Многих заемщиков, которые обратились за ссудой в крупнейший банк страны, интересует, как Сбербанк проверяет квартиру при ипотеке. При выдаче ссуды на покупку недвижимости финансовые организации осуществляют проверку не только благонадежности потенциального клиента, но и сам объект ипотеки. Ведь в случае, если заемщик окажется не в состоянии погасить взятый кредит, то банку придется продать квартиру, находящуюся у него в залоге, и тем самым покрыть свои расходы.
Жилые объекты, которые поступают в залог, являются гарантом того, что банк сможет быстро вернуть свои деньги. В связи с этим учреждения при выделении средств на приобретение домов и квартир предъявляют к объекту недвижимости такое требование, как ликвидность. Для банка большое значение имеет то, как быстро и по какой стоимости удастся продать квартиру на рынке, если заемщик не сможет больше выплачивать взносы по ссуде.
На ликвидность имущества влияет много факторов. Имеет значение не только состояние квартиры или дома, но и юридические нюансы, возникающие при оформлении сделки.
При ипотечном кредитовании проверка квартиры или дома сотрудниками банка осуществляется тщательным образом. Предпочтение отдается новостройкам, причем будет лучше, если жилье уже будет оформлено в чью-то собственность. Возможно одобрение заявки на квартиру, строительство которой находится на последнем этапе завершения, но с условием того, что застройщик является надежной компанией.
Для того чтобы оценить ответственность строительной компании, представители банка делают запрос на инвест контракт, бумаги на аренду земельного участка. Обязательно проверяется, есть ли разрешение на строительство.
При выдаче ипотеки на приобретение недвижимости на вторичном рынке банк смотрит на состояние не только самого жилья, но и здания, в котором оно находится. Положительное решение будет вынесено в том случае, если дом имеет крепкий фундамент и перекрытия из металла или железобетона. Некоторые коммерческие банки могут выдать кредит на покупку квартиры и в деревянном доме, однако процент выплат по такому займу будет выше.
Этажность тоже имеет значение. Если речь идет не об отдельном доме, а о квартире, то она должна располагаться в строении высотой не меньше 3 этажей.
Труднее будет получить ссуду на жилье в панельных домах, которые были построены в 70-х годах ХХ века. Случаи, когда кредиты выдаются на отдельные старые частные дома, носят единичный характер.
Нередко банк просит предоставить доказательство того, что дом в ближайшие пару десятков лет не будет отдан под снос или генеральную реконструкцию. Не берут банки в качестве залога под ипотеку дома, находящиеся в аварийном состоянии или же имеющие износ более 60% по стандартам, установленным БТИ.
При оценке квартиры имеет значение ее местоположение. Предпочтительнее окажется жилье в центре города. Ремонт, планировка, общая жилая площадь — на все это сотрудники банка обращают внимание. И чем лучше состояние квартиры, тем больше вероятность того, что заемщик получит деньги на ее покупку.
Не выдают деньги на приобретение отдельных комнат в коммуналках или квартирах гостиничного типа.
При предоставлении жилья под залог банк обращает внимание на то, чтобы квартира была готова к регистрации нового собственника. Если есть обременение, например, бывшие жильцы находятся в розыске или после смерти последнего собственника прошло менее 6 месяцев, оно создаст трудности в положительной оценке данного имущества.
В случаях, когда в число владельцев квартиры входят несовершеннолетние дети, банк тоже может отказать в предоставлении ссуды, чтобы избежать в будущем проблем с органами опеки. То же относится и к владельцам-пенсионерам или лицам, временно снявшим регистрацию на данной жилплощади ввиду пребывания в местах заключения, и др.
Перед продажей собственники квартиры должны произвести полный расчет со всеми коммунальными службами и налоговыми органами.
Подозрительной для банка будет ситуация, при которой данное жилье подлежало частой перепродаже, особенно более одного раза в год. Это может стать поводом для отказа.
Вопрос о том, проверяет ли Сбербанк квартиру, которую дают в ипотеку в этом учреждении на изменение планировки, имеет положительный ответ. Чем больше изменений было произведено в квартире, тем меньше шансов получить ссуду на ее покупку. Объясняется это тем, что часто перепланировки делаются самовольно, не узакониваясь в соответствующих органах.
Если банк согласится на предоставление займа для покупки такого жилища, то поставит условие согласовать в течение 6 месяцев изменения или привести все в первоначальное состояние. Перепланировки, которые заемщик решит сделать в квартире, уже будучи ее хозяином, также должны быть рассмотрены и одобрены банком. Ремонтные работы могут снизить цену квартиры или же ухудшить ее качество. Так, например, превращение 2-комнатной квартиры в 3-комнатную за счет выноса кухни на балкон, скорее всего, не будет одобрено банковскими представителями.
Самовольная реконструкция без согласования с банком может грозить заемщику судебным разбирательством, при котором судебные органы вынесут решение привести все в прежнее состояние.
При оценке жилища под ипотеку проверяющие объект сотрудники используют 3 подхода:
- Аналоговый, при котором осуществляется сравнительный анализ подобных сделок, производимых на рынке.
- Доходный, при котором учитывается перспектива роста стоимости данного жилища.
- Затратный, предусматривающий возможные затраты при возведение подобного объекта. Данный подход является определяющим в принятии решения о выдаче ссуды.
При оценке жилья под ипотеку рассматриваются только постоянные характеристики недвижимого имущества. Хороший ремонт повышает стоимость недвижимости, но никак не влияет на ее ликвидность.
На основе данных, собранных оценщиками, делается отчет, который включает в себя рыночную цену жилья и ликвидную. В него вкладываются фотографии, копии документов. Юридический статус такого отчета приравнивается к правовому документу.
Подробнее об оценке недвижимости для оформления ипотечного займа на видео:
Многих людей интересует, сколько времени рассматривается жилье на предмет ликвидности. Любой банк,в т.ч. Сбербанк, должен рассмотреть заявку по объекту недвижимости и дать ответ в течение 2 месяцев (60 дней). Это положение закреплено в соответствующих нормативных документах. За это же время должна быть проведена проверка информации по заемщику и всем документам, которые он предоставляет.