Оформление кредитного договора по ипотеке – ответственное мероприятие, при котором важно учитывать массу факторов, поскольку от правильности понимания зависит ваше благосостояние на протяжении нескольких последних лет. Именно поэтому при приобретении жилой недвижимости на условиях ипотечного кредитования важно внимательно изучать договор и условия сделки. А лучше сразу обратиться к юристу, который сможет изучить документ и выявит все возможные риски.
Кредитный договор по ипотеке оформляется документально при приобретении квартиры, частного дома, строительстве и т.д. Регулируется Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге) недвижимости. Учитывая, что берется достаточно солидная сумма на длительный период, важно заранее ознакомиться с текстом документа, оценить свои возможности и потенциальные риски. Основное внимание следует уделить суммам выплат, страховым рискам, правам кредитора и заемщика, возможности смены условий кредитования в одностороннем порядке и т.д.
Ипотечные договора условно можно подразделить на два вида:
- выдаваемый под залог приобретаемого объекта недвижимости – при этом оформляется лишь кредитный договор,
- оформляемый под залог уже имеющегося имущества. В этом случае оформляется два договора – кредитный и залоговый (ипотечный).
Именно в этом и состоит разница между договором ипотеки и кредитным договором.
Первый вариант наиболее распространен, поэтому на нем остановимся несколько подробнее. Вне зависимости от формы составляемого документа, в договоре должны присутствовать основные пункты:
- Стороны договора – здесь представляется информация относительно того, кто выступает залогодателем, а кто – залогополучателем.
- Объект договора – конкретный объект недвижимости и полными характеристиками, кадастровыми данными и т.д.
- Схема и условия, на которых предоставляется кредит.
- Стоимость приобретаемого объекта недвижимости.
- Ответственность каждой из сторон, права и обязанности каждого – для разъяснения всего, что здесь написано и что под этим подразумевается следует обратиться к юристу. Только он сможет вам пояснить основные условия предоставления кредита банком и проконсультировать относительно их приемлемости на практике.
- Порядок целевого использования и погашения.
Примерный образец кредитного договора по ипотеке вы можете скачать здесь.
В зависимости от ряда обстоятельств форма и текст документа могут различаться, поэтому перед подписанием важно тщательно ознакомиться с текстом и проконсультироваться с юристом относительно наличия подводных камней и возможных рисков. Так вы избавите себя от возможных неприятностей в будущем.
Срок перечисления кредита на банковский счет заемщика. В среднем он составляет три рабочих дня. Это важно для того, чтобы подписание договора и перечисление средств за покупку новостройки происходило одновременно. Дата перечисления денег и зачисления их на счет могут различаться. И после их формального зачисления на счет будет невозможно отказаться от договора. К тому же с этого дня и начинается отсчет процентов, даже если подписание документа не состоялось по той или иной причине.
Комиссии за обслуживание счетов в банке – несмотря на то, что ЦБ РФ запретил вводить дополнительные комиссии за обслуживание счетов, на практике довольно часто встречается обратное. Поэтому будьте готовы к тому, что придется значительно переплатить или выявить сей факт еще до того, как произойдет подписание кредитного договора по ипотеке.
Внимательно изучите не только основные условия кредитования, но и помесячный расчет платежей. Если изначально идут более крупные суммы, то в конце наблюдается некоторое уменьшение — дифференцированные платежи. Если же платежи аннуитетные, то выплаты будут равными на протяжении всего срока кредитования.
Банк, как и любое иное кредитно-финансовое учреждение, может отказать в предоставлении ипотечного кредита без объяснения каких-либо причин в любой момент. Это обстоятельство прописывается в прочих условиях договора. Обратите на данный пункт особое внимание, поскольку до него мало кто доходит, а там могут быть прописаны условия по комиссиям, страхованию и т.д.
Обязательность страхования по кредитному договору — важный пункт. Если его не продлять ежегодно, то в договоре предусмотрены возможные неприятные последствия:
- увеличение процентной ставки при не продлении страхования жизни и здоровья заемщика
- требования банка досрочного возврата долга в полном объеме.
Подробнее о последствиях отказа от страхования читайте в статье: Что будет если не делать страховку по ипотеке
В случае досрочного погашения ипотеки будьте готовы к штрафным санкциям. Все дело в том, что при оформлении займа банк планировал получить определенную сумму за указанный период. Но при преждевременном погашении проценты теряются, что приводит к значительной экономии. Однако, далеко не все банки соглашаются на досрочное погашение кредита.
Возможность сдачи недвижимости в аренду, перепланировки и ответственность за несоблюдение этого требования.
Обязанность заемщика уведомить банк об изменении персональных, паспортных данных и места жительства.
Подписание договора по ипотечному кредитованию осуществляется до того, как произойдет регистрация приобретаемого объекта недвижимости в собственность.
Заниженная или завышенная цена объекта недвижимости по ипотеке не относится к официальным схемам кредитования, но это может произойти при сговоре сторон или банальной ошибке. Снижение цены (ипотека с недофинансированием) возможно при желании уйти от уплаты налогов, но если сей факт раскроется, то придется понести уголовное наказание.
И это далеко не полный перечень всех обстоятельств, на что стоит обратить внимание при подписании кредитного договора по ипотеке. Заручившись поддержкой опытного юриста, вы сможете избежать массы проблем и крупных финансовых затрат.
Риски при заключении кредитного договора под залог недвижимости не всегда очевидны, но отсутствие предусмотрительности может очень дорого обойтись заёмщику. Поэтому важно знать, на что стоит обратить внимание при оформлении ипотеки.
Услуги аккредитованного финансовым учреждением специалиста часто требуют внушительных денежных вложений по сравнению с расценками частных оценщиков. Кроме прочего, результат работы таких компаний оспорить даже в судебном порядке невозможно. Кредитуемому лицу следует заранее убедиться в возможности провести независимую оценку недвижимости.
Имущественная страховка — это вполне разумный и экономически оправданный шаг. При этом некоторые банки, занимающиеся ипотечным кредитованием населения, прописывают в договоре обязанность страховать жизнь и здоровье заёмщика. Приобретателем выгоды такой услуги будет финансовая организация.
В условиях нестабильности на денежном рынке российский рубль вполне естественно обесценивается. По этой причине ипотека в иностранной валюте может негативно повлиять на размеры ежемесячных платежей и многократно увеличить общую сумму кредита. Опытные заёмщики рекомендуют брать исключительно рублёвую ипотеку.
Существенные повреждения или полная утрата залоговой недвижимости потребует замены обеспечения денежного займа. Очень часто банки не идут на уступки кредитуемым лицам и отказывают в переоформлении договора. В этом случае потребуется досрочно погасить все долговые обязательства перед финансовым учреждением.
К вопросу оформления ипотеки нужно подходить очень внимательно. В противном случае многократно возрастает риск потери имущества и появления неоправданных расходов.
Вкратце сценарий получения ипотеки выглядит следующим образом:
- подписание и регистрация договора купли-продажи ипотечной квартиры (или ДДУ);
- заключение ипотечного договора;
- регистрация права собственности на жилье и оформление обременения.
Сначала должен быть выбран и забронирован объект сделки, а уже потом банк выдает вам деньги на его приобретение. Именно поэтому в договорах купли-продажи по ипотеке указывается, что продавец получает деньги только после государственной регистрации права заемщика на недвижимость.
Необходимо внимательно изучить соглашение перед подписанием.
Вот основные моменты при заключении ипотечного договора, которые имеют значительный финансовый вес:
- оплата услуг сторонних специалистов;
- обязательное страхование;
- оплата за выполнение банковских операций;
- возможность изменения договора в одностороннем порядке;
- условия расторжения в разных ситуациях;
- возможность и условия досрочного погашения кредита;
- тип процентной ставки — плавающая или фиксированная.
Подписание договора означает ваше согласие со всеми его пунктами. Разберем подробнее, что может ожидать нас в самом главном документе заемщика.
К услугам, которые вам наверняка потребуется оплатить при оформлении ипотечного договора, относятся следующие процедуры:
- нотариальное заверение документов;
- оценка недвижимости;
- государственная регистрация договора купли-продажи (или ДДУ) и ипотеки.
К платным банковским операциям относятся:
- комиссия за рассмотрение заявки и выдачу кредита;
- платное ведение счета;
- комиссия за внесение ежемесячных платежей;
- комиссия за обслуживание банковской карты.
При подписании ипотечного договора обратите внимание, какие изменения банк имеет право вносить в одностороннем порядке.
По закону увеличивать процентную ставку без вашего ведома и согласия банк не может, исключение составляют слежующие ситуации:
- заемщик отказался от дополнительной страховки, что по договору приводит к увеличению ставки по кредиту;
- процентная ставка является плавающей;
- произошел дефолт или девальвация.
Если первых двух пунктов в этом списке вы можете избежать самостоятельно, то последний вступает в силу независимо от вашей воли.
Условия расторжения договора с вашей стороны и со стороны банка должны быть максимально ясны.
Некоторые банки, чтобы не терять доход при досрочном погашении ипотеки, взимают штраф (неустойку) или устанавливают период, в течение которого вы не можете досрочно рассчитаться с банком. Помните, что возврат уже уплаченной страховки по ипотеке при расторжении также будет делом непростым.
Вы изучаете ипотечный договор — на что обратить внимание в первую очередь? Начните со стоимости и содержания страховки, которую предлагает банк. По закону обязательным является только страхование самого объекта ипотеки, но банки старательно навязывают комплексное страхование.
В среднем страховка обходится заемщику в 0,5-1,5% от суммы долга в год.
В комплексное страхование кроме обязательного, входят риски, которые вам предложат застраховать в добровольно-принудительном порядке:
- титул (если недвижимость вторичная);
- надежность застройщика (для новостроек);
- ваше здоровье, потеря трудоспособности.
С одной стороны, с учетом срока ипотечного кредита такие меры предосторожности могут быть очень кстати. Нюанс состоит в том, что формально вы имеете право приобрести страховой полис в любой компании. Но каждый банк сотрудничает со страховщиком и заинтересован в том, чтобы вы приобрели именно партнерскую страховку. Нередко в качестве санкций за отказ от комплексного страхования практикуется уже упомянутое повышение процентной ставки, так что дешевле выходит купить навязываемый полис.
Заемщик имеет право выбрать страховую компанию.
О страховании нужно помнить следующее:
- все риски страхуются в пользу банка;
- чтобы застраховать первоначальный взнос или вероятность невыплаты кредита в свою пользу, нужно приобретать дополнительную страховку, которая не входит в комплексные предложения;
- если вы оплатили страховку вперед на три года, а через год досрочно погасили ипотеку, неиспользованный платеж по страховке вы вряд ли вернете;
- в течение пяти рабочих дней (период охлаждения) вы имеете право отказаться от страховки с минимальными потерями.
При планировании затрат на ипотеку страховка занимает очень весомое положение среди прочих трат, поэтому уделите ее оформлению особое внимание.
Среди подводных камней ипотечного договора особое место занимают условия одностороннего расторжения соглашения по инициативе банка. Причем самая распространенная причина такой инициативы со стороны кредитора — заемщик перешел в разряд должников или несколько раз просрочил платеж. Возможно наличие неустойки, которую вам придется платить сверх основного долга при расставании с залогодержателем.
В ипотечном договоре также прописываются пени и штрафы, которые ждут должника при уклонении от уплаты ежемесячных взносов.
Теоретически их можно в дальнейшем оспорить в суде, но до такой стадии ситуацию с задолженностью лучше не доводить. Также не следует избегать контакта с банковскими сотрудниками, потому что это будет истолковано как ваше нежелание соблюдать кредитный договор и может ускорить процесс продажи залоговой недвижимости с молотка для покрытия долга.
Тревожным сигналом для банка является наличие более чем трех просрочек по платежам в год либо задолженность по платежам более месяца. При наличии такой картины банк предложит вам расторгнуть договор и выплатить оставшуюся задолженность. Причем если вы не страховали риск невыплаты кредита в связи с непредвиденными обстоятельствами, страховая компания в такой ситуации вам ничего не должна, и долг вы будете покрывать за счет продажи недвижимости. Есть вероятность, что даже после этого вы останетесь должны банку.
Расторжение ипотечного договора, инициированное одной из сторон, может проходить как в судебном, так и в досудебном порядке. Судебное вмешательство при прекращении ипотеки обязательно в следующих случаях:
- если ипотека была выдана с использованием льгот и субсидий от государства (например, военная ипотека);
- если супруги разводятся, и у них есть несовершеннолетние дети (необходима защита интересов детей);
- заемщик стал пожизненно нетрудоспособным (инвалидность).
Когда у заемщика есть желание и хотя бы минимальные шансы сохранить ипотечную недвижимость, можно воспользоваться следующими финансовыми инструментами:
- реструктуризация;
- кредитные каникулы;
- изменение графика платежей.
Однако если ваш банк не даст вам такой возможности, можно перейти в другой банк. И тогда вам все равно придется пройти через оформление расторжения договора ипотеки.
Прогнозируйте свой годовой доход и семейный бюджет с учетом ипотечных выплат. Всегда имейте экстренный запас средств на погашение 2-3 платежей по ипотеке на случай форс-мажора.
Кредит с плавающей ставкой позиционируется как более выгодный, но в случае экономического дефолта он может стать кабальной сделкой для заемщика. Учитывая сроки, на которые выдается ипотека, лучше не рисковать и выбирать кредиты с фиксированной ставкой на весь период.
Валюта кредита и валюта вашего дохода должны совпадать. Если вы получаете зарплату в рублях, а ипотеку берете в долларах, вы рискуете потерять деньги из-за колебаний курса. Кроме того, вам придется каждый раз платить за обменные операции.
- персонального менеджера;
- лучшие предложения от ведущих банков;
- оформление всех документов без вашего участия в кратчайшие сроки;
- гарантированное одобрение заявки в нескольких банках;
- помощь в составлении ипотечного кредитного договора;
- оплату услуг брокера по факту сделки.