В последнее время продажа кредитного имущества только-только начинает набирать обороты. Многие с удовольствием покупают такую недвижимость. Да и самый популярный банк РФ с лёгкостью позволяет реализовать такую возможность. Она может потребоваться когда угодно. Например, если Вы ждёте пополнения в семье – была однушка, а теперь требуется двушка, чтобы у ребёнка уже была собственная комната. И это крайне удобно. Сегодня Вы узнаете, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую в ипотеку. Об этом мало где рассказано настолько точно, как это постарались сделать мы.
Так как в жизни бывают различные ситуации и далеко не все из них можно предвидеть, кредиторы прекрасно понимают, что может возникнуть и такая, когда потребуется продажа квартиры. Эти условия должны быть прописаны в договоре изначально. Поэтому рекомендуем изучать его настолько внимательно, насколько это вообще возможно.
Практика говорит об актуальности следующих вариантов продажи:
- Погашение задолженности раньше указанного в договоре срока. То есть, Вы ищете покупателя, который готов к покупке квартиры, обременённой дополнительным залогом.
- Перекредитование. Наиболее подходящий вариант для тех заёмщиков, что высмотрели в соседнем банке через дорогу куда более выгодные условия. Тогда появляется возможность погасить ипотечную задолженность значительно быстрее (не всегда).
- Смена заемщика. Суть заключается в том, что Вы ищете покупателя, который хочет взять обязательства по ипотеке на себя. Заёмщику доступны то вложенные ранее средства, что пошли на оплату задолженности.
Из вышенаписанного можно сделать вывод о том, что выплачивать ипотеку вовсе необязательно, если Вы собираетесь продавать квартиру. Однако, к данному вопросу нужно подходить с полнейшей ответственностью.
В целом, можно привести лишь несколько актуальный примеров продажи на таких условиях. И это:
- Потеря основного заработка или невозможность в дальнейшем платить за ипотеку. Большинство людей ведь не задумываются о том, что будет завтра, зато сегодня они берут своё жильё. Пусть и в ипотеку. А потом, когда их увольняют с работы, начинаются проблемы. Но ведь график платежей совершенно никуда не делся и придётся как-то решать эту проблему. И одним из выходов является продажа ипотечной собственности.
- Требуется покупка новой квартиры. Если Вы финансовые трудности не испытываете, Ваша семья стала больше или просто решили обзавестись более просторной квартирой – это также отличный вариант. Также это пользуется спросом, если человек по определённым обстоятельствам вынужден переехать в другой города (работа, семья и так далее).
- Заработок денежных средств на ипотеке. Безусловно, есть и такие умельцы, кто на этом зарабатывает. Притом, достаточно хорошо. Все же понимают, что на этапе строительства квартиры продаются за куда меньшие сумму, нежели потом. И как только дом сдаю, стоимость недвижимого имущества значительно дорожает – в полтора, а то и в два раза в зависимости от региона, района. Но есть и минусы:
- Во-первых, возможны проблемы с застройщиками. Банкротство. Невыполнение обязательств. И многое другое;
- Длительное ожидание. Зачастую, это два и более года. Вплоть до пяти лет.
Также следует понимать, что уведомление банковской организации является обязательным при продаже ипотечной квартиры. Да и никто не позволит Вам оформить такую сделку, только собственное время попусту потратите. Так что, сначала в банк – на согласование – и только затем, после него, можете выставлять квартиру на продажу на бесплатных площадках, привлекать риэлтерские агентства и так далее.
Если Ваше решение окончательное, то настоятельно рекомендуем ознакомиться с составленной нами инструкцией. Так и только так Вам удастся на выгодных условиях «сплавить» ипотечную квартиру и приобрести себе другую, или… осуществить то, что Вы там задумали.
Ключевой момент, поэтому повнимательнее. Клиенты Сбербанка активно пользуются данным вариантом, поэтому и Вы можете. Суть заключается в том, что заёмщик самостоятельно должен найти человека, согласного совершить покупку на выгодных для банка условиях (а для кого же ещё?!).
Нужно, чтобы потенциальный покупатель был согласен со следующими условиями:
- Ему предстоит в полной мере погасить задолженность заёмщика (по ипотеке);
- Дождаться, пока кредитором будет снято обременение;
- Переоформить квартиру в собственность.
Таким образом, сделается является для покупателя не очень-то и выгодной. Соответственно, далеко не каждый может «подписаться» на такую. Что касается практики, то заёмщикам предлагается достойная скидка от покупателей, в связи с чем данные предложения и живут.
Если человек согласен с условиями покупки, то схема действий следующая:
- Нужно узнать общую задолженность по ипотечному кредиту;
- Покупатель должен передать средства продавцу, чтобы тот погасил задолженность в необходимом размере;
- Ипотечный долг спустя небольшой срок будет погашен, после чего снимут обременение;
- Квартиру можно будет переоформить на нового собственника с последующей передачей остальных денежных средств.
Важно: задаток необходимое передавать в присутствии не только сотрудника банковской организации, но и нотариуса. Всё делается по соглашению, под которым подписываются обе стороны.
Суть данной процедуры заключается в том, что Ваша задолженность и сам залог (недвижимое имущество) переходят в собственность к другому человеку (но на данный момент квартиру ещё нельзя назвать собственностью). Наиболее распространён этот вариант среди тех заёмщиков, что покупали квартиру, будучи в браке, но как говорится «не сошлись характерами», после чего развелись.
В этом случае все долги + сама квартира достанутся одному заёмщику. Покупатель должен будет заняться подготовкой полного пакета документов, чтобы пройти проверку в банке (кредит кому попало не дают). То есть, процедура фактически аналогичная тому, как если бы покупатель получал ипотечный кредит на квартиру.
Отличия заключаются в следующем – покупателю нужно:
- Доказать кредитору свою порядочность и обозначить финансовое положение;
- Внести первоначальный взнос;
- Дождаться съёма обременения;
- Переоформить квартиру на своё имя.
В большинстве случаев, на данную сделку соглашаются родственники или друзья. Люди со стороны такой схеме не слишком доверяют.
Если Вы выбираете этот вариант, то готовьтесь к тому, что Вам и делать ничего не придётся. Банк самостоятельно найдёт покупателя, после чего отдаст средства Вам.
Казалось бы, вариант более чем достойный – ничего и делать не нужно, зато ни долга не будет, да ещё и денежные средства появятся. Но есть и обратная сторона медали – минимальная стоимость для продажи квартиры. Так как цель у кредитора одна единственная – закрытие долговых обязательств. Вы обязательно потеряете деньги, если обратитесь с данной просьбой к банку. Будьте уверены.
Наконец, мы дошли до самого интересного. Если Вы хотите более просторную квартирку, то можете попробовать. Теория говорит о том, что данная процедура возможна.
Однако, есть ещё и практика. Здесь всё достаточно проблематично, так как найти покупателя, согласного оплатить Ваши долги, нереально сложно.
Если же Вам его найти удалось, дальше необходимо:
- Найти новое имущество.
- Заняться подготовкой полного пакета документа.
- Повторно пройти проверку в банковской организации.
- Если одобрили ипотеку, то внести первоначальный взнос.
- Заключить договор.
Как правило, это не происходит быстро. От одного месяца (в лучшем случае). Но если кредитор откажет в проведении сделки, тогда Вам придётся заняться поиском средств для погашение ВСЕХ долговых обязательств, что также непросто.
Теперь Вы знаете, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, а после купить другую в ипотеку и примерно представляете, с какими сложностями придётся столкнуться. В любом случае, мы искренне надеемся на то, что у Вас всё получится!
Подскажите, пожалуйста, стандартный алгоритм продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, который чаще всего применяется в последнее время.
«стандартный алгоритм продажи квартиры»
Никакого алгоритма по продаже и покупке квартир/домов/земельных участков и т. д., вообще не существует. Есть правильный подход:
Найти высококлассного риэлтора, далее до поиска покупателя, Вы ни о чём не думаете. Когда конкретный покупатель будет найден, Ваш риэлтор введёт Вас в курс происходящего и расскажет технологию и хронологию сделки.
Волшебной таблетки, в сделках с недвижимостью, не существует.
Спасибо, я понимаю, что волшебной таблетки в сделках с недвижимостью не существует. Но все-таки хотела бы узнать краткий алгоритм по конкретной ситуации: покупатель с наличными хочет купить квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка.
Дина, покупателю нужен не просто высококлассный риэлтор, как заметил мой коллега, а высококлассный риэлтор, который умеет работать с залоговым имуществом. Далеко не каждому это дано, а вы хотите на форуме получить алгоритм, причем краткий :)). Для покупателя существуют большие риски, залоговые сделки входят в число самых сложных —
будьте бдительны!
Благодарю за советы! Но может быть все-таки кто-то может написать из своего опыта хотя бы кратко алгоритм продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка?
Краткий алгоритм:
1. Позвонить в банк, где заложена квартира.
2. Выслушать специалистов банка.
Валентина, большое спасибо за наглядный алгоритм!
Добрый день, Дина.
В Сбербанке практикуется и используется в основном одна схема- погашение действующего кредита своими средствами или средствами покупателя и дальнейшая продажа.
Очень важный момент — срок получения закладной.
А вообще есть несколько схем продаж из-под залога, более подробно можете почитать здесь https://www.cian.ru/blogs-prodazha-kvartiry-iz-pod-zaloga-233959/
Антонина, спасибо за ответ и хорошую статью! А что именно вы имели ввиду под «Очень важный момент — срок получения закладной.» ?
В последнее время в сбере с выдачей закладных проблема: очень часто их теряют и сотрудники тянут время и не говорят сразу об этом, это потеря времени как для продавца, так и для покупателя. Скажу честно, это не только проблема сбера.
Выход решения этой проблемы есть: через дубликат закладной. но мало кто о ней знает)
В среднем они берут 2-3 недели на выдачу закладной с момента полного досрочного погашения, если будут затягивать, значит «что-то пошло не так».
Лучше перед тем как гаситься постараться выяснить «судьбу» вашей закладной
Антонина, большое спасибо за совет! А может быть вы еще можете посоветовать что можно сделать до сделки, чтобы ее ускорить?
Получение ипотеки на вторичную или первичную недвижимость позволяет быстро обзавестись жильем, даже если собственных денежных средств не хватает. Однако предсказать возможные перипетии судьбы не всегда удаётся. Поэтому гражданин рискует, получая такое большое количество средств на длительный промежуток времени.
Имущество попадает в обременение. Иногда для расчета по задолженности или приобретения другой недвижимости может потребоваться реализация помещения. Однако важно действовать в соответствии с нормами договора. Поэтому рекомендуется заранее разобраться, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка.
Причин для реализации недвижимости, находящейся в ипотеке, довольно много. Поводом для принятия подобного решения могут стать:
- развод с мужем или женой;
- переезд в другое государство или город;
- ухудшение финансового положения.
Во многих ситуациях реализация недвижимости становится единственным выходом из сложившейся ситуации. Поэтому гражданам необходимо заранее выяснить, допустимо ли осуществления подобного действия в принципе.
Если выполняется получение ипотеки, приобретаемая недвижимость попадает в обременение. Это значит, что на имущество оформляется закладная, которая будет храниться в банке. Человек не сможет полноправно распоряжаться недвижимостью. Однако присутствие закладной не исключает реализацию квартиры до закрытия обязательств.
Выполнение процедуры отчуждения реально, если манипуляция осуществляется на законных основаниях. Главное соблюсти установленные требования. Предварительно рекомендуется посетить финансовую организация и получить предварительную консультацию. В сложившейся ситуации важно действовать по следующей схеме:
- Лично посетить ближайший офис компании, взяв с собой пакет документации. Потребуется договор ипотеки, закладная на квартиру, удостоверение личности.
- Посетить кредитный отдел и обратиться к специалисту, изложив цель визита.
- Выяснить присутствие возможности реализации залоговой недвижимости. Необходимо уточнить, не присутствуют ли ограничения на досрочное закрытие обязательств.
- Если присутствуют уважительные причины для продажи ипотечной квартиры, в большинстве случаев компания идёт навстречу клиенту и удовлетворяет запрос. Когда консультация получена, важно руководствоваться представленными кредитным экспертом сведениями. Отличным вариантом действий выступает досрочное погашение ипотеки, после которого происходит снятие обременения с залоговой квартиры. Однако для выполнения процедуры требуется большая сумма денежных средств. Она присутствует не у всех граждан.
Сбербанку выгодно, чтобы человек производил расчёт в течение всего периода, на который получена ипотека. Дело в том, что при досрочном закрытии обязательств компания существенно потеряет в процентах. Однако учреждение не имеет права препятствовать досрочному закрытию кредита. В иной ситуации присутствует риск, что лицо не сможет закрыть задолженность.
Возможность продажи квартиры в залоге
В большинстве случаев финансовая организация идёт навстречу заемщику и соглашается удовлетворить требования, даже если было оформлено 2 ипотеки, и гражданин решил реализовать одну из квартир. Однако для этого важно выполнение ряда условий. Эксперты советуют принять во внимание следующие нюансы:
- Если присутствует риск появления просрочки, банк пойдет на уступки и согласится продать имущество. Однако из-за того, что человек заранее не предупредил о планируемом действии, может быть взята дополнительная комиссия.
- Покупателю и продавцу придётся заключить предварительное соглашение. Это даёт финансовой организации гарантию того, что сделка обязательно состоится.
- Если человек самостоятельно ищет покупателя после того, как банк дал согласие на реализацию недвижимости, погашение задолженности будет происходить за счет средств, которые в последующем предоставит лицо, готовое приобрести залоговую недвижимость.
- Обычно компания берёт на себя обязательства по подготовке всех необходимых документов для выполнения процедуры снятия обременения. Поэтому операция считается максимально безопасной.
Условия банка
Если выполняется продажа ипотечной недвижимости, сделка считается рискованной. Однако стороны могут попытаться обеспечить друг другу дополнительные гарантии и снизить риски, возникающие в процессе выполнения манипуляции. Допустимо заключение соглашения с использованием банковской ячейки. Она применяется, если производится расчёт наличными.
В иной ситуации используется аккредитивный счёт. На него перечисляется сумма денежных средств, которая будет предоставлена продавцу только после того, как сделка состоится. Эксперты советуют придерживаться следующей схемы при реализации ипотечной недвижимости:
- Предварительно необходимо обратиться в Сбербанк и узнать остаток задолженности по ипотеке. Рекомендуется получить письменный ответ на запрос.
- Заключить предварительный договор купли-продажи. Соглашение в обязательном порядке должно быть заверено нотариально. Предварительно нужно обсудить с покупателем особенности получения денежных средств для закрытия обязательств по ипотеке.
- Производится погашение кредита. Причём манипуляцию имеет право выполнять сам заемщик или приобретатель залоговой недвижимости.
- Происходит снятие обременения с квартиры. Финансовая организация возвращает клиенту оригинал закладной.
- Стороны обращаются в Росреестр. Здесь будет осуществлена государственная регистрация сделки. Дополнительно происходит окончательное снятие обременения с квартиры.
- Когда имущество больше не находится в залоге, необходимо получить соответствующую выписку в Росреестре. С документом потребуется обратиться к нотариусу. Здесь будет заключён договор купли-продажи.
Для отчуждения имущества потребуется подготовить ряд бумаг. В список нужно включить:
- справку, подтверждающую факт закрытия обязательств перед финансовой организацией;
- бумагу о снятии обременения;
- договор ипотечного кредитования;
- выписка из Росреестра, подтверждающая факт госрегистрации кредитного соглашения;
- удостоверение личности участников процедуры.
Допустима продажа долга. Если говорить простыми словами, задолженность по кредиту будет переоформлена на покупателя. Лицо добровольно принимает долговые обязательства в обмен на право собственности на имущество. Процедура выполняется на законных основаниях. Риски для сторон практических равны нулю.
Пояснения кредитного эксперта: финансовая организация согласится пойти на такой шаг, если покупатель соответствует требованиям, предъявляемым к ипотечным заемщикам. В учёт принимается размер доходов, официальное трудоустройство, наличие иждивенцев и ряд других особенностей.
Производя переоформление помещения на другое лицо и заключение договора с ним, банк может скорректировать условия расчёта. В большинстве случаев наблюдается повышение процентной ставки. Это происходит из-за того, что для компании возникают дополнительные риски.