Как расторгнуть договор с застройщиком если квартира куплена в ипотеку

Главная > Консультации > Расторжение ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика

Навигация по статье

Реалии московского рынка недвижимости таковы, что большинство новостроек по ДДУ покупается с привлечением ипотечного кредита (источник).

1. Дольщик выбирает квартиру в новостройке.
2. Обращается в банк за получением кредита.
3. Если получает одобрение, то заключает с договор банковского кредита с залогом (ипотекой) приобретаемого имущественного права требования квартиры и одновременно договор долевого участия (ДДУ).
4. Договор проходит регистрацию в Росреестре с отметкой об ипотеке.
5. Дольщик и банк выплачивают застройщику цену объекта.

Некоторые банки по предложению застройщика проверяют документацию по девелоперскому проекту и в случае положительного заключения выдают так называемую «аккредитацию». Это означает отсутствие необходимости проверки аккредитовавшим банком новостройки перед заключением ДДУ с ипотекой. Зачастую проценты по кредиту в такого рода предложениях бывают ниже. Застройщики и банки получают так больше клиентов.

Но если с объектом приключилась проблема и стройка встала, то банк не отвечает по обязательствам застройщика. Следует различать аккредитацию от банковского поручительства. Банковское поручительство – способ обеспечения застройщиком своих обязательств, а аккредитация – формальная проверка банком с целью отсечения очевидно неблагонадёжных строительных компаний.

При просрочке передачи объекта долевого строительства более, чем на два месяца и в иных, предусмотренным законом случаях дольщик вправе расторгнуть ДДУ, даже если он обременён ипотекой. Несмотря на то, что права на квартиру находятся в залоге у банка, у дольщика в силу 214-ФЗ возникает право на расторжение ДДУ по собственной инициативе при наличии на то оснований.

1. Уведомить застройщика об одностороннем отказе от ДДУ по собственной инициативе. В письме также желательно сразу указать на обязанность застройщика выплатить проценты за пользование ценой квартиры. В письме важно указать актуальные банковские реквизиты дольщика. Есть также ряд нюансов, связанных с адресами, по которым нужно направлять уведомление. Практика показывает, что это не только адрес из ЕГРЮЛ.
2. Уведомить банк о расторжении кредитного договора. В письме дольщику следует указать сроки предполагаемого возврата суммы долга, рассчитав их поправилам, изложенным в 214-ФЗ.
3. Дождаться 20 рабочих дней с момента направления уведомления о расторжении ДДУ с ипотекой. Если цена не возвращена, то дольщик вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав. В настоящее время уды общей юрисдикции урезают проценты за пользование ценой на основании статьи 395 ГК РФ, и даже на основании статьи 333 ГК РФ (которая применима к неустойке, но не процентам). В Обществе защиты дольщиков сложилась положительная судебная практика по взысканию процентов и штрафа при расторжении договора долевого участия (в том числе с ипотекой) в полностью и без снижения через арбитраж.

1. Должен ли дольщик платить проценты по ипотеке, если расторг договоры? Да, пока не погасит сумму долга. Даже если ипотечный кредитный договор расторгнут, обязательства по нему действуют до их полного исполнения сторонами.
2. В ДДУ может быть обозначен способ возврата застройщиком кредитной части цены квартиры – на расчётный счёт банка. В таком случае застройщик будет обязан вернуть деньги банку. Но если он этого не сделает, ответственности не последует, поскольку договор не трёхсторонний (сторона в виде банка отсутствует).
3. На практике возникает ситуация, когда договор долевого участия расторгнут (направлено уведомление о расторжении ДДУ), но при этом регистрация такого расторжения невозможна, поскольку банк не снял ипотеку. В таком случае это остаётся проблемой застройщика. Он не вправе отказать в возврате дольщику цены ДДУ или выплате процентов за её использование, ссылаясь на то, что банк не дал своё согласие и не подал заявку на снятие обременения.

Многие дольщики, не получившие ответа от застройщика на вопрос: быть или не быть долгожданному новоселью, решаются на крайнюю меру – аннулирование договора с недобросовестной строительной компанией. Прощание с застройщиком по инициативе дольщика предусмотрено федеральным законом. Если на покупку жилья были потрачены собственные средства, то участник при таком развитии событий еще и выиграет в денежном выражении. Но что делать дольщикам, взявшим кредит в банке и вынужденным выплачивать большие проценты? Возможно ли расторжение ДДУ с ипотекой, и не обернется ли это новыми проблемами для дольщика?

Наверняка мало найдется граждан, желающих по своей инициативе расторгнуть договор долевого участия, когда строительство будущего жилья идет по плану, дом возводится точно в срок, не вызывает сомнений качество объекта. К сожалению, такое случается редко, у застройщиков находятся десятки причин и сотни обстоятельств, заставляющих их передвигать дату окончания строительства. Практически 80% строителей нарушают свои обязательства. Получить квартиру в срок, указанный в ДДУ – счастье, доступное единицам.

Однако проблемы застройщика не должны волновать участников, в принципе им все равно по какой причине квартира не была передана в срок. Если строительная компания затянула с передачей жилья более чем на два месяца, дольщик может начинать процедуру расторжения договора.

Но это далеко не единственное основание, по которому можно аннулировать договор со строительной компанией. Если передача жилья все-таки состоялась, то здесь участника поджидают другие проблемы – могут вскрыться разнообразные дефекты, допущенные строителями. Если у дольщика есть желание и возможность, он может устранить их своими силами, естественно за счет застройщика, который по закону обязан ему оплатить ремонтные работы или уменьшить сумму договора. Если желания нет, то исправлять свои огрехи должны сами строители. Исполнить или нет данное требование – на совести застройщика, который наверняка изучил 214 ФЗ и знает, что его неисполнение – не в его интересах, поскольку если в разумный срок он не устранит недостатки, у дольщика появляются основания для расторжения ДДУ и взыскания с него неустойки.

Еще одно основание для одностороннего отказа дольщика от дальнейшего исполнения ДДУ – прекращение договора поручительства между застройщиком и кредитной организацией и не заключение им нового договора с другим поручителем в течение двух недель.

Расторгнуть договор долевого участия по всем вышеперечисленным основаниям можно в упрощенном порядке. Для этого достаточно направить в строительную фирму заказное письмо с уведомлением о своем решении, в котором нужно указать причины отказа от договора и рассчитать сумму, положенную к возврату. Договор считается расторгнутым с момента отправки этого письма.

Закон предоставляет застройщику двадцать дней для возврата денег дольщику и уплаты неустойки. Однако большая редкость, когда удается так просто расторгнуть ДДУ. В подавляющем большинстве случаев застройщики не возвращают деньги добровольно, и решение вопроса переходит в судебный зал.

На пути к долгожданному новоселью дольщики могут столкнуться с еще более серьезными проблемами и спорными ситуациями с застройщиками, которые заставят их принять решение о расторжении договора ДДУ. В законе предусмотрено ряд причин, которые требуют судебного урегулирования.

Дольщик может обратиться в суд с заявлением о расторжении ДДУ, если строительство его дома заморожено, и он реально видит, что в положенный срок компания-застройщик не передаст ему квартиру, а также в том случае, если застройщик по своей инициативе изменил назначение общего и нежилого имущества возводимого объекта.

Нередко при приемке жилья участник обнаруживает, что фактическая площадь его квартиры не соответствует документам. Если в планы дольщика не входит оплачивать лишние квадратные метры или, наоборот, лишаться части оплаченной жилплощади, он также может обратиться в судебные органы для аннулирования договора. Инициировать процедуру в суде можно тогда, когда изменения площади составляют более 5 % в любую сторону.

Заявление можно подать:

• по адресу, где зарегистрирована строительная фирма,
• по местонахождению объекта строительства,
• по своему месту проживания.

Конечно, лучше, но только не дольщику, который в этом случае будет довольствоваться только тем, что ему предложит застройщик. Разумеется, последний обязан ему полностью выплатить всю сумму по ДДУ, а что касается неустойки, то тут, как договоришься. Если учесть, что в планы строительной компании совсем не входит терять собственные деньги, то можно заранее предположить, что расчет неустойки будет произведен в пользу застройщика. Кроме того, обещанных выплат по соглашению можно ждать очень долго, нередко сроки исчисляются месяцами и даже годами. Заключая подобное соглашение, дольщик лишается возможности подавать в суд, пока не истечет срок оплаты.

Из этого следует, что соглашение выгодно только строительной компании, которая может уменьшить сумму выплат и потянуть время. Для дольщика же здесь не присутствует никаких выгод: в денежном выражении он получает значительно меньше, чем по закону, а кроме того упускает время для подачи заявления в суд.

Сегодня подавляющее большинство дольщиков, чтобы приобрести жилье в новостройке, берут ипотечный кредит. Как расторгнуть договор ДДУ с ипотекой, ведь в этом случае в двусторонние отношения между застройщиком и участником вовлекается еще одна заинтересованная сторона – банк, выдавший кредит. Договор ДДУ, дающий право требования жилья с застройщика, находится в залоге у банка, без одобрения которого, дольщик не может совершить в рамках данного договора ни одного юридически значимого действия. Поэтому дольщику, помимо решения спора со строительной компанией, необходимо урегулировать вопрос с кредитной организацией, а банки, как известно, организации очень консервативные и не приветствуют ни пересмотра условий договора, ни тем более его расторжения.

Как расторгнуть ДДУ при данных обстоятельствах? Ситуация, в которой оказался дольщик, взявший ипотечный кредит, усложняется еще тем, что он вынужден ежемесячно платить проценты банку, которые, по сути, выплачивались впустую. Ведь при расторжении ДДУ, дольщик больше не сможет претендовать на квартиру и естественно для него теряется всякий смысл в ипотеке. Можно ли вернуть бесполезно потраченные деньги?

По сути, алгоритм действия тот же, что и при обычных условиях, но нужно также:

• известить о своих намерениях аннулировать договор ДДУ кредитное учреждение, и получить на это его согласие;
• написать заявление о погашении кредита досрочно, тогда банк должен пересчитать проценты;
• в уведомлении и/или в иске к застройщику следует указать два номера счета, на которые нужно вернуть деньги: свой (для возврата собственных денег) и банка (куда будут возвращены заемные средства).
• как правило, при судебном урегулировании вопроса банк также участвует в процессе в качестве третьего лица.

Возможен также другой вариант развития событий, при котором все денежные средства отправляются на счет дольщика. В этом случае следует поступать в зависимости от того, какие договоренности достигнуты с банком, и какие условия прописаны в кредитном договоре. Если по условиям ипотеки при расторжении ДДУ заемщик обязан погасить кредит полностью, то необходимо перевести все деньги на счет банка. Если данного пункта в договоре нет, то можно продолжать платить ипотеку, а возвращенные деньги направить на покупку другого жилья.

Нужно учесть еще один важный момент: ипотечный договор, также как и ДДУ, зарегистрирован в Росреестре. При расторжении оба этих договора также должны пройти процедуру регистрации. Факт расторжения ДДУ необходимо зафиксировать в ЕГРП, и там же нужно погасить запись об ипотеке.

Для регистрации расторжения ДДУ нужно представить:

• удостоверение своей личности;
• соглашение (при заключении);
• уведомление об одностороннем аннулировании договора (копия, при наличии);
• судебное решение (заверенная копия).

Для погашения записи об ипотеке подаются:

• письмо кредитной организации о погашении долга заемщиком;
• совместное заявление обеих сторон;
• ипотечный договор;
• закладная (оригинал и копия) с отметкой о погашении;
• судебное решение о прекращении ипотеки (при наличии).

Расторжение ДДУ само по себе – дело непростое, а тем более тогда, когда оно усложняется наличием ипотечного кредита. В каждом случае есть множество нюансов, разобраться в которых может только профессионал. Юристы Общества защиты прав дольщиков помогут выработать единственно верный алгоритм действий и содействуют получению максимальной компенсации с недобросовестного застройщика. Описать нам свою проблему вы можете в форме обратной связи, которую найдете в разделе «Контакты».

Здравствуйте. 12.11.15 Заключен договор ДДУ , согласно договору срок сдачи дома 31.12.16 года. сегодня 29.11.16 я получаю уведомление об изменении сроков передачи объекта датированное 01.11.16 г., переданное на почту России 24.11.16(подтверждается штемпелем на описи во вложении в письмо)Застройщик просит подписать доп. соглашение, я соответственно подписывать доп. соглашение не собираюсь, пишу письменный отказ, так. как по ГК это мое право, а не обязанность. Срок сдачи объекта переносится на 31.03.17 г. На сегодняшний день я бы хотела расторгнуть ДДУ в связи с нарушением Застройщиком условий договора (несвоевременное уведомление о переносе сроков сдачи) и приобрести другое жилье. Денежные средства по договору внесены за счет ипотеки, часть за счет собственных средств. Посоветуйте как можно расторгнуть дду с ипотекой. Можно ли требовать уплаты процентов по ипотеке. Как рассчитать компенсацию за пользование Застройщиком моими денежными средствами?? Серьезные опасения о том ,что в случае получения исполнительного листа о возврате суммы по договору не получится ли остаться без квартиры и без денег (например Застройщик вдруг будет признан банкротом).

Ответ на предложение в заключении доп соглашения вы составили абсолютно правильно.

Ст.9 214-ФЗ устанавливает основания расторжения ДДУ по инициативе дольщика, думаю вы ее не раз читали цитировать не буду.

Так как застройщик обязан в течение 20 РАБОЧИХ дней ( а это практически месяц) возвратить вам денежные средства то думаю он будет вас всячески просить не расторгать договор и процесс у вас затянется не на один месяц.

Соответственно вам следует оценить обстановку и составить мнение о застройщике, сможет он вернуть вам деньги или нет.

Расторгая договор вам следует просить застройщика вернуть денежные средства их плательщику то есть сумму ваших личных средств на ваш счет, заемные денежные средства на счет банка. При Этом вам в банке необходимо написать заявление о досрочном погашении кредита, в этом случае проценты пересчитаются.

Поскольку квартира в залоге у банка и предмет залога возвращается застройщику то банк должен будет принять досрочный возврат. Если деньги заберете себе это может быть неосновательным обогащением

Разницу в ваших потерях вы также имеете право требовать с застройщика.

Ну и самый неприятный момент, что если застройщик не надежный то вы действительно можете потерять и квартиру и деньги.

С уважением Александр

Елена, добрый вечер!

Получили письмо о продлении сроков почтой не зря. У них, скорее всего есть условие о том, что если Вы ни как не отреагируете, то соглашение вступит в силу автоматически (как правило на практике срок 3 дня с момента получения). Поэтому почитайте договор и проявите инициативу.

Договор расторгнуть можно, основания по закону есть (ст.310 ГК РФ, ФЗ 214, ст.9)

Но можно попробовать способы, которые сейчас практикуют — это подписание соглашения о продлении сроков с уменьшением стоимости жилья на размер неустойки.

Если планируете расторгать договор, то учтите мнение судов о том, что Вы приняли до судебное урегулирование казуса (т.е. попытались договориться, например, как сказал выше).

Так же доказательством будет направление претензии в адрес застройщика (с уведомлением и описью) с описанием картины и Вашими требованиями, что хотите расторгнуть договор, вернуть средства и получить неустойку!

В случае выигрыша спора у застройщика будет 10 дней на исполнение решения суда.

Важно знать, что проценты рассчитываются с даты внесения основной суммы, до даты ее возврата.

В заседании просите наложить арест на счет, в качестве обеспечительной меры (если есть признаки банкротства)

Вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке согласно п.1 ч.1 ст.9 214-ФЗ. В течение 20 дней вам обязаны вернуть средства, которые вы внесли на счет застройщика и проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования за время пользования денежными средствами. Если часть средств уплачивал банк, то средства возвращаются в банк.

Согласно ст.10 214-ФЗ В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объемепричиненные убытки сверх неустойки.

То есть, проценты по договору ипотеки в данном случае можно расценить как ваши убытки.
Желаю удачи!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.