Многие дольщики, не получившие ответа от застройщика на вопрос: быть или не быть долгожданному новоселью, решаются на крайнюю меру – аннулирование договора с недобросовестной строительной компанией. Прощание с застройщиком по инициативе дольщика предусмотрено федеральным законом. Если на покупку жилья были потрачены собственные средства, то участник при таком развитии событий еще и выиграет в денежном выражении. Но что делать дольщикам, взявшим кредит в банке и вынужденным выплачивать большие проценты? Возможно ли расторжение ДДУ с ипотекой, и не обернется ли это новыми проблемами для дольщика?
Наверняка мало найдется граждан, желающих по своей инициативе расторгнуть договор долевого участия, когда строительство будущего жилья идет по плану, дом возводится точно в срок, не вызывает сомнений качество объекта. К сожалению, такое случается редко, у застройщиков находятся десятки причин и сотни обстоятельств, заставляющих их передвигать дату окончания строительства. Практически 80% строителей нарушают свои обязательства. Получить квартиру в срок, указанный в ДДУ – счастье, доступное единицам.
Однако проблемы застройщика не должны волновать участников, в принципе им все равно по какой причине квартира не была передана в срок. Если строительная компания затянула с передачей жилья более чем на два месяца, дольщик может начинать процедуру расторжения договора долевого участия.
Но это далеко не единственное основание, по которому можно аннулировать договор со строительной компанией. Если передача жилья все-таки состоялась, то здесь участника поджидают другие проблемы – могут вскрыться разнообразные дефекты, допущенные строителями. Если у дольщика есть желание и возможность, он может устранить их своими силами, естественно за счет застройщика, который по закону обязан ему оплатить ремонтные работы или уменьшить сумму договора. Если желания нет, то исправлять свои огрехи должны сами строители. Исполнить или нет данное требование – на совести застройщика, который наверняка изучил 214 ФЗ и знает, что его неисполнение – не в его интересах, поскольку если в разумный срок он не устранит недостатки, у дольщика появляются основания для расторжения ДДУ и взыскания с него неустойки.
Еще одно основание для одностороннего отказа дольщика от дальнейшего исполнения ДДУ – прекращение договора поручительства между застройщиком и кредитной организацией и не заключение им нового договора с другим поручителем в течение двух недель.
Расторгнуть договор долевого участия по всем вышеперечисленным основаниям можно в упрощенном порядке. Для этого достаточно направить в строительную фирму заказное письмо с уведомлением о своем решении, в котором нужно указать причины отказа от договора и рассчитать сумму, положенную к возврату. Договор считается расторгнутым с момента отправки этого письма.
Конечно, лучше, но только не дольщику, который в этом случае будет довольствоваться только тем, что ему предложит застройщик. Разумеется, последний обязан ему полностью выплатить всю сумму по ДДУ, а что касается неустойки, то тут, как договоришься. Если учесть, что в планы строительной компании совсем не входит терять собственные деньги, то можно заранее предположить, что расчет неустойки будет произведен в пользу застройщика. Кроме того, обещанных выплат по соглашению можно ждать очень долго, нередко сроки исчисляются месяцами и даже годами. Заключая подобное соглашение, дольщик лишается возможности подавать в суд, пока не истечет срок оплаты.
Из этого следует, что соглашение выгодно только строительной компании, которая может уменьшить сумму выплат и потянуть время. Для дольщика же здесь не присутствует никаких выгод: в денежном выражении он получает значительно меньше, чем по закону, а кроме того упускает время для подачи заявления в суд.
Сегодня подавляющее большинство дольщиков, чтобы приобрести жилье в новостройке, берут ипотечный кредит. Как расторгнуть договор ДДУ с ипотекой, ведь в этом случае в двусторонние отношения между застройщиком и участником вовлекается еще одна заинтересованная сторона – банк, выдавший кредит. Договор ДДУ, дающий право требования жилья с застройщика, находится в залоге у банка, без одобрения которого, дольщик не может совершить в рамках данного договора ни одного юридически значимого действия. Поэтому дольщику, помимо решения спора со строительной компанией, необходимо урегулировать вопрос с кредитной организацией, а банки, как известно, организации очень консервативные и не приветствуют ни пересмотра условий договора, ни тем более его расторжения.
Как расторгнуть ДДУ при данных обстоятельствах? Ситуация, в которой оказался дольщик, взявший ипотечный кредит, усложняется еще тем, что он вынужден ежемесячно платить проценты банку, которые, по сути, выплачивались впустую. Ведь при расторжении ДДУ, дольщик больше не сможет претендовать на квартиру и естественно для него теряется всякий смысл в ипотеке. Можно ли вернуть бесполезно потраченные деньги?
По сути, алгоритм действия тот же, что и при обычных условиях, но нужно также:
- известить о своих намерениях аннулировать договор ДДУ кредитное учреждение, и получить на это его согласие;
- написать заявление о погашении кредита досрочно, тогда банк должен пересчитать проценты;
- в уведомлении и/или в иске к застройщику следует указать два номера счета, на которые нужно вернуть деньги: свой (для возврата собственных денег) и банка (куда будут возвращены заемные средства).
- как правило, при судебном урегулировании вопроса банк также участвует в процессе в качестве третьего лица.
Возможен также другой вариант развития событий, при котором все денежные средства отправляются на счет дольщика. В этом случае следует поступать в зависимости от того, какие договоренности достигнуты с банком, и какие условия прописаны в кредитном договоре. Если по условиям ипотеки при расторжении ДДУ заемщик обязан погасить кредит полностью, то необходимо перевести все деньги на счет банка. Если данного пункта в договоре нет, то можно продолжать платить ипотеку, а возвращенные деньги направить на покупку другого жилья.
Нужно учесть еще один важный момент: ипотечный договор, также как и ДДУ, зарегистрирован в Росреестре. При расторжении оба этих договора также должны пройти процедуру регистрации. Факт расторжения ДДУ необходимо зафиксировать в ЕГРП, и там же нужно погасить запись об ипотеке.
Для регистрации расторжения ДДУ нужно представить:
- удостоверение своей личности;
- соглашение (при заключении);
- уведомление об одностороннем аннулировании договора (копия, при наличии);
- судебное решение (заверенная копия).
Для погашения записи об ипотеке подаются:
- письмо кредитной организации о погашении долга заемщиком;
- совместное заявление обеих сторон;
- ипотечный договор;
- закладная (оригинал и копия) с отметкой о погашении;
- судебное решение о прекращении ипотеки (при наличии).
Договор участия в доле постройки заключается между заемщиком и застройщиком.
Согласно ему, человек вместе с другими людьми в определенной доле вкладывают денежные средства для постройки многоэтажки.
Компания-застройщик должна в свою очередь передать дольщику конкретное жилое помещение.
Началом разрыва договора участия в доле чаще всего становится несоблюдение прописанных правил застройщиком.
Причин прекращения сотрудничества может быть несколько и с обеих сторон:
- Изменение стоимости на жилье или необоснованные поборы с дольщика;
- Договор долевого участия не зарегистрирован в государственных органах;
- Несоблюдение сроков завершения строительства или его приостановка;
- Двойная продажа жилья другому заемщику;
- Дольщик имеет острую необходимость в возврате внесенных раньше денежных средств;
- Невозможность полностью осуществить оплату за квартиру по причине изменившихся серьезных обстоятельств;
- Просрочка регулярной оплаты дольщиком;
- Изменения в планировке или размерах квартиры;
- В ДДУ внесено жилье, передавать которое в право собственности дольщику заемщик права не имел.
Рекомендуем к просмотру:
Рассмотрим случаи расторжения ДДУ с ипотекой:
- По инициативе дольщика;
- По соглашению сторон;
- До подписания акта приема-передачи квартиры;
- Расторжение ДДУ с ипотекой и материнским капиталом.
Иногда случаются ситуации, по которым дольщик желает сделку разорвать с застройщиком.
Если второй не желает делать этого, то первый может предпринять следующие меры:
- Написать уведомление о том, что вы расторгаете с ним сделку.
- Прикрепить к письму расчет в процентах за весь период использования денежных средств, ставки рефинансирования за каждодневное использование. Также следует указать, куда переводить денежную сумму.
- Отправьте информацию в виде заказного письма с описью вложения.
- От застройщика денежные средства должны поступить на протяжении 20 календарных дней.
- Если указанное время закончилось, а средства не были переведены, необходимо обращаться за помощью в суд.
Видео по теме:
- Напишите заявление к застройщику.
- Предоставить иск в судебное учреждение по адресу застройщика.
- Когда результат судебного процесса окажется в пользу дольщика, у проигравшей стороны есть не больше 10 суток на возвращение денег.
- В случае, если застройщик игнорирует постановление суда, необходимо взять в нем исполнительный лист и обратиться за помощью приставов.
к содержанию ↑
При этом варианте разрывания ДДУ несогласования бывают крайне редко.
Проблемы возникнуть могут тогда, когда застройщик пытается обмануть дольщика.
Никогда не соглашайтесь на:
- Возвращение вложенных денег после того, как фирма-строитель заключит договор на это же жилое помещение с новым человеком. Этого может и не произойти, а вы останетесь ни с чем.
- Длительный срок возврата денежного долга. Поставив свою подпись под таким соглашением, до окончания определенного срока вы не будете иметь права пойти в суд за помощью для возврата своих денег.
к содержанию ↑
В этом случае могут возникнуть некоторые проблемы.
Если дольщик оплачивал какую-то часть суммы за счет банковского займа, то пока квартира не передана официально в право собственности дольщика, она является залогом в банке.
При покупке квартиры или подписания договора с застройщиком в этой ситуации обязательно выделяется доля на детей несовершеннолетнего возраста в размере материнского капитала, чтобы все было законно.
В противном случае могут возникнуть проблемы с прокуратурой.
А со стороны дольщика лучшим выходом, после получения финансовых средств, будет покупка новой квартиры. Ее стоимость не должна быть меньшей, чем размер материнского капитала.
Рекомендуем к просмотру:
Образец может немного отличаться в зависимости от того, по какой причине происходит расторжение.
Начало уведомления имеет такой вид:
Свои обязательства по выплате долга за 1,2,3…комнатную квартиру № на…этаже исполнила(л) в период (от года до года). Мною была внесена сумма в размере (сумма цифрами). Остальную часть долга не внес(ла) по причине (указание причины или причин со ссыланием на условия договора и законодательство РФ).
В конце должна стоять дата, а напротив — подпись.
Касательно искового заявления о расторжении договора участия в долевом строительстве, то образец выглядит так:
Во 2 пункте этой же статьи указано, что застройщик обязан вернуть средства не позднее, чем спустя 10 дней.
4 часть это же закона говорит, что расторжение договора долевого участия начинает действие со времени отправки уведомления.
Иногда без помощи суда в финансовых вопросах просто не обойтись. Когда застройщик игнорирует свои обязательства и ваши договоренности не влияют на него никак, можно смело подавать иск в суд для разрыва ДДУ.
| Судовой процесс завершится успешно в сторону дольщика, если: | ||
|---|---|---|
| Стройка объекта остановлена полностью или затягивается и есть большая возможность того, что жилье дольщиком будет получено не в срок. | Застройщиком сделаны коррекции в проекте по жилью (уменьшение площади или планировки). | Назначение помещений квартиры нежилого предназначения было изменено застройщиком. |
В этих случаях, а также других, которые прописаны в договоре долевого участия, вы имеете полное право идти в суд.
Для этого вам понадобится:
- Копия долевого договора;
- Документальное подтверждение виновности застройщика в том, что вы вынуждены расторгнуть договор;
- Расчеты, по которым определяется итоговая сумма для стягивания с застройщика;
- Копии всех документов, которые составлялись при оформлении договора долевого участия.
На практике добиться дольщику от застройщика возвращения денежных средств очень трудно даже через суд.
Проще вернуть вложенные деньги в постройку, когда есть прямые доказательства того, что застройщиком не соблюдаются условия сделки. Тогда решение суда удовлетворит иск дольщика.
Разрыв сделки или по совместному желанию, или в порядке судебных разбирательств одной из сторон необходимо зафиксировать в ЕГРП.
Для этого стоит обратиться в соответствующий орган с заявлением и документацией о прекращении действия договора долевого участия.
Это стоит знать:
Схема покупки дольщиком квартиры по ДДУ с ипотекой
- Дольщик выбирает квартиру в новостройке.
- Обращается в банк за получением кредита.
- Если получает одобрение, то заключает с договор банковского кредита с залогом (ипотекой) приобретаемого имущественного права требования квартиры и одновременно договор долевого участия (ДДУ).
- Договор проходит регистрацию в Росреестре с отметкой об ипотеке.
- Дольщик и банк выплачивают застройщику цену объекта.
- Расходы по оплате услуг риэлтора, если таковые были. Придется доказать, что возможности приобрести квартиру у застройщика напрямую не было – это также достаточно сложно, а порой и невозможно.
Необходимые документы В суд придется предоставить следующие документы:
- Копия договора долевого участия, заверение у нотариуса не требуется.
- Доказательства требований взыскать убытки – каждое из требований придется доказывать отдельно.
- Если таковое имеется – то добавить отказ застройщика добровольно выполнить требования расторжения договора.
- Сумма неустойки со способом ее расчета.
Расторжение дду под ипотекой: перевод долга с дольщика на застройщика? Внимание К сожалению, такое случается редко, у застройщиков находятся десятки причин и сотни обстоятельств, заставляющих их передвигать дату окончания строительства.
ДДУ жильём, заявленного качества, дольщик же обязуется вносить оговорённые суммы в зафиксированные в договоре сроки в счёт уплаты за будущее жилье. Содержание
- Когда можно расторгнуть расторжение ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика
- Как расторгнуть ДДУ?
- Помощь от судебных органов
- ДДУ с участием материнского капитала и ипотеки, а так же военная ипотека
- Соглашение сторон
- Последствия расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика
- Когда ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика невозможно
- Как погашается ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика
Когда можно расторгнуть расторжение ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика Казалось бы, всё просто, но ситуация осложняется, когда для оплаты ДДУ привлекаются заёмные или кредитные целевые средства.
Такой вид кредитования ещё называют ипотекой.
- Заявление
- Документ, на основании которого произошло прекращение действия ДДУ.
- Уведомление, подтверждающее желание расторгнуть ДДУ, так как произошло это в одностороннем порядке.
- Паспорт заявителя, если их несколько, то нужны паспорта всех.
- Нотариальное согласие супруга или супруги на сделку, при наличии брака.
Может показаться, что этого достаточно, однако в случае с ипотекой имеется обременение, и необходим пакет документов и от банка, а конкретнее закладная с отметкой о том, что задолженность погашена.
Как расторгнуть дду при ипотеке Но что делать дольщикам, взявшим кредит в банке и вынужденным выплачивать большие проценты? Возможно ли расторжение ДДУ с ипотекой, и не обернется ли это новыми проблемами для дольщика? Содержание
- 1 По каким причинам дольщик может отказаться от дальнейшего исполнения договора
- 2 В каких случаях нужно идти в суд
- 3 А не лучше ли договориться с застройщиком мирно?
- 4 Прекращение ДДУ при ипотеке, в чем сложности?
- 5 Что следует предпринять дольщику, выплачивающему ипотеку
По каким причинам дольщик может отказаться от дальнейшего исполнения договора Наверняка мало найдется граждан, желающих по своей инициативе расторгнуть договор долевого участия, когда строительство будущего жилья идет по плану, дом возводится точно в срок, не вызывает сомнений качество объекта.
- Расторжение дду с ипотекой судебная практика
- Расторжение дду с ипотекой по инициативе дольщика судебная практика
Расторжение дду по инициативе дольщика Содержание
- 1 Варианты расторжения ДДУ дольщиком
- 2 Основания для расторжения ДДУ
- 3 Порядок расторжения ДДУ
- 4 Расторжение ДДУ через суд
- 4.1 Убытки в случае расторжения ДДУ
- 4.2 Необходимые документы
- 5 Расторжение ДДУ с ипотекой
- 5.1 Пошаговый алгоритм
- 5.2 Документы
- 6 Погашение сделки в Росреестре
- 7 Расторжение ДДУ судебная практика
- 8 Расторжение без причин и оснований
Если вы являетесь участником долевого строительства и решили вернуть деньги за купленную квартиру – то на юридическом языке этот процесс будет называться расторжение ДДУ по инициативе дольщика.
Для примера можно рассмотреть последние три года, когда цены резко поднялись, а потом начали опять снижаться;
- расходы, связанные с услугами третьих лиц, если таковые были (пример: риэлтерские услуги).
Очень сложно гарантировать возврат всех этих расходов, даже через суд. Когда ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика невозможно Несмотря на то, что дольщик имеет право расторгнуть ДДУ на любом этапе, существуют ситуации, когда это все же становится невозможным.
А если дольщик просто потерял интерес к будущей квартире, он может переуступить свое право требования, в результате чего он перестанет быть стороной договора. ✔ По соглашению сторон. Это самый простой способ, потому что между участниками нет разногласий.
Единственное, что надо учесть, это необходимость удостоверения возврата денег. Для этого стороны заключают договор о расторжении, в котором прописывается обязательство застройщика вернуть внесенные дольщиком средства.
Отдельно следует обратить внимание на период возврата. Желательно, чтобы он был осуществлен сразу, потому что если указать какой-то период (например, 1 год), вы рискуете не получить свои деньги обратно в силу возникновения форс-мажорных обстоятельств.
В письме дольщику следует указать сроки предполагаемого возврата суммы долга, рассчитав их поправилам, изложенным в 214-ФЗ.
- Дождаться 20 рабочих дней с момента направления уведомления о расторжении ДДУ с ипотекой. Если цена не возвращена, то дольщик вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.
В настоящее время уды общей юрисдикции урезают проценты за пользование ценой на основании статьи 395 ГК РФ, и даже на основании статьи 333 ГК РФ (которая применима к неустойке, но не процентам). В Обществе защиты дольщиков сложилась положительная судебная практика по взысканию процентов и штрафа при расторжении договора долевого участия (в том числе с ипотекой) в полностью и без снижения через арбитраж. - Некоторые особенности расторжения ДДУ с ипотекой
- Должен ли дольщик платить проценты по ипотеке, если расторг договоры? Да, пока не погасит сумму долга.
Можно ли расторгнуть дду при ипотеке В этом случае можно вообще ничего не получить, и ещё остаться должным. Также не стоит идти на поводу, когда застройщик день за днём откладывает дату перевода в нарушение собственных обязательств.