартиры, приобретенной в ипотеку, и долгов по ипотечному кредиту можно ознакомиться в этом документе (нужно нажать, чтобы скачать).
Добрый день. Я подала на развод. У нас ипотека. Квартира в долевой собственности. 1/3 — мужа, 2/3 наша со старшей дочерью (дочери 20 лет). Часть ипотеки гасили материнским капиталом. Писали обязательство у нотариуса на выделение доли второму ребенку после оплаты ипотеки. Скажите, как можно будет поделить нашу квартиру после развода?
Здравствуйте, Диана. Все члены семьи имеют право выделить некоторую долю из своей доли или передать полностью долю другому человеку по договорам дарения, купли-продажи или по завещанию. Именно для вашего случая: вы, ваш муж или ваша общая дочь имеете возможность «поделиться» со вторым ребенком частью квартиры. Это добровольное желание. Если второй ребенок отказался от приватизации (он старше 14-ти лет, но младше 18) или не участвовал в ней (младше 14-ти), то он имеет право неограниченное количество времени проживать в этой квартире, в таком случае ему вообще не нужна доля (он ее получит от родителей по наследству). Ваш муж может отказаться отписывать долю на второго ребенка — он имеет на это право и вы не можете его заставить сделать это. Это для общего понимания ситуации. А для того, чтобы подарить часть жилой площади ребенку после развода, вам нужно составить договор дарения. Очень важно, кто будет дарить. Если одаряемый — несовершеннолетний ребенок, то в роли опекуна должен выступать тот родитель, который не является дарителем, если долю в квартире будет дарить сестра, то в качестве попечителя можете выступать вы или ваш муж. По достижении совершеннолетия ваш ребенок станет полноправным собственником части квартиры если иное не будет оговорено в дарственной. В любом другом случае (если ребенок совершеннолетний) в качестве одаряемого выступает непосредственно он сам. Надеюсь, я ответил на ваш вопрос.
Здравствуйте. Такая ситуация — квартира, куплена в браке с первоначальным МСК в ипотеку. После трех лет брака — развод (мирно не договоримся — не общаемся), а платить еще 6 лет (примерно 1300000), без него выплатила 400000. Трое детей. Можно через суд уменьшить его долю и наделить детей долями по 12 кв м согласно ЖК (в Жилищном Кодексе РФ говорится, что нормой жилой площади на одного человека является 12 квадратных метров)? Могу ли я претендовать на половину суммы, которую выплатила без него? Спасибо за ответ.
Здравствуйте, Кристина! Ситуация сложная. Муж продолжает платить ипотеку? Какую сумму вы выплатили, пока состояли в браке? Кто является заемщиком и созаемщиком? Это может иметь огромное значение в суде. Квартира в ипотеке — это собственность банка, при таком раскладе ни о каких долях речи идти пока не может.