Покупка квартиры в строящемся доме обходится намного дешевле готового жилья. Если вы решили заключить такую сделку с застройщиком, то в итоге можете серьезно сэкономить — до 30–40% от стоимости недвижимости. Однако и эту сумму далеко не всем удается выплатить без финансовой помощи банка. В данном случае можно воспользоваться ипотекой на долевое строительство, где обеспечением служит либо уже имеющаяся у заемщика недвижимость, либо сама, еще не построенная, квартира.
Итак, финансовая выгода долевого строительства в ипотеку очевидна. Рассмотрим, какие минусы могут возникнуть в такой ситуации. В первую очередь, это риски, связанные с покупкой строящегося жилья.
- Дом не сдается застройщиком в заранее оговоренные сроки (долгострой).
- Дополнительные выплаты в процессе строительства. Чаще всего, лазейкой для строительных фирм становится неточно составленный договор, а именно: если в контракте детально не указано, какие конкретные затраты составляют стоимость квадратного метра жилья. Как правило, подобные случаи не превышают 10%.
- Жилье передается дольщику с определенными дефектами, либо же не выполнено подключение к коммунальным сетям или присутствуют другие незаконченные работы.
- Трудности с регистрацией права собственности. Эта проблема может появиться по вине застройщика либо из-за неподготовленных вовремя документов, либо при несоблюдении необходимых условий инвестиций. Наиболее эффективным решением становится обращение в суд.
- Повышенная процентная ставка по ипотеке на долевку.
Обезопасить себя от рисков участия в долевом строительстве можно, заранее застраховав их. Также необходимо уделить серьезное внимание договору с застройщиком на первичной стадии и, при необходимости, воспользоваться поддержкой юриста. Немалую роль играет и сложившаяся репутация застройщика.
- Нюанс долевки в ипотеку в том, что финансовые риски участника в данном случае существенно возрастают, поскольку заем по ипотеке банку выплачивать приходится в любом случае.
- Банковские программы кредитований на долевое строительств предусматривают, как правило, повышенную процентную ставку (около 1%), однако в большинстве случаев это распространяется лишь на период строительства. После того, как заемщик становится собственником жилья, ставка снижается. Процентная ставка на данный вид ипотеки в последнее время повышается, но связано это с общей тенденцией рынка: растут все кредитные ставки, включая и ипотечные сделки. С начала года ставки по ипотечному рублевому кредиту выросли на 0.5–0.6%.
- Некоторых дополнительных расходов требует и такое обязательное условие ипотеки с участием, как страхование жизни заемщика. Платить по страховке необходимо в течение всего срока действия сделки с банком.
Не стоит забывать при этом и о плюсах участия в долевом строительстве по ипотеке, а они весомы.
- Снижение стоимости недвижимости на треть. С учетом общей суммы сделки по недвижимости, это большие деньги.
- Покупая квартиру на стадии проектирования, вы можете сделать ее максимально комфортной. Заказчик имеет возможность максимально подогнать квартиру под себя: выбрать этаж, улучшить ее планировку. Все переделки в уже сданном жилье обходятся недешево.
- По окончании строительства вы получаете абсолютно новое жилье в только что построенном доме, а это значит, и новые трубы, и новую электропроводку.
- Банк не требует поручителей по кредиту, поскольку ипотека выдается под обеспечение недвижимостью.
- Выгодное инвестирование средств (с учетом относительно низких первоначальных вложений).
Если вы грамотно и тщательно готовы подойти к выбору застройщика, его проверке и проверке основных пунктов договора долевого участия, оговорить в договоре все возможные варианты развития событий, то покупка долевой квартиры в ипотеку принесет вам только плюсы от этого решения.
Специалисты констатируют, что в последнее время ипотека на долевое строительство приобрела значительную популярность. По данным УПН, количество сделок с использованием заемных средств на первичном рынке недвижимости достигает 20% от всех сделок в этом сегменте, в прошлом году данный показатель равнялся 10-12%.
Специалист по вторичному жилью и ипотечному кредитованию КБ «Ярмарка» Ольга Локис Сегодня кредитование нового жилья самое актуальное, так как многие люди желают жить в новом доме. К тому же в последнее время стало возможным оформление ипотечного кредита на жилье в Екатеринбурге, даже если Вы проживаете и работаете в Нижневартовске.
Вероятно, такая популярность ипотеки на «долевку» вызвана выгодами, которые предоставляет этот способ приобретения жилья. В первую очередь, это возможность приобрести новую квартиру, внеся лишь первоначальный взнос, примерно 10-30% от всей стоимости. Оставшуюся сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-30 лет. Таким образом, ежемесячные выплаты по кредиту будут уже не такими баснословными.
Ко всему прочему, квартира на стадии строительства обойдется Вам в существенно меньшую сумму, то есть кредит будет стоить дешевле. Разница в стоимости квартиры, купленной на стадии строительства, и стоимости готовой квартиры составляет порядка 30 %.
Еще одним плюсом ипотеки является то, что заемщику ипотечного кредита предоставляется льгота по подоходному налогу на весь срок ипотеки.
К тому же, получая ипотечный кредит на «долевку», заемщик получает все преимущества владельца нового жилья. Вице-президент Уральского банка ОАО «УРСА Банк» Алексей Санников Дольщик получает абсолютно новое жилье, с новыми инженерными коммуникациями, где еще до заселения можно сделать необходимую перепланировку и ремонт. К тому же стоимость такого жилья существенно ниже стоимости готового. В зависимости от сроков сдачи разница в цене на начальном этапе строительства и при готовности объекта может достигать 30% и более.
Однако, у подобного вида кредитования есть ряд существенных недостатков. К ним, в частности, относится тот факт, что уже на этапе предварительного обращения в банк заемщику придется столкнуться с дополнительными платежами, не фигурирующими с процентными ставками на кредит. Конечно, такая практика постепенно отмирает, однако до сих пор существуют банки, которые берут деньги с клиентов только за оценку их кредитоспособности и вынесение решение о выдаче кредита. Планка этой комиссии колеблется в зависимости от социального статуса обратившегося в интервале от $30 до $150.
Также заемщику придется тратиться на страхование. Платить страховые взносы придется ежегодно все время, пока будет происходить погашение кредита. Сумма ежегодной выплаты составит в среднем от 0,8 до 1,7 % от размера кредита в первый год и от остатка ссудной задолженности во все последующие плюс 10 %,что составляет достаточно внушительную сумму.
Многие заемщики при получении ипотеки обращаются за помощью к риэлтерам. Это позволяет несколько компенсировать затраты при оформлении ипотечного кредита. Тем не менее, компенсированные деньги вскоре придется заплатить тому же агенту по недвижимости. Риэлтерские услуги составляют порядка 5-6 % от стоимости приобретаемой квартиры.
Еще одним минусом ипотеки на «долевку» является тот факт, что далеко не все банки согласятся кредитовать заемщика, который покупает квартиру на стадии строительства.
«Если «вторичку» кредитуют почти все ведущие банки города, то по новостройкам всё не так просто. Получение кредита будет зависть от возможного обеспечения: поручительства, залога имеющейся недвижимости и от застройщика», — рассказала «Домострою» Ольга Локис.
Ко всему прочему, банки, которые предоставляют услугу кредитования «долевки», как правило, ставят заемщика в условия ограниченного выбора, согласившись кредитовать продукт только определенного застройщика. Директор РК «Проспектъ» Александр Бабичев Взаимоотношения с застройщиками банки строят обычно на основе договора. Застройщиков, имеющих такие договоры крайне мало. Поэтому выбор новой квартиры осложнен. Нужно выбрать, во-первых, банк, кредитующий на покупку новых квартир, во-вторых, саму квартиру придется подобрать у конкретного застройщика, которому банк доверяет. Выбор получается ограничен. Таким образом, если вы получили кредит на покупку строящегося жилья, то вам просто повезло, что вы выбрали квартиру в доме, который строит именно этот застройщик, у которого есть договор с таким-то банком.
Отметим, сегодня в Екатеринбурге кредиты на долевое строительство предоставляют 26 банков. Естественно, каждый из них предъявляет к заемщикам собственные требования, однако, существует ряд стандартных требований, которые необходимо учитывать потенциальному заемщику. К ним относится, например, возраст заемщика, который должен быть не моложе 18 лет и не старше 65. Также практически все банки предоставляют свои кредиты только гражданам РФ. К этому еще добавляется регистрация по месту получения кредита.
Ко всему прочему, банки потребуют у заемщика документ, подтверждающий его трудовой стаж, который должен составлять не менее 6 месяцев на последнем месте работы. При этом некоторые банки требуют, чтобы общий трудовой стаж заемщика составлял не менее 2 лет.
К тому же кредиторы могут потребовать от заемщика предоставления поручителей и промежуточных залогов.
«В некоторых случаях до сдачи строящегося дома в эксплуатацию необходимо будет оформить промежуточный залог. Обычно это другая недвижимость. Но есть банки, которые возьмут в залог с некоторыми ограничениями и новую квартиру (право требования), например банки «Уралсиб», «Северная казна», «Сбербанк РФ», — рассказал «Домострою» Александр Бабичев.
Необходимость предоставления залога банкиры объясняют собственными рисками.
«Кредитуя покупку квартиры на этапе строительства, банку приходится ждать закладную. Чтобы подстраховаться, кредитные учреждения устанавливают высокую ставку — на 2-3 процентных пункта выше, чем при покупке жилья на вторичном рынке (10-13,5%), а также в некоторых случаях требуют от дольщика дополнительный залог в виде движимого или недвижимого имущества», — поясняет директор департамента ипотечного кредитования СКБ-банка Анна Самуилова.
Тем не менее, специалисты рекомендуют при выборе банка-кредитора, в первую очередь, обращать внимание на процентную ставку кредита и его срок. Не следует забывать о необходимых платных услугах и уточнить их стоимость. Также не следует рассчитывать свои финансы «впритык». Стоимость всех процедур оформления ипотеки может достигать 5-10% от стоимости жилья. Сюда входят: оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета, плата за аренду индивидуального сейфа, открытие счета, ведение счета, регистрация сделки и так далее.
Также следует помнить, что максимальная сумма, которую может выдать ипотечный банк, зависит от двух факторов — первоначального взноса заемщика и величины его доходов. Стоит учитывать, что некоторые кредитные организации принимают во внимание только доход с основного места работы, подтвержденный справкой.
Как бы то ни было, покупка недвижимости с помощью ипотеки на сегодняшний день является одним из прогрессивных способов решения квартирного вопроса, утверждают специалисты. Многие банки готовы предоставить такой вид кредита, остается лишь подобрать наиболее подходящую программу. Для тех же, кто сомневается в своих способностях или же не желает терять время, подбирая различные варианты, на рынке недвижимости работают ипотечные брокеры — специалисты, оказывающие профессиональные услуги по подбору оптимальной для клиента банковской программы, сопровождению ипотечной сделки и оформлению налоговых вычетов после ее заключения.
В любом случае ипотечное кредитование долевого строительства предоставляет шанс большому количеству людей приобрести собственное жилье. При этом ипотека на «долевку» является выгодной сделкой для всех ее участников.Директор филиала «Фосборн Хоум» в Екатеринбурге Александр Комаров При ипотечном кредитовании долевого участия для каждой стороны сделки есть определенные преимущества. Так, дольщик решает финансовые вопросы, собственно, обеспечивающие приобретение жилья, при этом минимизируя свои риски возможного неполучения в собственность квартиры. Это происходит благодаря тщательному отбору, который проводят банки среди застройщиков при выстраивании партнерских отношений. Застройщик свои преимущества в ипотечном кредитовании новостроек может усмотреть как дополнительный инструмент продажи недвижимости. Кроме того, имеет место быть так называемая «репутационная реклама», поскольку аккредитация в банке, как уже упоминалось, есть весомый элемент доверия банка к застройщику. Наконец, собственно банки. На период строительства (в связи с повышенными рисками) банки предлагают ипотеку под более высокий процент, чем после регистрации права собственности на жилье заемщика. А значит, это дополнительный источник дохода.
С одной, стороны, покупать жилье по ДДУ намного дешевле, но срок сдачи строящегося жилья нужно будет ждать ну как минимум год, а по максимуму и представить страшно. А все эти годы ведь придется платить по ипотеке. Выгодно ли это?
На мой взгляд, я лучше переплачу 200 тысяч и въеду в новую квартиру уже завтра и причем в ту, которую я заранее посмотрел и выбрал сам. А нежели буду платить по ипотеки каждый месяц, так еще нужно не забывать платить хозяйки за аренду жилья (где буду я жить до переезда в свою будущую квартиру). И тем более когда сдадут этот строящейся дом неизвестно, может через год, а может и через 5. И что там будет в этой квартире неизвестно, вдруг потолок или стены неровные, или пол скрипеть будет, или еще какие то сюрпризы меня будут ждать. Поэтому берите лучше уже просмотренную и готовую для проживания квартиру!