Специалисты банковского сектора отмечают: ипотека с завышением цены залогового объекта встречается до сих пор. Кто и зачем это делает, какие интересы движут сторонами, о рисках завышенной стоимости объекта — далее.
Для оформления залога квартиры, жилого дома или другого имущества, банку требуется рыночная стоимость. Определение термина дано во многих нормативно-правовых актах. Не будем нагружать читателя сложными оценочными категориями, скажем просто: это стоимость, по которой объект может быть продан на свободном рынке недвижимости, по цене, устраивающей и продавца, и покупателя, при условии, что свое решение стороны принимают без давления негативных обстоятельств.
Выписка из отчета об оценке
Оценку стоимости залогового имущества выполняют эксперты-оценщики. Результатом работы эксперта станет обоснованный показатель рыночной стоимости, который будет отражен в документе — отчете. Кредитующие банки готовы работать не со всеми оценщиками, а чтобы отобрать лучших, проводят процедуру аккредитации. Правила работы, которыми руководствуется эксперт-оценщик, — профессионализм, независимость суждения, объективность и непредвзятость.
- суммы первоначального взноса по ипотеке. В зависимости от программы кредитования, равен 10-30% от показателя;
- кредита на покупку недвижимости. Кредиторы стремятся выдать 70-80% от стоимости недвижимости.
Поэтому банки внимательно относятся к полученному результату оценки. Если заемщик окажется неплатежеспособным, имущество выставляется на реализацию по стоимости, исчисленной оценщиком.
Замечу также, что завышение — это довольно частая причина для отказа в ипотеке на такой объект недвижимости. То есть, при наличии положительного решения бака в отношении заемщика, банк также тщательно рассматривает объект недвижимости. В каждом банке есть допустимый диапазон цен на все объекты. Поэтому при попытке сильно завысить цену, банк конечно же откажет. Или в лучшем случае меньше выдаст ипотечных денег, увеличив при этом первоначальный взнос.
Порядок покупки недвижимости в кредит или ипотеку такой:
- банк согласует выдачу займа и покупатель выбирает подходящий объект;
- оценочная компания проводит оценку залогового имущества;
- стороны нотариально заключают предварительный договор купли-продажи и покупатель передает продавцу задаток. При покупке в кредит его сумма приравнена к первичному взносу. Расписка покупателя, предъявленная продавцом банку, подтверждает, что деньги получены;
- производят перерегистрацию прав собственности в МФЦ;
- в банке оформляют кредит, закладную и деньги зачисляются на текущий счет продавца;
- регистрируют обременения недвижимости.
Но случается так, что у покупателя недостаточно средств на первоначальный взнос, и тогда он обращается к продавцу с просьбой завысить стоимость объекта. Ситуация характерна для купли-продажи на вторичном рынке. Схема завышения ипотеки выглядит так:
Из представленного следует, что сторонам приходится оформлять два вида расписок:
- при мнимой передаче первоначального взноса (задатка) — Расписка на первый взнос — СКАЧАТЬ ;
Расписка на первый взнос при завышении цены
- на сумму разницы между ценой, указанной в договоре и реальной стоимостью проданного жилья, за условное несоответствие техническим нормам, чтобы после расторжения договора продавец избежал денежных потерь.
Так происходит завышение стоимости квартиры по договоренности с покупателем. Банки самостоятельно мониторят ситуацию на рынке недвижимости и негативно относятся к манипуляциям с рыночными данными. Просить консультации или совета сотрудников по таким вопросам не стоит. Если завышение цены жилого объекта составит более 20%, вероятность отказа в кредитовании возрастает.
Соглашение о фактической цене при ипотеке с завышением
Для тех, кто решается на завышение, рекомендую составлять соглашение о фактической цене объекта недвижимости. Образец можно посмотреть и скачать ниже.
Чем же рискуют участники сделки? Что касается покупателя, его возможные потери — минимальны. Более того, даже в ситуации неплатежеспособности и возврата квартиры собственнику, он может выиграть за счет имущественного вычета по расходам на уплаченные проценты.
Каковы мотивы банка, и почему заемщику могут отказать, причины просты:
- если соискатель кредита не смог собрать достаточной суммы для первого взноса (задатка), то риск его неплатежеспособности высок;
- продать заложенную недвижимость по завышенной стоимости нереально, поскольку рынок насыщен жильем без обременений. В случае неисполнения должником обязательств, реализация дорого оцененной квартиры будет проводиться с дисконтом, что для банка означает непогашенный кредит и убытки;
- приведенная схема сопровождается передачей расписок, которые не подтверждены реальными действиями, а это уже мошенничество.
Риски продавца при завышении стоимости квартиры для ипотеки — высоки. Если жилье в собственности было менее трех лет, по законодательству при расчете подоходного налога полученный от продажи доход включается в налогооблагаемую базу. Налоговый вычет не всегда может уменьшить расчетную величину, поэтому продавцу придется уплачивать в бюджет завышенный налог. Это первое.
Второе, по объективным причинам сделка может быть расторгнута. Причинами расторжения могут послужить нарушения прав собственности несовершеннолетних или недееспособных, которые ранее проживали в квартире. (О рисках, которые необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи — подробно в статье: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя). На языке юристов, возможна двусторонняя реституция, когда стороны возвращаются на исходные позиции. Тогда, стороне-продавцу возвращается жилое помещение, а покупателю — деньги, причем в той сумме, которая была указана в договоре купли-продажи.
Процедура завышения требует участия еще одной стороны — оценочной компании, которая выполнит недостоверную оценку, чем нарушит принципы своей работы. Кроме репутационных потерь и утраты аккредитации, ей грозит судебный иск со стороны кредитора по возмещению нанесенных убытков, если заемщик окажется несостоятельным.
В любом случае, сторонам по сделке нужно осознать, что действия по такой схеме, подпадают под статью УК РФ мошенничество.
Выход из ситуации предложили сами банки — кредитование без первоначального взноса. Получить такой кредит могут:
- молодые семьи с малолетними детьми по программе господдержки улучшения жилищных условий;
- заемщики, оформившие материнский капитал;
- военнослужащие, участвующие в накопительной системе;
- претенденты на рефинансирование займов других банковских структур;
- покупатели готового и строящегося жилья в новостройке, аккредитованной в банке.
Тогда ипотека без первоначального взноса с завышением оценки рыночной цены кредитуемого объекта не требуется. Участники сделки достигают своих целей, не прибегая к сомнительным ухищрениям.
Завышение стоимости жилой недвижимости при купле-продаже в кредит — не такая уж редкость. И мотивы сторон понятны: покупатель стремится приобрести квартиру, поскольку семье необходимо создать достойные условия. Продавец желает продать сегодня — ведь рынок перенасыщен, и завтра будет дешевле. Но завышать или отказаться — решение остается за договаривающимися сторонами.
У покупателя не хватает денег на первоначальный взнос. Покупатель оформляет сделку через агентство (но это не суть важно). Агент говорит, что подавляющее большинство сделок с помощью ипотеки оформляется именно с завышением, вроде как даже банк в курсе. При этом агент предлагает на сделке в банке даже озвучить завышение банковскому специалисту, вроде как все знают, вариант обкатан, рисков нет.
Я — продавец.
Банк — Сбербанк
Город небольшой, поэтому покупатели в очереди не стоят.
Агентству на такую схему я сразу сказал нет, но они настойчиво предлагают и, если честно, поколебали мою решимость, сказав что банк в курсе.
Отсюда вопросы:
1) Какие подводные камни могут быть?
2) Какие риски есть у меня?
Со специалистом банка я пообщаюсь, без агента. Но все же интересно, действительно схема рабочая, или нет
кроилово ведет к попадалову.
Риски — отмена ДКП. вам возвращают вашу квартиру (и скорее всего далеко не в том состоянии), а вы возвращаете завышенную цену.
Опять же муть какая-то (или я не понимаю чего).
Первоначальный взнос по ипотетке как правило оговаривается в %. Например 50% от стоимости объекта.
Если у покупателя на нормальную цену не хватает денег на первоначальный взнос, то откуда у него будут средства на завышенный взнос?
Последний раз редактировалось Sanim; 03.11.2015 в 13:43 .
Схема действительно мутная, она мне сразу не понравилась, и поэтому агенту отказал.
Но понять, чем грозит, все же хочется.
А расчеты — следующие:
Квартира стоит Хр, покупатель должен первоначальный взнос 0.3Х. Этих денег у него нет, поэтому в договоре квартира будет стоить Х + 0.3Х. То есть банк будет считать, что квартира стоит 1.3Х, при этом на руки покупатель получит Х денег (банк думает, что 0.3Х покупатель уже отдал).
Эти Х покупатель и отдаст продавцу. Итого: покупатель получает Х денег, продавец имеет ипотеку на Х денег.
Банк, насколько знаю, сейчас не проверяет, отдал ли физически покупатель первоначальный взнос продавцу. В дговоре купли-продаже в порядке расчетов это описано, и продавец подпишет, что первоначальный взнос он получил
Стандартная практика завышения цены недвижимости для заемщиков. Риски конечно есть, но я не думаю что они пытаются тебя нагнуть
В сбербанк АН сделает предварительный договор, в котором будет прописано, что вы «якобы» получили первый взнос и расписка о получении вами «первого взноса», оставшуюся часть получите после регистрации права собственности на покупателя.
Тут вам решать, или продавать на их условиях, или ждать покупателя с наличкой
я проводила несколько сделок с завышением цены. У покупателя просто нет своих средств и они хотят полностью оплатить квартиру ипотечными деньгами. Что касается Сбера. договориться о завышении цены — это полдела, при ипотеке покупатель заказывает отчет об оценке, в котором указывается рыночная стоимость. Завысить на 10% можно, на 20% (минимальный первоначальный взнос у сбера, достаточно сложно), если город небольшой, то мне видится даже это проблематичным, потому как оценщики тоже не дураки и смотрят в том числе и на срок экспозиции варианта, во-вторых, и это достаточно часто встречается именно в Сбере — они могут не принять отчет об оценке с завышенной стоимостью, ссылаясь на своих аналитиков рынка. И отправят переделывать отчет. Впрочем для вас риски минимальны. Хотя возможен отказ банка прямо накануне сделки.
И конечно в последнюю очередь я бы ставила в известность банк о завышении цены, если вы конечно лично с менеджером банка не знакомы, скорее всего это будет для них показатель не очень хорошей финансовой благонадежности их будущего клиента.
Последний раз редактировалось Ариска; 03.11.2015 в 15:56 .
Риск быть обязанной вернуть в случае расторжения сделки бОльшую сумму, чем получена по факту.
Вот этого я боюсь, каким образом можно себя обезопасить?
Даю советы, как поступать по закону. Потворство мошенническим действиям покупателя не может быть безопасным.
Екатерина, а почему у Вас возникли такие опасения? Покупатель под достаточно высокий процент берет ипотечный кредит для приобретения квартиры. Если Вы уверены в юридической чистоте Вашей квартиры, то какие могут быть здесь риски? Если все же нет желания завышать стоимость квартиры по Договору купли-продажи, тогда ищите другого покупателя.
Добрый день, Екатерина! Лучшая гарантия — оформлять за 4 млн и пусть где-нибудь берут первоначальный взнос. Либо просто искать другого покупателя. Все остальные варианты действий связаны с риском, но они есть, зависят от особенностей ситуации, банка и т.д.. Скорее всего, агент покупателя Вам предложила один из способов? Если не доверяете ей, то наймите своего агента на сопровождение.
Друзья ! Минуточку! Банк дает кредит на основании Оценки сделанной Оценочными компаниями которые рекомендует Банк (кредитор)
Если оценщики завысят цену, то проблем с банком не будет. А для вас, если конечно других покупателей нет, возможно обменяться встречной распиской.
По моему здесь есть достаточно большой риск и он в том, что покупателю без первоначального взноса просто не дадут ипотеку. Про остальное написали мои коллеги.
После регистрации сделки рисков практически нет.Можно заручиться соответствующей документацией,если Ваша сделка сопровождается специалистом по недвижимости.
для того, чтоб покупатели получили ипотечные деньги, от вас потребуется расписка в получении личных средств покупателя. Это как правило до закладки, до регистрации перехода права собственности. ТОГДА у покупателей ПОЯВЛЯЕТСЯ право потребовать вернуть уплаченную сумму, которую вы не получали. Страховка- различные грамотно составленные бумаги-междусобойчики о том, что покупатели получили назад эти деньги, договора займы и т.п.
ОЦЕНКА-дело творческое, любую квартиру можно оценить +- 1/2 полмиллиона В СПБ.
Уважаемая Екатерина! Если Вы хотите минимизировать все риски, нужно пригласить специалиста для грамотного сопровождения и защиты Ваших интересов.
Вам предложены условия покупки Вашей квартиры, Вы в праве соглашаться или отказаться, в любом случае Вы понесете ответственность как финансовую так и материальную, стоимость проданной квартиры опротестовать сложно, поэтому в случае расторжения договора купли-продажи вам придется заплатить больше, чем реально получили. Обычно если нет первоначального взноса клиент идет на покупку квартиры менее трех лет, где изначально продавец идет на игру со стоимостью. Если Вы чего то не понимаете наймите специалиста по недвижимости, на условиях вы в любом случае ему оплатите.