Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего и купить с ипотекой

Вопрос в следующем: какой порядок действия для продажи квартиры в Оренбургской обл. и покупки новой в Нижегородской. Ситуация: 2-комнатная квартира принадлежит на 2/3 ребенку 7 лет и 1/3 взрослому. Общая площадь 52,4. Квартиру какой площади нужно купить, чтобы опека разрешила сделку? Считается общая или жилая площадь? Есть ли варианты без одновременной продажи и покупки, т.е. когда деньги ребенку зачисляются на специальный счет, его нужно куда-то прописать? Может ли третье лицо взять новую квартиру в ипотеку с последующим дарением ребенку?

Все вопросы связанные с продажей имущества н/л, решаются в ООиП того района/города/населённого пункта и т. д., где н/л зарегистрирован (прописан).
1. Искать покупателя на квартиру в 56, который будет ждать сей небыстрый процесс.
2. Подобрать квартиру в 52. Где продавец, будет готов ждать сей небыстрый процесс))))
3. Продавец квартиры в 52, отсылает копии (нотариальные или сканированные, уточнять в ООиП) в ООиП по месту регистрации н/л. Допустим, это Оренбург.
4. ООиП-56, посылает запрос коллегам в ООиП-52 для составления акта обследования выбранной квартиры в 52.
5. ООиП-56 получает акт и на основании его даёт или не даёт распоряжение на продажу квартиры в 56.
6. Продажа и покупка, в установленном порядке.

• При равнозначности населённых пунктов, ООиП не даст разрешение на покупку квартиры меньшей площади, но здесь на уровне предположений (опека, это своё царство-государство….) Скорее, одинаковая.
• Общая.
• В моём регионе, ООиП не даёт разрешения на перечисление денег на счёт, узнавайте в ООиП.
• Формально, нельзя.
Сделка в обязательной нотариальной форме. Присутствие обоих родителей обязательно. Всё очень сложно и долго, без присутствия риэлторов в обоих регионах, провести её, считаю нереальной.

ООиП – отдел опеки и попечительства
н/л – несовершеннолетний
52 – Нижегородская область
56 – Оренбургская область

Большое спасибо за подробные разъяснения!
Так и представляю, что процесс сложный и муторный. Обратимся в опеку в Оренбурге, для уточнения подробностей тоже.

Ещё, будьте готовы к тому, что ООиП могут потребовать бумаги, подтверждающие приём ребёнка в детсад/школу и родителей на работу.

Была такая сделка. К нам пришел покупатель с другой области с такой-же проблемой.
Вопрос с опекой решился и через 2 недели получили одобрение.
Нотариальные копии документов продавца отправили непосредственно в территориальный орган опеки, где и подавали покупатели разрешение на продажу своей и переселение к нам.
Общее время от аванса до АПП — месяц и неделя с нашей стороны, и еще неделя у покупателей наших покупателей=))

Тут может что-то зависеть индивидуально от организованности и вменяемости самих сотрудников.

И кстати то-же брали нашу по ипотеке.
Доля ребенка не 2/3, а цена/м2 Т.е. если у вашего ребенка 2/3 в однушке, то в двушке у него может быть меньшая доля, например 1/2, потому как для опеки важно что бы соблюдено было сохранение соотношения метров и цены за метр по принципу «больше можно, а меньше нельзя»

(Вот пример, у ребенка 1/3 в трёхкомнатной. Очевидно что при переезде в однокомнатную его доля будет больше 1/3, по этому что бы не ущемлять в правах ребенка, опека смотрит не на формальную долю, а на фактическое владение метрами.)

Есть квартира хотим продать в ней 3 доли мама папа дочь 12 лет, Опека хочет что бы деньги из доли ребенка были потрачены на покупку доли в др квартире или на счет в банк и мороз до 18, долю купить ребенку не можем дом новостройка документов еще нет. В банк положить не можем, покупателю нашей квартиры банк ВТБ не проводит сделку т.к.хочет что бы выделили долю в ЛЮБОЙ квартире. У ребенка и так есть доля 50% в другой квартире.

Проболема в том что опека не признает выделение доли от родственников в замен ,хочет что бы именно деньги с квартиры были потрачены на долю. какие законы запрещают обмен или взамозачет долей между родственников?

Читайте также:  На каких условиях можно взять ипотеку на покупку квартиры

Как совершить сделку в подобной ситуации?

Ответы юристов (3)

  • 8,8 рейтинг
  • 1731 отзыв

Добрый день, Сергей.

Запрет на обмен долями с несовершеннолетними для родственников установлен в ст. 60 Семейного кодекса РФ в совокупности со ст. 37 Гражданского кодекса РФ:

Семейный кодекс РФ:

Статья 60. Имущественные права ребенка

3.…
При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданский кодекс РФ:

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Вместе с тем если Вы не согласны с позицией опеки, то у Вас есть право на обращение в суд для признания действий опеки незаконными. Суд примет решение прежде всего в интересах ребенка

Проболема в том что опека не признает выделение доли от родственников в замен, хочет что бы именно деньги с квартиры были потрачены на долю. какие законы запрещают обмен или взамозачет долей между родственников? Как совершить сделку в подобной ситуации?

Здравствуйте. Ничто не запрещает произвести обмен долей в квартирах, главное. чтобы доля была не меньше, а квартира лучше или доля больше, а квартира не хуже.

Статья 28. ГК РФ Дееспособность малолетних
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ
(ред. от 28.11.2015)
«Об опеке и попечительстве»

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:
1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
(п. 4 в ред. Федерального закона от 05.05.2014 N 118-ФЗ)
5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

Требуйте отказ в предоставлении разрешения и идите с иском в суд.

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного
3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Одно из первостепенных прав ребенка – это его право на жилье. Оно гарантируется ему как Конституцией, так и Семейным кодексом. Помимо прочего в Гражданском кодексе указано на то, что до 14 лет дети должны проживать совместно с их родителями.

Читайте также:  Как долго банк рассматривает заявку на ипотеку втб 24

Российское гражданско-правовое законодательство допускает возможность продажи квартиры, в которой доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику до 18 лет. Но такая сделка может состояться исключительно при участии органов опеки, которые выполняют надзорные функции в части соблюдения прав детей. В этом состоит ключевая особенность купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетних собственников.


Если разрешение со стороны опеки так и не было получено, то такая сделка аннулируется и расторгается согласно судебному решению. При этом продавец должен будет вернуть уплаченные деньги покупателю, но и компенсировать ему полученные убытки.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Необходимость продажи квартиры с долей ребенка может возникнуть по ряду причин:

  1. Родители накопили необходимую сумму и решили переехать в более просторную квартиру.
  2. Развод родителей и связанная с ним необходимость размена имущества.
  3. Родителям срочно нужны деньги на лечение и они вынуждены переехать в меньшее по площади жилье.
  4. Родители хотят переехать в другой район с более развитой инфраструктурой или более благоприятной экологической обстановкой.
  5. Возникшая необходимость переехать в другой город по работе.

Несмотря на то, что дети считаются ограниченно дееспособными, а выражать их интересы должны родители, участие органов опеки необходимо при заключении сделки купли-продажи для недопущения ущемления интересов ребенка.

Уполномоченные органы должны проследить, что в результате продажи квартиры ребенок получит долю в собственности, которая по цене или по квадратуре не уступает той, которой он владеет сейчас.

Таким образом, при продаже жилья с несовершеннолетним ребенком допускается несколько вариантов:

  1. Если после продажи квартиры на него оформляется равноценная или большая доля в новом жилье.
  2. Если после продажи квартиры новая недвижимость не покупается, но на ребенка регистрируется доля в собственности в любом другом месте. Например, ребенку выделяется доля в квартире его бабушек или дедушек.
  3. На банковский счет ребенка кладется сумма, эквивалентная стоимости его доли в квартире. Этими деньгами родители распоряжаться не вправе, а ребенок сможет воспользоваться ими после достижения 18 лет.

В исключительных ситуациях органы опеки могут пойти на уступки и разрешить продажу квартиры без выдела эквивалентной доли. Например, если речь идет о здоровье ребенка и квартира продается для того, чтобы выручить средства на его лечение.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Но иногда дееспособность достигается ребенком раньше – к 16 годам. Например, если он устроился на работу, занимается предпринимательством или женился.

Опека дает одобрение на сделку с учетом заявления от родителей и представленных ими документов. В частности, оценивается не только доля ребёнка в новом жилище, но и экологическая обстановка по новому адресу, наличие инфраструктуры, более высокооплачиваемой работы для родителей, подходящих для ребенка климатических условий, отсутствие задолженности по коммунальным услугам и пр.

Органы опеки сравнят нынешние и перспективные условия проживания и вынесут свое решение. Если интересы ребенка по их мнению соблюдены должным образом, то родители получат письменное разрешение на сделку.

Отказ органов опеки может стать неприятным сюрпризом и привести к срыву сделки, поэтому стоит заранее ознакомиться с возможными причинами такого решения. Органы опеки могут отказать родителям в заключении сделки, руководствуясь следующим мотивами:

  1. Недвижимость, оформляемая на ребенка, не должна быть меньше предыдущей. В крайнем случае, ребенок должен получить эквивалентную долю. Например, родители хотят продать квартиру, приобрести ребенку комнату и полностью оформить ее на него. Но органы опеки отказали им, так как ребенок должен быть прописан совместно с родителями, а на двоих такой площади будет недостаточно.
  2. Доля ребенка должна быть аналогична той, которая есть у него в текущий момент. Например, если несовершеннолетний сейчас владеет ½ недвижимости, то даже при покупке жилья большего по площади ребенку должна быть выделена там половина.
  3. Родители планируют продать единственное жилье в собственности и оформить новую квартиру в рассрочку или ипотеку.
  4. Новое жилье планируется купить в доме, который находится на этапе строительства, и в текущий момент нет возможности выделить там доли детям.
  5. Новое жилище не соответствует санитарным нормам к жилому помещению. Например, в квартире или доме отсутствуют удобства и коммуникации (электричество или водопровод).
  6. Недвижимость расположена в местности с неразвитой инфраструктурой (например, поблизости нет школы или детского сада) или там, где она вообще отсутствует.
Читайте также:  Какой банк выдал больше всего ипотечных кредитов

Для получения разрешения в органах опеки требуется собрать следующие документы:

  • заявление;
  • паспорта родителей;
  • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт;
  • предварительный договор купли-продажи, подтверждающий выделение доли ребенку в новой квартире;
  • свидетельство о браке;
  • техпаспорт и выписка из ЕГРН на квартиру для продажи и для покупки;
  • выписку из лицевого счета и домовой книги по старому и новому адресу.

Для заключения сделки купли-продажи помимо разрешения от опеки необходимо подготовить такие документы:

  1. Правоустанавливающий документ на квартиру – это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.
  2. Паспорта от всех собственников.
  3. Выписку из ЕГРН – запрашивается в Росреестре и подтверждает сведения о правообладателях и отсутствии обременений на квартиру в виде залога и ареста.
  4. Технический паспорт из БТИ.
  5. Кадастровый паспорт из Росреестра.
  6. Выписку из лицевого счета и домовой книги. Ее можно получить в паспортном столе по месту жительства.


Аналогичный комплект документов предъявляется собственником продаваемой квартиры.

Стороны должны будут заключить договор-купли продажи в письменном виде и сослаться в нем на собранные документы.

Сам договор купли-продажи не подлежит регистрации, но родители должны будут зарегистрировать в Росреестре отчуждение прав собственности на продаваемую квартиру и внести отметку в реестр о вступлении в права собственности в отношении нового жилья.

За процедуру государственной регистрации взымается госпошлина в размере 2000 руб.

Сделка купли-продажи квартиры с участие несовершеннолетних предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Получение разрешения от опеки, в котором прописывается адрес старой квартиры и месторасположение нового жилья. Такое разрешение действует месяц.
  2. Ребенок и родители выписываются из продаваемой квартиры.
  3. Заключается договор купли-продажи. Согласно требованию закона при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего такая сделка должна быть заверена нотариально в присутствии обоих родителей.
  4. Переоформляются права собственности по новому месту жительства.
  5. Несовершеннолетнего регистрируют по новому адресу через региональное подразделение УМВД.
  6. Родители приносят в органы опеки документы, подтверждающие то, что ребенку было предоставлено равноценное предыдущему месту жительства имущество (это копии договора купли-продажи, выписка из ЕГРН).

В каких случаях работника могут лишить премии? Подробно об этом читайте в нашей статье.

Оплата труда при сменном графике работы — сложный вопрос. Подробно изучить его вы можете здесь.

Проблемы в оформлении сделки и получении согласия от опеки могут возникнуть из-за отсутствия второго родителя, особенно если его местоположение неизвестно или при его несогласии со сделкой.

Также сложности могут возникнуть при желании родителей приобрести новую квартиру в ипотеку. Выходом из ситуации может стать оформление нотариально заверенного обязательство выделить доли несовершеннолетним после погашения ипотечного кредита и снятия обременения с жилья.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Adblock
detector