Участие в долевом строительстве.как понять что квартира чистая?? Нет еще хозяев,не залоговая,без обременений и т.д.
Ответы юристов ( 3 )
Обратитесь с заявлением в уфрс о правах на данную квартиру
- 10,0 рейтинг
- 2280 отзывов эксперт
Все зависит у кого вы покупаете, у застройщика, по переуступке? Кто собственник и т.п. Посмотри выписку из ЕГРН, если покупка не у застройщика посмотрите наличие судебных дел в отношении собственника, проверьте задолженность в ССП и т.п.
Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.
С 2019 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными банковскими эскроу-счетами. В связи с чем он не сможет использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Застройщик не имеет права пользоваться средствами дольщиков до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.
Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.
Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.
| Основание для сравнения | Договор долевого участия в строительстве | Договор купли-продажи |
|---|---|---|
| Форма договора | Простая письменная (п. 3 ст. 4 ФЗ-214) | Простая письменная (ст. 550 ГК РФ) |
| Стороны (субъекты) договора | Застройщик, участник долевого строительства (дольщик). | Продавец (собственник), покупатель. |
| Предмет договора | Строительство застройщиком многоквартирного дома, передача объекта после его ввода в эксплуатацию дольщику.
Уплата предусмотренной договором цены участником долевого строительства, его действия по принятию объекта (п. 1 ст. 4 ФЗ-214). Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается договором долевого участия в строительстве. В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем. С принятием изменений в ФЗ № 214 деятельность застройщика стала контролироваться государством более жестко. Снизился финансовый риск дольщиков — с 1 июля 2019 года денежные средства, поступающие от граждан и юр. лиц, хранятся на специальных эскроу-счетах. Застройщик получит к ним доступ только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру. Пока деньги хранятся на эскроу-счетах, они застрахованы специально созданным Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он гарантирует защиту от финансовых потерь в случае банкротства застройщика. На сайте Фонда можно также посмотреть информацию о строящимся жилье или сведения застройщике. Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера:
Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе. Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:
Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:
Если застройщик задерживается с введением объекта в эксплуатацию, ему придется оплатить неустойку, даже если он предупредит дольщиков за ранее. Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства. В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:
дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим. Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства. Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:
Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком. В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров. Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:
Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214). Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры. Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры). К причинам осуществления переуступки прав относятся:
Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.
Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации. Если дольщик решит продать квартиру путем уступки по ДДУ, все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику. Добрый день, Уважаемые специалисты! Каким образом проверить заключенный с застройщиком ДДУ на наличие обременений перед покупкой квартиры по переуступке прав требований? Отображается ли эта информация в выписке из ЕГРН о ДДУ, если запросить ее на участок, на котором происходит стройка? Спасибо. Коллеги, а почему обязательно ипотека при приобретении? почему вы исключаете то, что право требования по ДДУ могло быть заложено просто по договору займа и потом зарегистрировано обременение? Разве такое невозможно? Если никому из нас не встречалось, то это же не значит, что такое невозможно. Раз при покупке в ипотеку можно брать право требования по ДДУ в залог, значит и любому другому кредитору можно заложить это право требования. В этом случае и застройщик может ничего не знать, и в договоре не будет ничего указано. У Вас, Иван, два пути проверки: 1. Выписка из ЕГРН. 2. Не выплачивать деньги, пока переуступку не зарегистрируют, как бы дольщик ни настаивал на выплате при подписании уступки. Да, Миша, реально — я уже даже погуглила, на всякий случай, чтобы убедиться в своей правоте. Сама не понимаю, как меня это осенило ::-)) Я ведь переуступок уже не один десяток сопровождала, но над такой проверкой никогда не было необходимости задуматься, потому что никогда не позволяю своим клиентам деньги выдать до регистрации уступки. А тут вопрос из непонятного региона. я и подумала, что мало ли вдруг у них там принято денежку сразу отдавать. Большое спасибо за ценный ответ, Ирина! Действительно, очень интересный ход мыслей Иван, обременение по ДДУ может быть только если ДДУ заключалось с использованием кредитных средств банка, что будет отражено в самом ДДУ и с которым Вы ознакомитесь перед внесением аванса. И какой смысл продавцу обманывать и выходить на сделку, зная заранее, что такой ДУ не зарегистрируют и денег он не получит. Добрый день. Да, в ЕГРН будет такая информация, но только там более 100 страниц будет. Легче взять посмотреть оригинал ДДУ: 1. В разделе расчетов будет подробно указано как оплачивал покупатель данную покупку. 2. Рядом со штампом о регистрации права, так будет штамп об ипотеке в силу закона, если покупали с использование ипотечных средств. Удачи! Если на квартире есть обременения то : 1.Застройщик не даст разрешения на переуступку до полного расчета с ним , снятия обременения и подписания акта взаимных расчетов 2.Росреестр не зарегистрирует такую переуступку до снятия обременений и предоставления акта взаимных расчетов предыдущего дольщика. Сделка надеюсь через ячейку? Александр, сделки нет, это абстрактный вопрос, который пришел мне в голову. Текст ДДУ почитайте, там черным по белому написана схема взаиморасчетов между дольщиком и застройщиком. Ирина Владимировна, Вы сейчас многим инвесторам новый горизонт открыли)))))) Ни разу не слышал, чтоб под ДДУ займ выдавали, но на практике это реально. Если к ДДУ приложить справку от застройщика о полной оплате по договору и согласие на уступку, то к такому комплекту реально составить договор залога, при не оплате которого права по ДДУ переходят залогодержателю. Ирина Владимировна, Вам надо оформлять патент на новый вид залога!) Кстати, а какова судьба ипотечных ДДУ, если клиент со временем перестает оплачивать ипотеку? Залоговые квартиры выставляют на аукционы, а какова судьба залоговых ДДУ? Права, понятно, переходят банку, но может ли банк переуступить эти права третьим лицам или надо дождаться сдачи объекта, а потом реализовывать через аукцион? Аукцион на уступку по ДДУ — было бы интересно. Это уже будет мой патент!)) Армен, на договор займа с залогом права по ДДУ согласие застройщика не потребуется, потому что, как ни крути, а это совсем не уступка права по ДДУ и правообдадателем остается тот же дольщик. И только в случае невыплаты долга права по ДДУ переходят к другому лицу, но не уступкой, а другим путем, на который нигде не оговорена необходимость наличия согласия застройщика. Этот способ, кстати, может применяться, как путь обхода согласия застройщика: сначала займ с залогом, потом соглашение об отступном и регистрация перехода права по ДДУ. Аналогичное оформление можно сделать, например, при продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру, если нужно обойти требования ст.250 гк рф в части отказов сособственников — это способ, который мне известен очччень давно, правда, так ни разу и не довелось им воспользоваться. detector |