Иногда для получения ипотечного кредита бывает недостаточно доходов одного человека. В таких случаях банки могут учитывать и доходы так называемых созаемщиков, лиц, которые наряду с главным должником берут на себя ответственность за погашение кредита.
Созаемщик по ипотечной ссуде также становится собственником жилья, приобретаемого в кредит.
В чем же разница между заемщиком и созаемщиком, и каково правовое положение каждого из них в системе взаимоотношений по договору ипотечного кредитования?
ЧТОБЫ СУММА БЫЛА БОЛЬШЕ.
Доход созаемщика необходим в том случае, если собственной зарплаты заемщика недостаточно для того, чтобы банк удовлетворил кредитную заявку на сумму, необходимую для приобретения желаемой недвижимости. Каждый банк использует свой порядок учета доходов созаемщиков (которых, кстати, может быть от одного до пяти). Также принимается во внимание степень родственных отношений с заемщиком.
Не смотря не кризис американской ипотеки, отразившийся на других странах, в российской банковской системе по-прежнему ощущается острая конкуренция, и отечественные банки снижают требования к потенциальным соискателям кредитов, делая условия их получения более лояльными. В отдельных случаях заемщик может получить ипотечную ссуду, вовсе не располагая доходами (жилье для студента). При этом ответственность за выплату кредита ложится на созаемщиков.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОЗАЕМЩИКОВ.
Созаемщик обладает такими же правами и обязанностями, что и заемщик, несет с ним солидарную ответственность по полученному ипотечному кредиту. В случае финансовой несостоятельности заемщика, созаемщик должен полностью погасить кредит. Об этом говорится и в Ст.323 Гражданского Кодекса РФ. Ответственность с солидарных должников не снимается до тех пор, пока задолженность банку не выплачена на 100%.
При этом степени солидарной ответственности бывают разные.
В одних случаях оба (заемщик и созаемщик) в одинаковой степени отвечают по долгам банку, т.е. погашают задолженность вместе.
В других случаях созаемщик начинает платить лишь по факту наступления некредитоспособности основного должника.
Все эти нюансы отражены в договоре предоставления ипотечного кредита читайте внимательно!
Зато есть и приятный момент созаемщик становится собственником жилья, приобретаемого в ипотеку, наравне с заемщиком.
СОЗАЕМЩИК И ПОРУЧИТЕЛЬ НЕ ОДНО И ТО ЖЕ!
Поручитель это лицо, которое выступает гарантом возврата кредита в случае, если ни заемщик, ни созаемщик не смогут это сделать. Также, на поручителя ложатся возможные судебные издержки, связанные с исполнительным производством.
Доходы поручителя, как правило, не учитываются при выдаче ипотечной ссуды.
Таким образом, различие между поручителем и созаемщиком состоит в очередности взыскания: если заемщик становится неплатежеспособным, задолженность по кредиту переходит сперва на созаемщика, и лишь в случае его дефолта на поручителя.
ТРЕБОВАНИЯ К СОЗАЕМЩИКАМ.
Стать созаемщиком может не каждый, т.к. у банков существуют свои требования к ним. Основные из них близкая степень родства, возраст от 18 лет, наличие российского гражданства и непрерывного трудового стажа (от 6 месяцев) на момент подачи заявки.
Однако, пополнить ряды созаемщиков можно и «автоматически», и относится это в первую очередь к супругам. Семейный кодекс РФ относит к совместной собственности любое имущество, приобретенное в браке, а значит, расплачиваться за квартиру, приобретаемую в ипотеку, должны оба супруга. Так банк страхует собственные риски на случай развода заемщика: если муж и жена созаемщики, то проблем с реализацией ипотечной недвижимости, в случае неуплаты кредита, у банка не возникнет.
Кстати, обойти это правило поможет брачный контракт, где будет прописан, в том числе, и этот пункт.
ПЕРЕЧЕНЬ НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ СОЗАЕМЩИКА.
Для оформления договора по предоставлению ипотечного кредита созаемщик должен подготовить следующие документы (копии):
документ о пенсионном страховании;
регистрацию по месту жительства;
паспорта лиц, проживающих с ним и, кроме того, проживающих отдельно от него супруга(и), родителей, совершеннолетних детей;
справку о доходах за истекший год;
диплом либо другой документ об образовании;
брачное свидетельство и сведения о детях;
справки психоневрологического и наркологического диспансеров.
Кроме этого, в банке могут запросить и подтвержденную налоговую декларацию за предыдущий год, документы, свидетельствующие о наличии недвижимого имущества, счетов в банках и пр.
Придется понести дополнительные расходы на страхование. Договор страхования, один на двоих, страхует жизнь и риск потери трудоспособности. Страховая сумма для каждого будет отдельной, зависящей от степени ответственности по ипотечному кредиту. Наступление страхового случая для одного из созаемщиков означает для страховщика погашение его части долга. Второй созаемщик расчитывается с банком в пределах своей ответственности.
Предположим, ваш сын не платит ипотеку, и вы хотите взять эту обязанность на себя. Переуступка прав в данном случае предполагает смену основного заёмщика, что физически невозможно. Банки не пойдут на подобную процедуру.
Включение нового созаёмщика — тоже нереальный вопрос, но его можно решить. Схема — через рефинансирование ипотеки. Ваш сын должен подать заявление на рефинансирование ипотеки, тогда в договор вас можно добавить, как созаёмщика и поручителя.
Существуют редкие ситуации, когда банк встает на сторону клиента и позволяет изменить существенные условия сделки. Например, когда клиент теряет доход из-за сокращения, увольнения, тяжелой болезни.
Если вы хотите взять на себя обязанности по ипотеке, ваш доход должен быть немалым — как минимум, вдвое больше платежа. Рефинансирование в данном случае позволит не только добавить вас в договор, но и смягчить условия (уменьшить платеж).
Ещё один вариант — вы берете на себя кредит и погашаете им ипотеку сына, а он добровольно уступает вам права на квартиру, освобожденную из под обременения. Проконсультируйтесь с юристами — какой вариант подходит вам больше.
Добрый день, я получил ипотечный кредит в конце 2013 года, на тот момент моя супруга находилась в отпуске по уходу за ребенком и чтобы получить ипотеку я взял в созаемщики товарища. Вопрос: могу ли я «освободить» своего созаемщика от обязательств, так как моя супруга вышла на работу в 2014 году? Спасибо.
Ответы юристов ( 2 )
Добрый день! В силу ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.