Как расторгнуть договор с ипотекой в силу закона

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В описанных обстоятельствах договор об ипотеке будет считаться расторгнутым только после нотариального удостоверения соглашения сторон об этом.

Обоснование позиции:
Залог недвижимого имущества (ипотека) является одним из способов обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК РФ). К ипотеке применяются как нормы параграфа 3 главы 23 ГК РФ, так и нормы Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ), регулирующего именно залог недвижимого имущества (недвижимости) (п. 4 ст. 334 ГК РФ).
Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и основания отказа в регистрации этих прав в соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ устанавливаются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ).
Однако государственную регистрацию прав на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение не следует путать с государственной регистрацией договоров. Государственная регистрация сделки, в том числе договора (п. 1 ст. 154 ГК РФ), — это дополнительное требование к письменной форме сделки (п. 1 ст. 158 ГК РФ), которое, как следует из п. 1 ст. 164 ГК РФ, применяется только в случаях, предусмотренных законом. Такое требование установлено в отношении ряда договоров, связанных с приобретением прав, вещных или обязательственных, на недвижимое имущество, но не всех и не только договоров такого рода (ст. 560, п.п. 2, 3 ст. 609, ст.ст. 651, 658, п. 2 ст. 1232, ГК РФ). Требования же государственной регистрации договора об ипотеке закон не устанавливает.
В связи с этим следует иметь в виду, что на основе вышеприведенного указания п. 1 ст. 131 ГК РФ Закон N 218-ФЗ различает регистрацию прав на недвижимость, ограничений и обременения этих прав (смотрите, например, ч. 3 ст. 1, ч. 2 ст. 5 Закона N 218-ФЗ). При этом ипотека отнесена именно к обременениям (смотрите, например, ч. 6 ст. 1, п. 8.3 ч. 3 ст. 9 Закона N 218-ФЗ, ст. 11 Закона N 102-ФЗ).
Таким образом, государственной регистрации подлежит именно сама по себе ипотека, как обременение права собственности на недвижимость, но не договор ипотеки. Соответственно, указание п. 1 ст. 164 ГК РФ, что правовые последствия сделки, подлежащей государственной регистрации, наступают после ее регистрации, и требование п. 2 ст. 164 ГК РФ о государственной регистрации сделки, изменяющей условие зарегистрированной сделки, к договору об ипотеке не применяются.
Согласно п. 2 ст. 11 Закона N 102-ФЗ ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя (п.п. 1, 6 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).
Пунктом 1 ст. 25 Закона N 102-ФЗ предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3 рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (далее — регистрирующий орган), определенных этой нормой документов, в частности, совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Представления иных документов, в частности соглашения сторон о том, что обеспечение ипотекой исполнения основного обязательства прекращается, эта норма не требует.
При этом ни ГК РФ, ни Закон N 102-ФЗ, ни Закон N 218-ФЗ не указывают, что с погашением регистрационной записи об ипотеке договор об ипотеке прекращается. Погашение такой записи означает прекращение ипотеки как обременения прав на недвижимость. Но договор, из которого возникло это обременение, сохраняет действие до момента его прекращения по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст.ст. 425, 450 ГК РФ, смотрите также постановление Двадцатого ААС от 29.03.2016 N 20АП-890/16).
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Соответственно, если договор — неважно, в силу закон или по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), — был заключен в нотариальной письменной форме, соглашение о его расторжении также должно быть составлено в нотариальной письменной форме.
Поскольку при описанных в вопросе обстоятельствах договор об ипотеке продолжает действовать, нельзя исключить вероятности того, что залогодержатель по этому договору инициирует государственную регистрацию ипотеки, в том числе путем обращения в суд в случае отказа заемщика представить в регистрирующий орган совместное заявление залогодателя и залогодержателя (постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.07.2013 N Ф07-291/12). Оценить перспективу такого обращения в рамках этой консультации мы не можем. Вполне возможно, что суд квалифицирует действия банка как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) либо примет решение об отказе в удовлетворении искового требования по иным основаниям с учетом конкретных обстоятельств и правовой оценки действий сторон (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.03.2011 N Ф07-534/2011). Однако это зависит от позиции суда и конкретных обстоятельств дела.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

Ответ прошел контроль качества

9 января 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Первый распространенный случай возникновения проблем – не до конца провели оформление купленной/проданной квартиры:

Вы заключили договор с продавцом по всем правилам, передали деньги, взамен получили документы на квартиру и ключи. Этого мало. Чтобы стать владельцем дома по закону, вы должны вместе с продавцом пойти в регистрационную палату со всеми документами:

договором купли/продажи;
свидетельством на право собственности покупателя и продавца;
кадастровым паспортом;
техпаспортом на квартиру;
планом квартиры или участка с постройками и въездами на территорию;
паспорта и СНИЛС обоих сторон.

На месте составляется заявление, вносятся изменения в ЕГРН и только после получения выписки ЕГРП, о том, что покупатель стал собственником квартиры (о чем указывается в реестре), можно быть уверенным, что недвижимость перешла в собственность нового владельца. Важно проверить, чтобы был присвоен новый Кадастровый номер, если вы купили часть земли, квартиры.

Второй случай – вы внесли все платежи по ипотеке, прекратили договор, подписали банковские бумаги, не проверили, было ли среди них заявление о погашении записи об ипотеке и снятии с регистрационного учета залогового имущества от лица обоих сторон. Это заявление вы вместе должны отнести в регистрационную палату. Если нет, то вам могут предъявить иск по неисполнению обязательств, продавец может заявить о своих правах на квартиру. Распространенная ошибка, которая ведет к судебным разбирательствам. Если у вас сохранились все, подписанные вами документы и договоры, то вы сможете доказать на суде, что вступили в право собственности на законных основаниях и никому ничего не должны. Если не сможете, то вам придется распрощаться с новой квартирой или выплачивать пени банку.

Третий случай – покупка квартиры у банка с аукциона. Самый сложный вариант для понимания простых потребителей и покупателей. Аукцион работает по своим правилам. Стоимость квартир, действительно, ниже рыночных, но здесь очень важно проверить не только зарегистрированных на жилплощади, но и всех собственников, залогодержателей, владельцев закладных и записи в ЕГРП. После покупки такой квартиры могут объявиться все эти представители и вы не сможете доказать право собственности. Проверяйте документы, обременения до покупки.

Помните! Чтобы снять с регистрационного учета кварту, которая была в залоге, ренте нужно обращение обеих сторон.

Инициатором расторжения ипотечного договора может быть банк, залогодатель или обе стороны. Чаще всего договор расторгает сам банк или процесс проходит по обоюдному согласию. Расторжение происходит только через суд. При этом, причиной иска могут быть несоблюдение залогодателем условий договора, обман, нецелевое использование денег, несоблюдение условий договора, повлекшее порчу залогового имущества, как следствие – снижение стоимости квартиры, нарушение условий страхования недвижимости.

В судебной практике встречаются случаи, когда человек, который выплачивал ипотеку, скончался, а записи в ЕГРП внести не успел. Если его законные наследники, вместе с банком, который выступает залогодержателем, предоставят суду доказательства того, по квартире и договору выполнены все условия, то наследники будут считаться правоприемниками скончавшегося. Если доказательств не будет, то квартира останется в собственности продавца, отношения с банком должны будут решаться на основании договора или через суд.

Государственная регистрация договора – основание для внесения трансформаций в ЕГРП. Но и в этом случае, обязательно совместное заявление обеих сторон. Это сейчас обязательно, чтобы не было самоуправства или разногласий.

Если договор ипотеки расторгается досрочно по следующим причинам:

банкротство одной из сторон;
финансовая несостоятельность заемщика;
досрочное погашение кредита;
признание заемщика недееспособным или неадекватным в момент подписания договора;
нарушение потребительских прав заемщика банком (повышение ставки %, одностороннее изменение договора в целях обогащения и т. п.),
то регистрационная запись об ипотеке, внесение изменений в ЕГРП, так же, обязательны.

Помните! В РФ, со сменой хозяйствования, от СССР осталось огромное количество недвижимых объектов, не имеющих хозяина. Поэтому каждый участок и постройка сейчас вносятся в ЕГРП, Кадастровую карту под определенными номерами, с указанием фактического владельца. Каждый раз, когда недвижимость продается/покупается, делится и т. п. вносятся соответствующие изменения и присваивается новый кадастровый номер. Эти записи так же важны для объектов недвижимости, как и паспорт гражданина Российской Федерации для жителей России.

Если в ЕГРП внесены записи об ипотеке в силу закона – это уже подтверждение обременения недвижимости. Какие бы документы вы не подписывали, внесение изменений ЕГРП – основное условие ратификации ваших законных прав на недвижимость. До этого ипотека, по закону, не считается погашенной. То есть, вы можете считать себя собственником и иметь на это основания, но любой человек или фирма, могут это оспорить, если именно они в реестре значатся собственниками.

Запись об ипотеке погашается за 3 дня с момента поступления:

Регистр. запись погасят в течение 3 дней после того, как залогодатель и залогодержатель (банк) совместно, а владелец закладной самостоятельно, напишут заявление в регистрационную палату. В закладной должна быть отметка о том, что все условия ипотеки реализованы обеими сторонами в полной мере. Кроме этого можно предоставить решение суда. Такие дела рассматриваются и арбитражным и третейским судом.

Для военных, заявление должен предоставить орган исполнит. власти по военной ипотеке.

Если недвижимость в долевой собственности, то сначала погашается запись по всей недвижимости, а потом, на основании выписки из ЕГРП, запись по каждому дольщику. Когда ипотека погашена, то договор ипотеки аннулируется по закону. Этот документ заемщик должен забрать себе.

Если происходит взыскание через суд, то ипотечная регистрационная запись и регистрация прав собственности погашаются одновременно.

Самое главное! Чтобы вам не пригодились ссылки на законодательство, оформляйте недвижимость сразу и по всем правилам.

Не забывайте, что нужно сделать вместе с банком:

прекратить договор ипотеки;
погасить записи об ипотеке;
внести изменения в ЕГРП.

Снятие обременения нужно, когда вы собираетесь погасить запись об ипотеке.

Это необходимо, если:

ипотечный договор полностью выполнен и залоговое обеспечение прекратилось;
недвижимость продана с аукциона или торгов;
залог испорчен или полностью уничтожен (сгорел, например).

Чтобы снять залоговое имущество с этого статуса нужно обоюдное согласие обеих сторон – того, кто оставил квартиру в залог (залогодатель) и того, кто дал под этот залог деньги (залогодержатель). Оформление документов некоторые банки берут на себя. Как минимум разъясняют куда идти. Но, есть и такие, для которых ваша квартира имеет ценность. Если финансово-кредитная организация с плохим имиджем, то вам нужно проверить все документы и заняться оформлением самому. Лучше привлечь юриста или адвоката, чтобы не пропустить мелочей, которые могут помешать вам вступить в полноправное право собственности.

Владелец закладной может снять обременение, если в этом документе прописано, что все стороны выполнили свои обязательства. Если погашение было через суд, то решение суда – документ, по которому снимается обременение.

В пунктах 22 и 25 статьи 333.33 НК РФ, установлено, что физ. лицо уплачивает 500 руб., а банки – 2000 руб. единожды за:

гос регистрацию договора ипотеки;
внесение в ЕГРП;
записи об обременении.

За погашение регистрационной записи об ипотеке пошлину не платят.

На лицевой стороне документа, выданного в регистрационной палате (и в электронном виде) проставляется специальный штамп.

Только юрист, адвокат, на которого вы выпишите нотариально заверенную доверенность.

Вам стоит подумать о том, что продавец не хочет расставаться со своим имуществом. Пригрозите ему иском, в ином случае, если вы больше доверяли устным обещаниям, а не подписанным договорным условиям, он может оставить вас без квартиры. Можете сразу подать иск в суд, предоставить доказательства того, что исполнили в полной мере все условия и требуете передачу и регистрацию собственности по закону. Другое дело, если в договоре купли-продажи стоит не та сумма, которую вы заплатили. Продавец может сказать, что вы его обманули, он не понимал, что делает и т. п. и вернет себе недвижимость. А вы свои деньги — нет. Настаивайте на всестороннем узаконивании сделки.

Здравствуйте. Я продавец квартиры. Квартира продана по схеме оплаты 2-мя частями-31% при заключении ДКП, остальное должно было быть уплочено одной суммой через месяц, но уплочено не было. На текущий момент имеем: сумма уплаченного до крайней даты исполнения обязательств менее 50%. Сумма итого уплаченного в уже просроченный срок-более 50%. Квартира за это время подорожала на 25%. Т.к. никаких прогнозов в закрытии задолженности нет- есть желание подать иск и вернуть имущество отдав полученные средства покупателю. Сам он на добровольное расторжение не идет, причины ясны.

Св-во о собственности у нового владельца. Квартира в залоге, ипотека в силу закона.

Почитав комментарии, наняв юристов сложилось мнение что иск о возврате имущества-на 90% холостой выстрел. Но дьявол в деталях и исходя из этого вопрос к вам как к профессионалам.

Более 50% должно быть передано до даты указанной в договоре или до даты подачи иска? Ведь это в корне меняет вероятность успеха при подаче иска о расторжении ДКП.