Покупка квартиры на этапе строительства представляет собой достаточно выгодное вложение денежных средств, в первую очередь, по той причине, что стоимость такого жилья может быть на порядок ниже (до сорока процентов), нежели жилье, приобретаемое в уже построенном доме.
Однако в случае, если речь идёт о покупке жилья в ипотеку, могут возникнуть некоторые сложности. Какие это сложности и как их избежать?
Покупка квартиры в ипотеку, если такая квартира расположена в недостроенном доме, имеет свои нюансы проведения. Вся процедура выглядит следующим образом:
Что же касается собственно ипотечного кредита, то он оформляется также поэтапно.
Так как на жильё, приобретённое в строящемся доме, невозможно оформить право собственности, то и полное оформление ипотечного займа будет осуществляться в два этапа:
- Собственно оформление ипотечного займа. На этом этапе клиент кредитной организации подаёт документы в банк для получения одобрения займа и подписание всех кредитных документов.
- На втором этапе, который реализуется после того, как дом будет сдан, происходит оформление права собственности на приобретённое жильё и передача его в залог банку до полного расчёта с выдавшей целевой кредит финансовой организацией.
Выделение второго этапа обусловлено тем, что приобретённое жильё в соответствии с требованиями ипотечного законодательства должно быть обязательно передано в залог банку. Но осуществить такую передачу можно только после того, как право собственности будет оформлено.
Некоторые банки принимают в качестве залога недостроенные жильё на основании залога прав требования. Однако такая практика на сегодняшний день встречается крайне редко из-за сложностей, которые могут возникнуть в случае, если застройщик не исполняет свои обязанности надлежащим образом.
Независимо от того, предполагается покупка жилья в строящемся доме или уже готовом, у потенциального заемщика банк запрашивает стандартный перечень документов, а именно:
- заявление о предоставлении ипотечного займа (с указанием необходимой суммы, которую потенциальный заёмщик хотел бы получить);
- паспорт самого заемщика и его созаемщиков (и поручителей), если планируется привлечение таковых;
- свидетельство пенсионного страхования (СНИЛС);
- свидетельство о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
- для военнообязанных – военный билет;
- справка о заработной плате по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев, а также, в случае наличия дополнительных доходов, справка по форме банка о таковых или выписка со счетов в банке с информацией обо всех доходах также за последние шесть месяцев;
- копия трудовой книжки, заверенная работодателем для подтверждения фактического трудового стажа;
- свидетельство о заключении и расторжении брака (при наличии);
- свидетельство о рождении или иные документы, удостоверяющие личности детей и других иждивенцев, которые имеются у потенциального заемщика на момент подачи заявления;
- в случае наличия крупного имущества, движимого и недвижимого, потребуются документы, подтверждающие право собственности на них (автомобиль, дом и т.д.).
Перечисленные документы подаются в оригиналах и копиях, а заверение последних осуществляет сотрудник банка, который оформляет приём всех документов.
Так как приобретение жилья, расположенного в строящемся доме, является достаточно рискованной сделкой, то банк проверяет такие сделки с особой тщательностью. Это обусловлено тем, что нередки случаи, когда застройщики недобросовестно исполняют свои обязательства по отношению к участникам долевого строительства. Кроме того, нередки случаи полной заморозки стройки по причинам, независящим от потенциальных собственников. Чаще всего, в связи с этим, внимание обращается на:
- степень готовности дома (проверяется фактическая и документальная готовность);
- репутация застройщика (чем она хуже, тем меньше вероятность получить окончательное одобрение кредита именно у этого банка);
- кредитная история и репутация потенциального заемщика (тем, у кого есть просрочки и задолженности, ипотеку не выдадут);
- наличие у заемщика непогашенных кредитов (например, открытые потребительские кредиты, в том числе, которые готовятся к закрытию).
Кроме того, у каждого банка есть также свой перечень факторов, которые они проверяют до того, пока не примут решение о том, предоставлять ли целевой ипотечный займ или нет.
Для того, чтобы получить гарантию при приобретении квартиры в доме, находящемся на этапе строительства, следует проверить застройщика. Осуществить это можно несколькими способами:
- на основании сведений, представленных на официальном сайте застройщика. Проверку можно осуществить путём изучения уставных документов, проектных деклараций и отчетов о проводимых строительных мероприятиях. В проектных декларациях следует смотреть количество внесённых изменений, которые отодвигают срок сдачи конкретного строящегося дома;
- на основании данных, содержащихся в отзывах тех, кто уже является участниками долевого строительства либо пытался таковыми стать, в том числе на основании тех отзывов, которые содержатся на различных интернет-площадках отзывов;
- изучение данных, которые содержатся в основных документах, имеющихся у банка, с которым планируется заключение кредитного договора (как правило, такие документы предоставляются застройщиками в банки-партнеры на этапе проведения проверки застройщика банком).
В целом проверять застройщика следует по уставным документам застройщика, а также на основании его проектных документов, подготовленных в отношении конкретного строящегося дома.
Приобретение квартиры, расположенной в строящемся доме, с использованием ипотечного займа является достаточно сложным процессом, в первую очередь, из-за рискованности таких сделок. Именно по этой причине следует особенно тщательно готовить все необходимые документы к сделке и проверять застройщика прежде, чем заключать кредитный договор.