Участники рынка недвижимости сетуют на то, что нет временного регламента для органов опеки, в какой срок они должны дать ответ – разрешена ли сделка.
Заявители должны предоставить в опеку все привычные для сделки купли-продажи документы по продаваемой квартире и все документы по приобретаемой квартире. Нужны также документы об отсутствии задолженности продавцов по налогам. Кроме того, сейчас органы опеки также проверяют кадастровую стоимость объектов и рыночную стоимость квартир. В ряде случаев используют данные объявлений, размещенных в базах недвижимости. Сотрудники органов опеки могут также попросить заявителей предоставить сведения об аналогичных квартирах из базы данных в графическом виде.
Ряд сложностей, сопровождающих сделки с квартирами, где есть доля несовершеннолетних детей, вовсе не означает, что эти квартиры продаются дешевле. Как утверждают все опрошенные риэлторы, на сегодняшний день дисконта на рынке вторичного жилья из-за согласования с органами опеки не возникает. Скорее, по их мнению, следует говорить не о дисконте, а об увеличенных сроках экспозиции. Но если покупателям приглянулась именно эта квартира, то они готовы ждать лишних три – четыре недели.
Опека может отказать, если посчитает, что ребенок будет жить в худших условиях, чем раньше – чаще всего это уменьшение площади. Часто отказывают в переезде в другой город или тем более в деревню, считая это ухудшением условий жизни. Есть и спорные случаи. К примеру, переезд из отдельной квартиры в комнату в коммуналке могут посчитать ухудшением, а могут и не посчитать.
Отказ может последовать, если сделка нарушает какие-то положения Семейного или Гражданского кодекса. В частности, запрещены любые возмездные сделки, кроме сделок дарения, между родителем и ребенком.
В сущности, проволочки, связанные с согласованием с органами опеки, вполне предсказуемы и риэлторы хорошо научились с ними справляться. Во-первых, они стараются предварительно проконсультироваться в органах опеки, дадут ли те разрешение на такую сделку, прежде чем собирать пакет документов. Надо отметить, что родители или опекуны, решившись на определенное изменение в квартирном вопросе, могут тоже посетить органы опеки, чтобы заранее разобраться, что им разрешат, а что – нет.
И в-третьих, если органы опеки отказывают необоснованно, то можно обратиться в суд. Случаев таких опрошенные респонденты не вспомнили, но юристы утверждают, что оспорить решение можно, главное, чтобы оно было получено в письменном виде. Путь этот долгий и не гарантирующий успеха. Суды стараются не конфликтовать с органами госвласти, так что неудивительно, что никто из участников рынка случаев успешного процесса не припомнил.
Если на уровне консультации стало понятно, что ваши органы опеки занимают бескомпромиссную позицию, то можно решиться на обходный путь – подать заявление в другой орган опеки. Для этого необходимо ребенка перерегистирровать (прописать) в другом районе. Подобный случай из жизни был рассказан Виктором Куприяновым, но для полного его понимания требуется небольшой рассказ о таком явлении, как материнский капитал.
Так называемый материнский капитал на самом деле является семейным (и это его второе название). Напомним, это денежные средства, которые государство выплачивает семьям, в которых родился или был усыновлен второй ребенок. В 2014 году размер маткапитала составил около 430 тыс. рублей.
По закону, в квартире, приобретенной с участием госсредств, должны быть выделены доли всем членам семьи. Однако на практике все происходит в два этапа. После выделения маткапитала Пенсионным фондом покупка жилья оформляется на получателя капитала, и далее следует второй этап — выделение долей всем членам семьи, включая мужа. На первом этапе новая собственница квартиры дает нотариальное обязательство наделить детей долями в новой квартире (причем всех детей, однако размер доли не определен).
Проблема в том, что Пенсионный фонд контролирующими функциями не наделен и не может проследить, выполнит ли мать подобную передачу долей. Органы опеки тоже не могут вмешиваться, поскольку защищают права детей, когда те уже стали собственниками. В то же время продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, но в которой дети не наделены собственностью, возможно, поскольку Росреестр при регистрации сделки купли-продажи не проверяет этот аспект собственности.
Запятые в этом предложении ставятся по решению конкретного инспектора органов опеки и тому пример из практики риэлтора.
Инна Игнаткина говорит, что для такой сделки необходимо соблюсти некоторые условия: дом-новостройка должен быть построен, а ребенок должен быть зарегистрирован по третьему адресу (не в проданной квартире и не в новостройке) вплоть до переезда в новую квартиру.
Такая ситуация: имеется квартира, купленная в ипотеку с использованием средств материнского капитала. В ближайшие месяцы ипотека будет погашена и предстоит выделить доли детям.
После снятия обременения мы хотим продать квартиру и на эти средства начать строительство загородного дома.
Разумеется, опека не разрешит нам продать квартиру и использовать средства на дом с неизвестным сроком окончания строительства, но должны же быть лазейки?
Например: 1) гасим ипотеку 2) выделяем доли в квартире 3) меняем доли в этой квартире на долю жены в квартире тёщи 3) продаем квартиру 4) строим дом 5) PROFIT!
Что скажете, какие варианты есть?
И еще вопрос, какие доли выделять детям? Если можно выделить какие-то микро доли, то можно ли потом (или сразу) их денежный эквивалент разместить на счетах детей, а квартиру продать без несовершеннолетних собственников?
Добрый вечер! Не знаем с сего начать, подскажите. Сейчас снимаем квартиру в СПБ, есть квартира в Челябинской области купленная в ипотеку, с долями двух несовершеннолетних. Хотим продать и купить в СПБ. С чего начать чтобы не мотаться постоянно с другого региона. Спасибо
Ответы юристов ( 2 )
Здравствуйте! Мотаться всё равно придётся, так как у вас там доли детей, значит на их продажу нужно будет согласие органа опеки в Челябинской области. а они дадут такое согласие только в том случае, если вы предоставите им обязательство выделить соответствующие доли детям в новом жилье.
Поэтому лучше вначале найти продавца, заключить с ним предварительный договор купли-продажи, поэтом с этим договором договариваться с опекой и потом уже продавать квартиру.
Это всё сложно, лучше найти на месте хорошего юриста или риэлтора и выслать ему доверенность на все эти действия, чтобы не мотаться