В наше время далеко не все семьи могут похвастаться собственным жильем. Так как копить деньги на квартиру или дом долго и не целесообразно (из-за инфляции и роста цен на недвижимость), то многие люди оформляют ипотеку. Это очень удобный и распространенный способ приобретения недвижимости, который с каждым годом набирает новые обороты в нашей стране.
Однако чтобы взять ипотечный кредит, потенциальный заемщик должен соответствовать условиям банка. В большинстве случаев – это наличие российского гражданства, возрастные условия и наличие постоянной работы с приличным уровнем зарплаты. Если зарплата клиента покажется кредиторам небольшой, по сравнению с суммой кредита, то в ипотеке ему откажут. Так какой же все-таки должна быть зарплата для того, чтобы оформить ипотеку?
Ни для кого не секрет, что в нашей стране существует, как официальная зарплата, так и не официальная, которую называют в народе «серой».
- «Белая» зарплата – начисляется сотруднику через бухгалтерию компании работодателя. С нее отчисляются все необходимые налоги в бюджет. Такую зарплату клиент может подтвердить справкой по форме 2-НДФЛ, справкой в свободной форме или справкой по форме банка. Банки ориентированы в основном на заемщиков именно с такой зарплатой, так как она считается подтвержденной;
- «Серая» зарплата – выплачивается работнику на руки без фиксирования ее в документах компании. С нее не выплачиваются налоги в бюджет и ее нельзя никак подтвердить. Неофициальный доход клиента часто во много раз превышает официальный, но банки не склонны его учитывать. Большинство крупных российских банков не принимает во внимание клиентов с неофициальной зарплатной, а справка 2-НДФЛ все чаще входит в перечень обязательных документов при оформлении кредита.
Если неофициальный доход не учитывается банками, то какой же доход можно указать в анкете при оформлении ипотеки? Все очень просто. Указывать можно любой доход, который потенциальный заемщик может документально подтвердить. К ним могут относиться:
- Зарплата с основного места работы, подтвержденная справкой 2-НДФЛ или справкой по форме банка;
- Доходы от работы по совместительству;
- Доходы от сдачи недвижимости в аренду;
- Пенсия, подтвержденная справкой из Пенсионного фонда РФ.
Можно указать, как один источник, так и несколько сразу. При этом кредиторы будут считать общий размер всех доходов, и чем больше он будет, тем лучше. Также в ипотечных кредитах распространено такое явление, как поручительство. То есть, супруг(а), родители, дети, братья и сестры могут предоставить свои справки о доходах. В этом случае их доход и доход заемщика будут учтены в совокупности, что увеличит шансы на получение ипотеки.
В зависимости от того, какую сумму ипотечного кредита вы хотите оформить, будут зависеть и требования к вашему доходу. Если, например, вы хотите взять 2 или 2,5 миллиона рублей на срок 10-15 лет, то ваша зарплата должна составлять 45 – 65 тыс. рублей. Это должен быть личный доход клиента, без учета дохода членов семьи. Решив оформить ипотеку, подумайте, на какой срок вы хотите разбить платежи. Чем больше срок – тем меньше ежемесячные взносы, и наоборот. Для небольших платежей подойдет и невысокая зарплата. В любом случае, последнее решение будет за банком. Одни банки готовы оформить ипотеку заемщикам, у которых ежемесячная выплата по ней будет составлять 40% от месячной заработной платы. Другие банки – до 60% от месячного дохода. В любом случае, зарплата должна быть реальной и сопоставимой с желаемой суммой займа.
Можно рассмотреть реальный пример, на котором показано, какой должен быть доход клиента для получения кредита на жилье в сумме 1 млн. рублей. Возьмем среднюю ипотечную ставку по стране в размере 12% в год. Период кредитования возьмем в 60 месяцев. С помощью ипотечного калькулятора можно найти ежемесячную выплату, которая в данном случае будет составлять 17 тыс. рублей ежемесячно. Чтобы узнать размер зарплаты, подходящий для этого платежа, нужно разделить ежемесячный платеж по кредиту на 0,4. Получаем сумму 42 500 рублей. Это и будет требуемая зарплата для получения жилищного займа в размере 1 млн. рублей. Конечно, она может несколько колебаться и составлять, например, 40 или 45 тысяч рублей. Этим методом расчета пользуются все банки, поэтому вы наверняка будете знать, подойдет ваша зарплата для ипотеки или нет.
Часто заемщики с низким доходом не могут позволить себе получить кредит на жилье. Кредиторы идут навстречу таким клиентам и предлагают несколько вариантов:
- Статус зарплатного клиента. Повысить свою платежеспособность можно, переведя свою зарплату в банк-кредитор;
- Подтверждение нескольких источников дохода, наличие ценных бумаг и открытых в банке вкладов;
- Привлечение созаемщиков и поручителей, которые в случае неплатежеспособности клиента, смогут помогать оплачивать кредит. Ими могут быть супруги или ближайшие родственники;
- Предоставление в роли залога недвижимого имущества.
Как вы видите, выход можно найти из любой ситуации. Даже, если у вас небольшой доход, вы можете воспользоваться нашими светами и получить жилищный займ. Если у вас положительная кредитная история, то это станет для вас дополнительным преимуществом при получении ипотеки. Также плюсом будет наличие у вас в банке вкладов. Денежные средства на депозитах станут подтверждением вашей платежеспособности. Подтвердите свои доходы, предоставьте залог или поручителей, и тогда банк пойдет вам навстречу и станет с вами сотрудничать.
Одним из основных критериев оценки заемщика, при рассмотрении заявки на кредит, является его заработная плата. Большинство заемщиков перед подачей документов пытаются узнать, какая должна быть зарплата, чтобы взять ипотеку? Однозначно на этот вопрос не могут ответить даже представители банка.
При какой зарплате можно взять ипотеку?
Конкретный ответ на этот вопрос зависит от многих показателей и индивидуальных требований банка. Большинство финансовых учреждений оперируют значением 40%. Это означает, что ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% дохода заемщика. Например, если оформить ипотеку в размере 3 000 000 рублей на 5 лет под 13,5% годовых, платеж составит около 70 000 рублей, а минимальный доход должен составить не менее 175 000 рублей. Для уменьшения этого показателя стоит подавать заявку на кредит на более длительный срок. Если взять эту же сумму на 25 лет, то платеж составит около 36 000 рублей, а уровень зарплаты будет достаточным в 65 000 рублей.
Уровень дохода является очень важным, но не единственным критерием. Кроме него, сыграет роль и размер ежемесячных затрат. Если заемщик не имеет иждивенцев и других действующих кредитных обязательств, то при платеже 40-50% от зарплаты его шансы на получение кредита практически стопроцентны. Наличие детей или неработающего супруга/супруги значительно эти шансы понизит. Выплаты по кредитам, алиментам, исполнительным листам просто вычтут из дохода.
Следующий важный фактор – это стабильность дохода. Для его оценки кредитор попросит предоставить копию трудовой книжки. Если размер дохода достаточный для запрашиваемого кредита, но длительность трудоустройства на текущем месте работы меньше года, то, скорее всего, банк предложит потенциальному заемщику прийти позже. С недоверием кредиторы относятся к клиентам, которые работают «вахтовым» способом. В случае, когда заемщик предоставляет справку за полгода, но из-за характера его занятости банк понимает, что оставшиеся 6 месяцев заемщик доход не получает, то его среднемесячную заработную плату разделят на 2.
Кроме этого важна стабильность заработной платы. Если требуемый уровень выплат был достигнут за счет премии один раз в полгода, то согласование запрашиваемой суммы кредита маловероятно. Это относится к клиентам, размер дохода которого заложен так называемый процент от продаж. При большой амплитуде колебаний выплат банк может применить понижающий коэффициент.
Некоторые банки уделяют внимание и репутации работодателя. Если потенциальный заемщик работает на крупном предприятии, то дополнительных вопросов не возникает. В случае предоставления справки с небольшой фирмы, служба безопасности может провести и ее небольшую проверку.
Даже со сравнительно большим доходом, но с испорченной кредитной историей, кредит получить очень сложно. Ее исправление требует немало времени и средств.
В ситуации, когда заемщик в браке и оба супруга имеют доход, получить ипотеку проще, так как практически все банки принимают во внимание совокупный доход семьи.
Кроме того, часто разрешается привлекать созаемщиков. Ими могут выступать любые лица, с которыми заемщик ведет совместное хозяйство. Чаще всего в роли выступают родители. В тоже время их привлечение к оформлению ипотеки может привести к уменьшению срока кредитования, так как срок определяется исходя из возраста самого старшего участника кредитной операции.
Решить вопрос с недостатком размера официальной зарплаты можно, если вместо дифференцированного погашения выбрать аннуитетный график, тогда сумма обязательного взноса будет меньше. Заемщики часто не соглашаются на это из-за большей итоговой переплаты. На самом деле, ее можно существенно сократить частичным досрочным погашением. Выбирая такую схему погашения, помимо повышения платежеспособности перед банком, заемщик перестраховывает себя в ситуациях снижения дохода.
При официальном трудоустройстве проблем с подтверждением дохода не возникает. В банк необходимо предоставить справку по форме 2-НДФЛ или по форме банка. Документ должен содержать наименование и реквизиты работодателя, должность сотрудника и его заработную плату за полгода с разбивкой по месяцам. Точно также подтверждается доход по совместительству. Если физическое лицо подает заявку на кредит в банк, где он имеет зарплатную карту, то финансовое учреждение может не требовать справку, а проверить зачисления на карту самостоятельно.
Если «серый доход» выплачивается в «конверте», то банк не примет в расчет сумму больше среднестатистичекого дохода работника соответствующей профессии и квалификации. Писать в анкете сумму на порядок выше реальной бессмысленно.
Неофициальные доходы можно частично подтвердить расходами. Если размер ежемесячных трат не сопоставим с официальным доходом, то банку стоит их продемонстрировать в виде чеков, квитанций и т.д. Конечно, в полном объеме их в расчет не примут.
Банк может принять во внимание и другие доходы. Например, пенсия учитывается в той же мере, что и заработная плата. Более того, такой доход никуда не пропадет и не уменьшится. Если возраст потенциального заемщика и размер причитающихся выплат позволяют обслуживать кредит, то проблем с его согласованием, как правило, не возникает.
Физическое лицо, получающее «серую зарплату», может доказать ее выпиской по платежной карте. Для подтверждения дохода от аренды, заемщику необходимо предоставить договор и документы, подтверждающие право собственности на сдаваемую недвижимость. Но этот доход учтут, только если договор официально зарегистрирован и с него оплачивается подоходный налог.
Принимается во внимание при расчете максимальной суммы кредита и проценты по депозитному договору. Потенциальный кредитор потребует этот договор и документы, подтверждающие выплаты.
Стоит подать в банк информацию и об остальном имеющемся доходе. Это могут быть дивиденды от акций, регулярная помощь родственников, зачисляемая на счет, страховые выплаты и т.д. Но нужно быть готовым к тому, что кредитор применит к ним понижающий коэффициент, и согласованная сумма кредита будет меньше ожидаемой.
Самый простой способ получить ипотеку без подтвержденных доходов – заплатить первый взнос 50% и выше от стоимости квартиры. Банк не интересуется источником средств погашения ежемесячных платежей, так как уверен в быстрой продаже залога при невыполнении заемщиком своих обязательств. Такое предложение есть у многих банков.
Помимо необходимости большой суммы для первоначального взноса, заемщик должен быть готовым к немаленьким ежемесячным взносам, так как срок кредита в таких программах составляет около 5 лет.
Помимо удовлетворения требований банка, заемщик должен правильно оценить и уровень «комфортного» для него платежа. Ведь сумма денег, которой он сможет ежемесячно свободно распоряжаться существенно уменьшится. Возможно придется отказаться от некоторых привычных трат. Неадекватная оценка своих финансовых возможностей может привести к просроченным платежам и проблемам с кредитором.
Банки Сегодня Лайв
Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим
А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.
Купить квартиру в Москве желает множество россиян – как коренных жителей столицы, так и переехавших из регионов граждан. Но, к сожалению, при общем высоком уровне доходов в столице стоимость квартир является «неподъемной» для большинства потенциальных покупателей. Даже продав просторную квартиру в регионах, вы можете не получить суммы, достаточной для приобретения «однушки» на окраине Москвы.
В таких условиях возможность оформления ипотеки выходит на первый план – ведь это реальная (а во многих случаях единственная) возможность стать владельцем жилья в Москве. В нашей сегодняшней статье речь пойдет о весьма важном вопросе – какой уровень дохода нужно иметь для покупки квартиры в ипотеку?
Сразу оговоримся: речь в этом разделе пойдет не о конкретных формулах, а об общих принципах. Дело в том, что каждый банк держит свои системы и механизмы расчетов и оценки в строгом секрете. А значит, узнать, как именно Сбербанк или любое другое учреждение определяет индивидуальные параметры кредита, невозможно. Но тем не менее, мы попытаемся определить, какая минимальная зарплата должна быть у семьи, чтобы получить ипотеку в Сбербанке или любом другом банке. Так, чтобы ещё оставались деньги на жизнь и развлечения.
Однако общие правила известны, и их знание пригодится любому потенциальному заемщику, обдумывающему возможность оформления ипотеки. Чтобы определить размер кредита, банк определяет две границы:
- Первая зависит от оценочной и залоговой стоимости приобретаемого жилья – то есть стоимости обеспечения по кредиту;
- На вторую напрямую влияет уровень среднемесячного дохода клиента (а точнее, сумма, которую он сможет выделять из бюджета на погашение ипотечного кредита).
Меньшая из этих границ и определит максимальный размер кредита, который может предложить банк заемщику. И если на залоговую стоимость жилья вы повлиять никак не можете (разве что предоставив дополнительный залог), то предварительная оценка своих финансовых возможностей необходима. Будет весьма обидно выбрать квартиру, собрать необходимые документы на ипотеку и узнать от сотрудника банка, что вашей зарплаты не хватает на приобретение жилья в кредит.
Как же рассчитывает банк сумму ипотеки, и от чего она в результате зависит?
- Стандартное правило – платеж по ипотеке должен составлять не более 50% от среднемесячного заработка. Банк предполагает, что второй половины зарплаты должно хватать на все остальные расходы (коммунальные платежи, транспорт, питание, покупка одежды, развлечения и т.д.);
- Если у вас есть другие кредиты (а также открытые лимиты по кредитным картам), то максимальный размер платежа по ипотеке снизится на сумму платежей по действующим ссудам;
- Если вы имеете иждивенцев , уплачиваете алименты, арендные платежи (например, за квартиру или гараж), имеются другие крупные постоянные расходы, то они тоже снижают возможную сумму платежа по ипотеке, а как следствие – и максимальный размер кредита;
- При этом наличие созаемщиков, супруга (при рассмотрении общего семейного дохода), дополнительного подтвержденного заработка может увеличить размер ипотечного кредита за счет расширения ваших финансовых возможностей.
Итак, что же требуется от заемщика, чтобы оформить кредит на квартиру в Москве? Разберемся по пунктам:
- Деньги на первоначальный взнос – обязательное условие ипотечного кредитования. Размер платежа составляет от 10-15 до 25-30%, а учитывая стоимость квартир в столице, это будут огромные деньги. Их можно накопить, получить в виде субсидии (например, в рамках программ господдержки молодых семей, в виде материнского капитала и т.д.). Довольно частой является практика продажи квартир в регионах для получения суммы первоначального платежа за жилье в столице.
- Постоянная работа со стабильным заработком. Как правило, в случае с ипотекой банки требуют официальное оформление, «белую» зарплату и стаж на последнем месте не менее 6 месяцев.
- Среднемесячный доход должен вдвое превышать рассчитанный размер платежа по кредиту (в идеале это соотношение должно быть еще больше) – так ипотечные взносы не пошатнут финансовое состояние заемщика и не отразятся на его семейном бюджете;
- Отсутствие значительных затрат на аренду, алименты, выплаты по кредитам и другим обязательствам. Теоретически они могут иметь место, но тогда сумма платежа по ипотеке существенно снизится с учетом этих сведений – а значит, уровень дохода должен быть много выше.
- Банки с большей готовностью выдают ипотечные кредиты заемщикам, имеющим супругов – так риск невыплаты в связи с потерей работы существенно снижается.
- Если у вас есть другое имущество в собственности, то это является для банка большим плюсом и увеличивает шансы на успех. Кроме того, вы можете передать такую недвижимость в залог по ипотеке и избавить себя от необходимости делать первоначальный взнос.
Цены на квартиры в Москве весьма высоки в сравнении с регионами, но при этом очень сильно отличаются в зависимости от района. Даже одна-две станции метро в сторону окраины способны уменьшить стоимость квартиры на 20-30 тысяч рублей за квадратный метр.
На начало 2017 года цена жилья в Москве составила от 100-110 тысяч рублей за квадратный метр в Зеленограде, Бирюлево, Внуково до 500 тысяч за квадрат в центре (Остоженка, Арбат). Стоимость квадратного метра в районах «средней» категории составляет 150-200 тысяч рублей. Таким образом, небольшая квартира в 35 кв.м. в таких районах будет стоить не менее 5 миллионов рублей. Так каким же должен быть доход семьи для получения ипотеки?
Пример. Вы год назад переехали в Москву из региона, где осталась квартира стоимостью 1,5 миллиона рублей. В столице нашли постоянную работу с зарплатой в 120 тысяч рублей и планируете получение ипотечного кредита на покупку квартиры. При этом имеются платежи по другим кредитам в размере 20 тысяч рублей и алименты на ребенка (25% от официальной зарплаты – 30 тысяч рублей). На что вы можете претендовать?
Для начала определим максимальный размер платежа по ипотеке , отняв платежи по другим обязательствам и уменьшив остаток вдвое: (120-20-30):2=35 тысяч рублей. Заметим, что при этом «на жизнь» у вас будет оставаться 35 тысяч рублей – банк может посчитать эту сумму недостаточной для жизни в столице либо учесть другие расходы и еще сильнее снизить сумму платежа по кредиту.
На какую сумму ипотеки можно рассчитывать с таким платежом? Подсчитаем для средней процентной ставки 13% годовых:
| Срок кредита | 5 лет | 10 лет | 15 лет | 20 лет |
|---|---|---|---|---|
| Сумма кредита | 1,5 млн | 2,3 млн | 2,8 млн | 3 млн |
Таким образом, даже если вы оформите кредит на максимальный срок и продадите квартиру в регионе для оплаты части жилья и первоначального взноса, то сможете рассчитывать на жилье ценой не более 4,5 млн рублей. Этого хватит, только чтобы купить небольшую квартиру в не слишком престижном районе.
Однако вы можете увеличить размер кредита за счет:
- Погашения долгов по другим ссудам до оформления ипотеки;
- Привлечения в качестве созаемщика супруга (либо, если банк предлагает такую возможность – рассмотрения дохода обоих супругов).
Кроме того, вы всегда можете купить недорогую квартиру на окраине, досрочно погасить ипотечный кредит, а затем взять новый – уже на более дорогое и престижное жилье. Именно так поступают многие ипотечные заемщики в столице – с учетом достаточно высоких зарплат в регионе это реальная возможность быстро стать владельцем московской квартиры.
Итак, для получения ипотеки в Москве вы должны иметь не только хорошую кредитную репутацию и значительную сумму для внесения первоначального платежа, но и постоянную работу с высоким уровнем дохода, достаточным для оплаты кредитных взносов. Банки очень строго подходят к рассмотрению финансового состояния заемщиков по ипотеке, учитывая малейшие нюансы и даже небольшие, но постоянные расходы.
Учитывая все это, вам следует реально оценивать свои возможности при подаче документов на кредит. Мы рекомендуем предварительно оценить размер кредита, который вам могут предоставить, с использованием бесплатных кредитных калькуляторов. При этом вычтите из полученной суммы платежа неучтенные «машиной» расходы – и только тогда результат будет приближен к реальному.
На комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.