Можно ли продать квартиру, по которой не выплачена ипотека? Да, можно, такие сделки делаются. Давайте разберем этот вопрос более подробно.
В сделке по продаже квартиры с невыплаченной ипотекой участвуют:
— Вы (продавец)
— Покупатель
— Банк (залогодержатель)
Ваш интерес (как правило) – это быстро и выгодно продать квартиру, погасить задолженность перед банком. Даже если Вы исправно платите по ипотечному кредиту и у Вас нет риска испортить себе кредитную историю – Вы заинтересованы в скорейшем погашении кредита, чтобы не переплачивать лишних процентов банку.
Наиболее быстрый и эффективный способ продажи квартиры – это продажа на аукционе (подробности описаны в разделе «Продать дороже» на моем сайте ). Только аукционный метод может Вам гарантировать быстрое (через три недели) получение аванса по отличной цене.
В чем состоит интерес банка? Банк заинтересован в том, чтобы Вы исправно платили по кредиту, а если Вы больше не можете платить – чтобы Вы быстро погасили свою задолженность, не допуская, по возможности, просрочек. Банк не заинтересован в том, чтобы выкупить у Вас квартиру – банк не торгует квартирами, он торгует деньгами. Поэтому со стороны банка помощи в продаже Вашей квартиры ждать не приходится. Искать покупателя на Вашу квартиру банк точно не будет.
(Иногда приходится сталкиваться с непониманием интересов и ролей в сделке. Например, одна моя клиентка, которой срочно требовалось продать квартиру с невыплаченной ипотекой, почему-то была уверена, что банк перестанет требовать от неё выплаты процентов как только она выставит квартиру на продажу. Разумеется, эти иллюзии улетучились после первого же разговора с сотрудниками банка. Банку нужно, чтобы Вы исправно платили по своему кредиту, остальные события в Вашей жизни – например, Ваше намерение продать квартиру – его волнуют значительно меньше.)
И, наконец, самая главная трудность при продаже квартиры с невыплаченной ипотекой – это найти подходящего покупателя. По сравнению с остальными квартирами на рынке покупка квартиры с невыплаченной ипотекой несет в себе дополнительные риски – как с точки зрения безопасности для покупателя (он гасит чужую задолженность и пытается купить квартиру с обременением), так и с точки зрения сроков покупки (сделки занимают больше времени). Кроме того, на рынке большую часть покупателей составляют ипотечники, а в случае продажи квартиры с невыплаченной ипотекой покупатель, как правило, может взять ипотечный кредит только в том же банке, где брал и продавец. В результате число потенциальных покупателей Вашей квартиры уменьшается.
Таким образом, план действий по продаже квартиры с невыплаченной ипотекой состоит в следующем:
Переговоры с банком, уточнение процедуры проведения расчетов, погашения задолженности, снятия обременения с квартиры и т.п.
Организация аукциона по продаже квартиры, получение наилучшего предложения по цене и подбор подходящего покупателя.
Принятие аванса от покупателя. Организация наиболее удобной для сторон процедуры расчетов (с учетом результатов работы по п.1)
Проведение сделки
У каждого из нас может появится ряд причин для продажи ипотечного жилья: приобретенное жилье не нравится или не устраивает по какой-то причине, заемщик не может дальше оплачивать ипотеку. Встает вопрос: как продать квартиру с непогашенной ипотекой?
Безусловно, квартира с непогашенной ипотекой, так же как и все объекты недвижимости, может быть продана. На сегодняшний день существует процедура такой сделки. В связи с тем, что в этой операции существует множество сложностей, не все риэлторы могут взяться за совершение такой сделки. Кроме того, в этой сделке всегда участвуют банковские учреждения, которые, в свою очередь, не всегда изъявляют желание работать со всеми агентствами недвижимости.
Каким же образом можно продать жилье, за которое не погашены долги перед банком? Прежде всего о своем намерении необходимо поставить в известность банк. Именно его сотрудники сообщат, возможна ли такая сделка. Каждая ситуация рассматривается индивидуально. Если банк дал свое согласие, можно начинать поиск покупателя и подготовку к сделке.
Самым простым способом решения этого вопроса является досрочное погашение кредита и последующая продажа недвижимости. После снятия всех долгов можно искать покупателя. Для правильного оформления этой сделки специалисты рекомендуют обращаться в агентства недвижимости, которое возьмет на себя решение всех вопросов: согласование с банком продажи квартиры, поиск покупателей и оформление сделки.
Если сумма долга достаточно большая, можно заручиться поддержкой банковского учреждения, т.к. без его согласия сделки с ипотечной недвижимостью не возможны. События могут развиваться двумя способами. Первый способ – банк соглашается со сменной собственника недвижимости, на которого ляжет выплата ипотеки. Новый собственник и он же уже заемщик продолжает погашать ипотечный кредит. Жилье остается под залогом банка. При наличии разницы, продавец получает ее в виде депозита.
При втором варианте реализации ипотечного жилья банк полностью контролирует сделку. Здесь будет задействована депозитная ячейка, в которую покупатель вносит необходимую для погашения ипотеки сумму, разница же между продажной ценой квартиры и размером кредита закладывается в другую ячейку. Банк информирует регистрационную службу о снятии обременений, сделка оформляется и право собственности переходит новому владельцу.
Из любой ситуации есть выход. Самый не разумный способ – это не погашение ипотеки. В этом случае недвижимость будет отсужена и реализована на аукционе. Прежде чем приобретать недвижимость по ипотеке, необходимо правильно оценить свои желания и возможности.
Большая часть людей не имеет достаточного финансового обеспечения для покупки квартиры. Они приобретают ее, получив банковский кредит. За счет этого купленная квартира является гарантом, что заем и проценты будут возвращены. На весь срок выплаты долга право собственности на приобретенное имущество «замораживается» банком. Собственник не распоряжается квартирой в полной мере.
Обременение недвижимости и его снятие обязательно должны регистрироваться государством. При заключении сделок по квартирам сведения заносятся в госреестр прав. По любой квартире покупатель может получить информацию о наличии на нее обременений.
Продавать ипотечную квартиру не очень выгодно. Продавцу приходится снижать цену из-за того, что привлекательность недвижимости значительно ниже по сравнению с обычными квартирами. Кроме того, моральные и временные затраты при этом существенно возрастают. Приходится заключать множество соглашений в банке, регистрационной палате и у нотариуса.
Благоприятные условия для продавца создаются только тогда, когда цена жилья вырастает на рынке недвижимости.
Кредит на квартиру действует в течение 10-20 лет. За этот период многие хотят улучшить условия проживания, купив жилье большей площади. Варианты могут быть разные. Даже если недвижимость находится в ипотеке, собственность оформлена на покупателя, и он может ее продать, несмотря на ограничения. Таких способов несколько. Все перечисленные схемы подразумевают определенный порядок действий.
Ситуация очень проста: ипотека является препятствием при продаже и ее необходимо закрыть, отдав долг. Тогда продажа квартиры без третьих лиц станет возможна. В такой ситуации главным вопросом является нахождение необходимой суммы денег.
Семья, которая взяла жилье в кредит, таких средств не имеет. Иначе бы она приобрела его сразу и не стала переплачивать проценты. На выручку могут прийти родственники или друзья, которые могут дать средства взаймы на период, пока квартира не будет выведена из ипотеки и продавец не получит оплату после оформления сделки.
В другом случае жилье может выкупить покупатель, если он очень заинтересован в нем. Мотивацией для этого может служить желание проживать в этом районе или приемлемая цена за жилье.
Все мероприятия по продаже квартиры можно начинать, получив согласие банка. Все зависит от того, как составлен договор с заемщиком. Условия могут быть разными. Одним из них является срок, по истечении которого можно приступать к продаже. В другом случае заемщик должен выплатить не менее 50 % ипотеки. Таким образом, перед продажей продавец должен известить о своих намерениях кредитную организацию.
Главной задачей заемщика является поиск покупателя, готового заплатить за недвижимость с обременением. Чтобы приступить к продаже, из квартиры необходимо выписаться всем жильцам.
Когда договоренность с банком будет заключена, продавец получает от покупателя 100% предоплаты в следующих вариантах:
- наличными (самый маловероятный и небезопасный способ);
- на счет продавца в банке, выдавшем кредит;
- покупатель вносит необходимую сумму на погашение кредита, после чего банк тут же снимает запрет на отчуждение недвижимости.
Перед тем, как заключать сделку, необходимо убедиться в том, что не установлен штраф за погашение кредита раньше срока. Если он значительный, все мероприятие окажется невыгодным для продавца. Кроме того, погашение долга деньгами покупателя создает для него определенный риск. Подобную операцию может производить только продавец, который состоит в договорных отношениях с банком.
Защиту прав обеих сторон обеспечивает привлечение к продаже банка-кредитора. Наличие посредника в сделке убеждает покупателя осуществить предоплату, после чего снимается запрет на отчуждение недвижимости и оформляется купля-продажа. Несмотря на то, что покупатель вносит средства на погашение кредита на счет продавца, кредитор становится извещенным о сделке, предупреждая таким образом мошенничество.
Частично права покупателя защищаются, когда он оформляет договор поручительства и официально гасит кредит продавца от своего имени. Так он имеет право требовать возврата долга.
Сделку можно осуществить по двум вариантам, после чего покупатель получает в собственность квартиру без обременения:
- Снятие залога с недвижимости до перехода прав собственности покупателю
Получив согласие банка на сделку, покупатель помещает деньги за квартиру в 2-е депозитные ячейки банка-кредитора. В одну он закладывает сумму долга за ипотеку, а в следующую — остальные средства. Только после этого подписываются договоры о купле-продаже и подаются заявления в регистрационную палату. После получения документов, подтверждающих права собственности на недвижимость покупателя, банк может забрать из депозитной ячейки сумму погашения кредита. Продавцу остаются остальные деньги из 2-й ячейки, которыми он может распоряжаться по своему усмотрению.
- Предварительное оформление договора купли-продажи
Оформив договор купли-продажи предварительно, покупатель выдает продавцу аванс в размере остатка по кредиту. Этой суммой продавец гасит кредит. Затем банк снимает с квартиры обременение, выдавая ему документ о том, что ипотека выплачена. Далее оформляются права собственности в УФМС на покупателя, который затем выплачивает остаток суммы продавцу и вступает в права владельца квартиры.
Хотя и редко, но банк может заменить заемщика по кредиту. Причиной могут стать проблемы с выплатами, возникшие у первоначального заемщика. Наиболее распространен вариант, когда покупатель берет кредит в том же банке. Объяснив причины, кредитору подается ходатайство с документами нового заемщика. Пакет полностью соответствует тому же, который был у продавца, когда он оформлял кредит. В него входят документы, удостоверяющие личность, финансовое состояние, дееспособность и семейное положение.
В данном случае производится продажа обязательств по ипотеке. Размер компенсации продавцу оговаривается отдельно. Схема применяется, если у покупателя недостаточно средств для оплаты оставшегося займа.
Банк не всегда соглашается одобрить нового заемщика, поскольку у него может быть недостаточный доход.
При положительном решении с новым заемщиком заключается кредитный договор и выделяются средства, которыми гасится задолженность продавца. Затем переоформляются ипотека и права собственности на нового владельца.
Проценты, которые накопились, гасит продавец, поскольку к стоимости квартиры они не имеют отношения. Это является платой банку за предоставление кредита.
Когда текущая стоимость жилья превышает сумму долга и выплаченного кредита, разница между ними выплачивается продавцу. В некоторых случаях для него это становится выгодным, если недвижимость подорожала.
Ситуация может быть другой, когда покупатель жилья получает кредит в другом банке. В этом случае кредитор продавца не всегда соглашается на подобную сделку, так как это ему не выгодно из-за недополучения процентов.
Крайним случаем является продажа квартиры кредитором в принудительном порядке. Но это является крайней мерой, на которую идет банк, когда владелец квартиры не может погасить ипотеку и найти нового заемщика. В таком случае банк в одностороннем порядке ищет нового покупателя на квартиру, вступив в права ипотекодержателя. В случае, если выручка от ее продажи не покрывает сумму долга, заемщик обязан добавить недостающие средства. Этот способ является самым невыгодным для него и до этого доходить не следует.
Продажа жилья, которое находится в ипотеке у банка, является неплохим вариантом. Правильность соблюдения всех операций контролирует банк. При заключении сделки нужно учитывать следующее:
- Банк необходимо предварительно поставить в известность.
- Расчеты лучше вести через банк. Если они производятся между продавцом и покупателем, следует получать расписки за все суммы.
- В обязательном порядке оговариваются условия снятия залога.
- Условия сделки письменно согласовываются всеми сторонами.
Заключение
Продажа квартиры с обременением отличается от обычной присутствием в сделке третьей стороны в виде банка-кредитора. Российским законодательством запрещено продавать только квартиры, на которые наложен арест или они находятся в аварийном доме.