Ипотека коммерческого помещения является новым предложением, которое делают банки российским потребителям.
Обычная ипотека, когда на деньги кредитно-финансовой организации заемщик покупает жилье, стала привычным делом. А вот возможностью приобретения объектов коммерческого типа на заемные средства воспользовались пока немногие.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !
Главным условием ипотеки под коммерческую недвижимость можно назвать то, что кредит выдают, если объект недвижимости будет передан банку в залог.
Отношения между заемщиком и кредитно-финансовой организацией, а также другие положения предпринимательской ипотеки, можно найти в 102-ФЗ. Необходимо понимать, что процедура оформления займа на покупку коммерческого объекта в законе не рассмотрена, указан лишь ряд общих моментов.
Заемные средства для приобретения коммерческих объектов широко используются во всем мире. Если посмотреть на опыт других стран, то можно отметить, что в случае грамотного использования объекта помещение будет доходным.
Коммерческий кредит сегодня можно получить только для приобретения нежилых площадей. Предприятия и индивидуальные предприниматели могут либо самостоятельно использовать коммерческую недвижимость, либо сдавать ее в аренду.
К нежилым помещениям относятся следующие категории:
склады;- офисы;
- помещения под торговые объекты;
- гостиничные объекты;
- рестораны и кафе;
- площадки, на которых располагаются предприятия, предлагающие социальные услуги.
Банки достаточно охотно выдают кредиты, если площади коммерческого назначения будут находиться в залоге. Подать заявку на кредит могут не только юридические лица, но и ИП. Конечно, для одобрения кредита заемщик должен удовлетворять требованиям банка.
Стоит более подробно рассмотреть условия оформления коммерческого займа. Самым важным моментом станет наличие первоначального взноса. Если бизнесмен может внести только 30% от стоимости недвижимости, то придется искать поручителей. При внесении суммы более 30% поручительство не нужно.
Важно обращать внимание на процентные ставки. Если посмотреть на средние значения, а потом сравнить с обычной ипотекой, то становится ясно, что коммерческая ипотека обойдется дороже. Банки предлагают ставки в диапазоне 10 – 16%.
До резкого снижения курса рубля займы выдавали в иностранной валюте, но в последнее время большинство договоров заключаются в рублях.
Кредит выдают на 10-12 лет, но обычно на срок от 5 лет. В этом отношении коммерческая ипотека похожа на потребительский заем.
Схема оформления очень похожа на обычный ипотечный кредит.
Требования банка к заемщикам очень схожи, это же можно сказать и о самой процедуре оценки, а также о страховании объектов.
Но есть и существенное отличие. Оно заключается в том, что до момента купли-продажи невозможно оформить залог на коммерческую площадь. Недвижимость сначала необходимо приобрести, и только после этого его передают в залог кредитно-финансовой организации.
Не стоит волноваться о возможных сложностях, поскольку кредитные организации разработали несколько вариантов решения сложившейся ситуации. Заемщику не придется думать над этим в одиночку.
Конечно, при рассмотрении заявок банки отдают предпочтение крупным организациям. Надежные компании имеют все возможности для того, чтобы без труда приобрести новые площади под залог средств, взятых у кредитно-финансовой организации. Они могут быть выданы не только под залог приобретаемой недвижимости, но и под залог других объектов.
Кредитно-финансовые организации предлагают средства в размере до 10 млн. руб.
Если говорить об объеме финансирования, то обычно банки готовы вложить 70-80% от оценочной стоимости недвижимости.
Срок кредитования не превышает 12 лет. Существует и отсрочка погашения долговых обязательств, срок составляет 6 месяцев.
Недвижимость становится собственностью заемщика в тот момент, когда подписывается договор.
Также будет приведен размер обязательств по кредиту и срок их исполнения.
Заемщик, который обратился в банк за ипотечным кредитом, должен выбрать один из следующих способов:
- под залог. В этом случае в качестве залога будет выступать та нежилая недвижимость, которой уже располагает заемщик.
- Предварительная сделка с частичной оплатой. Этот вариант сделки заключается в том, что банк и покупатель совместно оплачивают стоимость коммерческой площади. Расчет с владельцем помещения осуществляется после того, как был заключен договор кредитования. Право собственности остается за покупателем, а закладная находится в банке.
Еще более сложный вариант. Он предусматривает большие затраты времени на оформление сделки. Покупатель недвижимости вносит часть суммы, предоставляя банковские гарантии. Покупатель вступает в права на недвижимость, при этом помещение используется в качестве залога перед организацией-гарантом для получения ипотеки.- Оформление площади происходит на отдельное юридическое лицо. Организация, которой требуется кредит, получает сумму от банка. Он выплачивается через выкуп акций компании, на которую был оформлен коммерческий объект.
Но есть банки, которые более лояльно относятся к небольшим фирмам. Примером может стать ипотека на коммерческую недвижимость от Сбербанка, который разработал для таких компаний специальную программу.
Недвижимость можно приобрести не только способами, описанными выше, но и в лизинг. В этом отношении законодательная база стабильная. Объект находится в собственности организации, которая предоставила средства на покупку. Такое положение дел сохраняется до момента исполнения обязательств заемщиком.
Заявитель, решив получить коммерческую ипотеку в Сбербанке, должен принести в банк следующие бумаги:
Банк может просить бизнес-проект, сведения о долгах по ссудам и другие документы. Кроме того, важно предоставить данные на объект.
При обращении заемщика за ипотекой на нежилое помещение для физических лиц в Сбербанк внимательно оценивает выбранное помещение, именно на основании оценки будет определена сумма кредита.
Результат оценки может не совпадать с мнением специалистов из Бюро технической инвентаризации.
Заемщик оплачивает работу независимого оценщика. Эту сумму он должен внести сразу, либо она будет приплюсована к кредиту.
На кредит могут рассчитывать ИП и малые предприятия, годовая выручка которых не превышает 400 млн. рублей.
Оформление коммерческой ипотеки осуществляется в следующей последовательности:
- заемщик подает анкету и другие документы, которые необходимы банку.
- Кредитно-финансовая организация в двухнедельный срок рассмотрит пакет бумаг. Решение о выдаче кредита принимает центральное отделение.
- Банк определяет сумму займа. Представитель организации обговаривает с клиентом условия кредитного договора. На этом этапе определяется вид платежей.
Заемщик выбирает объект и подает документы в банк.- Одобрение объекта. Между банком и заемщиком заключается ипотечный договор.
- Приобретение коммерческой недвижимости. Расчет с продавцом.
- На предпоследнем этапе регистрируются права заемщика на коммерческую площадь. Если возникает необходимость, то и на землю под объектом. Осуществляется регистрация ипотеки.
- Завершающим шагом становится страхование залога.
Покупка недвижимости коммерческого типа может быт выполнена с привлечением заемных средств. Банки охотно кредитуют крупные компании, но ИП и малый бизнес также может подать заявку на кредит.
Банк перед подписанием договора тщательно проверит объект недвижимости и платежеспособность заемщика. Проще всего приобрести коммерческую недвижимость у застройщиков, получивших аккредитацию банка.
Смотрите видео по теме:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург)
Вы хотели бы купить в ипотеку машино-место, но не уверены, что вам дадут такой кредит? На самом деле, дадут. Все привыкли к тому, что ипотека оформляется при покупке жилья. Но ее можно получить и на нежилое помещение. Главное, чтобы это была недвижимость, которую банк согласится принять в виде залога.
Итак, в банке вполне можно занять деньги на покупку машино-места, гаража, кладовки в жилом доме и т. п. Мы не будем говорить про склады, офисы или магазины – кредиты на такие масштабные объекты, как правило, оформляют юридические лица, а для них предусмотрены особые условия кредитования. Но если вы не бизнесмен, не предприниматель и покупаете нежилую недвижимость не для своей компании, а исключительно в личных целях, то можно подумать об ипотеке. Допустим, есть у вас квартира, но вот на машино-место денег не хватило, а оно вам необходимо. В этом случае действительно может пригодиться кредит.
Имейте в виду, что у ипотеки на нежилые помещения есть несколько минусов. Основной – такой кредит всегда обходится заемщику дороже. Даже при самом выгодном раскладе ставка будет на 1-2% выше, чем при покупке жилья.
Условия кредитования на нежилой объект тоже, как правило, жестче. Для сравнения: оформить ипотеку на квартиру можно вообще без первоначального взноса, многие банки в партнерстве с застройщиками предлагают такие программы. Если же вы берете ипотеку на гараж, то даже самый лояльный банк потребует первоначальный взнос от 25% до 50% от стоимости недвижимости.
Если вы займете у банка деньги на гараж или кладовку, то налоговую льготу в форме вычета уже не получите.
Поскольку кредиты на покупку машино-мест сейчас довольно востребованы, некоторые банки даже разработали специальный продукт – гаражную ипотеку. По такой программе можно приобрести машино-место или отдельный гараж – причем не обязательно в новостройках, можно оформить кредит и на вторичном рынке.
Ипотека предоставляет возможность приобретения в собственность не только жилого имущества, но и нежилого сооружения. Ипотека на нежилое помещение менее популярна в нашей стране, нежели ипотека на жилье. Да и сами финансовые учреждения не стремятся выдавать кредиты на покупку таких нежилых площадей.
Ниже будет приведен перечень причин, по которым финансовые организации не всегда спешат на помощь физическим лицам по данному виду займов.
- Такие помещения нестандартны в сравнении с жильем, ведь возникают трудности в их оценке на предмет ликвидности и в определении реальной цены.
- Традиционно нежилые площади сопровождаются массой рейдерских манипуляций, а также незаконных сделок, поэтому их юридическое положение не всегда чистое.
- Банки полагают, что вряд ли надежные заемщики когда-либо будут иметь интерес к кредитованию в целях приобретения личных или коммерческих нежилых сооружений.
- Отсутствуют какие-либо законодательные нормы и проработки в плане анализа, оформления кредитов, что сопряжено с дополнительными рисковыми факторами для банковской организации.
Есть несколько особенностей, которые стоит принимать во внимание, решившись взять заем на покупку нежилой недвижимости.
- Купленный недвижимый объект выступит в роли залога – гарантии надежности и платежеспособности заемщика для кредитора.
- В случае приобретения апартаментов их невозможно зарегистрировать, то есть прописаться в них, поэтому могут возникнуть трудности в плане образования несовершеннолетних детей, медицинского сервиса, постановки на учет в военных структурах.
- В рамках нежилых помещений предполагается более высокая стоимость коммунальных услуг, в отличие от классических домов и квартир.
- При взятии такого займа у вас не получится погасить его часть посредством финансов материнского капитала и прочих субсидий со стороны государства.
- Не предусмотрено и никаких налоговых вычетов по процентам, которые были уплачены за пользование кредитными средствами.
Если изучить специфику данного рынка более детально, то следует отметить, что он только начинает процесс своего развития, и данный факт связан с поиском банками новых вариантов привлечения клиентов для применения их услуг. Поэтому в рамках некоторых программ предусмотрен шанс получения данной разновидности ипотеки.
Основополагающий принцип кредитования нежилого фонда заключается в том, что в качестве залога выступает покупаемое помещение. При этом заемщики могут рассчитывать на весьма длительный срок пользования ссудными финансами. По различным соображениям юридические лица не могут рассчитывать на получение данной ипотеки, так как им выдаются деньги на более короткие сроки в связи с высокими банковскими рисками. При этом залогом выступают активы и депозиты в банках. Чаще всего такая ссуда актуальна для физических лиц. И она может быть подразделена на два вида – кредит для недвижимого имущества потребительского назначения и ссуда на коммерческие объекты.
В частности, на объект недвижимого имущества можно избежать залогового обременения до тех пор, пока не будет происходить передача права собственности от одной стороны к другой. Данная ситуация сопряжена с определенными рисковыми факторами для всех сторон, в том числе для банковской структуры.
Проще всего рядовому гражданину отыскать кредитора, который может одобрить заем на приобретение этого вида недвижимости. К основным объектам можно отнести следующие строения:
- гараж или место на автомобильной парковке;
- домик садового типа;
- дачное сооружение;
- участок под ИЖД;
- постройка приусадебного типа;
- апартаменты.
Шансы на положительный ответ по вашей заявке могут заметно повыситься, если реализация нежилых объектов осуществляется в рамках единого соглашения совместно с жильем. В этом случае вы сможете рассчитывать на ставки, которые предлагаются по классическим ипотечным договорам.
Сделки, связанные с приобретением коммерческой недвижимости для физических лиц, встречаются редко. Тем не менее, к таким объектам можно отнести следующие сооружения:
- складские территории;
- офисные пространства;
- производственные цеха и комплексы;
- торговые залы.
Ситуация, в связи с которой физические лица могут рассчитывать на более выгодные условия в сравнении с зарегистрированными ИП или фирмами, может быть объяснена достаточно просто: рядовые граждане получают возможность кредитоваться по более низкой ставке процента, нежели юридические лица. А для кредиторов это сродни упущенной выгоде. Поэтому чаще всего на получение таких займов могут рассчитывать определенные категории заемщиков:
Это статья с сайта vseofinansah точка ru. Если вы ведите эту статью на другом сайте, значит ее украли.
- частные предприниматели;
- начальства фермерских хозяйств;
- учредители компаний малого бизнеса;
- руководящие звенья юридических лиц.
В этих ситуациях ипотечное кредитование под нежилой фонд выдается на базе проведения детального анализа хозяйственной деятельности компании, в интересах которой и заключается подобная сделка. Непосредственным заемщиком в этом случае готовится классический пакет документов, который будет рассмотрен далее. В целях минимизации рисков для собственных активов финансовыми структурами было создано несколько базовых схем оформления ипотечной ссуды на коммерческую недвижимость:
- поначалу производится оформление сделки купли-продажи, а впоследствии используется залог, однако продавец может рассчитывать на обретение конечной суммы строго после оформления залога;
- изначально происходит оформление залога на объект еще при участии старого владельца, а впоследствии постоянно передается право собственности и еще одно обременение;
- ситуация, в которой происходит передача недвижимого объекта в собственность юридического лица, а покупатель, в свою очередь, выкупает право владения.
Для физических лиц процесс получения займа является упрощенным, тем не менее, придется постараться, чтобы собрать необходимый перечень бумаг.
- Отксерокопированная версия для всех страниц удостоверения личности.
- Оригинальный документ в целях идентификации личности.
- Ксерокопии бумаг, свидетельствующих о заключении брачного союза.
- Свидетельства на детей, если они имеются, причем подаются копии и оригинальные формы.
- Ксерокопии на заполненные странички военного билета для лиц, относящихся к группе военнообязанных граждан, а также предоставляется оригинальные документы для их проверки.
- Оригиналы свидетельств, связанных с постановкой на учет в соответствующие органы.
- Персональные материалы о текущем состоянии банковских счетов.
- Информация о движимых и недвижимых объектов имущества, владельцем которых является потенциальный заемщик.
- Проект договорного соглашения на совершение сделки по приобретению объекта недвижимости.
- Заключение об оценочной экспертизе.
- Оформленная в соответствии с общими правилами страховка.
- Свидетельство о том, что лицо владеет правом собственности на недвижимость.
Вдобавок к тому, что не каждый банк готов сходу предоставить коммерческое кредитование, регионы, в которых данная программа распространена, тоже являются весьма ограниченными.
Там, где есть возможность взятия ссуды на приобретение такого объекта, существует несколько совокупных требований к нему:
- показатель общей площади составляет не меньше 150 квадратов;
- постройка, в которой располагается приобретаемый объект, должна быть капитальной;
- важно, чтобы недвижимость не предполагала права третьих лиц на собственность, а также какие-либо финансовые обременения;
- объект должен располагаться в соответствии с регионом, в котором и происходит получение кредита.
Таким образом, для физических лиц при получении этой ссуды предлагаются выгодные и рациональные условия.