Как уплачивать страховые взносы по ипотеке

Stanislaw Mikulski / Shutterstock.com

Минфин России разъяснил, что при заключении работником договора займа, целью которого является погашение полученного ипотечного кредита, то есть целевым назначением такого займа фактически не является приобретение или строительство жилого помещения, то основание для освобождения возмещения работодателем процентов по данному займу, отсутствует (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 22 августа 2017 г. № 03-03-06/1/53645).

Напомним, что в целях налогообложения прибыли организаций в составе расходов на оплату труда налогоплательщик-работодатель вправе учитывать расходы на возмещение затрат работников по уплате процентов по займам на приобретение или строительство жилого помещения. Такие расходы признаются в размере, не превышающем 3% суммы расходов на оплату труда (п. 24.1 ст. 255 Налогового кодекса).

Таким образом, данное положение применяется работодателем при возмещении соответствующих затрат работников по займам, имеющим целевое направление, – приобретение или строительство жилого помещения.

В свою очередь объектом обложения страховыми взносами для плательщиков страховых взносов – организаций признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые ими в пользу физлиц, в частности, в рамках трудовых отношений (п. 1 ст. 420 НК РФ).

База для начисления страховых взносов для плательщиков страховых взносов – организаций определяется как сумма выплат и иных вознаграждений, предусмотренных п. 1 ст. 420 НК РФ, начисленных плательщиками страховых взносов за расчетный период в пользу физлиц, за исключением сумм, указанных в ст. 422 НК РФ (п. 1 ст. 421 НК РФ).

Узнать, в каких случаях налоговая выгода будет признана необоснованной, можно в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» интернет-версии си стемы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Так, не подлежат обложению страховыми взносами суммы, выплачиваемые организациями своим работникам на возмещение затрат по уплате процентов по займам на приобретение или строительство жилого помещения (п. 13 п. 1 ст. 422 НК РФ).

Однако в случае рефинансирования ипотечного кредита страховые взносы с таких сумм придется уплатить.

Комментарий к Определению ВС РФ от 16.02.2017 № 309-КГ16-20478.

Коллективным договором организации было предусмотрено, что работникам и пенсионерам (бывшим работникам общества), пожелавшим улучшить свои жилищные условия путем приобретения (строительства) жилья с применением механизма ипотечного кредитования, предоставляются дотации в виде частичного возмещения затрат на уплату первого взноса, а также процентов по ипотечным кредитам. Организация, полагая, что данные дотации являются выплатами социального характера, не включила их в базу для начисления страховых взносов. Орган ПФР страховые взносы доначислил. Кто прав в данной ситуации?

Представители ПФР не согласились с позицией организации в отношении частичной компенсации работникам первоначального взноса, указав, что поскольку названные выплаты отсутствуют в перечне выплат, исключенных из расчета страховых взносов по Закону № 212-ФЗ, а также в связи с тем, что они непосредственно связаны с трудовой деятельностью работников (применяются по приказу директора к работникам, которые вносят значительный трудовой вклад в решение задач, стоящих перед предприятием), и доначислили ей страховые взносы.

В соответствии с пп. 13 п. 1 ст. 9 Закона № 212-ФЗ суммы, выплачиваемые организациями (ИП) своим работникам на возмещение затрат на уплату процентов по займам (кредитам) на приобретение и (или) строительство жилого помещения, не подлежали обложению страховыми взносами. Аналогичные нормы теперь содержатся в пп. 13 п. 1 ст. 422 НК РФ. Следует учитывать: для того, чтобы воспользоваться данной преференцией, организация должна документально подтвердить, что имело место именно возмещение затрат на уплату процентов по займу, выданному работнику с целью приобретения (строительства) жилья (Постановление АС СКО от 20.09.2016 по делу № А32-1080/2016).

Организация обратилась в суд и выиграла дело (см. Определение ВС РФ от 16.02.2017 № 309 КГ16-20478). Выводы судей основывались на следующем (по понятным причинам в судебном решении содержатся ссылки на не действующий в настоящее время Закон № 212-ФЗ):

наличие трудовых отношений между работодателем и его работниками само по себе не указывает на то, что все выплаты, которые начисляются работникам, представляют собой оплату их труда;
в отличие от трудового договора, который в соответствии со ст. 15, 16 ТК РФ регулирует именно трудовые отношения, коллективный договор согласно ст. 40 ТК РФ регулирует социально-трудовые отношения;
выплаты социального характера, основанные на коллективном договоре, не являющиеся стимулирующими, не зависящие от квалификации работников, сложности, качества, количества, условий выполнения самой работы, не считаются оплатой труда работников (вознаграждением за труд);
выплаты социального характера, выплата которых не связана с процессом труда, обложению страховыми взносами не подлежат.В итоге арбитры на всех этапах рассмотрения дела поддержали организацию, признав, что дотации в виде частичного возмещения затрат работникам на уплату ими первоначального взноса, внесенного по ипотечному кредиту, не подлежат обложению страховыми взносами. Аналогичные выводы содержатся в Постановлении АС УО от 02.09.2016 по делу № А07-25614/2015.

При покупке жилья по ипотечному кредиту перед заёмщиком неизбежно встаёт вопрос об ипотечном страховании.

Приобретение основной страховки от порчи или полного уничтожения жилья является обязательным для всех без исключения, при её отсутствии кредит не выдаст ни один банк.

И заёмщику страхование ипотеки даёт возможность быть уверенным и защищённым от непредвиденных обстоятельств, связанных с повреждением имущества или его утратой. Срок страховки равен сроку выплаты займа по ипотеке.

Существуют также виды ипотечного страхования от таких рисков, как потеря трудоспособности заёмщика или его смерть, а также титульное страхование от потери имущественных прав на жильё.

Получение этих страховок не является обязательным по закону, однако многие банки требуют их наличия и при отсутствии таковых повышают процент по кредиту.

Основная цель ипотечного страхования — сделать покупку жилья в кредит наиболее доступной как можно более значительной части платёжеспособного населения.

Снижение суммы первоначального взноса по ипотеке;
Повышение уровня лояльности кредитора по отношению к заёмщику;
Защита кредитора от финансовых потерь, вызванных невозможностью выплаты сумм по ипотеке заёмщиком.

В целом ипотечное страхование способствует поддержанию стабильности в системе финансирования приобретаемой недвижимости. Оно выгодно и для кредиторов, и для заёмщиков, так как защищает интересы обеих сторон.

Разумеется, тарифы на страхование отличаются для разных заёмщиков и устанавливаются при рассмотрении каждого индивидуального случая. В среднем они составляют 0,3-0,5 % от общей суммы страховки, которая определяется, исходя из параметров покупаемой недвижимости:

материалы, из которого сооружено жильё и перекрытия;
отделка дома;
наличие или отсутствие в доме противопожарных систем и систем безопасности.

В том случае, если заёмщик приобрёл полный пакет услуг по ипотечному страхованию, его выплаты в год будут составлять 1-1,5 % от оставшейся задолженности по кредиту. Таким образом, каждый год расходы на страховку будут уменьшаться.

В каких случаях нужно ипотечное страхование жизни?
Читайте о том, что такое страхование жизни по ипотеке и является ли оно обязательным.

Наступает страховой случай, но страховая компания уклоняется от выплат. ЗДЕСЬ Вы узнаете как заставить платить страховую компанию.

Страховые взносы осуществляются заёмщиком, как правило, раз в год. Когда срок платежа уже совсем близок, банк передаёт в страховую компанию данные об остатке задолженности по кредиту, и, исходя из них, компания рассчитывает величину страхового взноса.

Ряд страховых компаний позволяют производить выплаты один раз в квартал, что гораздо удобней для большинства заёмщиков, чем взносы раз в год.

Непосредственно сам момент страховых выплат зависит от того, приобретается жильё в процессе постройки или уже готовое. В первом случае заёмщик начинает переводить выплаты в страховую компанию после того, как станет собственником жилья, во втором — сразу же после покупки.

Что нужно делать, если он наступил?

Страховым случаем при оформлении страховки на жильё является утрата или порча недвижимости из-за следующих причин:

Пожар, стихийное бедствие, затопление;
Вандализм и прочие уголовно наказуемые действия третьих лиц: подкладывание взрывчатки, поджог и т.п.;
Дефект в конструкции здания, о котором заёмщик на момент оформления ипотеки не был осведомлён.

При наступлении страхового случая следует как можно быстрее поставить в известность страховую компанию и банк. Ситуации бывают разные, и поэтому стоит уточнять алгоритм действий при том или ином происшествии.

При порче недвижимости страховая компания выплачивает заёмщику возмещение.

Однако нужно знать, что при страховании жилья лишь на сумму кредита, а не на его полную стоимость, страховка не покроет расходы на восстановление недвижимого имущества.

При полной потере жилья (физической) деньги от страховой компании получает банк-кредитор — остаток долга по кредитным выплатам плюс 10 %. Заёмщик вправе претендовать на получение разницы стоимости утерянного имущества и кредита по ипотеке, но лишь в том случае, если страховка оформлена на всю сумму жилья.

Некоторые заёмщики опасаются, что при наступлении страхового случая у них не будет достаточно денег, чтобы погасить долг. Но такого в принципе не может быть, ведь страховая компания всегда уведомлена о размерах долга, и никакой банк не допустит, чтобы хоть некоторая сумма, одалживаемая заёмщику, была не застрахована.

Отказаться от страховки можно лишь при единовременной выплате всего долга банку.

Иначе никак, всё прописано в договоре.

Если страховая компания чем-то не устраивает, то её можно поменять, но только при предварительном согласовании с кредитором.

Но следует помнить, что банки предпочитают сотрудничать исключительно с крупными и проверенными страховыми компаниями.

Тут необходимо идти напрямую в арбитражный суд. Банк в таком случае только поддержку окажет.

Более всего актуальна страховка на ипотеку для людей со средними доходами. Ведь небольшой первоначальный взнос и значительная сумма по кредиту означают повышенный финансовый риск для кредитора. А наличие страховки у заёмщика даёт гарантию на минимизацию данного риска.

От каких рисков стоит застраховать тот или иной объект недвижимости?
Узнайте о том, что такое страхование объектов недвижимости.

Подробнее узнать о титульном страховании и его стоимости можно ЗДЕСЬ

Читайте далее как узнать страховую стоимость Вашей квартиры:
//dom/kvartiry/kak-zastrakhovat.html

С точки зрения заёмщика страховка на ипотеку — это возможность спать спокойно и не думать о возможности возникновения неприятных инцидентов, связанных с приобретенным жильём.

Чтобы оформить страховку, нужно сначала выбрать надёжную, проверенную временем страховую компанию. Можно рассмотреть из вариантов, предложенных банком-кредитором, а можно поискать и самостоятельно.

Желательно, чтобы у компании были партнёры по перестрахованию и процесс подготовки и проверки документов не был слишком долгим и муторным.

Когда страховая компания выбрана, надо написать заявление по предоставленному шаблону, затем отдать перечень необходимых документов и после определения тарифов по взносам подписать договор страхования ипотеки.

В этом документе всё должно быть разложено по полочкам, чтобы не возникало вопросов о непредвиденной сумме страхового платежа или невыплате денег при случае, который по договору не является страховым.

Ипотечное страхование придаёт уверенность заёмщику и повышает лимит доверия кредитора, что в целом немаловажно для развития финансирования рынка жилой недвижимости и увеличения степени доступности жилья.