Продажа квартиры трудоемкий процесс, в котором участвуют как минимум два лица – продавец и покупатель. В законодательстве РФ прописано, что собственников может быть больше чем один, соответственно возникают вопросы при сделке. В сфере покупки-продажи недвижимости легче всего попасть в руки мошенников. В статье рассказывается основные нюансы, которые вызывает покупка квартиры у двух собственников, также рассматривается вопрос вовлечения в сделку несовершеннолетнего лица и главные факторы риска для покупателя.
Возникновение вопросов при покупке жилья у двух собственников происходит в случае, когда по документам хозяин один, а на самом деле их может быть больше. Без разрешения дееспособных владельцев продать имущество на законных правах нельзя.
Недвижимость находящиеся в собственности у двух и более лиц происходит в следующих случаях:
- приобретение жилья двумя и более лицами;
- осуществление приватизации на нескольких людей;
- получение наследства на двух и более родственников;
- покупка имущества законными супругами.
Законодательством РФ определено, что собственники бывают двух видов:
При покупке жилплощади с двумя обладателями необходимо личное присутствие владельцев и соответствующие документы:
- договор купли-продажи на недвижимость в долевой собственности;
- свидетельство на право собственности или выписка из ЕГРН;
- письменное уведомление об отказе на продажу доли, в случае если второй хозяин отказывается от принятия участия в сделке.
Процесс покупки квартиры с долевыми собственниками выглядит следующим образом:
- Подготовка документов.
- Письменное уведомление одного из владельцев другому о предложении выкупа доли.
- В случае отказа найти приемлемый вариант, который устроит участников сделки.
- Составить договор с указанием покупателя и двух собственников.
- В ситуации отсутствия одного из собственников приемлем вариант предоставления нотариально заверенного разрешения на продажу имущества, тем самым на сделке будут присутствовать только покупатель и один продавец.
Согласие супруга на продажу оформляется на бланке, который нотариально заверяется.
Договор на продажу имущества заключается один, данные второго супруга не указываются, ставится только подпись при личном присутствии на сделке.
Брачный договор – один из нюансов продажи недвижимости в совместном владении. В договоре четко прописываются права мужа и жены, и единоличный собственник недвижимости.
Наследство, также дает полноценное право пользования одним из супругов, без возможности владения второго.
Опека проверяет не только продавцов, но также какая именно покупается квартира для ребенка. Рассматривается инфраструктура района, соблюдения долевой собственности и другие важные аспекты. Если покупатель выбрал объект, у которого есть доля несовершеннолетнего ребенка, необходимо затребовать у потенциальных продавцов разрешение органа опеки, без него сделка не будет законной.
Коммунальная жилплощадь имеет особенности при продаже, которые вызывают определённые риски:
- при обычной собственности доли делятся в соотношении, в коммунальной четко прописывается метраж каждого владельца;
- обязательным условиям продажи доли в коммуналке – согласие соседей на продажу, документы должны быть оформлен официально.
Ипотека все больше набирает популярность у населения России, поэтому часто возникает вопрос покупки с этим статусом, который может вызывать беспокойство. В сделки помимо долевых и совместных собственников участвует кредитная организация. В специальном документе банк дает согласие на продажу, с учетом погашения полной стоимости кредита.
При решении купить недвижимость в строящемся объекте, необходимо осознавать определённый риск, так как собственность у продавца появится только после сдачи дома. Для этого типа сделки необходимо составить договор уступки права требования. И также для законного переоформления понадобится официальное согласие застройщика, который является обладателем квартиры. Если продавец погасил задолженность перед собственником, то предоставляется уведомление, но в случае остаточного долга придется запросить согласие.
Ещё один вид собственности с установленными долями – товарищество. Покупателю придется вступить в сообщество и выплатить паевые взносы, которые определены соглашением с прописанными сроками и суммами. После сдачи дома и выплаты описанных паев, покупатель становится полноправным владельцем имущества.
Документ подтверждает согласие участников сделки на переоформление собственности. Составляется экземпляры договора в зависимости от количества законных продавцов и покупателей.
В независимости от типа владения договор включает следующие обязательные пункты:
- наименование документа, дата и место оформления;
- личные данные, с указанием полного ФИО;
- описание жилья – способ приобретения недвижимости, основание, месторасположение, площадь, с приведением метража жилых и нежилых комнат, а также доля каждого собственника;
- цена недвижимости – общая и разделенная по долям;
- права, обязанности и ответственность участников сделки;
- отметка о дееспособности покупателей и продавца;
- собственноручные подписи участников.
Документы для сделки:
- Паспорта участников.
- Документы, подтверждающие собственность.
- Документы на квартиру (технический, кадастровый паспорт, домовая книга, справки ЖКХ об отсутствии задолженности).
- Договор.
- Акт передачи недвижимости.
- Другие документы в случае дополнительных обременений (ипотека, несовершеннолетний, недееспособный и прочее).
По закону совместное владение не требует нотариального заверения согласия на продажу, но для того чтобы избежать проблем покупатели требуют данный документ.
Приобретение квартиры с двумя собственниками может вызвать массу вопросов. Необходимо проверить недвижимость и узнать точное количество владельцев. Уточнить наличие согласия супругов, соседей, отсутствие доли у несовершеннолетнего ребёнка и подтверждение дееспособности покупателя. Нотариальное заверение не обязательно, если покупается жилье у совместных владельцев, но грамотный юрист по закону проверит необходимую информацию, что даст гарантию 100% легальности сделки. Ипотека, строящийся дом, коммуналка и другие обременения не помеха для покупки имущества, но необходимо тщательно проверить возможность проведения сделки, чтобы в дальнейшем избежать проблем при переоформлении собственности. Покупка квартиры ответственный шаг для гражданина, знания законодательства и привлечение профессионального юриста в лице нотариуса позволит провести сделку быстро и без проблем.
Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.
Продажа квартиры двумя долевыми собственниками В данном случае продавцами выступают оба владельца, если продается вся квартира целиком. Все сделки, направленные на отчуждение долей в квартире, должны быть нотариально удостоверены. Исключение составляют сделки, предметом которых является имущество паевого инвестиционного фонда и земельные доли. Стоит отметить, что один из владельцев вправе реализовать свою долю без согласия на то второго собственника. Однако при этом необходимо учесть, что существует преимущественное право на ее покупку, которое принадлежит второму владельцу квартиры. То есть продавец должен письменно уведомить своего сособственника о намерении продать свою долю. В извещении прописываются стоимость и другие условия продажи. Если сособственник не воспользовался своим преимущественным правом в течение месяца, то продавец вправе продать принадлежащую ему долю иным лицам.
- Сбор и подготовка необходимых документов. Чтобы облегчить и ускорить процесс продажи квартиры, важно проверить все документы на юридическую чистоту пока не появится покупатель.
- Получение разрешение на сделку от других собственников.
Источник: сайт Бископи.ит. Важный нюанс: При покупке жилья всегда проверяйте список лиц, прописанных в нём. Если в квартире будет зарегистрирован несовершеннолетний, то купля-продажа недвижимости будет невозможна до тех пор, пока:
- Орган опеки не одобрит сделку.
- Ребёнка не зарегистрируют по другому адресу.
Можно ли продать квартиру, если один из собственников против? Таблица 3. Перечень действий при отказе одного из сособственников на продажу квартиры.
Источник: правовой портал Консультант.ру. Кто возражает Как действовать Долевой владелец Второй собственник отправляет ему заказным письмом уведомление с предложением воспользоваться правом на преимущественную покупку доли. Если в течение месяца от второго владельца нет ответа или он присылает письменный отказ, то долю можно продавать третьим лицам.
Помимо информации о собственниках, договор обязательно должен содержать информацию об отчуждаемой недвижимости:
- объект продажи (квартира, комната);
- местоположение (почтовый адрес) продаваемого жилого помещения;
- жилая и общая площадь;
- этаж, где находится квартира;
- кадастровый номер объекта недвижимости.
В договоре должен предусматриваться пункт, описывающий порядок передачи денег сособственникам за их доли в купленной квартире. Наиболее удобным можно считать способ оплаты посредством аренды банковских ячеек. Покупатель помещает в каждую из ячеек сумму, определенную договором, для каждого из совладельцев квартиры.
После того как будет проведена процедура регистрации права, будет произведен расчет при участии банка. Приобретение недвижимости, имеющей двух и более собственников, всегда сопряжено с известным риском.
2.1 С долевым собственником
Чем рискует покупатель При покупке жилья у несколько собственников покупатель рискует лишиться добросовестно приобретённого им жилища через суд, если:
- Один из собственников не получил согласия от другого сособственника на продажу недвижимости.
- Продавец не уведомил второго сособственника о предстоящей продаже жилья.
- Долевая (когда доли в квартире строго определены, как правило, равнозначно).
- Совместная (когда никаких долей не выделено, но у квартиры существует два собственника; такое чаще всего случается при приобретении недвижимости в браке, зарегистрированное на одного из супругов).
Стоит заметить, что общую совместную собственность можно сделать долевой. Собственники оформляют договор, где по согласованию выделяют свои доли, и нотариально его заверяют. Доли в квартире можно продать и отдельно, а вот в совместной собственности этого сделать никак нельзя – реализовать можно только полностью всю площадь.
Кстати, оно может быть не распределено, но в случае продажи комнаты, закрепить эти доли в общих местах обязательно нужно, в противном случае комнату не продать. Выделение этих долей происходит у нотариуса, по соглашению всех собственников объекта недвижимости. Поэтому при покупке комнаты в коммуналке, следует обратить внимание, выделены ли доли и в общих местах пользования квартиры.
К тому же, еще одним важным документом, который должен иметь собственник при продаже – это согласие всех своих соседей на продажу. Это объясняется тем, что у них право преимущественной покупки его доли. То есть сначала собственник комнаты должен предложить ее приобрести своим соседям по квартире, а уж затем выставлять на открытую продажу.
Отказы должны быть письменными. Поскольку, если продажа квартиры осуществиться без уведомления других владельцев, то они могут подать в суд за нарушение своих прав.
При этом если один из собственников против продажи, то рекомендуется для начала выделить все доли в натуре, а затем приступать к основному процессу продажи:
- шаг 1. Попытаться договориться с собственником об отчуждении квартиры;
- шаг 2. Если вы получили отказ, то вы сможете предложить ему купить все доли в квартире и стать единственным собственником;
- шаг 3.
По закону, по истечению 30 дней собственник сможет воспользоваться правом продать долю в квартире третьему лицу. При этом разрешение от данного собственника не требуется. В данном случае продавец ничего не потеряет и легко обойдет отказ одного собственника на отчуждение квартиры.
Оформление сделки Оформление сделки по отчуждению квартиры с собственниками регламентируется Гражданским кодексом страны (статьи №551 и №558).
Такими документами могут выступать паспорта и свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
- правоустанавливающие документы на квартиру, а именно договор купли-продажи, дарения, право на наследство;
- свидетельство о госрегистрации прав;
- выписка из ЕГРП;
- кадастровый и технический паспорт на квартиру, а также выписка из БТИ;
- нотариально заверенное разрешение от собственников на отчуждение комнаты;
- разрешение на сделку от органов опеки;
- выписка лицевого счета, которая подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным счетам;
- выписка из психоневрологического диспансера, подтверждающая адекватность и дееспособность продавца.
Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно) +7 (499) 703-44-28 — Москва+7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург При покупке квартиры у двух собственников предполагается обязательное наличие согласия обоих владельцев жилья на отчуждение их имущества. Сложность проведения сделки по купле-продаже общей собственности состоит еще и в том, что выделение доли не предполагает натурального предоставления какого-либо количества квадратных метров. Исключение составляют коммунальные квартиры, где доля владельца на право собственности соответствует имущественной.
Если между сособственниками недвижимости нет договоренности о продаже всей квартиры, то покупателю придется отказаться от сделки. Никаких законных способов купить жилое помещение, находящейся в общей собственности, при отсутствии согласия всех владельцев – нет.
Так, требуется получение согласия органов опеки и попечительства на продажу квартиры. А для этого должны быть предоставлены гарантии, что ребенок будет обеспечен другим жильем, которое по размерам и удобствам не уступает продаваемому.Соблюдение данного условия имеет принципиальное значение, потому что при нарушении прав ребенка сделка будет аннулирована. Вернуться к содержанию ↑ ○ Кредитная квартира. Если жилье, которое вы собираетесь купить приобретено в ипотеку, которая еще не выплачена, участие банка в сделке является обязательным. Он должен дать согласие на продажу и погашение кредитного долга за счет средств покупателя.А если вы хотите также купить такую квартиру в ипотеку, банк должен переоформить долговые обязательства продавца на покупателя. Для этого придется представить документы, подтверждающие вашу личность и платежеспособность.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 244 ГК РФ). Чаще всего общая собственность возникает, когда имущество приобретается несколькими лицами. Но есть и другие способы возникновения такого вида владения:
- Приватизация на двух и более лиц.
- Переход недвижимости нескольким лицам по наследству.
- При приобретении квартиры в период пребывания в законном браке.
Особенность сделки с квартирой, находящейся в общей собственности, заключается в том, что ее продажа одним лицом невозможна без согласия другого.
Вернуться к содержанию ↑ ○ Покупка квартиры по частям.
Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
- Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
- Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.
- Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.
- Здесь доли конкретно определены количеством метров, тогда как при совместной собственности деление на доли является условным.
- Соседи играют важную роль в сделке, потому что у них есть преимущественное право на покупку. То есть, они должны документально зафиксировать свой отказ от покупки комнаты, чтобы она могла быть продана третьему лицу.
- В остальном, покупка комнаты не отличается от приобретения квартиры. Здесь также нужно убедиться в:
- Правомочности действий продавца.
- Отсутствии обременений на жилплощадь.
- Отсутствии прописанных несовершеннолетних и отбывающих наказание граждан.
- Дееспособности продавца (получить справку о том, что он не состоит на учете у психиатра и невролога).
Вернуться к содержанию ↑ ○ Приобретение квартиры в строящемся доме.
Сюда входят такие шаги, как:
- составление и подписание договора купли-продажи;
- передача денег за оплату объекта недвижимости;
- подписание акта приема-передачи квартиры;
- регистрация купленной недвижимости в ЕГРН.
Единственный нюанс, который уже неоднократно упоминался ранее – для регистрации договора купли-продажи необходимо получить разрешение обоих собственников (либо всех имеющихся при покупке комнаты в коммунальной квартире). Без этого сделка просто не сможет состояться. Не подвергается изменениям и сам договор, который подписывается в ходе покупки квартиры. Для сделки используется идентичный стандартному договор за одним исключением – в него добавляется еще одна сторона.
Таким образом, документ заключается между покупателем и двумя собственниками. В остальном все по стандарту – те же данные, которые должны быть.
Это быстро и бесплатно! Оглавление:
- Права заемщика по распоряжению имуществом
- Допустимо ли сдавать ипотечное жилье в наем?
- Возможна ли продажа?
- Возможные трудности
- Как купить другую недвижимость в кредит?
- Куда обратиться?
- Какие документы потребуются?
- Различные схемы
- Как сдать в аренду?
- ежемесячные платежи производит каждый из супругов;
- по ипотеке платит только один из супругов (например, муж работает и платит, жена сидит дома с детьми).
Интересный момент: известно, что со стоимости жилья и процентов по ипотеке заемщик может вернуть подоходный налог. Сделать это можно как в течение года, пока вы платите ипотеку, так и по итогам каждого года, предоставив в налоговую инспекцию соответствующий пакет документов.
Однако если один из созаемщиков не получает доход от работодателя (например, супруга находится в декрете), налоговый вычет можно будет получить только по выплатам, которые шли из кармана работающего супруга.
Однако у этого способа есть несколько минусов:
- поручитель не имеет прав на недвижимость, за которую он поручается;
- в случае, если заемщик и созаемщик перестают платить ипотеку, прежде чем продавать жилье, банк потребует с поручителя уплаты ипотечного кредита;
- учитывая вышесказанное, найти человека, который согласится быть поручителем, очень непросто.
Ипотека на двоих с целью инвестирования Можно ли оформить ипотеку на двух человек, если они не являются родственниками? Да, многие банки предоставляют такую возможность. Например, два юридических лица объединились, чтобы приобрести нежилое помещение, или вы решили объединиться с надежным другом, чтобы сохранить и приумножить ваши деньги с помощью вложения в недвижимость. В таком случае вы получите долевую собственность.