К ипотеке относятся по-разному. Одни считают её мучительной кабалой на всю жизнь и не стремятся с ней связываться. Для кого-то она является единственным возможным способом обзавестись собственной жилплощадью. А кто-то видит в ней реальную выгоду: взял квартиру в ипотеку, сдал её в аренду и досрочно погашаешь за счёт получаемой арендной платы. Но окупится ли такая квартира? И стоит ли вообще брать ипотечный кредит именно с такой целью? Разбираемся.
Сдаём ипотечную квартиру в аренду: насколько это законно?
В настоящее время недвижимость в ипотеку берут, например, заботливые родители с расчётом, что через 20-30 лет квартира будет чиста от долговых обязательств и спокойно отойдёт детям. Или те, кто считает квадратные метры универсальным и беспроигрышным вариантом вложения средств. И первые и вторые задумываются о возможности и законности сдачи внаем ипотечной квартиры, а также необходимости оповещения об этом кредитной организации.
Иллюстрация: Ирина Фатеева
Приобретение квартиры по ипотеке подразумевает, что она будет использоваться для проживания заёмщика и его семьи. В то же время, законом ограничивается использование этой квартиры в качестве источника обогащения. Другими словами, невозможно превратить ипотечную квартиру в коммерческую недвижимость и сделать из неё, например, офис или коворкинг, сдаваемый в аренду. Невозможно также переделать жильё в нежилое помещение, после чего использовать в качестве торговой точки. Для этих целей заёмщик должен воспользоваться потребительским кредитом, коммерческой ипотекой или кредитом для бизнеса.
Предупреди банк и сдавай спокойно
Почему они это делают? Всё просто. Возможность перехода квартиры в собственность банка существует до тех пор, пока заёмщик не погасит ипотеку. Собственником ипотечной квартиры всё это время числится её покупатель, но фактическим владельцем жилплощади является банк, квартира находится у него в залоге. И так как за годы сдачи квартиры и её активной эксплуатации чужими людьми состояние квартиры может заметно ухудшиться, а в случае форсмажора банку придётся её как-то сбывать, они пытаются обезопасить себя и запрещают сдачу квартиры внаём. Так что есть смысл очень внимательно изучить договор на наличие в нём пункта о запрете.
Не во всех банках, включающих пункт об аренде в свои договоры, правила строги и беспощадны. Для удобства и наглядности разделим банки, выдающие потребительские целевые займы, на две условные группы. В первую отнесем банки, которые разрешают заёмщику сдавать в аренду недвижимость, оговаривая при этом срок. От заёмщика в данном случае требуется лишь заблаговременно уведомить об этом банк или указать, что передача ипотечной квартиры в аренду необходима в связи с его бедственным финансовым положением. Только нужно объяснить, где во время аренды будет проживать сам заёмщик и его семья.
Ипотечные программы, в которых изначально прописывается разрешение сдачи недвижимости внаём, могут иметь более высокие ставки.
Как показывает статистика, доля заёмщиков, взявших ипотеку и оповестивших свой банк о том, что они сдают недвижимость в аренду, не превышает 5%. Но не стоит забывать о том, что сохраняется риск, что банку станет известно о факте сокрытия аренды. И если в договоре был прописан запрет о сдаче залоговой недвижимости в найм, реакция со стороны банка будет незамедлительной.
Конечно, до применения крайних мер кредитная организация постарается найти другие методы управы на заёмщика, например, это может быть ежедневный или ежемесячный штраф вплоть до устранения нарушений. Но банк также имеет полное право потребовать выплаты всей оставшейся суммы по кредитному договору в досрочное время. В случае неисполнения заёмщиком этого требования кредитная организация может обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном действующим законодательством, а это уже действительно большие проблемы.
Так что согласованное заранее решение с банком об аренде может лишить вас огромной головной боли. Оповестить банк возможно как в период заключения ипотечного соглашения, так и во время погашения кредита. Конечно, если главной целью покупки квартиры является сдача в аренду этого жилья и вы уже сейчас планируете туда кого-то вселить, обсудить спорный арендный вопрос с банком нужно ещё на стадии подачи заявки на ипотеку.
Как бы то ни было, проблемы с банком — это только половина увлекательной ипотечно-арендной истории, потому что сама по себе покупка жилья с целью сдавать его может оказаться не очень-то выгодным предприятием. Ипотечные программы, в которых изначально прописывается разрешение сдачи недвижимости внаём, могут иметь более высокие ставки. Или же более высоким будет первоначальный взнос. Грубо говоря, если покупать квартиру исключительно для себя и своей семьи, размер первоначального взноса будет равен 10-12%, а с целью сдачи внаём – уже 30-50%.
Взаимоотношение с банком
Стоит иметь в виду, что одно дело — когда частное лицо сдаёт квартиру или комнату в ней, и совсем другое — когда это целый бизнес. Во втором случае, если сдачей квартир занимается индивидуальный предприниматель или агентство, обычную ипотеку ему не дадут, и придётся оформлять коммерческую.
От Москвы до самых до окраин
Попробуем разобраться в главном: насколько доходным является этот способ вложения денег для жителей столицы и регионов?
Покупка недвижимости в ипотеку с последующей сдачей в аренду имеет смысл только в столице и крупных городах. Жильё здесь всегда пользуется спросом, так что найти новых постояльцев большого труда не составит. А вот в регионах, с учётом коммуналки и относительно низкого спроса аренды, доход, получаемый от сдачи, будет ничтожно мал. Велика вероятность, что квартира будет элементарно простаивать в ожидании достойных квартирантов, и денег, которые хотелось бы отнести в банк, она не принесёт.
Покупать недвижимость в регионах ради наживы чревато финансовыми проблемами
Сдача жилья внаём всегда будет беспроигрышным вариантом, поскольку квартира стоит и приносит деньги, — считают некоторые. Со временем сумма, получаемая от арендаторов, возрастёт. А уж после того, как недвижимость сработает на покрытие ипотеки, она будет работать на вас. Но, учитывая всё вышесказанное, мнение это вполне может быть оспорено.
Антонина (35 лет, г. Саратов), сдаёт недвижимость в аренду для погашения ипотечного кредита в течение 1 года