В Москве до 50% квартир покупается по ипотеке . И многие из них обременены незаконными перепланировками.
Кроме того, часто бывает, что перепланировка ипотечной квартиры планируется и после ее приобретения.
В этом случае в свидетельстве о собственности на квартиру указывается «ипотека в силу закона». Эта фраза означает что фактическим владельцем до момента погашения кредита является банк-залогодержатель.
Поэтому, жилищная инспекция при приеме документов на перепланировку требует дополнить сдаваемый комплект документов согласием банка на перепланировку.
Перепланировка ипотечной квартиры ничем не отличается о перепланировки квартиры которая в собственности.
Единственным отличием является то, что в комплект подаваемых документов прикладывается данное согласие банка на перепланировку.
Ниже мы можете увидеть некоторые примеры разрешений банков на перепланировку
ВТБ24 BSGV DeltaCredit Газпромбанк
Банк Москвы ОАО «МКБ» Нордеа МИА
АИЖК Альфа-Банк Сбербанк Банк «Союз»
Справка страховой Справка страховой ВТБ ИТБ
Абсолют Банк ОАО АКБ РосЕвроБанк Интеза ЮниКредитБанк
А когда планировка была проведена без соответствующих разрешений, то БТИ может потребовать вернуть квартире первоначальный вид. Кроме того, после может последовать привлечение нарушителя к административной ответственности, а также наложение штрафа согласно , до 2,5 тысяч рублей. Итак, вы решили, что хотите сделать перепланировку ипотечного жилья. Для начала следует обсудить свои планы с банком-кредитором.
Он обязательно должен быть в курсе всех изменений, которые вы хотите сделать в квартире. Если вовремя не сообщить об этом банку, то в дальнейшем можно даже лишиться жилья. Не нужно противиться тому, если сотрудник банка изъявит желание посетить квартиру в ипотеке и посмотреть ее состояние.
Это является его работой, и в ваших же интересах убедить кредитора, что вы не совершаете ничего криминального. Самое первое действие, которое вы должны сделать – это получить БТИ на переустройство и разрешение эксплуатирующей организации.
Еще меньше шансов получить одобрение, если в результате снизится итоговая стоимость квартиры.
Уведомить о своем намерении страховую компанию, в которой оформлен полис по защите залогового имущества. Страховщик должен выдать письмо, подтверждающее, что и после перепланировки квартира будет застрахована.
Если переустраивать помещения без получения , то перепланировка будет считаться самовольной и за ее проведение придется заплатить штраф, а в некоторых случаях и вернуть все к первоначальному виду.
Стандартная состоит из следующих этапов:
- Обращение в офис кредитора.
- Составление проекта планируемых работ;
- Оформление разрешения на перепланировку в страховой компании;
- Получение заключения оценщика;
Чтобы получить согласие Сбербанка на , в первую очередь, необходимо подготовить эскиз.
С правильно составленным проектом у вас больше шансов . Оформить эскиз можно:
- В БТИ (выбрать проект из типовых или заказать новый);
- Самостоятельно (если изменения незначительны);
- В частной фирме (подобрать решение из готовых вариантов либо воспользоваться услугами дизайнера или архитектора).
Согласовать перепланировку квартиры в Сбербанке не получится, если:
- Работы могут повлечь уменьшение стоимости жилья и ухудшение условий эксплуатации помещения;
- Изменения затрагивают прочность несущих конструкций;
Если квартира в ипотеке, то задача усложняется в разы.
Внимание Если же всё-таки она была куплена, то в случае возникновения споров именно обстоятельство неоформленного изменения плана может стать причиной признания договора о продаже недействительным.
Перепланировка при ипотеке является хлопотным занятием.
Ведь порой стоимость работ по перепланировке может оказаться ниже, чем стоимость оформления документов.
Ведь фактическим собственником должник по ипотечному кредитованию не является, а как отмечено в правовых актах, регулирующих порядок перепланировки жилья, она может быть осуществлена лишь по согласию собственника.
Чтобы его получить, необходимо обратиться в .
Там же специалисты помогут уточнить, допускаются ли задуманные вами изменения, и помогут вам определится .
Перепланировка проводится на основании проекта.
Его можно составить самому, выбрать один из типовых вариантов, либо обратиться в БТИ или частную организацию.
Последние три имеют значительно больше шансов на успех.
Прежде чем приступать к перепланировке, внимательно изучите ипотечный договор.
Причем единой формы согласия нет: даже в разных отделениях одного и того же банка бывает, что требования о получении этого письма совершенно различны.
Даже в отделениях Сбербанка требования разные, не говоря о коммерческих банках. При походе в банк, собственник подает заявку (банк предпочитает работать с собственниками, а не с доверенными лицами), и там без проволочек выдают в течение 1-2 дней письмо, что банк согласен на проводимую перепланировку, если она не ухудшит условий проживания.
В каких-то банках могут потребовать проект перепланировки.
Поэтому можно разработать такой проект специально для банка: там его смотрят, оценивают по своим критериям и выдают согласие, в котором есть не просто общая фраза, что можно делать все, что не нарушает законодательство, а прописаны конкретные мероприятия – то, что было подано в проекте.
Под перепланировкой понимают в основном различные вмешательства в размеры квартиры, которые приводят к изменению площади помещения, ее формы, а также проведение которой требует внесение изменений в паспорт жилого имущества. При оформлении ипотечного кредита, по квартире была проведена рыночная оценка, при этом ее кадастровая цена была зафиксирована в ГКН.
Кадастровая и рыночная стоимость являлись для банка ориентиром в определении размера ипотечного кредита. В случае проведения перепланировки, стоимость квартиры может уменьшиться, что не будет устраивать не только банк, но и страховую компанию. Ведь в случае, если заемщик не сможет выплачивать кредит, реализация квартиры может оказаться затруднительной (Читайте также статью ⇒ ).
Важно! Планируя переделку в ипотечной квартире, перед собой нужно ставить целью не только создание комфортных условий, но и повышение цены квартиры. Процесс перепланировки регламентируется Жилищным кодексом РФ, действующими СНиП и иными нормативными актами.
Как узаконить свои идеи?
Многие крупные организации – Сбербанк, ВТБ – не возражают против проведения таких работ.
О том, как решаются вопросы покупки или продажи жилья с измененной планировкой, узнаете из наших статей.
Получаем согласие Как начать перепланировку жилья, если оно в ипотеке? Для получения согласия банка существуют два условия:
- Заёмщик не должен иметь просрочек выплат по кредиту.
- Договор должен действовать не менее 6 месяцев.
Необходимо будет заплатить комиссию за согласие около 5 тысяч рублей. Если банк откажет в проведении перепланировки, не делайте её самовольно.
Неузаконенная переделка грозит штрафом, требованием вернуть жилплощади первоначальный вид и даже расторжением договора. Начать согласование нужно с обращения в страховую компанию, поскольку без её вердикта банк действовать не будет.
За последнее время большинство россиян для приобретения жилплощади стали использовать ипотеку. При этом большинство людей считает, что перепланировка квартиры в ипотеке невозможна, но это не совсем так. Согласно действующему законодательству, даже если квартира не выкуплена и еще предстоит расплатиться с банком, делать перепланировку можно, однако, учтите ряд ограничений.
В связи с тем, что на данный момент вы не являетесь полноправным хозяином квартиры, чтобы сделать перепланировку ипотечной квартиры заручитесь письменным согласием банка. В ряде случаев оно выдается, если при приобретении квартиры, в ипотечный договор не был заранее внесен пункт, запрещающий внесение изменений в планировку.
- Согласие собственников на предстоящие изменения.
- Техпаспорт БТИ.
- Свидетельство о праве собственности.
- Проект, составленный организацией, имеющей соответствующее разрешение.
- Заявление собственника.
- Разрешение банка.
Перед тем как отправляться в банк для получения согласия на перепланировку, надо заручиться согласием БТИ и разрешением эксплуатирующей компании. Имея на руках данные документы, будет намного проще убедить представителя банка в необходимости переделки, для улучшения условий. Еще лучше, если представитель банка посетит квартиру и убедится, что в предстоящих изменениях нет ничего противозаконного. Заявление на имя управляющего пишется в свободной форме, и прикладываются вышеуказанные документы. Наличие проекта перепланировки, а также разрешение страховой компании увеличит шансы на получение положительного решения. В данном случае не помешает и оценка специалиста недвижимости, который определит стоимость квартиры после возможной перепланировки. Главное, чтобы она не стала ниже первоначальной стоимости.
Важно. Только после получения письменного согласия можно приступать к перепланировке.
После того как было получено согласие банка, следуют понимать свою ответственность и придерживаться рекомендаций. Как правило, это четко прописанные сроки, нарушение которых может привести к штрафным санкциям. Нередко уложиться в отведенный банком период на проведение перепланировки просто нереально, поэтому желательно обратиться к посредникам, которые имеют опыт в данном вопросе. В таком случае вам останется только оформить доверенность и позволить заниматься вопросами по согласованию сотрудникам выбранной фирмы.
При несанкционированной перепланировке банк вправе потребовать в кратчайшие сроки вернуть первоначальный проект квартиры.
Важно. Согласно законодательству, за незаконную перепланировку квартиры предусмотрен штраф до 2.5 тысяч рублей. Если перепланировка сделана без письменного разрешения собственника сумма штрафа возрастает до пяти тысяч рублей.
Однако помимо штрафных санкций к собственнику применимы следующие виды ответственности:
Что касается сбора документов для разрешения перепланировки квартиры, находящейся в ипотеке, они ничем не отличаются от процедуры перепланировки собственником. К ним относится:
- Поэтажный план здания.
- Эскиз или проект перепланировки.
- Экспликация из БТИ.
- Копия лицевого счета собственника.
- Согласие: банка и страховой компании.
- Техническое заключение о возможности проведения перепланировки.
Последний пункт является решающим для получения согласия банка. Однако Жилищная инспекция может запросить дополнительные документы по своему усмотрению.
Кроме банка заинтересованной стороной, может выступать страховая компания, к мнению которой стоит отнестись со всей серьезностью. Как правило, банк при отсутствии согласия со стороны страховой компании чаще всего отказывают в разрешении на перепланировку. Это связано с тем, что после проведения ремонтных работ стоимость страхового полиса может существенно измениться. Более того, именно страховая является гарантом и несет ответственность за риски, которые возникают при ремонтных работах.
Данное согласие требуется не во всех случаях, однако, пренебрегать этим не следует. Обеспокоенные соседи могут подать жалобу, обратившись в надзорные органы и создать дополнительные проблемы. Более того, если квартира находится в совместном пользовании и считается коммунальной, без согласия соседей обойтись не получится.
Важно. Согласие совладельцев необходимо заверять нотариально! В документе необходимо указать, что данное лицо не имеет претензий к перепланировке.
Получить отказ на перепланировку можно в случае:
- Недостаточное количество документов.
- Проект противоречит букве закона.
- Запрет на перепланировку указан в договоре об ипотеке.
- Стоимость жилья, согласно заключению будет ниже первоначальной.
Более подробно все возможные варианты отказа изложены в ЖК РФ часть первая, статья №27.
Нетрудно догадаться, что последствия самовольной перепланировки квартиры, которая находится в собственности банка до полного погашения кредита, могут быть плачевными.
- Банк может выдвинуть требование о возврате жилью первоначального вида либо в срочном порядке зарегистрировать внесенные изменения.
- Прибегнуть к штрафным санкциям.
- Потребовать досрочное погашение кредита, указав определенный срок.
- Изъять квартиру, которая является в залоге у банка.
Скрыть незаконную перепланировку вам не удастся. Для того, чтобы избежать вышеприведенных последствий, необходимо, честно признаться, заверив руководство кредитной организации, в том, что сбор документов для узаконивания внесенных изменений на стадии завершения.
Любая кредитная организация может отказать в перепланировке, если она касается:
- Демонтаж несущих стен.
- Переноса стояков газо- и водоснабжения, а также канализации и отопления.
- Переделка площади комнат.
- Демонтажа вентиляции.
- Изменения местоположения: кухни, ванной или туалетной комнат.
- Объединения комнаты с кухней.
- Вынос отопительной системы на балкон.
К большому огорчению людей, которые стараются обойти закон и инстанции сделать перепланировку квартиры, которая находится в залоге у банка сделать невозможно! Так как последней инстанцией, которая дает разрешение на проведение работ и составляет акт приемки, является всем известная Жилищная инспекция. Вот она-то и будет вынуждена отказать вам. Порой, некоторые люди все же умудряются обойтись без согласия, но это происходит только в том случае, если в ипотечном договоре прописано, что перепланировка возможна и банк не будет выдвигать претензии. Однако такой пункт, как правило, отсутствует. Не стоит рисковать и затевать столь хлопотное дело, которое впоследствии может создать массу проблем, как с банком, так и с законом.
Итак, подведем итог. Если вы решили изменить планировку квартиры и улучшить условия проживания, желательно стать полноправным собственником, выплатив кредит. Однако согласно законодательству, перепланировка квартиры, которая находится в залоге у кредитной организации, возможна. Поэтому, прежде всего, необходимо изучить договор, есть ли в нем пункт, разрешающий подобные действия. Далее, следовать пошаговой инструкции, которую мы постарались изложить в статье и собрать необходимые документы. Только в этом случае вы сможете избежать проблем в будущем и проведете перепланировку официально.