Анализ практики работы российских банков по программам ипотечного кредитования позволяет выделить ряд существующих проблем, сдерживающих развитие ипотеки.
- 1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10 — 15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3 — 4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).
- 2. Отсутствие ресурсной базы. Для того чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае — привлечение целевого финансирования от иностранных фондов.
- 3. Трудности оценки кредитоспособности заемщика. Как известно, оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты, основного источника доходов, могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа, сотрудники российских коммерческих структур, получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную ее величину.
- 4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях.
- 5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе следующих основополагающих принципов. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологию населения России. Одно из ключевых требований — необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами.
Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложения. Ипотека в России должна быть многовариантной. При этом ни о каком конфликте между различными ипотечными схемами не может быть и речи. Все они существуют в своем пространстве, в своем временном и денежном измерениях и ориентированы на своего потребителя. Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.
Для развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть реализацию системы мер в следующих направлениях:
- 1. Устранить имеющиеся недостатки в законодательстве, прежде всего, в части совершения сделок с закладными как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (прежде всего, жилье), прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий договора ипотечного кредитования, в том числе заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми, регистрации (прописки) жильцов по адресу заложенной квартиры и др.
- 2. Обеспечить развитие и повысить эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции для этой цели созданных, в том числе во взаимосвязи с государственной регистрацией ипотеки.
- 3. Снизить расходы на нотариальное удостоверение сделок.
- 4. Обеспечить развитие оценочного и страхового дела для целей качественного обслуживания ипотечных жилищных кредитов.
- 5. Снизить стоимость кредитных ресурсов у коммерческих банков, которые необходимы для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов.
- 6. Развивать вторичный рынок закладных (ипотечных кредитов).
- 7. Снизить риски процентных ставок при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании.
- 8. Понижать издержки и риски банков, проистекающие из того, что отсутствуют общепризнанные каноны и стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов, нет стандартов па процедуры последующей продажи закладных (ипотечных кредитов).
- 9. Исключить дополнительные риски банков ввиду отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков ввиду отсутствия прежней практики ипотечного кредитования.
- 10. Ограничить высокие некоммерческие риски банков из-за отсутствия эффективных механизмов их ограничения и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления.
- 11. Снизить стоимость кредитов для заемщика и риски в условиях повышенной и нестабильной инфляции, состояния постоянной занятости населения и выплаты заработной платы.
- 12. Повысить низкие доходы преобладающей части населения, сделать для него стоимость жилья более приемлемой.
- 13. Увеличить бюджетные средства для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, для снижения кредитной нагрузки при приобретении жилья.
- 14. Тормозить рост цен на жилье при относительно медленном улучшении его качества.
- 15. Совершенствовать налогообложение, стимулировать вложения средств гражданами в жилье.
Конкретное выражение поддержки со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования должно найти в следующих формах:
- — придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;
- — приоритетное выделение площадок под застройку;
- — снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;
- — предоставление гражданам льготных условий кредитования.
Вышеперечисленные направления и формы развития ипотечного кредитования будут способствовать, с одной стороны, качественному росту ссудной задолженности банка, диверсификации его кредитного портфеля, а с другой — обеспечению населения жильем как на федеральном, так и на региональном уровне.
По данным Банка России, за 11 месяцев 2017 года было выдано 935,6 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,7 трлн руб. Это на 34% больше в денежном выражении, чем за такой же период прошлого года. Основная причина роста объемов выдачи кредитов – снижение ставок. Средние ставки снизились c 12,5% в 2017 году до 9,5% на начало 2018 года.
Для дальнейшего снижения ставок и кратного увеличения объема выдаваемых кредитов необходимо перевести рынок в электронный формат (электронная закладная) и сформировать ликвидный рынок ипотечных ценных бумаг, привлечь в ипотеку дополнительные ресурсы, в том числе пенсионные и страховые накопления, сообщили в Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
При этом отдельные механизмы, необходимые для того, чтобы сделать ипотеку более доступной для населения, закладываются или же работают уже сейчас. Так, закон об электронной ипотечной закладной был подписан в ноябре прошлого года, применяться она будет с 1 июля 2018 года. Ожидается, что переход в онлайн-среду снизит издержки на выдачу и сопровождение ипотечных кредитов, а заемщиков избавит от лишних действий при оформлении ипотечного кредита.
По данным социологов, россияне заинтересованы в новом жилье. Как следует из опроса населения, проведенного ВЦИОМ, 45% российских семей хотят улучшить свои жилищные условия, в первую очередь, по причине стесненности. В рыночных условиях ипотека является основным инструментом приобретения жилья. По данным опросов, доля тех, кто рассматривает приобретение жилья с ипотекой, среди всех граждан, собирающихся покупать жилье в ближайшие 5 лет составляет более 70%.
Задача повысить к 2025 году до 50% долю семей, для которых доступна ипотека, не выглядит запредельно амбициозной, а является продолжением существующего тренда, полагает замгендиректора Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Олег Солнцев. При этом, по его мнению, два основных инструмента повышения доступности ипотеки для граждан — это ставка и срок кредита. Сейчас средние ставки по рынку составляют чуть более 9%, а к 2020 году, при консервативном сценарии, текущей динамике инфляции и заявленной процентной политике, они будут ниже 8%, прогнозирует эксперт.
В целом, если посмотреть историю развития рынка ипотеки, можно увидеть, что из нишевого продукта для людей с высокими доходами она стала массовым механизмом улучшения жилищных условий. По информации АИЖК, сегодня ипотеку берут молодые люди в возрасте до 30 лет, а реальной средний срок кредита составляет всего 7 лет. И если в начале 2000 годов ипотека была доступна не более чем 5% семей, то к 2016 году этот показатель увеличился до 33%.
Как считает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов, для выполнения поручения должны быть соблюдены два условия — облегчение условий ипотеки и рост благосостояния российских семей. Эксперт считает задачу, поставленную президентом, вполне выполнимой. Одновременно у Правительства есть основания планировать рост экономики и благосостояния граждан.
На финансирование программы «Доступная ипотека» из бюджета Пензенской области в 2020 году планируется выделить 100 миллионов рублей. Об этом сообщил глава региона Иван Белозерцев в ходе прямой линии с жителями.
ЕАО расположилась на 65 месте в рейтинге субъектов по востребованности ипотечных кредитов по итогам первой половины 2019 года. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года число кредитов снизилось на 10,3%. Средний размер ипотечного займа в регионе составил 1,8 млн рублей.
Многие люди в России, взявшие ипотеку, называют ее рабством и болотом. Давайте разберемся, так ли это и каких ошибок можно избежать на самой первой стадии – при получении кредита.
В Белгородской области в среднем размер ипотечного жилищного кредита в 2019 году составляет 1,8 млн рублей. Жители региона с начала года взяли ссуды на 8,8 млрд руб. По сравнению с 2018 годом объём займов уменьшился, а сумма конкретного кредита увеличилась, сообщили 4 сентября в пресс-службе регионального.
В июне 2019 года Центробанк снизил ключевую ставку с 7,75% до 7,5%. Это было первое снижение за более чем год. Регулятор увидел благоприятную ситуацию по инфляции в России и затем снизил ставку ещё раз в конце июля. Теперь этот показатель, являющийся индикатором процентных ставок по кредитам для всего.
Власти Пензенской области рассчитывают, что до конца 2019 года в регионе будут выданы льготные ипотечные займы на сумму 800 млн рублей. Об этом сообщил во вторник глава региона Иван Белозерцев на прямой линии с жителями области, которую транслировали три пензенских телеканала.
Глава правительства РФ Дмитрий Медведев определил направления развития рынка жилья, отметив существующее непростое его состояние.
В начале года не раз звучали предупреждения специалистов рынка о повышении ипотечных ставок. Но прогнозы не подтвердились.
Неудивительно, что рынок ипотеки продолжает активно расти. С января по июнь коммерческие банки предоставили населению ипотечных кредитов на общую сумму 268,6 млн рублей. Это вдвое превышает результаты первого полугодия прошлого года и составляет почти 70% объема рынка за весь 2010 год. Динамика рынка остается очень высокой, хотя темп прироста выданных кредитов несколько снизился (в первом полугодии 2010 года — 2,4 раза).
Итоги первого полугодия свидетельствуют о стабилизации качества ипотечных кредитов. За первые шесть месяцев 2011 года объем просроченной задолженности вырос всего на 1,5%, а благодаря росту ипотечного портфеля ее доля даже снизилась — с 3,7 до 3,5%.
Ипотечные гонки
Лидер рынка — Сбербанк России — в первом полугодии выдал ипотечных кредитов на 129 млрд рублей, почти в два раза превысив прошлогодние результаты. При этом доля госбанка сохранилась на уровне конца 2010 года и составила 48%. Два других госбанка — ВТБ24 и Газпромбанк — росли более быстрыми темпами (139 и 183% соответственно), увеличив долю рынка в среднем на 1,5 п. п.
Замыкают пятерку лидеров по темпам роста два банка с иностранным участием. Впечатляют результаты Абсолют-банка: несмотря на то, что он фактически выставлен на продажу, объемы ипотечного кредитования с начала 2011 года выросли в пять раз. Схожие темпы (почти 450%) продемонстрировал Райффайзенбанк, оказавшийся в результате на пятом месте. Высокие темпы роста показали и другие банки с иностранным участием, в частности БСЖВ (236%), Нордеа Банк (110%) и Юниаструм-банк (142%).
Не в ставке счастье
Как и год назад, стремительный рост рынка бы в основном обеспечен двумя факторами — снижением процентных ставок и корректировкой условий кредитования банками. Еще в декабре 2010 года средневзвешенные ставки по ипотеке (по кредитам с начала месяца) достигли докризисного уровня, однако 2011 год показал, что это не предел. С начала года ставки по кредитам в рублях дополнительно снизились на 0,7 п. п. и впервые опустились ниже 12% (11,9%), по валютным кредитам они приближаются к 9%.
Сегодня, как отмечают банкиры, конкуренция все более явно переходит в сферу маркетинга и технологий. Ведь в то время как крупные госбанки выдают кредиты с максимально жестким отбором, но по минимальным ставкам, остальные участники вынуждены искать баланс между лояльностью к заемщику (быстрота оценки и вероятность положительного решения) и уровнем кредитного риска. Следовательно, при прочих равных условиях сервисная составляющая продукта играет все большую роль.
В то же время участники рынка отмечают, что растет требовательность клиента и к самому процессу получения и последующего обслуживания кредита. Например, особое внимание уделяется согласованности действий банка на всех стадиях получения кредита, наличию прозрачных правил предоставления заемных средств. Все большее значение приобретает качество дальнейшего банковского обслуживания: ведь ипотечный кредит берется на длительный срок, поэтому заемщику важно изначально получать качественный сервис. Здесь значимые конкурентные преимущества у банков с развитой сетью пунктов погашения кредитов (в том числе в рамках партнерства с другими кредитными организациями).
К новым вершинам?
Более того, нестабильность на финансовых рынках способна не только дополнительно снизить темпы роста ипотечного кредитования, но и отразиться на качестве портфеля. Ключевой риск для рынка сегодня несут кредиты в валюте и с плавающей процентной ставкой, на которые в крупных банках может приходиться до 20–30% портфеля. В частности, на середину года доля валютных кредитов составила 12% совокупного ипотечного портфеля. Хотя это в два раза меньше показателя осени 2008-го, в случае дальнейшего обесценения рубля качество обслуживания ипотечного портфеля может заметно ухудшиться.
Вместе с тем в случае второй волны кризиса мы не ожидаем повторения ситуации трехлетней давности, когда банки массово свернули ипотечные программы вследствие закрытия внешних источников фондирования. Зависимость сектора от иностранных денег в кризис существенно снизилась, а новые сделки по привлечению капитала на международном рынке в 2010–2011 годах носили единичный характер.