Здравствуйте. Хочу продать квартиру купленную по ипотеке и с использованием материнского капитала. Доли детям пока не выделялись. Можно ли продать такую квартиру, продать без выделения доли и как все это сделать?
Ответы юристов (5)
- 8,3 рейтинг
- 4611 отзывов
Ипотека уже выплачена?
В таком случае продажа возможна только по договору о переуступке права требования и только с согласия банка
Но в будущем вы обязаны будете выделить детям доли во вновь купленном объекте недвижимости и доли должны быть не меньше, чем у них были ли в данном объекте недвижимости.
Здравствуйте! Для того чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке приобретенная с привлечением средств материнского капитала необходимо получить согласие банка или полностью погасить долг самостоятельно или за счет покупателя, снять обременение в Росреестре, затем выделить доли детям, получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства.
При этом необходимо чтобы имущество детей при этом не уменьшилось, то есть нужно одновременно купить детям доли не менее, чем в проданной квартире или подарить.
Такая схема, иная будет противозаконна.
Не могли бы по порядку описать как все сделать и сколько все это будет по времени. Спасибо
Ильнур
Выплачиваете долг по ипотеке.
Снимаете обременение. Для этого нужно обратиться в Росреестр с закладной и заявлением.
Готовите договор о выделении долей. Определяете в нем размер долей по соглашению сколько захотите.
Регистрируете переход права в Росреестре.
Каждый собственник получит свое свидетельство на долю.
Обращаетесь в органы опеки и попечительства и получаете предварительное разрешение на продажу квартиры.
Шестое в течение трех месяцев (срок действия разрешения) продаете квартиру и покупаете или дарите доли детям в другом жилом помещении.
Все это займет около месяца, если есть вариант продажи и покупки квартир.
Поскольку доли не выделены на несовершеннолетних детей, то Вам после выплаты ипотеки необходимо заключить соглашение об определении размера долей квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала. При этом Вы вправе определить размер доли детей по собственному усмотрению (например, по 1/32 каждому, что в последующем облегчит Вам получение разрешения органа опеки и попечительства на продажу долей, принадлежащих несовершеннолетним). При этом возникшая на основании соглашения долевая собственность родителей и детей на квартиру в долях, размер которых будет определен в соглашении, подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Росреестра. Только после погашения записи об ипотеке и получения свидетельств о праве долевой собственности (внесения соответствующих сведений в ЕГРП) на родителей и детей такую квартиру можно продать. Несоблюдение указанного выше может явится основанием для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной (например, по иску прокурора или одного из супругов).
С уважением Федоров Денис Николаевич.
Не могли бы по порядку описать как все сделать и сколько все это будет по времени. Спасибо
В большинстве случаев материнский капитал направляется именно на улучшение жилищных условий. За эти деньги можно приобрести квартиру не только в новостройке, но и на вторичном рынке. Однако здесь для покупателя и продавца есть определенные нюансы. В этой статье мы подробно рассмотрим, как продать квартиру людям с материнским капиталом, на что обращать внимание при такой сделке и как обезопасить себя от мошенничества.
Сертификат государственного образца – единственный документ, подтверждающий право на использование материнского капитала. Тем не менее, его могут подделать, как и любой другой документ. Поэтому прежде всего нужно затребовать у потенциального покупателя справку «О состоянии финансовой части лицевого счета имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки».
Покупатель подает заявление в отделение Пенсионного фонда по месту жительства, после чего справка выдается ему в течение трех дней. Это стандартная и очень простая процедура. Если владелец сертификата отказывается предоставлять справку, это свидетельствует о недобросовестности или обычной лени. В любом случае, продавец квартиры имеет полное право требовать подтверждения платежеспособности.
Поскольку материнский капитал не выдается наличными средствами, то оплата осуществляется только по безналичному расчету.
Есть два варианта продажи жилья людям с маткапиталом:
- Без получения кредита. Пенсионный фонд просто перечисляет деньги на счет продавца. ПФ особенно придирчиво относится к договору купли-продажи и может затягивать перечисление денег.
- По ипотеке. Деньги продавцу перечисляет банк, с которым покупатель оформляет договор ипотечного кредитования. Этот вариант для продавца более удобен. Банк переводит сразу всю сумму, а затем уже получает компенсацию от ПФ. Если же сделка осуществляется без привлечения ипотеки, продавцу придется ждать перечисления средств до 2 месяцев.
Вне зависимости от выбранного варианта сделки (по ипотеке или напрямую с ПФ), поочередность действий остается примерно одинаковой:
- Проверка платежеспособности покупателя (см. выше).
- Оформление договора. Нюансы этого этапа описаны в разделе «Особенности договора». В документе обязательно указывается, что жилье приобретается на материнский капитал. Образцы можно получить в Пенсионном фонде.
- Государственная регистрация договора. Для этого он подается в Регистрационную палату, которая в течение 5 дней выдает покупателю право собственности на квартиру. За это время покупатель переводит продавцу первый взнос собственными или кредитными деньгами.
- Передача в Пенсионный фонд заявления с банковскими реквизитами продавца. К заявлению покупатель также прикладывает свидетельство о государственной регистрации права собственности, сертификат на материнский капитал и паспорта (в т.ч. и продавца).
- Получение денег. ПФ рассматривает заявление и в течение 2 месяцев переводит деньги на счет продавца.
- Снятие обременения в Регистрационной палате. Это нужно делать только после того, как продавец получил полностью всю сумму. Если материнского капитала не хватает, покупатель должен покрыть разницу из собственных или кредитных средств. До полной уплаты снимать обременение нельзя.
Закон допускает приобретение жилья за материнский капитал только в долевую собственность, с выделением равных долей всем членам семьи (дети, супруги). Это важно для обеих сторон сделки, чтобы она могла успешно совершиться.
Покупатель обязан предоставить в ПФ обязательство об оформлении приобретаемого жилья в долевую собственность с указанным размером долей для каждого члена семьи. Обязательство заверяется нотариально.
Если этот документ не будет предоставлен в ПФ, деньги продавцу квартиры могут так и не перечислить. Поэтому рекомендуется лично проконтролировать подачу обязательства.
Также квартира может оформляться в долевую собственность не сразу после продажи. В таком случае в договоре купли-продажи обязательно указывается, что деньги перечисляются продавцу после предоставления Пенсионному фонду. обязательства об оформлении долевой собственности.
Сделка осуществляется посредством договора купли-продажи, у которого есть некоторые особенности. Обратите внимание на следующие пункты:
- До момента перевода всей суммы из ПФ на жилье накладывается обременение. В договоре указывается, что до получения денег квартира состоит в залоге у продавца.
- В договоре купли-продажи указывается банковский счет продавца, на который Пенсионный фонд перечисляет деньги. Обязательна следующая информация: номер счета физического лица, ФИО лица, на которое открыт счет, почтовый адрес, ИНН и другие реквизиты банка.
- В качестве покупателей необходимо перечислить всех членов семьи (супруги, дети), а не только владельцев сертификата. Если кто-либо из членов семьи не может присутствовать во время совершения сделки, он дает письменное согласие другому лицу на действия от его имени.
- В договоре обязательно указываются реквизиты сертификата на маткапитал: номер, дата выдачи, дата и номер решения о выдаче, а также орган ПФ, выдавший сертификат.
- Обязательно указание суммы, которая должна быть перечислена Пенсионным фондом на счет продавца.
Молодые родители часто используют средства материального капитала на приобретение жилья. Но этих денег недостаточно для оплаты полной стоимости квартиры, поэтому зачастую такая недвижимость дополнительно обременена ипотекой. Как правильно совершить сделку, чтобы не возникло претензий органов опеки?
Содержание статьи:
Государство допускает использование средств материнского капитала на приобретение квартиры в ипотеку.
При этом они могут использоваться следующим образом:
- На первоначальный взнос.
- В счет погашения задолженности.
У многих со временем появляется желание продать квартиру, даже если долг полностью не оплачен.
В этом случае важно уведомить обе инстанции:
| Органы опеки | Они следят за процессом сделки. Важно, чтобы дети получили собственность по другому адресу без ухудшения жилищных условий. |
| Банк, выдавший ипотеку | Необходимо назначить встречу с сотрудником банка. Возможно два варианта развития событий – кредит погашается до совершения сделки или долг переоформляется на другого заемщика. |
Обратите внимание! Банки редко идут на переоформление остатка долга на новое лицо. Как правило, перед продажей квартиры требуется погашение кредита. Если у продавца отсутствуют средства, их может внести покупатель в счет стоимости договора.
В органы опеки необходимо обратиться еще до совершения сделки, так как они должны быть уведомлены должным образом о планируемой сделке.
Действовать необходимо следующим образом:
Сначала вы находите покупателя на свою квартиру и одновременно подбираете другую недвижимость для приобретения в собственность.- Затем необходимо уведомить органы опеки о планирующейся сделке. На рассмотрение подается заявление с документами. После проведения анализа выдается решение.
- В случае положительного ответа можно обратиться в банк для решения вопроса с кредитом. Проще всего, если его предварительно оплатит продавец или покупатель. В последнем случае оформляется расписка или дополнительное соглашение о том, что часть средств за покупку квартиры внесена в счет погашения долга в банке. Но некоторые банки переоформляют долг на нового заемщика.
- После этого заключается договор продажи одной квартиры и приобретения новой.
Чтобы получить разрешение на продажу квартиры, необходимо подать заявление и соответствующий пакет документов. В первую очередь органы опеки проверяют чистоту сделки и соблюдение прав детей.
Потребуются следующие документы:
- Кадастровый паспорт на продаваемую квартиру.
- Кадастровый паспорт на приобретаемую квартиру.
- Выписка из домовой книги с указанием места регистрации ребенка.
- Выписка из домовой книги на приобретаемую квартиру.
- Копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, подтверждающие отсутствие долгов за коммунальные платежи.
- Выписка из ЕГРП или свидетельство о собственности.
Эти документы подаются вместе с заявлением установленного образца. Бланк заявления можно взять у сотрудника непосредственно в момент подачи документов. Срок рассмотрения пакета документов составляет месяц.
Если приобретаемое жилье отвечает требованиям органов опеки, проблем с получением разрешения возникнуть не должно.
В редкой ситуации можно найти покупателей и риэлторов, готовых на приобретение такой недвижимости без разрешения от органов опеки. Собственники могут продать квартиру и потратить деньги на нужды, не связанные с приобретением жилья и улучшением жилищных условий детей. В этом случае проблемы могут появиться как у продавцов, так и покупателей.
Федеральный закон №256 от 29 декабря 2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» определяет направления, на которые могут пойти предоставленные средства. Если деньги потрачены не на целевые нужды, их придется вернуть государству и выплатить штраф. В худшем случае родителей могут привлечь к уголовной ответственности по статье 159 Уголовного кодекса РФ.
Для покупателя последствия могут наступить позднее! Согласно закону, ребенок по достижении им 18-летнего возраста может подать исковое заявление в районный суд о нарушении своих прав в результате совершения сделки. Суд будет на стороне ребенка и сделку с большой долей вероятности аннулируют.
В данном случае покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу вернуть уплаченные деньги. На практике же у продавца может не оказаться такой крупной суммы и выплаты могут растянуться на долгие годы. А обязанность возврата квартиры возникает по решению суда незамедлительно.
Таким образом, чтобы продать ипотечную квартиру, купленную с участием материнского капитала, необходимо строго соблюдать последовательность действий. Своевременно уведомив органы опеки, вы совершите сделку без боязни ее отмены.
Видео выступление специалиста Управления социальной политики на семинаре «Ипотека и материнский капитал. Социальная ипотека»