Ипотека с ДДУ – сделка, которую заключают дольщик (физическое лицо) и застройщик (строительная компания). По ее условиям дольщику передается доля участия в строительстве многоэтажного дома в виде отдельной квартиры. После чего он обязуется внести определенную сумму в установленный срок на счет застройщика, чтобы погасить стоимость своей доли и получить ее в собственность. Выплаты могут производиться по частям или единовременно, в зависимости от договоренности сторон.
Ипотека при заключении ДДУ позволяет привлечь кредитные средства для выкупа доли участия при недостаточности или отсутствии собственных денег. Для этого перед заключением сделки клиент оформляет ипотечный договор с банком. Затем застройщик открывает аккредитивный счет на свое имя, куда клиент вносит оговоренную сумму. После подписания и регистрации договора застройщик получает ее. При невозможности вносить дальнейшие выплаты по ДДУ с ипотекой, покупатель теряет право долевого участия и переуступает банку право требования по договору.
Все условия ДДУ регламентируются 214 ФЗ , что позволяет получить защиту дольшику.
Что же касается внешней формы сделки, то она оформляется на русском языке, в бумажном виде по числу сторон и подлежит обязательной государственной регистрации.
В целом, существует несколько важных особенностей, на которые стоит обратить внимание перед заключением сделки:
- получить ипотеку на долевое участие можно только в банке, который сотрудничает с конкретным застройщиком;
- наличие точной информации – регистрацию в Росреестре пройдет только тот договор, где подробно указан:
-срок сдачи дома в эксплуатацию;
-срок передачи квартиры клиенту;
-адрес застройки и прочие данные о строящемся объекте.;
Оформление долевого участия с привлечением ипотечных средств состоит из следующих ступеней:
- выбор подходящей новостройки и квартиры – почти все строительные фирмы на окончательных этапах строительства проводят ознакомительные экскурсии по объектам. Участие в такой экскурсии поможет точнее определиться с выбором;
- бронирование – получение ипотеки – длительный процесс, и бронирование гарантирует что застройщик не передаст за это время квартиру другим дольщикам;
- подача заявки на получение займа;
- подписание ипотечного договора и получение кредитных средств – возможно только при положительном решении банка;
- заключение договора долевого участия этот документ не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. После государственной регистрации он приобретает такую же юридическую силу, как и нотариально заверенные аналоги;
- регистрация договора в Росреестре;
- внесение средств на аккредитивный счет застройщика для выкупа права на долевое участие.
На последнем этапе сделки необходимо получить свидетельство о праве собственности на квартиру. Его выдает уполномоченный орган Росреестра при предъявлении:
- закладной и договора займа;
- договора долевого участия;
- акта сдачи квартиры в эксплуатацию;
- паспорта будущего собственника.
Важно знать, что в свидетельстве о праве собственности имеется отметка о том, что объект недвижимости обременен, т.е. является предметом залога по кредитному обязательству. Обременение означает, что покупатель не имеет права распоряжаться квартирой до полной выплаты долга. Подробнее как оформляется ипотека на новостройку и её плюсы и минусы разобраны в отдельной статье.
Нередко банки-кредиторы предусматривают возможность досрочного возврата займа. Это условие должно содержаться в ипотечном договоре. Однако, и без него при соответствующей договоренности, клиент может раньше времени выплатить оставшуюся часть кредита. После чего банк выдает бывшему заемщику справку об отсутствии задолженности.
С этой справкой клиент обращается в Росреестр (лично или через МФЦ) для снятия залога с объекта недвижимости. В ряде банков эта задача входит в обязанности представителя.
Чаще всего договор долевого участия с ипотекой расторгается по инициативе дольщика по следующим причинам:
Причиной расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе банка признается невозможность заемщика погашать кредит с последующей передачей кредитору права требования по ДДУ.
Закон предусматривает, что стороны могут расторгнуть ДДУ при наличии ипотечного соглашения, как по собственной инициативе, так и через суд. Это может произойти по абсолютно любым основаниям, если одна из сторон считает, что ее права нарушены контрагентом.
Закон не позволяет дольщику отказаться от сделки по своей инициативе без каких-либо нарушений со стороны девелопера. В этом случае вернуть деньги гражданин может только через суд.
Письмо передается лично, отправляется по почте или интернету. Если застройщик перечисляет полученные средства в указанный срок, дольщик может поступить с ними двумя способами:
- вернуть всю сумму с процентами в банк (если в договоре займа есть такое условие);
- приобрести новое жилье и продолжать погашать ипотеку, изменив предмет залога.
Расторжение ДДУ с ипотекой происходит в общеустановленном исковом порядке. Дольщик составляет исковое заявление с требованием об аннулировании сделки и взыскании ранее оплаченной суммы долевого участия.
К заявлению прилагаются:
- паспорт;
- копия досудебного уведомления;
- расторгаемый договор;
- квитанция об оплате госпошлины;
- свидетельство о праве собственности (если оно уже выдано);
- договор банковского займа;
- письменный расчет суммы, взыскиваемой с ответчика (сюда входит не только оплата паевого взноса, но и расходы на госпошлину, оплату адвоката, неустойка и др.);
- иные документы, на которых истец основывает свое требование.
Иск рассматривается с участием банка, поскольку здесь затрагиваются и его интересы. В течение 30 дней суд выносит решение. При несогласии с ним любая сторона имеет право обжаловать его в вышестоящем суде.
Положительное решение, вступившее в законную силу, является основанием для возврата застройщиком полученных денег. В решении всегда указывается срок, отведенный на его исполнение. Если ответчик не укладывается в него или игнорирует требование суда, дольщик передает постановление в ФССП на принудительное исполнение. Тогда путем ареста счетов или других материальных активов приставы взыскивают с компании присужденные средства. Как уже сказано ранее, эти деньги бывший дольщик расходует двумя способами.
Выше рассмотрена ситуация, когда банк дал согласие на расторжение ДДУ с полученной ипотекой. Но что же делать, если он будет против? Ведь договор по сути находится в залоге, и без согласия банка дольщик не имеет права разрывать отношения с застройщиком.
В этом случае также придется обращаться в суд, где ответчиком будет уже кредитор. Чаще всего иски к застройщику и банку рассматриваются в ходе одного производства.
- остановке строительства;
- банкротству;
- аресту активов и счетов.
Важный момент. При расторжении ДДУ вы даже можете заработать. Дело в том, что если застройщик нарушил сроки строительства, вы имеете право в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия. Для этого достаточно написать письмо застройщику и оповестить его об этом. Далее нужно буде подать на застройщика в суд за пользование вашими средствами. Суд часто идет на встречу и обязывает выплатить покупателю проценты за пользование его деньгами в размере 18% годовых. Обязательно запишитесь на бесплатную консультацию к нашему ипотечному юристу, чтобы мы подсказали вам, как вернуть ваши деньги и получить еще небольшую прибавку.
Также вам будет интересно узнать, что покупателям новостройки с 2018 года доступна льготная ипотека под 6%.
Когда мы начали выбирать квартиру мы и не предполагали, что это целый квест! Сначала мы выбирали жилье на вторичном рынке, но достаточно скоро поняли, что то, что нам нравится стоит больше, чем мы планировали, а залезать в огромную ипотеку совершенно не хотелось))
Поэтому наш выбор пал на строящиеся апартаменты в ГК Лайнер на Ходынском поле. Район, цена, застройщик — всё нас устроило, и конечно тот фактор, что придется взять в ипотеку достаточно небольшую сумму.
Хочу написать в этой статье о порядке покупки строящегося жилья в ипотеку от момента выбора до перечисления средств за объект. Так как для нас это всё было очень ново, то вот такой порядок действий очень сократил бы наши телодвижения, если был у нас с самого начала)) Всю последовательность действий приходилось собирать по крупицам с застройщика, банка и страховой))
Хоть в нашем случае это не квартира, а апартаменты, порядок действий такой же. В чем принципиальное отличие апартаментов от квартиры я напишу в другой статье, но с точки зрения оформления договора долевого участия и ипотечного договора – никакой.
Конечно, начинается всё с этапа Выбора. Как я написала, мы остановили свой выбор на ГК Лайнер. При общении по телефону нам забронировали удовлетворяющие нас апартаменты, и сразу выслали договор бронирования для ознакомления. В следующий приход в офис мы сходили посмотрели наши апарты (возможность уже была, так как объект сдается в этом году), подписали договор бронирования. После этого мы для себя поняли, сколько мы сможем внести первоначальный взнос, а сколько нужно будет взять в ипотеку. Плюс практически всегда застройщик просит оплатить услуги в размере 1-1,5% от стоимости жилья. У нас в эту сумму входит 5 этапов, включая регистрацию ДДУ, регистрацию собственности и кучу всего ещё, бесполезно отказываться от этих услуг, все эти договоры заключаются в одностороннем порядке. Та же история была и с ДДУ, ни одни пункт договора нельзя было оспорить – не хотите, не покупайте.
Чтобы было легче выбрать банк, лучше скачала выбрать объект, так как у застройщиков свои спецпредложения от банков, а на строящиеся объекты ещё и не каждый банк даст ипотеку. Это в случае со вторичным рынком можно сначала выбрать банк и получить одобрение, а потом искать квартиру. В нашем случае, объект был аккредитован ВТБ 24 и Сбербанк. Так как у нас уже было одобрение от ВТБ на вторичку, мы решили остановиться на нем, чтобы не пересобирать тучу документов.
Пока идет одобрение ипотечного кредита, застройщик высылает проект ДДУ, с которым, как я писала, можно ознакомиться в одностороннем порядке)) Все наши возмущения на счет передачи ключей через полгода после сдачи и оплаты коммунальный услуг в этот период, остались без внимания застройщиком (Интеко), никто не будет создавать прецедент и менять договор ради одного покупателя. Оспорить пункты договора можно будет потом в суде.
Далее идет достаточно запутанный процесс подписания Кредитного договора. Как только ипотеку одобрили – необходимо уведомить об этом застройщика. Ипотечный менеджер передает нас в руки кредитного менеджера того же банка. Параллельно идем открывать счет в этом банке, сообщаем об этом вашему новоиспеченному кредитному менеджеру. Ищем страховую, которая возьмется застраховать заемщика от несчастного случая. Например, ввиду моей честности ВТБ Страхование отказались меня страховать, узнав, что у меня есть травма запястья. Для другой страховой пришлось умолчать этот факт. Представитель страховой самолично должен уведомить вашего кредитного менеджера, что они готовы застраховать заемщика. На что кредитный менеджер готовит проект Кредитного договора и сообщает страховому представителю номер Кредитного договора для составления договора ипотечного страхования. Также у вашего кредитного менеджера должен быть проект ДДУ, если ему не выслал Застройщик, то это должны сделать вы.
Вот тут теперь важно собрать всех в кучу в один день – представитель страховой с договором ипотечного страхования (в нашем случае это был просто курьер), ваш кредитный менеджер с кредитным договором. В общем-то, нам сказали, что подписать договор ипотечного страхования можно было и позже, после регистрации ДДУ, уже на второй встрече в банке.
Итак, Кредитный договор подписан, настало время зарегистрировать ДДУ в Росреестре, и только после этого банк имеет право перечислять средства.
К этому моменту у нас уже должны быть на руках: Доверенность на регистраторов от застройщика, заверенная нотариусом. Возможно, этим можно заниматься и самостоятельно, но у нас было уплачено)) Также должна быть оплачена госпошлина за регистрацию. Так как нас два собственника, то две госпошлины, и ещё заверенная копия свидетельства о браке.
Со всем этим добром и копией кредитного договора едем к застройщику)) Примерно 2 недели на регистрацию ДДУ. После чего застройщик уведомляет нас о регистрации, едем к нему, забираем свой экземпляр ДДУ, получаем квитанцию на оплату полной суммы квартиры.
После этого снова назначаем встречу с нашим кредитным менеджером, везем ему ДДУ. К этому моменту уже должна лежать сумма на первоначальный взнос. В этот же день кредитные деньги поступают на счет, полная сумма за квартиру аккумулируется на счете. Плюс с нас взяли 3000р за перевод на счет застройщика. Оператор переводит деньги со счета на счет застройщика – всё!
Шучу)) Конечно, это ещё далеко не всё)) Теперь ждем сдачи дома в эксплуатацию, после чего последует оформление в собственность и страхование объекта недвижимости. Тоже процесс покрытый туманом, напишу об этом, как пройду через это))))
Дольщики могут столкнуться с различными недоделками и дефектами строительства, требованием доплаты, которая не предусмотрена договором. Не исключен вариант банкротства застройщика, что ставит под большой вопрос вообще получение жилья. Риски всегда есть, совсем избавиться от них невозможно, но свести их к минимуму можно и нужно. Прежде, чем подписывать договор с застройщиком, следует проверить его репутацию, прочитать о нем отзывы в интернете, посетить официальный сайт строительной компании, где посмотреть уже сданные дома и ход работ на выбранном вами объекте. Необходимо подвергнуть тщательной проверке документы застройщика, которые он по закону обязан представить для ознакомления, проанализировать ДДУ на предмет наличия скрытых условий, ущемляющих права дольщика.
Страховую компанию может выбирать сам заемщик, но банк обязательно порекомендует своих одного из своих партнеров. Плата за страхование новостройки стандартно вносится в виде 13-го платежа ежегодно. В первый раз необходимо заплатить сразу при заключении кредитного договора.
Как только строительство будет завершено, следует провести процедуру переоформления в установленном порядке. Как это сделать – поговорим далее. Что делать после завершения строительства? Итак, первое, что стоит делать после завершения строительства, это оформлять право собственности как можно быстрее. Сделать это можно сразу же после ввода в эксплуатацию и предоставления адреса.
Покупателю выдается на руки пакет документов, включающий в себя:
- поэтажные планы и экспликации от бюро технической инвентаризации;
- акт о вводе в эксплуатацию, подписанный всем сторонами;
- акт приемки-передачи с полным описание квартиры и имеющейся внутри отделки, проведенной канализации, водопроводных и других инженерных сетей;
- справка о полном расчете.
Все эти документы предоставляются в Росреестр. Покупатель получает выписку из ЕГРН о праве собственности с обременением.
- 1 Особенности ипотечного кредитования
- 2 Этапы приобретения жилья в ипотеку
- 3 Государственная поддержка ипотеки
- 4 Преимущества и недостатки приобретения квартиры в кредит
Особенности ипотечного кредитования Несмотря на то, что ипотечное кредитование дольщиков действует уже более восьми лет, далеко не каждое кредитное учреждение предлагает своим клиентам данный финансовый продукт. Это объясняется тем, что рынок долевого строительства все еще не является таким надежным, как рынок вторичного жилья, на покупку которого взять ипотечный кредит намного проще. Тем не менее, финансовых организаций, участвующих в программе, достаточно много, но все они предъявляют довольно высокие требования к гражданам, для которых актуальна покупка квартиры по ДДУ, ипотека в этом случае предоставляется на более жестких условиях.
- параллельно следует оформить и пописать договор ДДУ с застройщиком;
- регистрируем договор в Росреестре;
- предоставляет копию договора ДДУ в банк;
- вносим первоначальный взнос, указанный в документации;
- подписываем договор ипотечного кредитования и получаем недостающую сумму на свой расчетный счет для последующей передачи её застройщику;
- затем заключается еще один договор с кредитной организацией и том, что имущественное право является залогом выплаты кредита (он тоже регистрируется в Росреестре);
- после этого проводятся все расчеты с застройщиком;
- дольщик обязан заключить договор страхования риска участия в долевом строительстве в пользу банка.
До окончания строительства все регистрационные действия прекращаются. начинается рутина по ежемесячной выплате взносов.
В частных случаях могут потребоваться:
- свидетельство о рождении, если жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка;
- закладная на квартиру или кредитный договор (если жилье приобретается в кредит);
- доверенность на полномочия представителя интересов дольщика, удостоверенная у нотариуса;
- нотариально заверенное согласие супруга на заключение вторым договора долевого участия.
Порядок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия Право собственности на жилье, приобретенное по договору долевого участия можно оформить двумя способами:
- поручить регистрацию компании-застройщику;
- заняться регистрацией лично.
В первом случае данная услуга является возмездной, также необходимо будет оплатить в нотариальной конторе оформление доверенности на имя юриста строительной компании.
Не пожалейте денег, обратитесь к опытному юристу для проведения экспертизы проекта договора. В будущем это может сэкономить для вас несколько сотен тысяч рублей. Безопасность договора ДДУ Государством гарантирована безопасность договора ДДУ как единственно возможного документа, заключаемого между компанией застройщиком и будущим владельцем квартиры.
Он может быть заключен на стадии котлована, что позволяет получить выгоду дольщику. Стоимость квадратных метров на этом этапе меньше средней рыночной стоимости примерно на 30 – 35 %. Чем выше будет подниматься многоэтажка, тем выше будет стоимость квартир.
Обратите внимание! Компания застройщик может предлагать различные варианты участия в строительстве. Зачастую это выдача векселей или договор по форме купли-продажи на еще не построенную квартиру.
Но на самом деле этот документ не имеет абсолютно никакой юридической силы:
- законодательством не предусмотрено возможности продажи вещей или объектов недвижимости, которых пока не существует в природе;
- застройщик сможет продавать квартиры, т.е. заключать полноценные договора купли-продажи только после того, как здание будет полностью готово к вселению, введено в эксплуатацию и зарегистрировано в Росреестре;
- законом о долевом строительстве предусмотрена только одна форма договорной документации – ДДУ;
- банки выдают ипотечные кредиты только по таким договорам;
- в случае судебного разбирательства векселя и соглашения о продаже несуществующих объектов недвижимости будут признаны недействительными.
Составленный по всем правилам договор долевого участия в строительстве не может быть изменён или расторгнут в одностороннем порядке.
Это происходит в присутствии двух сторон договора путем осмотра жилого помещения, проверки работы всех коммуникаций, подписания акта приема-передачи и вручения ключей от квартиры владельцу, который впоследствии должен получить на нее кадастровый паспорт с план-схемой. С января 2013 года постановка многоквартирного дома застройщиком на кадастровый учет осуществляется одновременно с каждым имеющемся в нем помещении. В связи с этим, самим дольщикам более не требуется при оформлении права собственности заказывать кадастровый паспорт. Но, нередко, застройщик по разным причинам или беспричинно затягивает оформление кадастрового паспорта на готовый объект.
Банки предпочитают выдавать ипотечные займы только на квартиры в аккредитованных объектах. Это объекты и застройщики, которые проверены банком и признаны им надежными, поэтому он готов предоставлять ипотечные займы с условием оформления в залог данных квартир. Если вы уже определились с домом или ЖК, где вы хотите купить квартиру, зайдите на сайт застройщика, там обязательно указывается факт аккредитации банками. Это не обязательно один банк, их может быть несколько, особенно, если речь о крупном застройщике. Для вас это будет означать, что застройщик и данный объект прошли проверку и признаны надежными. Обратиться за ипотекой вы можете в любой из перечисленных банков. Совет:Если вы хотите получить ипотеку в другом банке, то этого может не получиться. Сейчас практически все банки перешли на систему аккредитации.
Многие граждане, не имея в наличии собственных денег на покупку жилья, приобретают квартиру в строящемся доме с использованием заемных средств банка. Такой вариант приобретения недвижимости в новостройках стал возможен в 2008 году после внесения изменений в законодательство. Сегодня этот способ оплаты жилья является одним из самых востребованных.
Однако покупка квартиры по ДДУ в ипотеку подразумевает прохождение нескольких обязательных этапов и имеет свои особенности. Потенциальному дольщику предстоит не только выбрать долевой проект, в котором он решит принять участие, но также подобрать кредитное учреждение с выгодными условиями кредитования, согласовать все нюансы получения кредита, определиться со страховой компанией.