Ипотека же представляет собой целевой кредит, который выдается банком под залог покупаемой квартиры. Заемщик становится владельцем, и вправе лишь делать ремонт или совершать перепланировку. Может также прописаться сам и прописывать членов семьи. Продажа же, обмен или сдача объекта в аренду будет невозможной, пока банк не снимет обременение. Покупая квартиру с обременением нужно выяснять, есть ли прописанные граждане, какой размер долга перед кредитором. Для того, чтобы обременение снять, стороны соглашения купли-продажи должны в документе отразить, что покупатель обязан уплатить банковскому учреждению оставшуюся сумму долга. Если такого соглашения не будет, то сделка будет просто невозможна.
Условия покупки До тех пор, пока собственник жилой недвижимости не выплатит за нее кредит и проценты, покупка квартиры, которая находится в ипотеке без разрешения кредитора невозможна, как и продажа.
Когда банковское учреждение выдаст справки, подтверждающие полное погашение ипотечной суммы, сделка купли-продажи будет совершаться по стандартной схеме. Цена недвижимости по соглашению о покупке должна быть больше, чем сумма, уплачиваемая банку.
Разницу передают продавцу после регистрации договора в уполномоченном органе. Если покупатель предпочел второй способ покупки, необходимо получить разрешение от сотрудника банка на продажу.
Если должник погасил сумму, которая не достигает половины стоимости, то разрешение вряд ли удастся получить. Выход — покупатель получает кредит в банке-залогодателе (не в ином финансовом учреждении).
Если меняется заемщик, квартира останется залоговой в банке, но покупатель получит право жить в ней.
-
Покупатель может передать продавцу аванс или задаток равный остатку задолженности по кредиту.
Затем стороны отправляются в МФЦ или Росреестр, чтобы сдать документы на снятие обременения (ипотеки) и регистрации договора купли-продажи квартиры. Регистрационные действия осуществляются специалистом госучреждения в установленный законодательством срок.
Записаться на сдачу документов в МФЦ можно заранее через Интернет. В рамках описанного варианта развития событий оплачиваемые покупателем в счет стоимости жилья денежные средства будут направлены на погашение обязательств продавца по ранее оформленной ипотеке, покрытие связанных с продажей жилья издержек.
Оставшаяся после гашения кредита и причитающихся платежей по нему сумма будет перечислена продавцу на открытый на его имя счет в банке. Оформление кредита на покупку Нехватка собственных денежных средств при покупке ипотечной квартиры — не повод отказываться от приобретения приглянувшегося варианта жилья.
Сервитут – это право третьих лиц на пользование участком, который им не принадлежит на праве собственности.Таким образом, из всех вышеперечисленных случаев следует вывод, что продавать квартиру нельзя, когда дом признан аварийным и когда на жилье наложен арест. В остальных случаях потребуется согласие третьих лиц, в зависимости от конкретной ситуации.
Покупка квартиры, находящейся в ипотеке Самое главное, что нужно помнить при покупке квартиры, которая находится в ипотеке – это то, что все сделки, связанные с отчуждением данной недвижимости, могут быть осуществлены только с согласия банка. Далее, на что обращаем внимание – определяем сумму, которая осталась невыплаченной.
- владелец недвижимости, на имя которого оформлена ипотека;
- покупатель, который соглашается приобрести жилье в ипотеке;
- банк, который является кредитором;
Какие бывают виды Виды обременений: Ипотека При которой для продажи необходимо получать согласие банка Рента Согласие на продажу должен дать рентополучатель Арест На помещение при наличии задолженностей по коммунальным платежам (продажа возможна после погашения долга) Найм Продажа возможна, но вот выселение жильцов — нет, пока не окончится срок действия договора Прописка Выписать жильца против его воли после покупки объекта можно только в судебном порядке Сервитут Могут пользоваться землей, что не находится в собственности лица Нормативное регулирование При оформлении ипотечного кредита нужно руководствоваться положениями ФЗ № 102, что был принят в июле 1998 года.
Разрешение от кредитной организации на продажу жилья в данном случае не обязательно, для регистрации сделки оно не потребуется. Первоочередная задача участников схемы — закрыть ипотечный кредит.
С этой целью покупатель на основании составленного договора купли-продажи передает наличными или перечисляет на счет продавца безналичным путем денежные средства в счет оплаты квартиры в размере остатка ссудной задолженности по ипотеке. Одномоментно заемщик-собственник жилья оформляет в банке заявление на досрочное погашение обязательств, на основании которого деньги будут списаны, а кредит — закрыт.
Скачать заявление о досрочном погашении ипотечного кредита: бланк, образец. Оставшаяся сумма передается либо после снятия обременения, либо после госрегистрации договора о покупке квартиры — этот вопрос стороны должны обсудить заранее, обозначив порядок расчетов в договоре купли-продажи.
Необходимо понять, соответствует ли заемщик предъявляемым банком требованиям:
- Наличие гражданства РФ.
- Возраст от 18 до 55-60 лет на момент оформления кредитного договора.
- Наличие постоянного места работы и стабильного дохода (платежеспособность).
- Наличие постоянной или временной регистрации на территории РФ.
Это обобщенные требования банковского учреждения перед тем, как купить ипотечную квартиру в ипотеку. Если покупатель им соответствует, ему остается лишь уточнить у кредитного менеджера полный перечень необходимых для принятия решения о выдачи кредита документов, собрать их и предоставить.
Универсального перечня нет, он может варьироваться в зависимости от банка и выбранной программы кредитования.
Иногда происходит так, что собственник жилья, не выплатив всех денег по ипотеке, хочет его продать. В то же время, приобретая новую квартиру, владелец так же думает брать на нее кредит. Ясное дело, что могут возникнуть кое-какие проблемы. Теперь надо в этом разобраться.
Сначала надо подумать, где взять деньги. Сделать это не сложно: надо воспользоваться услугами агентства недвижимости или онлайн-калькулятором. Потом надо высчитать, сколько денег придется доплатить, чтобы обзавестись новой квартирой. Узнав, сколько осталось доплатить по действующему займу, можно понять, насколько надо его увеличить.
Постоянно увеличивается количество квартир в России, которые взяты в ипотеку
Как сообщает Минстрой, в России было выдано ипотек в сентябре 2017 года в пол раза больше, чем в этом же месяце 2016 года. Это обошлось клиентам приблизительно в 190 млрд. рублей. Как сказал Михаил Мень, глава Минстроя, общей сложностью клиенты получили 100000 кредитов на жилье. Специалисты АИЖК говорят, что больше было получено ипотечных кредитов только в конце 2014 года. Агентство подсчитало, что в течение девяти месяцев люди получили целых 700000 ипотечных кредитов, общей сложности это где-то на сумму 1,3 трлн. рублей. Перед этим было сообщено, что в российских банках клиенты получили 600000 кредитов на жилье приблизительно на 1,1 трлн. рублей за 8 месяцев.
Лучшим вариантом для повторного займа, будет взять ипотеку в том же финансовом учреждении, где выдавался действующий кредит. Только с экономической стороны такое решение не всегда является правильным: условия по выдаче займа могут в любое время поменяться, так что имеется большая вероятность того, что в другом банке будет кредитная ставка ниже. Только придя в другой банк, получить новый заем намного труднее на большую сумму, ведь там придется указать в анкете обстоятельства того, какая у клиента кредитная история по действующему кредиту. Банк интересует не только, какой размер текущего займа, но и какой доход у клиента, чтобы можно было понять, сможет ли он выплатить долг. С юридической стороны никаких препятствий нет для оформления второй ипотеки, но сумма нового займа ограничена доходами его заемщика. Конкретного ограничения на соотношения платеж-доход нет, каждое учреждение решает самостоятельно, но в основном данный показатель не превышает 50%. Допустим, если у заемщика зарплата составляет 120 тыс. руб., а каждый месяц он платит по действующему займу 60 тыс. руб., то на новый кредит можно сильно не надеяться, так как от банка будет получен отрицательный ответ.
Можно выйти из этой ситуации так: с новым банком можно заключить сделку, согласно которой при получении ипотечного займа, не будет учитываться текущий кредит, а условия будут отлагательными. Конкурентов в данной сфере очень много, так что можно надеяться на лояльность финансового учреждения для получения ипотеки. Кредит он может дать с одним условием: надо отдать долг по первому займу.
В то время как владелец жилья ищет средства на приобретение новой квартиры, сразу же он должен выставить на продажу уже имеющееся жилье. По последним сведениям понятно, что поиск в 100 дней — это основной период на вторичном рынке. Скорее всего, чтобы найти клиента на квартиру, надо будет предложить цену на ниже, чем она стоит на рынке недвижимости, тем более с обременением.
Когда покупатель на квартиру уже нашелся, необходимо начинать готовиться к сделке.
Существует два варианта по продаже жилья с еще не выплаченным ипотечным кредитом, и во всех случаях, принимают участие три стороны, а именно: банк-залогодержатель, покупатель, владелец жилья. Совершить подобную сделку без опытного специалиста вряд ли получится.
В первом варианте во время сделки меняется залогодатель. Данная операция проводится при содействии банка-кредитора, который применяет две депозитные ячейки. Одна нужна для того, чтобы заложить средства, которые понадобятся для погашения долга, другая же — для остатка стоимости жилья. Только при разрешении банка, можно оформить сделку по продаже квартиры. Договор после подписания направляют в Росреестр. Когда собственник жилья уже поменялся, то его продавец имеет право забрать деньги с первой ячейки для погашения долга. Финансовое учреждение выписывает покупателю погашенную закладную. С ней новый владелец жилья получает справку из ЕГРН, согласно которой обременения больше нет. После чего бывший собственник имеет право забрать средства со второй ячейки. Такой вариант не подвергает ни одну из сторон сделки к риску.
Можно воспользоваться другим вариантом в том случае, если банк не дает разрешение на продажу ипотечного жилья.
Все очень просто: покупатель выплатит ипотечный долг, в счет оплаты за квартиру. И тут основная задача — найти покупателя, который может внести сразу всю необходимую сумму. Все зависит от величины оставшегося ипотечного займа.
Для безопасности покупателя, стороны подписывают специальный договор, где обязательно указываются все условия сделки. Плательщик отдает оставшийся долг за собственника жилого помещения. В договоре это прописывается как задаток. Когда в банк поступают средства, он направляет заявление с просьбой о снятии обременения с жилья, после чего сделку о купле-продаже можно совершать. Когда все участники сделки подписывают договор, то проводится регистрация и бывшему собственнику отдают оставшиеся деньги.
В Москве не меньше половины жилья покупают напрямую
Надо понимать, что владельцу квартиры и банковскому учреждению такая схема сделки очень выгодна, чего нельзя сказать о потенциальном покупателе. Когда с помощью покупателя с квартиры будет снято обременение, действующий собственник может решить не продавать жилье, а просто от сделки отказаться. В таком случае, потенциальному покупателю ничего не останется, как требовать через суд, чтобы владелец квартиры ее продал. В таком случае может пройти много времени, прежде чем суд примет решение в пользу истца.
И последним этапом в таком процессе, является найти новую квартиру. Намного легче, когда на будущей квартире нет никаких долгов, а находится она в обычной продаже. После того, как было от финансового учреждения получено на руки разрешение на получение ипотечного займа, то надо срочно собирать и готовить весь пакет документов на недвижимость, заказать его полную оценку, а также получить разрешение заемщика. Если принято решение приобрести жилье в здании, что только строится, то надо обращать внимание в первую очередь на те новостройки, на которые кредиты выдает тот же банк, где и действующий кредит. Данный факт положительно скажется на одобрении повторной ипотеки.
Если же клиент желает приобрести недвижимость на вторичном рынке, то надо проверить, нет ли на нее ипотечного займа. Зато просто найти жилье, что выставил на продажу банк, выдающий заем. Банки продают квартиры с залогом, найти подробную информацию о них можно на портале-витрине финансового учреждения. Данная процедура, намного сократит юридические риски, так как вся история жилья тщательно проверилась специалистами финансового учреждения. В данном случае, можно получить неплохую скидку. Банк, что стремится продать жилье под залогом, может предложить ипотечный заем на хороших условиях.
Причин продать квартиру, находящуюся в залоге по ипотеке, может быть много. Улучшились условия жизни, появилось желание продать квартиру, кредит по которой еще не выплачен, и купить новую, большей площади, возможно, тоже в ипотеку – это оптимистический вариант развития событий. Возможен и менее радужный сценарий: супруги начали делить имущество. Ну или самая печальная причина – невозможность дальше обслуживать долг. Как быть?
Наиболее распространенный способ избавиться от купленной по ипотеке квартиры – досрочно погасить кредит и снять обременение с заложенного имущества, а затем самостоятельно выставить жилплощадь на реализацию. Где взять деньги? Если задолженность небольшая, то, вполне возможно взять потребительский кредит в другом банке — при этом надо понимать, что ставки по кредиту на потребительские цели заведомо выше, нежели по ипотечному.
Если задолженность велика и потребительский кредит на такую сумму невозможен или невыгоден, необходимо заручиться поддержкой банка, так как продажа квартиры, находящейся в залоге, возможна только с согласия банка-кредитора, это всегда прописывается в кредитном договоре. Возможны два способа дальнейшего развития событий: первый – когда банк дает согласие на смену собственника, затем снимается обременение с недвижимости, при этом на некоторое время залогодателем становится покупатель, новый собственник. Второй вариант – покупатель вносит аванс в счет стоимости квартиры (обычно в размере остатка долга банку) и погашает тем самым кредит (снимается обременение), далее следует регистрация договора купли-продажи и смена собственника.