По закону недвижимость может быть оформлена в долевую собственность с определением долей между сторонами независимо от того, будет ли она куплена за наличные деньги или в ипотеку, находятся ли стороны в официальном или гражданском браке. В кредитном договоре стороны будут иметь статус созаемщиков, обязанных в долевом отношении платить ипотечные взносы. Препятствия могут возникнуть только со стороны банков, не желающих брать на себя риски в случае разрыва пары, официально не узаконившей свои отношения, где одна из сторон неплатежеспособна (не трудоустроена).
Оформлять собственность и ипотечный кредит только на имя неофициального супруга не рекомендуется. Поскольку в будущем он может оспорить права второго супруга, официально не вносящего взносы на погашение ипотечного кредита и не имеющего с ним общего бюджета. В настоящий момент на законодательном уровне решается вопрос приравнивания прав и обязанностей супругов, находящихся в гражданском браке, к официально зарегистрированным, однако это момент до конца еще не урегулирован.
Для определения долей в квартире Вам необходимо либо регистрировать официальный брак и после заключения брака покупать квартиру в ипотеку — тогда имущество, зарегистрированное на одного из супругов, будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов и его можно будет разделить по ½ доле в случае расторжения брака — либо не регистрировать брак в органах ЗАГС, но выступать в кредитном договоре в качестве созаемщика вместе с гражданским супругом. Таким образом, вы вместе будете платить кредит, а также вместе с неофициальным мужем Вы лично будете выступать в качестве покупателя в договоре купли-продажи квартиры и сможете зарегистрировать право собственности на квартиру по ½ доле на каждого.
Приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка, поэтому различного рода действия, связанные с объектом недвижимости, подразумевают получение согласия от кредитного учреждения-залогодержателя. По сути решение вопроса переходит в рамки доверительных отношений — гражданский муж может наделить долями в квартире после погашения ипотеки.
В такой ситуации у Вас есть два варианта.
- Зарегистрировать брак. По закону супруга является обязательным созаемщиком, даже если официально не трудоустроена. В таком случае Вы обязательно будете подписывать кредитный договор, и любая недвижимость, которую супруг приобретет на свое имя, все равно будет общей совместной, то есть по половине каждому. Также Вы имеете право заключить брачный договор, чтобы сразу распределить доли в квартире, которые Вы хотите, но это уже зависит от банка. Некоторые выставляют требование, что титульному (основному) заемщику должно принадлежать не менее 50% объекта, а другим банкам все равно, хоть 1/100 ему оставляйте.
- Можно при подаче заявки на ипотеку указать Вас как поручителя без учета платежеспособности, что также дает Вам право оформить на себя часть приобретаемого объекта. Однако здесь действует то же ограничение, что и в предыдущем варианте: от регламента банка зависит доля, на которую Вы можете претендовать при оформлении собственности.
Лично по моему опыту, лучше первый вариант: покупаете квартиру в общую совместную собственность, и в случае неприятных обстоятельств половина точно Ваша. Здесь все более прозрачно: вместе взяли ипотеку, вместе стали собственниками, вместе ее и платите.
Есть еще запасной вариант — взять созаемщиком кого-то из Ваших родственников (родителей, например) и какую-то часть квартиры оформить на него.
Как правило, при покупке квартиры в ипотеку объект оформляется в собственность того лица, которое является заемщиком денежных средств. Для оформления квартиры в собственность нескольких лиц необходимо, чтобы все эти лица являлись созаемщиками. Возможность включения Вас в число созаемщиков необходимо обсуждать с банком, в котором планируется взять кредит.
При оформлении квартиры только на Вашего гражданского мужа квартира станет его личной собственностью, и в случае прекращения между вами отношений возможность выделения Вам доли квартиры будет зависеть только от его желания.
Есть несколько вариантов оформления квартиры, приобретаемой с использованием кредитных средств. При условии, что второй супруг выступает созаемщиком или поручителем по кредиту, возможно оформить в совместную (без определения долей) или в долевую собственность (доли определены). Также возможно оформление в единоличную собственность заемщика (титульным собственником будет один супруг).
В ситуации, когда титульным собственником является один из супругов, квартира будет находиться в совместной собственности в силу закона. Чтобы понять, какой вариант оформления возможен, необходимо ознакомиться с позицией банка, так как у каждого банка свои требования к оформлению недвижимости и заемщикам. Если необходимо учесть вклад в приобретаемую квартиру личных денежных средств одного из супругов, можно воспользоваться вариантом заключения брачного договора, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Согласно ст. 42 ГК РФ брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Соответственно, стороны заранее, до приобретения имущества, могут предусмотреть юридические последствия той или иной сделки.
Если вы с мужем в браке, то независимо от того, на кого оформлена квартира, она ваша совместная собственность. Даже если по документам собственник — супруг, то у Вас все равно есть ½. Либо же Вы можете изначально оформить квартиру не в совместную (супружескую) собственность, а в долевую, то есть по ½ доли каждому. Но здесь нужно будет искать банк, который бы это одобрил. Так как обычно титульным заемщиком (тем, на кого оформлена квартира) выступает тот супруг, кто официально работает. А созаемщиком идет второй из супругов.
Еще отмечу, что если сумма первоначального взноса — Ваша личная, то на случай развода стоит подстраховаться и оформить договор дарения этих денег именно Вам, например, от Ваших родителей. Тогда в случае развода у Вас будет доказательство того, что треть квартиры куплена на Ваши личные сбережения, а значит, делиться пополам будет только оставшаяся часть.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Развод может случиться в любой семье и (как правило), он сопровождается переделом совместно нажитого имущества. При отсутствии брачного контракта все имущество, обретенное в процессе брака, считается общим. То же относится и к квартире, купленной посредством ипотеки. Но так как до полного погашения ипотечного кредита квартира является банковским залогом, то продать и поделить ее нельзя. Как распределить по частям ипотечную квартиру?
Права каждого из супругов по закону
Согласно Семейному кодексу РФ ипотека на любое имущество, находящееся в общем владении может быть оформлена лишь при наличии письменно оформленного согласия всех имеющихся собственников. В случае деления имущества в процессе развода доли обоих супругов определяются как равные, если иное не прописано условиями брачного договора. Строго пропорционально выделенным супругам долям делятся и совместные долги. То есть каждому супругу принадлежит половина ипотечной квартиры, и он обязан выплачивать половину ипотечного долга.
Отношение к делению ипотеки со стороны банка
В теории разделение ипотеки выглядит просто, но на практике существенное значение имеет и мнение банковского учреждения. Так как квартира является банковским залогом, то на любые операции с ней требуется согласие от банка. Требуется согласие банковского учреждения и на возмещение кредита одним из супругов, потому как перевод личного долга должником на иное лицо допустимо лишь по одобрению кредитора.
Можно конечно обусловить долю каждого супруга, оформить их в качестве залога по отдельности и соразмерно разделить платеж. Но вряд ли кредитор согласится поделить выплату на двоих. Конечно, деление кредита упрощается при предварительном составлении брачного договора и при разделении имущества путем мирного соглашения. В противном случае возможно применение следующих вариаций:
• если супруги выказываются со-заемщиками и обладают одинаковыми долями, то и после развода каждый будет платить свою долю. В основном выплатой долга занимается один супруг, а другой компенсирует ему расходы в сумме равной его доле. Этот вариант является идеальным;
• если первоначальным заемщиком является один из супругов и возможен раздел квартиры в равных долях, то есть квартира состоит из не менее, чем двух комнат, то можно разделить имущество пополам, выделить доли физически и разделить ипотечный кредит. Если при равных долях в квартире, один из супругов отказывается от выплат по кредиту и не претендует на получение своей доли, то банк может принять нотариально заверенный отказ от претензий на ипотечную квартиру. В этом случае долг переводится в полном объеме на выплачивающего долг супруга и после погашения кредита он становится полноправным и единственным владельцем квартиры;
• если банк против разделения ипотечного кредита и не соглашается перевести долг на одного из супругов за счет неуверенности в его платежеспособности, то квартира может быть продана, при этом остаток задолженности возвращается банку, а оставшаяся сумма делится между обоими супругами.
Разделение ипотечной квартиры по судебному решению
Если мирным путем поделить ипотечную квартиру не удается, то разделение происходит через суд. Судья имеет право определить порядок пользования жильем. Разделу подлежат не только предметы общего имущества, но и долги, в том числе и ипотека.
При возникшей спорной ситуации о правах и обязанностях супругов для ее решения следует обратиться в суд с иском на разделение ипотечной квартиры. По законодательству РФ имущество, нажитое в браке, делится между супругами поровну. Но при этом не каждое имущество можно поделить на деле.
Супруги могут потребовать раздела ипотечной квартиры посредством установления для каждого из них обязанностей по оплате долга по кредиту ипотеки.
Вовсе не обязательно решать вопрос о разделе ипотеки в суде, но у каждой из сторон имеется право подачи иска о возмещении денежных средств, выплаченных им по общему договору ипотека после расторжения брака, и взыскании этой суммы со второго супруга.
При разделе ипотечной квартиры через суд деление происходит в равных долях независимо от того работали оба супруга или только один. Однако если в качестве первоначального взноса была внесена сумма, полученная от продажи жилья, принадлежавшего одному из супругов до заключения брака, то этот супруг может претендовать на большую часть квартиры. Например, 50% ипотеки оплачено средствами от проданной квартиры жены, в этом случае ей выделяется половина квартиры, а оставшаяся часть делится поровну как совместно нажитое имущество.
Если квартира приобретена в ипотеку в течение брака, но по существу работал и выплачивал кредит только один из супругов, то она все равно считается совместной собственностью и делится в равных долях. В этой ситуации жена может потребовать выделения ей большей доли квартиры, особенно при наличии детей, но в этом случае она должна по требованию мужа выплатить ему компенсацию в размере причитающейся ему доли.
Раздел ипотечной квартиры при разводе чреват серьезными финансовыми потерями для обоих супругов при неправильном подходе. Поэтому желательно при оформлении ипотечного договора составить брачный контракт на случай развода, в котором заранее будут предусмотрены все возможные нюансы.
Часто бывают ситуации, при которых созаёмщики по ипотеке хотят прописать разделить доли в приобретаемой квартире. По умолчанию квартира делится между участниками сделки в равных пропорциях, но что делать, если, например, доход одного и взносы по ипотеке намного больше, чем другого?
Если речь идёт о супругах – ответом на все вопросы становится брачный договор, в котором можно прописать, кто и в каких долях будет владеть жилплощадью в случае развода.
Всем остальным лучше подумать об этом ещё на стадии оформлении ипотеки. Далеко не все банки соглашаются на делёж квартиры в неравных долях. Обычно они предлагают типовые договоры, в которых доли распределяются пропорционально количеству созаёмщиков. Таким образом, банк упрощает процедуру взыскания долгов в случае просрочек по платежам. Дело в том, что в случае возникновения необходимости взыскания задолженности могут возникнуть трудности, если залог был оформлен в разнодолевом соотношении, но на условия предоставления ипотечного кредита это никак не влияет.
Поэтому некоторые банки, учитывая современную ситуацию, при которой созаёмщиками могут выступать люди, не обремененные родственными связями, идут клиентам навстречу. Рассмотреть другие варианты деления долей соглашаются, например, Альфа-банк и Связь банк.
Решать, какая доля достанется каждому созаёмщику, должны сами покупатели. Руководствоваться они при этом чем угодно. Кто-то делить квартиру исходя из размера взносов по ежемесячным платежам, кто-то предпочитает другие варианты. В любом случае, какие бы доли не выбрали покупатели, в договоре будет, как и в классическом варианте, указан основной заёмщик и его созаёмщики.
В банке при оформлении договора могут потребовать нотариально заверенную справку, что никто из созаёмщков не состоит в браке, а если состоит, то потребуется письменное согласие супруга или супруги на сделку.
На этом разделение, в общем-то, и заканчивается. Дальше всё становится общим. Для созаёмщиков открывается общий счёт в банке, на который должны зачисляться платежи по ипотеке. При этом банк не волнует, кто из заёмщиков какую часть будет вносить, главное, чтобы все платежи были вовремя и в полном объёме погашены. Между собой созаёмщики могут заключить договор, в котором будут прописаны их доли ещё и в ежемесячных платежах по ипотеке, однако банк к этому документу никакого отношения иметь не будет. Так что если один из созаёмщиков перестанет вносить деньги на счёт, второму придётся тянуть на себе обе доли.