Так, предложение действует в рамках государственной программы льготного ипотечного кредитования для семей, в которых с 2018 по 2022 год родился (родится) второй и/или последующий ребенок.
Как отмечается, ставка действует в течение всего срока ипотечного кредита, который выдается на покупку жилья в новостройках или готовых домах от застройщика.
Предусмотрено использование материнского капитала для внесения первоначального взноса или уплаты части задолженности.
В последнее время в России продолжается тенденция к снижению ипотечных ставок. В связи с этим заемщики стали активно пользоваться программами рефинансирования, позволяющими снизить ставку по ранее оформленному кредиту.
По данным ДОМ.РФ и Frank RG, в первой половине текущего года доля рефинансирования в общей выдаче ипотеки в России достигла 14%.
Средняя ставка, по которой банки выдавали ипотеку в июне текущего года, составила 9,48% годовых. На фоне наметившейся с середины 2017 года тенденции к снижению процентных ставок на рынке стали популярными программы кредитования – ранее многие выплачивающие кредиты заемщики оформляли их по ставке 12-13% годовых и выше. В первой половине текущего года ставку по действующему кредиту снизили порядка 90-95 тысяч заемщиков на сумму 180-190 миллиардов рублей, в прошлом году их число составило около 80 тысяч человек.
Проведя расчеты, можно понять, что рефинансировать ипотеку выгодно, даже если ставка снизится на 0,5 процентного пункта (п.п.). У суммарно получаемой заемщиком выгоды две составляющих: во-первых, при рефинансировании снижается размер ежемесячного платежа (аннуитет), во-вторых, уменьшается суммарная переплата по кредиту.
Если ставка снизится на 3 п.п., средний ипотечный платеж уменьшится на 20-25%. Скажем, если сумма кредита составляет 4 миллиона рублей, а срок – 15 лет, то при снижении ставки с 12% до 9% размер ежемесячного платежа уменьшится с 48,2 тысячи до 40,8 тысячи рублей. При кредите в 1,7 миллиона рублей и таком же снижении ставки новый размер ежемесячного платежа составит 17,3 тысячи рублей (вместо 20,5 тысячи). Однако средняя российская семья ощутит даже дополнительные 4-5 тысяч рублей в своем бюджете и предпочтет потратить эти деньги на повседневные нужды.
Для рефинансирования ипотечного кредита необходимо обратиться либо в банк, который его выдал, либо в другой, где можно получить новый ипотечный кредит на погашение суммы основного долга по ранее полученному. Первый вариант предполагает снижение ставки в рамках действующего договора (на усмотрение банка, который его выдал), второй – выдачу нового ипотечного кредита.
Как правило, банк стремится сохранить своих заемщиков, особенно тех, кто исправно обслуживает кредит, не допуская просрочек. Поэтому кредиторы охотно идут навстречу своим клиентам, снижая процентные ставки по действующим кредитам. Однако программы рефинансирования по кредитам, оформленным в других банках, часто бывают более привлекательными для заемщиков. На сегодняшний день ставки по ним находятся в районе 8,8-9,5%. Если заемщик возьмет новый кредит на погашение действующего в другом банке, ему не понадобится согласие на рефинансирование от первого кредитора.
Рефинансирование, по сути, является такой же процедурой, как и первичное получение жилищного кредита. Банк потребует от заемщика справку о доходах, документы на залоговое имущество – это стандартный пакет, который нужен для одобрения ипотечной заявки. Если рефинансирование происходит в рамках государственной программы ипотечного кредитования семей, в которых родился второй или последующий ребенок, необходимо также предоставить свидетельства о рождении детей.
В Москве при рефинансировании кредита заемщику придется заказать оценку недвижимости, которая стоит около 5 тысяч, и оплатить регистрацию новой ипотеки, госпошлина при этом составит 1 тысячу рублей, а также страховку. Однако эти затраты окупятся в течение полугода. Платить предыдущему кредитору за выдачу справок с данными об остатке задолженности, способе ее погашения и платежных реквизитах не потребуется.
При оформлении нового договора страхования и досрочном расторжении старого заемщику могут вернуть часть страховой премии. То есть расходы на оформление новой страховки будут соизмеримы с оплатой страховых взносов по прежнему договору.
Не стоит забывать, что до оформления залога недвижимости в пользу нового банка заемщику придется выплачивать кредит по повышенной ставке. Как правило, это плюс порядка 2 п.п. к новой ипотечной ставке. На снятие залога с недвижимости и оформление нового залога уходит не более 2 месяцев. Затем ипотечная ставка снижается.
В России действует государственная программа ипотечного кредитования семей, где родился второй и последующий ребенок, в рамках которой при рефинансировании семьи могут в течение льготного периода выплачивать кредит по ставке 6% годовых.
Какие ставки дадут сегодня
Средняя ставка выдачи ипотечных кредитов в июне 2018 года составила 9,48% годовых. На фоне снижения рыночных ставок с середины прошлого года стали пользоваться спросом программы перекредитования — многие действующие кредиты были оформлены под 12–13% и выше. Возможностью снизить ставку по ранее взятому кредиту в первом полугодии 2018 года воспользовались около 90–95 тыс. заемщиков на сумму 180–190 млрд руб., в 2017 году рефинансировали кредиты около 80 тыс. семей.
Сколько можно сэкономить
Расчеты показывают, что рефинансирование выгодно даже при снижении ставки на 0,5 п. п. Выгода, которую получает заемщик, складывается из двух составляющих. При рефинансировании у заемщика, во-первых, снижается размер ежемесячного аннуитета (платежа), а во-вторых, сокращается общая сумма переплаты по кредиту.
При снижении ставки на 3 п. п. средний платеж по жилищному кредиту станет меньше на 20–25%. Так, при сумме кредита 4 млн руб. и сроке 15 лет (ставка снижается с 12% до 9%) ежемесячный платеж снизится с 48,2 тыс. до 40,8 тыс. руб. При сумме кредита в 1,7 млн руб. и аналогичном снижении ставки аннуитет снизится с 20,5 тыс. до 17,3 тыс. руб. Даже разница в 4–5 тыс. руб. — это очень чувствительная сумма для семейного бюджета, которую можно направить на повседневные нужды.
Для того чтобы рефинансировать свой ипотечный кредит, заемщику необходимо обратиться либо в тот банк, где был получен ипотечный кредит, либо в другой, который выдаст новый ипотечный кредитзаем на погашение суммы основного долга по действующему. В первом случае снижение ставки происходит в рамках действующего кредитного договора (на усмотрение действующего кредитора), во втором — происходит выдача нового ипотечного кредита.
В целом банк заинтересован в том, чтобы сохранить своих заемщиков, особенно тех, кто регулярно обслуживает взятые на себя обязательства и не допускает возникновения просроченной задолженности. Поэтому банки часто идут навстречу своим заемщикам и снижают ставки по действующим кредитам. Вместе с тем программы рефинансирования по кредитам, выданным в других банках, часто бывают более привлекательными для заемщиков. Сейчас ставки по ним составляют 8,8–9,5%. При выдаче нового кредита на погашение действующего заемщику не требуется согласия на рефинансирование от текущего кредитора.
Какие нужны документы
Рефинансирование представляет собой такую же процедуру, как и первичная выдача ипотечного кредита. Заемщику нужно предоставить справку о доходах, документы на предмет залога — стандартный пакет, необходимый для одобрения заявки на ипотечный кредит. При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.
Расходы на рефинансирование
Для Москвы расходы заемщика на оформление рефинансирования состоят из оплаты оценки недвижимости (порядка 5 тыс. руб.), оплаты регистрации новой ипотеки (государственная пошлина составляет 1 тыс. руб.) и страховки. В любом случае затраты на рефинансирование будут компенсированы в течение полугода. Выдача предшествующим кредитором справок, содержащих информацию об остатке задолженности, характере погашения, а также реквизиты для погашения осуществляются бесплатно.
В случае оформления нового договора страхования у клиента есть возможность вернуть часть страховой премии при досрочном расторжении договора страхования. В этой связи оформление новой страховки в контексте расходов заемщика незначительно отличается от оплаты страховых взносов по старому договору.
Следует помнить, что на время оформления залога недвижимости в пользу нового кредитора может применяться повышенная процентная ставка. Обычно это около 2 п. п. сверх ставки по новому кредиту. Снятие залога с недвижимости и оформление нового залога обычно занимает не более двух месяцев, после чего ставка будет снижена.
В рамках государственной программы ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей при рефинансировании предоставляется льготный период, в течение которого ставка составит 6% годовых.