Получить имущественный налоговый вычет по двум квартирам. Возможно. Как? Отвечаем
При покупке или строительстве жилья можно вернуть часть денег. Государство отдаст их как имущественный налоговый вычет. По сути, это налоговый кэшбек. Если вы купили жилье с использованием ипотечного кредита (займа), с уплаченных кредитору процентов тоже можно вернуть деньги.
До 2014 года можно было получить имущественный налоговый вычет только на один объект недвижимости. Если ты не выбрал всю предельную сумму, остальное просто “сгорало”. Напомним, что сумма ранее была ограничена 2 млн.рублями.
С 2014 года при покупке недвижимости налоговый вычет можно получать до его полного использования, то есть до получения 13% от предельно установленной суммы в 2 000 000 рублей. И не важно, сколько это объектов недвижимости. Но это касается сделок, проведенных после 1 января 2014 года.
А вот получить вычет по ипотечным процентам можно только по одному объекту недвижимости.
Правда, есть и здесь некоторая “лазейка”.
Следовательно, если человек купил или построил жилье до 2014 года и получил ранее соответствующий вычет (до 2 млн.рублей), а по ипотечным процентам вычета еще не получал, то он может истребовать его по другому жилью, купленному по ипотеке после 2014 года.
Причем получать такой имущественный налоговый вычет гражданин будет по мере уплаты процентов в каждом налоговом периоде в течение фактического срока кредитования. До тех пор пока общая сумма процентов за все периоды кредитования не превысит 3 млн. рублей.
ВАЖНО : если вы получили ипотечный кредит до 2014 года, то ограничений по сумме возмещаемых процентов НЕТ.
Ситуация 1. Приобрел человек в 2013 году квартиру на собственные средства, стоила она 3 млн. рублей. Он имел право получить налоговый вычет от суммы в 2 млн.рублей. И он его получил полностью, в размере 13%, т.е. 260 тысяч рублей. Т.к. квартира была куплена на собственные средства, вычет по ипотечным процентам гражданин не получал. В 2016 году тот же гражданин купил с использованием ипотеки дом стоимостью в 2 млн. рублей. Права на налоговый вычет по покупке он уже не имеет, т.к. получил все сполна раньше. Но зато гражданин имеет право на получение налогового вычета по процентам, которые он уплатит в банк в качестве платы за ипотечный кредит.
Ситуация 2. Человек купил квартиру за 2 млн.рублей с использованием ипотеки в 2013 году. Получил полный вычет за покупку (от 2 млн.рублей) и за проценты, начисленные за 2013 год. Погасил через год ипотеку и через 2 года купил еще одну квартиру также по ипотеке. Вычет получить он уже не может, ни по покупке, ни по процентам. Ни по первой квартире, ни по второй.
ВАЖНО : для того, чтобы получить имущественный налоговый вычет по процентам, кредит (заем) должен быть строго целевым, фактически израсходованным на новое строительство или на приобретение на территории Российской Федерации жилья, либо на рефинансирование кредитов (займов), выданных на вышеуказанные цели.
Добрый день! В 2007 г мной была куплена первая квартира, с которой я получала имущественный вычет (без ипотеки). Получила его не полностью, квартира была продана. В 2014 приобрела вторую квартиру, с ипотекой. Буду возвращать только по уплаченным %. Вопрос — нужно ли в декларации как-то указывать, что имущественный вычет я уже получала? Может быть декларацию только на % нужно заполнять как-то по-другому? Спасибо
Екатерина, к сожалению вы ранее уже использовали свое право на имущественный вычет. То, что вы продали квартиру не является основание для продолжения получения остатка вычета.В вычете на процентам по ипотеке вам откажут.
Я понимаю, что имущественный вычет я уже не могу получить, но % я ни разу не получала
Вы уже использовали свое право на имущественный вычет, вы можете продолжить получение остатка имущественного вычета по первой квартире. По второй уже нельзя. Вычет на % по ипотеке можно получить только в отношении имущества приобретенного после 01.01.2014 и только после того, как получите вычет с основной стоимости жилья. По второй квартиры вам вычет получить нельзя.
Спасибо, Диана, я не знала, что можно продолжить получать вычет после продажи квартиры. А вот со второй квартирой мне не совсем понятно, извините. То есть, даже когда я закончу получать имущественный вычет по первой квартире, я не смогу получить вычет на % по ипотеке за другую квартиру? Ведь она приобретена после 01.01.2014, не вижу противоречий..
Вот такую информацию я находила: «пpи пoкyпкe нeдвижиmocти c пpивлeчeниem ипoтeки пocлe 1 янвapя 2014 гoдa пoявилacь вoзmoжнocть пoлyчить вычeт c pacxoдoв нa yплaтy ипoтeчныx пpoцeнтoв, дaжe ecли paннee нaлoгoплaтeльщик вocпoльзoвaлcя вычeтom зa пoкyпкy дpyгoй квapтиpы, пpиoбpeтeннoй зa cчeт тoлькo coбcтвeнныx cpeдcтв. Coглacнo Пиcьmy Mинфинa PФ oт 16.12.14 № 03-04-05/64922. Taкиm oбpaзom, вычeт пo pacxoдam нa yплaтy ипoтeчныx пpoцeнтoв бoльшe нe пpивязaн к ocнoвнomy вычeтy: ocнoвнoй вычeт moжнo пoлyчить пo oднomy oбъeктy нeдвижиmocти, a вычeт пo ипoтeчныm пpoцeнтam — пo дpyгomy oбъeктy нeдвижиmocти coглacнo Пиcьmy Mинфинa oт 03.11.15 г. №03-04-05/63421, Пиcьmy ФHC PФ oт 21.05.2015 г. №БC-4-11/8666»
Екатерина, я сейчас посмотрела разъяснения Минфина, да вы правы, вы вправе получить вычет на расходы по уплате % по ипотеке. Извините.
Тут Минфин и налоговая напомнили, как получать вычеты по НДФЛ супругам, которые купили квартиру за свои деньги или в ипотеку.
НДФЛ смогут вернуть и муж и жена, даже если квартира оформлена на кого-то одного, а второй вообще не проходит по документам. Это касается двух вычетов: при покупке квартиры и по ипотечным процентам. Один вычет Минфин предлагает распределять один раз, а другой — каждый год.
Если правильно оформить документы, максимальный вычет за одну квартиру составит 4 млн рублей при покупке и 6 млн рублей за проценты банку. Налог будут возвращать сразу обоим супругам. Объясним, что имеет в виду Минфин и почему на это нужно смотреть с прищуром.
Минфин не первый раз объясняет, что вычет за одну квартиру положен каждому супругу в полном размере. Но некоторые семьи были не в курсе и теряли деньги: делили один вычет на двоих или его заявлял кто-то один. Вместо 520 тысяч при покупке квартиры семья получала только 260.
Если квартиру покупает семья, то жилье — совместная собственность супругов. Неважно, на кого оно оформлено и кто платил. Даже если в свидетельстве только муж, квартира общая.
При покупке квартиры есть два вида имущественных вычетов.
| По расходам на квартиру | По ипотечным процентам | |
|---|---|---|
| Лимит на человека | 2 млн рублей | 3 млн рублей |
| На сколько объектов дают вычет | сколько угодно (если договор после 2014 года) | на один объект |
| Переносится ли остаток на другие объекты | да | нет |
Оба вида вычета можно получить один раз в жизни. Эти вычеты может заявить каждый супруг. При условии, что они оба платят или будут платить НДФЛ по ставке 13%. Но это не все, что нужно знать о вычетах, чтобы не потерять деньги.
Вычет при покупке квартиры работает сам по себе и не связан с вычетом за проценты.
Неважно, покупает семья квартиру в ипотеку или за свои. Со всей суммы расходов в пределах лимита можно вернуть 13%. Так может сделать каждый супруг.
Расходы на покупку квартиры можно распределять между собой как угодно.
Пример 1. Квартира стоит 3 млн рублей. Муж заявит 2 млн вычета, а жена только 1 млн, или наоборот. Или они разделят вычет поровну — по 1,5 млн. Государство в любом случае вернет семье 390 тысяч рублей, а остаток вычетов можно перенести на другие объекты.
Пример 2. Квартира стоит 4 млн рублей. Оба супруга могут заявить по 2 млн рублей вычета и вернуть не 260 тысяч рублей налога на двоих, а 520 тысяч.
Пример 3. Квартира стоит 2 млн рублей. Муж может получить весь вычет сейчас, а жена использует свое право при покупке другой недвижимости. Или оба сейчас заявят по 1 млн, а еще по 1 млн — когда построят дом. В любом случае с этой квартиры можно вернуть 260 тысяч рублей, а еще 260 тысяч — позже.
Минфин говорит, что договориться о распределении имущественного вычета при покупке конкретной квартиры супруги должны заранее и один раз — до того, как им начнут возвращать налог. Перераспределять остаток вычета при покупке квартиры после того, как налоговая его предоставит и начнет возвращать НДФЛ , якобы нельзя. Это касается и остатка вычета, который перейдет на следующие годы: Минфин говорит, что его тоже нельзя перераспределять.
То есть как вначале договорились, так и будете возвращать налог. Такое мнение у Минфина.
Вот поэтому и нужно разбираться в законе, несмотря на разъяснения Минфина, налоговой и кого угодно еще. Их мнения — это не нормативные документы.
Минфин говорит, что вычет перераспределить нельзя. Налоговая с этим вроде бы согласна. А вот Верховный суд нет.
Летом 2017 года рассматривалось дело супругов, которые сначала распределили вычет поровну, а потом передумали: заключили брачный договор и квартира с ипотекой досталась жене. Она заявила вычет, а налоговая предоставила ей только половину. Мол, так вы раньше договорились, а передумать нельзя. Две инстанции налоговую поддержали, а Верховный суд отменил эти решения.
Сказал так. Оба супруга имеют право на вычет в полном объеме. Если вычет нельзя использовать сразу и появляется остаток, его переносят на следующий год. Распределять вычет и остаток можно как угодно. Менять договоренности тоже можно. Главное, чтобы общая сумма вычета на каждого супруга была в пределах лимита.
Президиум Верховного суда еще в 2015 году высказал такое же мнение.
Аналогичная позиция была и у центрального аппарата ФНС . И это несмотря на то, что Минфин и раньше считал, что перераспределять вычет нельзя.
Похоже, ведомства до сих пор не договорились. Но вам нужно быть в курсе всех позиций, чтобы использовать их по закону и с выгодой для себя.
Этот вычет тоже положен обоим — мужу и жене. Каждому максимум по 3 млн рублей в пределах реально уплаченных процентов. Но остаток этого вычета перенести на другие объекты не получится. Зато его точно можно заново распределять каждый год. Минфин разрешает так делать.
Пример. Супруги заплатили за год 200 тысяч рублей процентов по ипотеке. Решили, что налог со всей суммы в 2017 году вернет муж. А в 2018 году сумму процентов поделят поровну и каждый вернет налог с половины суммы. Нужно всего лишь написать заявление и распределить остаток по-новому.
Делить можно как угодно, пока сумма процентов по ипотеке не достигнет 3 млн рублей на каждого. Не на всю семью, не на одну квартиру, не по одному кредиту, а именно на каждого — семья может заявить 6 млн рублей вычета с процентов и вернуть 780 тысяч рублей налогов. Ну это если очень дорогая ипотека или на большую сумму.
Если один из супругов раньше получал вычет по процентам, но использовал не весь, второй раз заявить не разрешат. Поэтому тоже важно продумать все заранее. Может быть, по одной квартире весь вычет использует муж, а жена — когда купят вторую квартиру. Вдруг она тоже будет в ипотеку.
Кстати, раньше Минфин говорил, что по процентам перераспределять вычет нельзя. А теперь разрешил.
Посчитайте, как выгоднее распределить вычет за 2017 и 2018 год. Составьте соглашение о распределении вычета с учетом мнения Минфина. По нему вы получите вычет за 2017 год и сможете использовать его в нужных пропорциях в 2018 году. За это время может появиться новое мнение Минфина.
Даже если оно не появится, а вы захотите распределить вычет по-другому, решать будет ваша налоговая. А на крайний случай есть суд. Как видите, он не всегда на стороне инспекций.
В любом случае по закону оба супруга могут заявить вычет в пределах своего лимита.
Вычет можно получить у работодателя или в налоговой. Сейчас конец года, поэтому стоит дождаться января и подать декларацию за 2017 год , чтобы вернуть всю сумму налога сразу. Заодно можно получить уведомление на 2018 год, чтобы вообще не платить НДФЛ .
Но в каждой истории есть нюансы. Если есть сомнения, проконсультируйтесь в своей налоговой.
Что бы вам ни ответили, сделайте поправку на то, что инспекторы часто сами не знают, как правильно. Нам несколько раз присылали их ответы. Надеемся, у вас будет по-другому.