Как провести реструктуризацию ипотечного кредита

Российские банки с первым месяцем осени меняют тарифы. Клиентов ожидает приятный сюрприз.

Мы решили рассказать, как избежать штрафа, если вы берете ипотеку за рубежом, получаете арендные платежи или деньги за продажу зарубежной недвижимости.

Обслуживание дешевле, а кредитные лимиты и привилегии — те же. Карты World Mastercard Black Edition и Visa Signature обойдутся новым владельцам в 2 раза дешевле.

Нестабильная экономическая ситуация в стране приводит к тому, что доходы россиян падают – а значит тем, кто когда-то получил ипотеку, приходится туго. Ведь ипотечный кредит уже высокая финансовая нагрузка на семью, и финансовые проблемы, вызванные потерей работы или снижением заработной платы, вряд ли входят в планы заемщиков.

Впрочем, специальные программы субсидирования ипотечных кредитов помогут избежать задолженностей и больших штрафных процентов. Реструктуризация ипотеки позволит снизить финансовую нагрузку и поддержать доверительные отношения с банком.

Прежде всего стоит понять, что это такое – реструктуризация. На сегодняшний день существует две возможности облегчить груз ипотеки: рефинансировать ее или же реструктуризировать.

По сути, реструктуризация – это перезаключение договора ипотеки на более удобных для заемщика условиях. Банк смягчает требования к клиенту, например, увеличивает срок кредитования, при этом значительно снизив процентную ставку. Получается, клиент выплачивает все ту же сумму, но размер месячных выплат становится меньше. Важно здесь то, что реструктуризацию можно провести только в банке, в котором вы и оформили кредит.

Рефинансирование же – это досрочное погашение старого кредита и получение нового, под более низкие проценты. При этом вы можете обратиться и в другой банк, предоставляющий подобную услугу.

Важный момент: реструктуризация ипотеки в банке доступна только тем, кто действительно в этом нуждается. Поэтому просто решить, что выплачиваемая в месяц сумма слишком велика, не получится. Банку нужны веские основания, чтобы разрешить заемщику выплачивать меньшую сумму в более долгий срок. Причина эта – снижение доходов заемщика, вызванное сокращением на работе, снижением заработной платы или потерей работоспособности.

Воспользоваться реструктуризацией могут:

• Уволенные по плановому сокращению штата или в связи с ликвидацией деятельности организации,
• Получившие травмы на производстве с документальным оформлением и подтвержденным больничным листом о временной/постоянной недееспособности,
• Люди, внезапно утратившие трудовую занятость из-за тяжкого заболевания, повлекшего за собой инвалидность,
• Вышедшие в отпуск по уходу за ребенком.

В случае, если банк придет к выводу, что заемщик сам виноват в ухудшении своего финансового положения, ему будет отказано в реструктуризации.

Также возможность перезаключения договора на более выгодных условиях имеют:

• Ипотечники с семьей, в которой есть несовершеннолетний ребенок или молодой человек до 23 лет, учащийся в университете или колледже на очной основе,
• Граждане с удостоверениями участников боевых действий,
• Физлица-инвалиды или опекуны несовершеннолетних инвалидов.

Предъявляются и требования к жилью, купленному в ипотеку. Заявитель не должен иметь никакой иной собственности, кроме той квартиры, что была куплена в кредит. Однако при этом заемщикам позволяется иметь доли в иной недвижимости, не превышающие 50% от стоимости жилья.

Стоит отметить, что на квадратуру основного объекта кредитования накладываются такие ограничения:

• Метраж однокомнатной квартиры не должен превышать 45 кв.м.,
• Площадь двухкомнатной квартиры – не более 65 кв.м.,
• Трехкомнатной – не более 85 кв.м.

Есть требования и к цене квартиры. Так, если стоимость ипотечного жилья превышает стоимость аналогов в вашем субъекте РФ на 60%, то получить субсидию не выйдет. Ограничение не действует на многодетные семьи.

Реструктуризации подлежат договоры, заключенные позже 1 января 2015 года. Займополучатель может претендовать на пересмотр договора, если он исправно вносил платежи по ипотеке на протяжении 12 месяцев.

Для рефинансирования ипотеки вновь понадобится объемный пакет документов. Прежде всего, нужно подать заявление на реструктуризацию. Сделать это можно в той финансовой организации, в которой вы получали кредит. Желательно обратиться в то же отделение, где вы и оформляли ипотеку, однако в случае, если филиал был ликвидирован, вам могут помочь в центральном офисе. Также стоит учитывать, сотрудничает ли ваш банк с АИЖК.

Список необходимых для оформления реструктуризации ипотеки документов:

• Заявление-анкета, заполняемое в банке,
• Гражданский паспорт заявителя, членов семьи,
• Акты бракосочетания, развода, свидетельства рождения детей,
• Трудовая книжка или договор,
• Справка о регистрации из службы занятости,
• Заключение об инвалидности,
• Договор на выдачу ипотеки,
• Письмо из банка со схемой выплаты займа, сроков и его размеров,
• Выписка из ЕГРН на квартиру, являющуюся залоговым объектом,
• Справка о владении имуществом всеми членами семьи,
• Справка о доходах заемщика за последние три месяца,
• Бумаги, подтверждающие факт затруднительного финансового положения – справки о сокращении, снижении заработной платы, продолжительной болезни, инвалидности.

Что делать, чтобы банк пересмотрел условия договора и смягчил их для заемщика? Первый шаг к реструктуризации – обращение в банк. Как только вы понимаете, что в данных обстоятельствах вы больше не можете продолжать выплату кредита в том же объеме, что раньше, обратитесь к менеджеру банка в том отделении, в котором вы оформляли ипотеку и уточните, предоставляет ли организация такую возможность и сотрудничает ли она с АИЖК.

На консультации с менеджером уточните все детали перезаключения договора, а также узнайте, какие документы необходимы именно в вашей ситуации. После этого можно приступать к сбору недостающих бумаг. Так, вам потребуется обратиться в МФЦ и заказать выписку из ЕГРН о залоговой недвижимости и выписку об обобщенных правах – ваших и членов семьи. Помните, что у вас или у членов семьи не должно быть другой жилой площади, кроме купленной в ипотеку квартиры. Допускаются доли – но не более 50% от стоимости квартиры. Выписка должна быть готова в течение 7 дней.

После этого вы можете передать заявление на реструктуризацию ипотеки и собранный пакет документов менеджеру банка и ожидать решения. Как правило, о нем становится известно в период до 30 дней, однако реально сотрудник банка перезванивает в течение всего 10 дней.

О результате вас уведомят звонком и пригласят в банк для переоформления договора и подписи новых документов. В течение месяца в банк поступает закладная. С ней и с полным пакетом документов вам необходимо обратиться в юстицию, где будут зарегистрированы изменения в закладной.

Пересчет размера ежемесячных выплат и сроков осуществляется с момента подачи заявления, поэтому уже в следующем месяце после реструктуризации вы будете платить уже меньше, чем по изначальному графику.

Ипотека – хороший выход для тех, кто не может накопить необходимую сумму для покупки жилья. Но в то же время – это серьезный кредит, предполагающий выплату крупного займа в течение нескольких лет. Поэтому заемщик может в любое время столкнуться с трудностями при погашении. В этом случае может помочь реструктуризация ипотеки.

С каждым может случиться ситуация, при которой ухудшается материальное положение. Если при этом у гражданина еще и имеется кредит, особенно ипотечный, нужно решать вопрос о дальнейшем исполнении обязательства. Многие прибегают именно к реструктуризации займа.

Следует отметить, чтобы банковское учреждение соглашается на изменение условий кредитного договора только при наличии уважительной причины, при которой человек просто не имеет возможности погашать задолженность на тех же условиях. Если же заемщик просто желает облегчить процесс погашения, при этом его платежеспособность в норме, реструктуризация проводиться не будет.

К уважительным причинам, при наличии которых кредиторы идут навстречу клиентам и изменяют условия ипотечного кредитования, относится следующее:

• Увольнение с работы. При прекращении трудовой деятельности человек теряет доход, что влечет за собой трудности с содержанием семьи, а об оплате долга и вовсе не идет речи. Данная причина реструктуризации ипотеки является наиболее частой.
• Проблемы со здоровьем. Уважительной причиной будет считаться серьезное заболевание или получение обширных травм, при которых человеку требуется много времени и денег для лечения и восстановления.
• Рождение или усыновление ребенка. Если в семье появляется малыш, возникают дополнительные расходы на его содержание. Поэтому заемщику становится трудно погашать задолженность.

В таких ситуациях, если у клиента нет в запасе хорошей денежной суммы, которая могла бы спасти, возникает большой риск потери жилого помещения, взятого в ипотечный кредит. Ни в коем случае нельзя прятаться от банка, нужно, наоборот, сразу же посетить кредитора, рассказать о возникшей проблеме и попросить провести реструктуризацию долга.

Реструктуризация ипотечного кредита предполагает внесение изменений в кредитный договор, позволяющих клиенту выплачивать долг на более благоприятных для него условиях. Для того, чтобы кредитор согласился помочь заемщику, последнему необходимо доказать, что его платежеспособность ухудшена.

Существует много разных методов изменения условий ипотечного договора. Но чаще всего заемщики отдают предпочтение увеличению срока кредитования или кредитным каникулам.

При пролонгации срока ипотеки автоматически происходит уменьшение размера очередных платежей. Это позволяет клиентам платить каждый месяц меньше, чем раньше. Но при этом стоит понимать, что итоговая сумма переплаты будет увеличена во много раз, ведь на прибавленные дополнительные месяцы также будут начисляться проценты.

Поэтому стоит предварительно посчитать, во сколько выйдет ипотека, если воспользоваться этим методом. Для банков этот тип реструктуризации выгоден, так как они получают больше прибыли.

Второй популярный способ – кредитные каникулы. Если сказать просто, то – это обычная отсрочка погашения долга. При этом банк может дать несколько месяцев на то, чтобы вообще освободить от оплаты очередных платежей, или обяжет уплачивать на время отсрочки только проценты, а основной долг перенесет на другие месяцы.

Помимо увеличения срока кредитования и кредитных каникул условия реструктуризации ипотеки могут быть следующими:

1. Составление индивидуального графика выплаты.
2. Освобождение от штрафных санкций и пеней.
3. Перевод займа в валюту.
4. Уменьшение процентной ставки по кредиту.
5. Изменение объекта ипотеки на более доступный.

Такие способы применяют редко, но все же они существуют, а значит есть возможность ими воспользоваться. При подаче заявки на реструктуризацию ипотеки в банке заемщику нужно сразу же определить, какой метод для него является наиболее приемлемым.

Процедура реструктуризации довольно простая. Для изменения условий кредитного договора следует выполнить ряд определенных действий.

Заемщику необходимо в первую очередь написать заявление о реструктуризации ипотеки. Составляется документ в произвольной форме. Но в его тексте должны содержаться следующие данные:

1. Номер ипотечного соглашения.
2. Дата выдачи кредита.
3. Первоначальный размер займа и его остаток на данный момент.
4. Дата первого и последнего оплаченного платежа.
5. Причины, которые ухудшили материальное положение.
6. Желаемый способ реструктуризации.

В конце необходимо поставить свою подпись и дату написания заявления.

Вместе с заявлением в банк требуется подать документы для реструктуризации ипотеки. Какие именно бумаги понадобится собирать законодательство не указывает. Оно предписывает лишь то, что гражданин должен найти доказательства ухудшения своей платежеспособности.

Подтвердить финансовую несостоятельность заемщик может с помощью справки о доходах. Если имеет место тяжелое заболевание и требуется направлять много денежных средств на лечение, то не лишним будет представить медицинское заключение. Если же в семье родился ребенок, что предполагает дополнительные траты, нужно представить свидетельство о рождении.

После рассмотрения заявления заемщика сотрудники банка принимают решение о проведении реструктуризации или об отказе в этой процедуре. Если ответ кредитора положительный, составляется новый график выплат с учетом внесенных изменений.

Далее клиент выплачивает задолженность на новых условиях. Если даже реструктуризация не помогает должнику погашать ипотечный займ, придется согласиться на продажу приобретаемой недвижимости и внесение вырученных средств в счет долга.

При принятии решении о проведении реструктуризации ипотечного займа кредитор обязательно изучает платежеспособность клиента. Если будет доказано, что материальное положение заемщика оптимальное для погашения долга на старых условиях, то банк откажет в изменении условий.

Поэтому важно представить достаточное количество доказательств ухудшения финансовой состоятельности. Если заемщик считает, что отказ в реструктуризации является неправомерным, то он имеет право обратиться в суд. Решение судьи может повлиять на действия кредитора.

Если провести реструктуризацию кредитной задолженности не удалось, можно попробовать рефинансировать ипотеку. Рефинансирование представляет собой оформление кредита в одном банке для погашения займа, имеющегося в другом банке. При этом новые условия кредитования должны быть более выгодными, чем старые. По сути данная процедура является перекредитованием.

Чтобы другой банк согласился выдать денежные средства на погашение ипотеки у иного кредитора, заемщик должен соответствовать всем его требованиям. Они идентичны критериям, которые предъявляются к клиентам при обычном оформлении ипотеки.

Таким образом, требования к заемщику при рефинансировании следующие:

1. Российское гражданство.
2. Прописка в регионе, где работает банковское учреждение.
3. Официальное трудоустройство.
4. Доход, достаточный для погашения задолженности.
5. Положительная кредитная история.

При рассмотрении заявки на рефинансирование сотрудники будут обязательно проверять, были ли у клиента просрочки по ипотечному кредиту, открытому на данный момент. Если они были, то есть большой риск, что в выдаче денежных средств откажут.

Чтобы рефинансировать ипотеку, заемщику понадобится обратиться в выбранный банк, подать заявление и пакет документации. Бумаги понадобятся следующие:

1. Паспорт.
2. Справка, подтверждающая уровень заработной платы.
3. Трудовая книжка.
4. Свидетельство о регистрации ИП, если данный статус имеется.
5. Второй документ, удостоверяющий личность.
6. Бумаги на имущество, взятое в ипотеку.
7. Кредитный договор, действующий на данный момент.

Банк рассмотрит заявление и примет решение. Если оно будет положительным, то он переведет необходимую денежную сумму на счет первого кредитора. В результате в одном банке ипотека будет погашена, а в другом будет открыт новый кредит с более выгодными условиями.

Стоит отметить, что рефинансирование подходит как раз для таких крупных кредитов как ипотека. Если использовать для мелких потребительских займов, то выгода будет незначительной.

Таким образом, реструктуризация ипотеки – хороший выход для заемщиков, которые ввиду ухудшения платежеспособности не могут погашать задолженность на старых условиях. Если им не воспользоваться, можно лишиться единственного жилья. Поэтому стоит как можно быстрее решать вопрос, чтобы избежать негативных последствий.

Реструктуризация ипотеки – мера защиты заемщика, для которого стало невозможно своевременно и в полном объеме уплачивать платежи по ипотеке. В условиях экономической нестабильности, риск снижения доходов плательщика ипотеки достаточно высок, а ежемесячные суммы в погашение ипотеки иногда достигают до 50% дохода семьи заемщика. Поняв, что кредитный платеж становится непосильным, плательщику стоит всерьез задуматься о реструктуризации долга. О том, кто и при каких условиях может использовать реструктуризацию для снижения кредитной нагрузки, читайте в нашем материале.

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выполнить любой из предложенных вариантов:

• Обратиться за консультацией через форму.
• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить:
  • Московская область: +7 (499) 938-42-57
  • Ленинградская область: +7 (812) 425-61-70
  • Для всех регионов РФ: доб. 625

Банку гораздо выгоднее заранее договориться с заемщиком и пойти на небольшие уступки, чем инициировать судебное разбирательство, заниматься продажей заложенной недвижимости и взысканием долгов. Заемщик, потерявший способность платить по кредиту в полном объеме, получает снижение суммы ежемесячного платежа, временную передышку для поиска работы и не теряет жилье.

Плюсы реструктуризации	Минусы реструктуризации
сохранение кредитного жилья; уменьшение платежа по ипотеке; отсутствие судебных разбирательств и принудительного взыскания; сохранение положительной кредитной истории; отсутствие штрафов и неустоек.	Увеличение суммы выплат по кредиту за счет увеличения срока кредита (не во всех случаях).

ВАЖНО! Реструктуризацию целесообразно проводить до наступления просрочек по кредиту. В таком случае у заемщика больше шансов получить согласие банка и благоприятные новые условия.

Важно знать, что претендовать на реструктуризацию долга по ипотеке могут не все заемщики, а только те, кто сможет документально подтвердить ухудшение своего финансового положения. Самыми распространенными основаниями для изменения условий кредитования считаются:

1. Тяжелая болезнь одного из членов семьи плательщика, вследствие чего возникла необходимость длительного дорогостоящего лечения или увольнения одного из членов семьи для ухода за больным.
2. Потеря работы заемщиком или членом его семьи вследствие реорганизации или ликвидации предприятия. В этом случае целесообразно использовать кредитные каникулы на время поиска новой работы и испытательного срока.
3. Рождение ребенка и, как следствие, нахождение одного из родителей в отпуске по уходу за ним. Если с рождением ребенка уменьшился ежемесячный доход семьи, выгодно снизить платеж по ипотеке.
4. Снижение дохода по причине получения инвалидности заемщиком или иным работающим членом его семьи.
5. Резкое изменение курса валюты (если ипотека была в иностранной валюте).

ВНИМАНИЕ! При рассмотрении заявления о реструктуризации задолженности, банк заново будет анализировать доходы плательщика.

Условия реструктуризации ипотечного кредита могут существенно отличаться для разных заемщиков. Выбор той или иной программы зависит от таких факторов, как возраст плательщика ипотеки и членов его семьи, наличие просрочек в прошлом, общей суммы произведенных платежей по кредиту, размера ежемесячного дохода. Рассмотрим основные варианты изменения условий ипотечного кредита.

Льготный период по уплате основного долга (или процентов) может быть предоставлен заемщикам, которые временно испытывают денежные затруднения и в скором будущем смогут оплачивать платежи в прежнем объеме (например, при смене места работы). В этом случае предоставляется возможность погашать только основной долг, а сумма процентов за этот период будет выплачиваться после всех кредитных платежей. Если предоставляется льготный период на уплату процентов, то определяется посильный фиксированный платеж, а начисленные проценты распределяются равномерно на весь период гашения кредитной задолженности. Обычный срок льготного периода (кредитных каникул) от 6 до 12 месяцев.

Рефинансирование предполагает погашение ипотеки за счет выдачи нового займа в размере оставшегося долга. Новый кредит оформляется на более приемлемых условиях для плательщика. Зачастую это снижение ежемесячного платежа и увеличение срока кредита. Основной плюс рефинансирования в первоначальном банке – отсутствие необходимости переоформления документов, связанных с залогом недвижимости.

Пролонгация – увеличение срока кредита, используется для уменьшения ежемесячного платежа. В этом случае происходит перерасчет кредитной задолженности и установление нового графика платежей. Следует знать, что за счет уменьшения суммы ежемесячной выплаты увеличивается срок кредита, а значит, и сумма переплаты по нему.

Этот способ является разновидностью рефинансирования и выгоден тем, у кого проценты по ипотеке выше, чем предлагают банки на момент реструктуризации. Заемщику выгодно взять кредит в другом кредитном учреждении под более низкие проценты, это возможно при наличии стабильного заработка и хорошей кредитной истории. Этот способ используют граждане, желающие уменьшить переплату и снизить ипотечный платеж.

Эта форма изменения условий кредита применима для владельцев ипотечных валютных займов. По согласованию с кредитором, сумму основного долга в иностранной валюте переконвертируют в рубли. Конвертация может быть по курсу ЦБ или по действующему рыночному курсу. При соответствии заемщика условиям Постановления Правительства РФ №961 от 11.08.2017, часть долга может быть списана.

При наличии просрочек по займу в прошлом, часть штрафов и пени может быть отменена банком с целью стимулировать плательщика к дальнейшему своевременному погашению ипотеки. Данный способ применяется при небольшой остаточной сумме долга и положении плательщика, при котором нецелесообразно применять судебное и иные виды взыскания.

ВНИМАНИЕ! Если плательщиком ранее проводилось частичное досрочное погашение кредита, вследствие чего был уменьшен его срок, банк может пересчитать ежемесячный платеж с изменением аннуитета и продлением срока кредитования до первоначального.

Реструктуризация носит заявительный характер: гражданин, желающий изменить условия кредитования, должен подать соответствующее заявление в кредитующий его банк и приложить пакет необходимых документов. Образец заявления можно получить в банке, выдавшем кредит, там же стоит уточнить необходимый список документов. В общем виде список документов для реструктуризации ипотечного кредита будет выглядеть так:

• заявление;
• паспорт заемщика;
• справка по форме 2-НДФЛ или другой документ, подтверждающий доходы неработающего плательщика;
• трудовая книжка (при увольнении или сокращении);
• свидетельство о смерти члена семьи;
• больничный лист или медицинскую документацию, подтверждающую заболевание, платежные документы об оплате лечения;
• свидетельство о рождении;
• другие документы, подтверждающие снижение заработка и сложную финансовую ситуацию плательщика.

НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ! Проведение реструктуризации кредита – право, а не обязанность банка. Должнику следует ответственно подойти к сбору документов, подтверждающих его несостоятельность. Именно на их основе будет приниматься решение о предоставлении помощи в той или иной форме.Все документы представляются в оригиналах и копиях к ним. Заявление оформляется в двух экземплярах с проставлением ответственным лицом отметки о принятии на экземпляре заемщика.

В некоторых случаях банки отказываются идти навстречу заемщику и отказываются реструктурировать ипотечный кредит. В таком случае, при допущении просрочки и инициировании судебного разбирательства, у заемщика будет смягчающее обстоятельство, доказывающее его желание разрешить финансовые затруднения путем мирных переговоров с кредитором.