Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли ипотека

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Сделки с жильем, принадлежащим несовершеннолетним, контролируются и регулируются опекунским ведомством. Его законные представители без разрешения попечительских комиссий не вправе заключать договоры, подлежащие нотариальному заверению либо прохождению специальной регистрации. К таким документам относятся обмен, отчуждение или раздел собственности. Также опекуны не могут выдавать письменные обязательства, отказываться от принадлежащих детям прав на имущество, заключать иные контракты.

Прежде чем продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, родители (опекуны) обязаны предоставить ему иной вид жилья. Требования выдвигаются следующие:

Часть принадлежащего ему имущества в квартире должна быть не меньше предыдущей.
Здание готово к заселению.
Создание не худших, чем по старому месту проживания, условий.

Если требования соблюдены, органы опеки разрешат провести сделку.

Законом предусмотрены отдельные пункты в отношении договоров аренды, собственники которых — малолетние дети или несовершеннолетние лица. Согласно Семейному кодексу (ст. 178), полученная от сдачи имущества прибыль направляется на содержание ребенка или необходимые траты семьи. До достижения собственником четырнадцатилетнего возраста доходом распоряжаются родители (попечители). После наступления возрастного ценза подросток вправе самостоятельно решать, куда пойдут вырученные средства.

Дети наследодателя, согласно ст. 1241 ГК Российской федерации, не достигшие совершеннолетия — претенденты первой очереди и владеют обязательным правом на часть жилплощади. Если их нет в завещании, по закону они все равно считаются наследниками и получают долю из имущества родителя.

Для детей в наследственных делах прописаны отдельные правила. Согласно ст. 1286 ГК Российской Федерации, малолетний ребенок принимает наследство по факту, без необходимости написания соответствующего заявления. Исключение – отказ от принадлежащей части имущества с подачей соответствующего заявления. Если лицо младше 14 лет, отказ подают родители (попечители). Если больше – наследник вправе самостоятельно решать вопросы, связанные с процедурой принятия наследства.

Порядок вступления отличается для детей разного возраста. По нормам Семейного кодекса, лица до 14 лет считаются малолетними и вправе участвовать в малозначимых бытовых сделках. Деталями покупки (отчуждения) жилплощади занимаются взрослые собственники.

Рекомендация: Обращаясь в попечительский совет за разрешением, приводите аргументы разного характера: не устраивает экологическая обстановка, хотите переехать поближе к родственникам, наступила потребность в изменении учебного заведения, наличие лучших условий и инфраструктуры по будущему месту жительства.

Перед запросом в опекунское ведомство необходимо получить в паспортном столе справку о прописанных на жилплощади лицах. Следующий шаг – подача прошения на продажу спорной недвижимости. При этом присутствуют все участники процедуры.

Чтобы продать квартиру, если собственники несовершеннолетние дети, необходимо подать заявление и предоставить на рассмотрение комиссии оригиналы и копии следующих документов:

Гражданские паспорта участников.
Свидетельство о рождении ребенка.
Документы, устанавливающие права субъектов на продаваемое и покупаемое взамен имущество.
Свидетельство о браке. Матерям-одиночкам – справка из РАГСа.
Технические паспорта помещений.
Выписка по форме №3 из ЖЕКа.
Справка из БТИ.
Заявление малолетнего гражданина (старше 10 лет).
Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости.

Попечительскому совету могут потребоваться иные справки и выписки:

Характеристика на детей из школы (детсада).
При выезде на ПМЖ в другое государство – справка из управления по делам гражданства и иммиграции.
Справка с места работы родителей (опекунов, усыновителей).

Совет! В отдельных субъектах Российской Федерации, муниципальных образованиях и городах требования разнятся. Прежде выясните в районном отделе ООП, какие выписки и справки понадобятся лично вам, ведь от решения опекунского совета зависит оформление сделки.

На рассмотрение вопроса отводится 14 дней. По факту обращения ведомство проводит проверку и убеждается в полном соблюдении интересов детей.

Органы попечительства разрешают продажу жилой недвижимости, исходя из каждой конкретной ситуации:

В первом случае – при условии предварительного приобретения квартиры (ее части) на имя малолетнего собственника, равной (превосходящей) по метражу то помещение, в котором он проживал ранее.

«Без условия» – в постановлении ООП не прописываются требования, по которым должна производиться продажа.

Рекомендация: Покупка иного вида жилой недвижимости производится до продажи спорного жилья либо одновременно с ней (но до окончания процедуры регистрации).

Решение опекунского совета требуется не всегда. Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли и избежать обращения в ведомство? Постановления комиссии ждать не надо:

Если семья выезжает на ПМЖ в другое государство вместе с несовершеннолетним лицом.
При вынужденной смене места проживания на другую территорию (город) при условии: получения несовершеннолетним владельцем части в новой квартире или перечисления денег на открытый персональный счет.
Если семья покупает жилье в новостройке. При этом здание находится на заключающей стадии строительства, а у ребенка есть регистрация по фактическому адресу жительства.

Ведомственная комиссия может согласиться на ухудшение жилищных условий, когда:

вырученные средства (часть их) будут направлены на лечение ребенка;
продажа обусловлена необходимостью обеспечить несовершеннолетнему должные экологические условия для комфортного проживания;
малолетний гражданин направляется на учебу в специализированное учебное заведение, аналог которого в месте прежнего жительства отсутствует.

Обратите внимание! В некоторых ситуациях по постановлению судебных инстанций несовершеннолетнее лицо признается эмансипированным в возрасте 16 лет. Такое решение выносит суд, если:

Подросток трудоустроен официально, работодатель предоставил полные социальные гарантии, он обеспечивает себя.
Он регистрируется индивидуальным предпринимателем.
Вступает в законные брачные отношения.

Сделка в этих ситуациях осуществляется без вмешательства опекунского управления, и разрешение совета не нужно.

Выдача постановлений о продаже квартиры – прерогатива попечительских органов. Опекунский совет отказывает в разрешении, когда:

Новое жилье покупается по договору ипотеки, и одновременно продается вся собственность семьи.
Помещение продается и одновременно является актом дарения.
Предполагаемое жилье расположено в строящемся здании, и у семьи нет правоустанавливающих документов.
Часть несовершеннолетнего намного меньше его части в продаваемом здании.
Новая квартира не соответствует нормативным актам, предъявляемым к жилым помещениям: не отвечает требованиям комфортного проживания, в ней отсутствуют инженерные коммуникации.
Имеется недостаточная инфраструктура.

Важно знать! Опекунские органы во всех конкретных ситуациях подробно рассматривают заявления, руководствуясь правами и интересами малолетнего лица. Специальный порядок процедуры действует до его совершеннолетия. Подросток признается полноправным гражданином по наступлению 18-летнего возраста и может без посредников участвовать в сделках с недвижимостью.

Распоряжаться собственностью детей, продавать (отчуждать) жилое имущество законные представители могут только по предписанию попечительских советов. Никто не вправе оставлять владельца без принадлежащей ему жилплощади. Однако как продать квартиру с несовершеннолетним собственником, если ведомство отказывает в оформлении? Только по закону, иначе сделку не зарегистрируют. В соответствии с нормативными актами и правовыми положениями, дети – полноценные собственники и наделены теми же правами, что и взрослые владельцы жилья.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка – довольно рискованная и проблематичная сделка. Дело в том, что маленькие граждане РФ довольно надёжно защищены государством, ведь не только родители обязаны оберегать и защищать интересы детей, но и такой институт, как органы опеки. А у опекунского совета в инструментарии есть множество требований к охране имущественных интересов детей, не зная которых, процедура оформления сделки по продаже недвижимости может не только завершиться неудачей, но и принести немалые убытки.

По норме Гражданского кодекса сделки с недвижимостью, которая принадлежит ребёнку, в том числе и доли в недвижимости, совершаются их законными представителями – родителями или опекунами (статья 28). А по статье 37 ГК все подобные сделки совершаются только с письменного разрешения органа опеки (кроме дарения). При этом уменьшение имущества ребёнка не допускается.

Таким образом, государство в лице опекунского совета страхует имущество детей не только от мошеннических действий, но и от его потери или ухудшения.

Для большей надёжности с 1 января 2016 года все сделки с имуществом детей проходят через нотариуса, так как внесены поправки в закон №122 о госрегистрации прав на недвижимость. То есть перед тем, как начать процедуру продажи нужно не только заручиться разрешением опеки на продажу квартиры или доли в ней, принадлежащей малолетнему, но и заверить сделку купли-продажи у нотариуса.

Этими законными актами государство запретило продавать квартиры детей или доли в них без разрешения опеки. Ведь нотариус не удостоверит договор купли-продажи без разрешения опеки, а Росреестр не зарегистрирует сделку без нотариального удостоверения.

Как признаётся эмансипация:

по решению опекунского совета с разрешения обоих родителей;
по судебному решению, если опека или родители не согласны.

Главное условие эмансипации – это самообеспечение. То есть ребёнок самостоятельно может себя содержать, без посторонней помощи, например:

он трудоустроен по договору;
занимается предпринимательством;
состоит в браке.

Алгоритм продажи состоит всего из трёх этапов:

получение разрешения опекунского совета на продажу;
заверение договора купли-продажи у нотариуса;
регистрация сделки в Росреестре.

Самый сложный момент – поход в опеку. От инспекторов зависит – сможете вы продать недвижимость ребёнка, или нет. Самое главное условие опеки – это чтобы положение детей не ухудшилось после совершения сделки. А значит, что ребёнку вместо продаваемого жилья нужно предоставить другое – равноценное или лучше.

Вот как нужно поступить:

оформляется предварительный договор купли-продажи (или дарения) недвижимости, где у ребёнка будет доля;
в опеку нужно принести этот договор и получить разрешение.

При этом нужно иметь в виду:

площадь жилья не должна уменьшиться;
характеристики квартиры не должны быть хуже продаваемой (наличие коммуникаций, состояние дома, расположение инфраструктуры, удалённость от центра и т.п.);
стоимость нового жилья не должна быть меньше старого.

При этих условиях опека, скорее всего, разрешение выдаст.

Хотите купить недострой или вступить в кооператив? Вряд ли вы получите разрешение на покупку недостроя, ведь нет стопроцентной гарантии, что дом достроится. В этом случае можно выделить долю ребёнку, например, в квартире бабушки, а потом её продать по той же схеме и купить долю малышу в уже построенной квартире.

Итак, разрешение получили, теперь идём к нотариусу. Кстати, сделку может зарегистрировать любой российский нотариус, привязка к нотариальным участкам существует только по наследственным делам. А поэтому, тут можно выиграть в деньгах – обзвонить нотариусов в округе и узнать стоимость оформления договора купли-продажи квартиры ребёнка.

Перед походом оформляем договор купли-продажи вот по такому образцу и распечатываем столько копий, сколько сторон в договоре, плюс один для Росреестра. Нотариусу от вас нужно:

личное присутствие вас и покупателя;
паспорта – ваш и покупателя квартиры;
документ ребёнка;
договор купли-продажи;
свидетельство на собственность;
разрешение опеки.

Вопрос цены нотариального удостоверения сложится из сумм:

госпошлина – полпроцента от цены договора (но не меньше 300 и не больше 20000 руб.);
плата за работу нотариуса (у всех разная, так как тарифы не закреплены законодательно).

Как только договор удостоверен, можно отправляться в Росреестр или в МФЦ с документами:

паспорта;
свидетельство на собственность;
заверенный договор купли-продажи;
согласие опеки.

Нотариальные сделки регистрируются не 10 дней, как обычно, а только 3.

Кстати, в Росреестре тоже не бесплатно работают, госпошлина за регистрацию перехода прав стоит 2000 рублей.

В случае, если ребенок не имеет доли в квартире с наличием сертификата, он не является владельцем квартиры, а только прописан в ней, то и разрешения на продажу в опеке брать не нужно. Не нужны и услуги нотариуса. Но как уговорить покупателя купить квартиру, в которой прописан ребёнок?

По статье 20 Гражданского кодекса ребёнок должен проживать с одним из родителей, соответственно, и быть прописанным там же. Поэтому перед тем, как оформлять договор купли-продажи, одному из родителей нужно прописаться в новом жилье или у родственников (временно), куда прописать и ребёнка.

Если нет возможности прописаться сразу, в договоре купли-продажи можно обозначить условие о том, что все зарегистрированные в квартире лица обязуются выписаться до определённой даты.

В таком случае покупатель уже застрахован от сюрприза в виде прописанного в его квартире ребёнка. Если детей не выписать в оговоренный срок, может случиться так :

покупатель подаст на вас в суд о признании утраты права пользования ребёнком жилья;
суд признает это право и обяжет миграционную службу выписать ребёнка;
с вас суд взыщет издержки по делу, убытки (переплата по коммуналке), плату адвокату.

Алгоритм продажи квартиры, даже если в ней прописан ребёнок, достаточно прост:

оформление договора купли-продажи;
регистрация в Росреестре (срок 10 дней, госпошлина 2000 руб.);
прописка на новом месте.

На сегодня процедура регистрации в квартире упрощена – выписываться не
нужно, достаточно того, что вы пропишитесь в новом жилье, куда и ребёнка пропишете. Регистрацию можно оформить:

у паспортиста ТСЖ, ЖСК или управляющей компании по новому месту жительства;
в отделе по вопросам миграции (бывшие отделения УФМС);
в МФЦ.

Документы для регистрации:

домовая книга;
паспорт ваш и ребёнка (или свидетельство о рождении);
документы на собственность.

Максимум через 3 дня вас с ребёнком пропишут в новой квартире, а по старому месту жительства автоматически выпишут.

Если вы – покупатель и боитесь потерять в деньгах при покупке квартиры, учтите тонкости, не отдавайте задаток, пока не удостоверитесь в чистоте квартиры:

Как определить чистоту квартиры

закажите в Росреестре выписку из ЕГРП на квартиру или пусть её (свежую) предоставит продавец (смотрите – нет ли малолетних собственников);
если есть, у продавца на руках должно быть письменное разрешение органа опеки на продажу;
посмотрите в свидетельство на собственность – если документ-основание это договор приватизации, а в квартире прописан ребёнок, повод задуматься о возможности признания сделки недействительной;
в договоре купли-продажи определите срок, в который все прописанные выпишутся из квартиры.

Доброго времени суток!

Вопрос такой. Имеются 3 квартиры. Первая 43 квадрата, 1/5 доли у троих детей. Вторая 60 квадратов, 1/4 доли у этих же 3-х детей. Третья квартира 61 квадрат в ипотеке. Так вот, нужно продать 1 или 2 квартиру чтоб погасить ипотеку. Как поступить?

Евгений, в соответствии с п.1 ст.28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Сделки несовершеннолетних с четырнадцати лет осуществляются с согласия родителей.

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила распоряжения имуществом подопечного. Из содержания статьи 37 ГК РФ следует, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Вам нужно получить согласие органа опеки и попечительства на продажу этих долей, которое будет выдано только при условии обеспечения несовершеннолетних долями в праве собственности на другую квартиру. Данное обязательство может быть оформлено путем составления Вами гарантийного письма о передаче таких долей в собственность Ваших детей после совершения этой сделки.

Доброго времени суток! Получается так.

1. Денежные средства я ложу на счета детей.

2. Получаю согласие орг. Опеки

3. Продаю квартиру

В следующем шаге мне нужно перевести денежные средства на погашение ипотечного договора. В данной ипотечной квартире мы живем в настоящее время. Квартира оформлена на меня. Какие шагу нужно предпринять далее?

Здравствуйте Евгений! Чтобы продать квартиры где дети имеют доли то нужно получить разрешение органов опеки, взамен вы кладете денежные средства на счет детей равноценной их доли.