В дни, когда доллар и евро существенно выросли в цене по отношению к рублю, особенно сложно приходится тем гражданам, которые оформили ранее ипотеку в валюте, а теперь вынуждены платить за нее куда более внушительные суммы, чем ранее. Однако из сложной ситуации имеется достаточно удобный выход – рефинансирование ипотеки в рубли. О том, как это сделать, пойдет речь в данной статье.
Граждане привлекают жилищные займы в долларах и евро в том числе и потому, что они предоставляются банками по более низким ставкам. Однако любое преимущество, в конечном итоге, оборачивается риском. Оформляя кредит на приобретение квартиры в 2012 или 2013 годах, ни один заемщик не предполагал, что в скором времени в России начнется кризис.
Тем не менее, неблагоприятное изменение валютных курсов – вовсе не повод для паники. Эксперты считают, что в сложившейся ситуации можно действовать по одному из 4-х сценариев, а именно:
- Ожидать укрепления рубля, поскольку оптимистические сценарии (если им верить) прогнозируют такую ситуацию уже на второй квартал 2015 года;
- Обратиться в обслуживающий банк и попросить продлить срок погашения кредита;
- Продать недвижимость, являющуюся объектом залога, закрыть кредит и подождать с оформлением нового до лучших времен;
- Рефинансировать жилищный заем путем изменения валюты платежа в рубли.
Существуют и другие варианты устранения негативных последствий валютной ипотеки, которые более подробно рассмотрены здесь. В данной же статье основной упор будет сделан на превращении займа из валютного в рублевый.
Процедура рефинансирования предполагает открытие нового займа на более выгодных условиях. Поскольку речь идет о переводе валютной ипотеки в рубли, то новый кредит нужно будет оформить в национальной валюте.
Программы рефинансирования ипотеки предлагают ныне многие крупные банки, в том числе Сбербанк России, Альфа-Банк, ВТБ 24 и Банк Москвы . Сама процедура рефинансирования жилищного кредита в рубли выглядит следующим образом:
На сайте выбранного коммерческого банка или в любом из его отделений клиент заполняет заявку на рефинансирование ипотечного займа. В ней заемщику придется дать ответ на три ключевых вопроса:
- Насколько выросла рыночная стоимость приобретаемой квартиры с момента оформления валютной ипотеки за этот же время;
- Как изменился доход заемщика;
- На сколько лет, и на какую сумму оформлялся кредит.
После получения предварительного утвердительного ответа клиент собирает необходимый пакет документов, переоформляет страховку, а также приглашает независимых оценщиков на объект с тем, чтобы установить текущую стоимость жилья.
В течение определенного срока банк рассматривает все представленные бумаги, после чего приглашает заемщика на подписание нового кредитного договора.
После получения средств на счет клиенту остается погасить за их счет свою прежнюю валютную ипотеку, а затем начать процесс регулярных выплат по новому жилищному кредиту в рублях.
При всей привлекательности такого решения важно учесть два аспекта:
- Во-первых, ставка по рублевой ипотеке однозначно будет выше;
- Во-вторых, в свете роста процентов по кредитам во всех коммерческих банках страны жилищные займы тоже дорожают.
Таким образом, прежде чем осуществлять процесс рефинансирования валютного займа, следует просчитать будущие ежемесячные текущие выплаты. В некоторых случаях они могут оказаться выше, чем непосредственно по валютной ипотеке. В то же время падение курса рубля приводит к тому, что удорожание кредитов в национальной валюте несколько перекрывается девальвацией.
ЦБ рекомендует использовать при конвертации официальный курс иностранной валюты по отношению к рублю, установленный Банком России по состоянию на 1 октября 2014 года, то есть 39,38 руб. за доллар. Также ЦБ рекомендует при конвертации применять ставки, соизмеримые со ставками по выдаваемым ипотечным кредитам в рублях.
По информации ЦБ, объем задолженности по ипотеке на 1 ноября 2014 года составлял 3,35 трлн руб., из них 3,5% ссуд были выданы в иностранной валюте. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам на 1 ноября 2014 года составляла 27 млрд руб., в том числе по валютным ссудам – 17 млрд руб. Ее доля в общем портфеле просроченных ипотечных кредитов с начала года выросла с 12,7 до 14,2%.
Старший вице-президент ВТБ24 Андрей Осипов сказал, что банк «безусловно, исполнит рекомендацию Центрального Банка в части рассмотрения вопроса». По его словам, для банка реструктуризация ипотеки по предложенным ЦБ условиям может отразиться серьезными одномоментными убытками.
Перевод валютных кредитов в рублевые появился на пике страстей вокруг валютных ипотечников. Сейчас страсти поулеглись, но банки по-прежнему предлагают перекредитоваться.
Как рассказала «Российской газете» руководитель направления кредитных продуктов блока розничного бизнеса Локо-банка Майя Куделина, наибольший интерес заемщики проявляют к рефинансированию ипотеки, оформленной на длительный срок.
Есть несколько способов перекредитовать заем. Первый, как объясняет Майя Куделина, заключается в том, чтобы взять новый кредит для погашения имеющегося. «У клиента есть заключенный договор на валютный кредит с банком «А», — уточняет она. — Но его он хочет погасить, получив новый рублевый заем. Некоторые банки предлагают рефинансирование старого кредита с открытием нового. Но чаще всего приходится обращаться в банк «Б» для получения нового кредита. При подписании договора в банке «Б» указывается и цель кредитования — рефинансирование старого займа в банке «А». Банк «Б» выдает средства на своих условиях. Клиент вносит средства в банк «А» для погашения своей задолженности. Договор закрывается, а клиенту выдается справка о погашении. Заемщик предоставляет справку банку «Б» для подтверждения целевого использования выданных средств и начинает выплачивать новый кредит, но уже в рублях».
Впрочем, добавляет замдиректора департамента кредитования РосЕвроБанка Игорь Глухов, есть и другой, более лояльный к клиентам способ перевести валютный кредит в рублевый. Когда заемщик перекредитовывается, он подписывает дополнительное соглашение к уже имеющемуся кредитному договору, в котором прописываются все условия — курс конвертации, новая ставка, а иногда и новый срок. Конвертация, как правило, происходит по курсу ЦБ на момент совершения операции. Не стоит забывать, что банку нужно будет предоставить полный пакет документов, подтверждающих занятость и зарплату на момент рефинансирования.
Выгоды для банка понятны: он получает свою прибыль с переплаты за новый кредит, а во-вторых, более дисциплинированного клиента, что дает банкирам возможность предлагать человеку новые кредитные продукты. Но насколько все-таки такая сделка выгодна самому валютному заемщику? Игорь Глухов считает, что очень выгодна: человек получает понятный кредит, который он в состоянии обслуживать. А вот первый вице-президент ассоциации «Россия» Алина Ветрова уточняет, что выгодно менять валюту кредита, если расплачиваться по нему предстоит еще долго. «А если уже скоро вам предстоит внести последний платеж, то не имеет смысла затевать всю эту историю, — отмечает Ветрова. — Ведь не стоит забывать, что ставки по рублевым кредитам всегда выше, чем по валютным, поэтому не факт, что ежемесячный платеж уменьшится». Майя Куделина обращает внимание, что рефинансирование выгодно лишь в том случае, если не осуществляется пролонгация срока кредитования — иначе клиент будет переплачивать.
«Всегда нужно иметь кредит в той валюте, в какой вы получаете доход, — напоминает директор Банковского института НИУ «Высшая школа экономики» Василий Солодков. — Понятно, что до 2008 года, когда нефть была дорогая, а доллар стоил 24 рубля, и ставки по валютным кредитам были ниже, люди брали их. Сейчас же я бы однозначно избавился от такого серьезного валютного риска. Но насчет большой выгоды, в этом я не уверен. Никто ведь не может спрогнозировать, сколько через год или два будут стоить нефть, доллар или евро. Те валютные ипотечники, которые рефинансировали свои кредиты в рублевые в 2015 году, все равно платят в месяц немалые суммы. Ведь им пересчитали их кредиты по ставке более 70 рублей за доллар. Выгоднее было бы сейчас рефинансировать, но тогда кто мог быть уверен, что доллар так сильно потеряет в цене».