Ипотечный кредит всегда подразумевает наличие залоговой недвижимости.Такая форма кредитования физических лиц является достаточно длительной и не всегда выгодна для заёмщика. В то же время банки ревностно относятся к таким клиентам и стараются всеми силами их удержать либо переманить у конкурентов.
В связи со снижением ключевой ставки ипотека 2019 года стала намного привлекательнее для населения.
На фоне новых договорных условий старые имущественные займы заметно подорожали. В связи с таким явлением заёмщики с целью снижения стоимости кредита и получения финансовой выгоды стали задумываться о рефинансировании ипотеки.
Заём, оформленный с использованием материнского капитала, имеет свои особенности и ограничения. Поэтому при возникновении желания переоформить такую действующую ипотеку могут возникнуть определённые препятствия.
Рефинансирование кредитов по своей сути представляет собой оформление нового займа для погашения старых. При имущественном перекредитовании собственность, находящаяся в залоге, проходит повторную переоценку и переходит к правопреемнику долга. Такую процедуру нельзя отнести к простому перезаимствованию, так как её целью является получение финансовой выгоды как заёмщиком, так и кредитором.
В обмен на снижение процентной ставки и улучшение кредитных условий банк получает возможность на протяжении нескольких лет получать определённую прибыль.
Нестабильность курса валют также является поводом для того, чтобы провести рефинансирование ипотеки, имеющей долларовый эквивалент. Валютные займы в последнее время стали непосильной ношей для семейного бюджета. Возросший курс доллара привёл к тому, что остаточная сумма долга возросла в разы.
Покупка квартиры в ипотеку подразумевает оформление недвижимости в виде залога.
Однако в некоторых случаях возникает необходимость вывода собственности из-под обременения. Перевод кредита в другой банк даёт физическому лицу такую возможность. Обеспечить сумму остаточного долга можно эквивалентным залогом меньшей стоимости.
Использование материнского капитала при ипотечном кредитовании является достаточно распространённым явлением. Такая возможность регламентирована законодательством (ФЗ -256 от 29.12.06 г.).Согласно этому документу применить сертификат можно по следующим направлениям:
- Использовать средства в счёт погашения ранее полученного долга;
- Внести капитал в виде первоначального взноса по кредиту.
В скором времени может также появиться возможность погашения ежемесячных платежей по займу для родителей, находящихся в отпуске по уходу за ребёнком.
Многие банки стараются избегать рефинансирования ипотеки с материнским капиталом. Это происходит по причине того, что после переоформления стороннего долга, если это не произошло раньше, имущественный залог должен быть разделён на доли, которые положены несовершеннолетним детям.
Если при оформлении первичной ипотеки материнский сертификат не использовался, то его можно внести в счёт погашения остаточного долга после рефинансирования.Однако и тут могут быть свои трудности.
При использовании капитала в ипотечном кредитовании необходимо соблюдать определённые условия. Покупка квартиры должна осуществляться в долевой собственности.
А именно, недвижимость делится между всеми несовершеннолетними детьми и их родителями. Довольно часто такую процедуру невозможно провести по причине того, что имущество находится в залоге.
В этом случае родители обязаны подписать нотариальное обязательство о том, что после вывода залога из-под обременения имущественные доли будут распределены в соответствии с законодательством.
Ипотека без первоначального взноса практически невозможна, поэтому при оформлении займа с целью снижения нагрузки семьям было разрешено использование материнского капитала. Однако при этом приобретаемая собственность должна быть разделена на доли между несовершеннолетними детьми.
При снятии обременения в результате рефинансирования займа обязательство по распределению долей исполняется в течение шести месяцев.
В результате такая обязанность приводит к определённым трудностям:
1. При невыполнении обязательств по возврату займа банк не сможет забрать такую недвижимость в виде финансового обеспечения.
2. Кредиторы избегают брать в залог имущество, которое находится в долевой собственности, особенно если речь идёт о несовершеннолетних детях. При нарушении кредитных обязательств такие граждане нести полноценную финансовую ответственность не смогут.
Анализируя вышеизложенную информацию можно сделать вывод о том, что недвижимость, приобретённая с использованием материнского капитала, практически не может быть продана, а значит не подходит под понятие залогового обеспечения.
Нередко семьи используют материнский капитал после проведения процедуры рефинансирования. Это может происходить по той причине, когда на момент оформления первичной ипотеки право на получение сертификата попросту отсутствовало. Однако и в этом случае заёмщик может столкнуться с некоторыми препятствиями.
Дело в том, что рефинансирование кредитов других банков приводит к изменению цели заимствования. Полученные денежные средства направляются на погашение обязательств стороннего банка.
В свою очередь, использование материнского капитала разрешено на приобретение имущества в долевую собственность. Видимое противоречие является непреодолимым барьером для проведения такой операции.
Однако возможность использования государственного сертификата всё-таки есть. Закон о материнском капитале разрешает направлять средства на погашение остаточного долга по ипотеке, а также закрывать заём после рефинансирования, но с одной оговоркой. Обязательство по ипотечному займу или рефинансируемому кредиту должно возникнуть до появления права на получение материнского капитала. Проще говоря, до рождения второго или третьего ребёнка.
Какой вариант выбрать
При желании рефинансировать кредит с использованием государственного сертификата заёмщику придётся выбрать один из двух вариантов:
- Переоформить ипотечный кредит без использования материнского капитала;
- Разместить сертификат в виде первоначального взноса, но при этом навсегда отказаться от возможности рефинансирования задолженности.
Второй вариант с точки зрения финансовой выгоды является наиболее предпочтительным. Внесение первоначального взноса значительно снижает сумму, на которую начисляются процентные платежи. Поэтому такая процедура может хорошо повлиять на стоимость всего кредита.
Если сумма займа достаточно велика по сравнению с материнским капиталом, то в этом случае внесение первоначального взноса не окажет существенного влияния на семейный бюджет. В такой ситуации правильнее было бы дождаться снижения ставки рефинансирования и провести перекредитование.
Рефинанисирование ипотеки с использованием материнского капитала
Для того чтобы рассчитать финансовую выгоду от использования материнского капитала при рефинансировании ипотеки, нужно провести правильный экономический анализ. При этом можно использовать калькулятор ипотеки либо обратиться в кредитный отдел выбранного банка.
Сообщение о намерении использовать материнский капитал направляется в пенсионный фонд РФ. Кроме этого, туда предоставляются следующие документы:
• Удостоверение личности;
• Копия договора первичной ипотеки;
• Договор на рефинансирование действующего займа.
Стоит отметить, что в договоре на перекредитование должен быть обязательно указан вид целевого назначения выдаваемых денежных средств. Именно этот документ является основанием для использования государственного сертификата.
В каком банке рефинансировали, какую ставку получили?
ВТБ по телефону перечислил все требования, вроде как по всем подходим, если получить согласие пенсионного фонда. Сколько по времени получали это согласие?
Расскажите вашу историю.
ппц((( а я тоже об этом подумывала.
мне еще сегодня втб звонил, я прямо спросила, есть ли законный способ рефинансировать нашу ипотеку, а они начали говорить, что мат.кап не является препятствием. Короче я запуталась, а тетушка, которая перезванивала, сказала, что уточнит и свяжется.
Моим знакомым в Сбере сказали все можно, а я сказала нельзя. В итоге как до дела дошло Сбер отказал. Двое знакомых с маткапиталом рефинансировались в Райффайзене.
В втб вот гасили досрочно типа. На 4 к платеж уменьшился. Надо идти в пфр, с документами на квартиру, справкой об остатке долга (она платная в втб, 500 р и делается 3 дня, действует месяц), обязательством от нотариуса что выделишь доли детям (образец дают в пфр), продаешь документы и ждешь.
не, у нас не досрочное гашение -это мы уже делали, у нас рефинансорование, то есть мы свою 12% ипотеку в сбере собираемся поменять на 10% в втб, но у нас было досрочное гашение средствами из мат.капитала и поэтому надо согласие пфр на смену залогодержателя.
Ааа… Тогда не подскажу… А не пробовали рефинансировать сам сбер? Мы наоборот хотим от втб в сбер уходить, потому что втб не оч…
сбер нам снижал ставку 2 раза как сотрудникам, у нас было 14… больше не снижает. А 2% это очень много
Ну вот надеемся что в связи с тем что сейчас ставки маленькие соасем, нам как сотрудникам тоже будет небольшая…
Решила сообщить тебе новость- рефинансировать ипотеку, гашеную мат.капиталом, няльзя. Пенсионный фонд говорит, что он не при делах и таких справок не дает, отправляет в банк обратно.Банк говорит, что без разницы кто выдаст справку, но справка нужна. Предложили съездить в опеку. Поехала в опеку, прождала 2.5часа в очереди, иии… Опека не выдаст никакого согласия на рефинансирование ипотеки(то есть смену залогодержателя), потому что при рефинсировании фактически гасится ипотека в одном банке и берется другая — в момент гашения ипотеки в том банке, куда отдавался материнский капитал, наступают те самые обязательства, которые нотариально заверяют — мы обязаны выделить доли квартиры детям, а мы их выдать не можем… Вот и получается, что СБЕР сейчас не даст выделить детям доли, потому что наша квартира у них в залоге, ВТБ не будет рефинансировать пока опека не согласна, а опека согласится, только когда доли выделят детям, замкнутый круг блин. Будем добиваться снижения ставки в сбере, другого выхода просто нет.
Государство с 2017 года стало всячески поддерживать ипотечное кредитование, благодаря чему банки снизили процентные ставки. В результате многие заёмщики, взявшие жилищный кредит несколькими годами ранее, стали подавать заявки на рефинансирование ипотеки.
Возможно ли рефинансирование ипотеки с материнским капиталом?
Процедура рефинансирования подразумевает замену одного долгового обязательства на другое с более привлекательными условиями. При этом изменяется цель кредитования.
Новый кредит уже выдаётся на погашение предыдущей задолженности. Приобретённая недвижимость после рефинансирования остаётся в залоге у банка, выдавшего первоначальную ипотеку, либо передаётся в залог новому банку.
Рефинансирование можно выполнить в том же банке, где был оформлен изначальный ипотечный кредит, или в другом.
Согласно п. 6 ст.10 ФЗ — № 256 от 29.12.2006 г., маткапитал может быть использован на ипотеку до достижения ребёнком 3-хлетнего возраста по одному из 2 возможных направлений:
- на оплату первоначального взноса;
- на погашение задолженности по уже взятому кредиту.
В 2017 г. Министерство предусмотрело дополнительный вариант использования семейного сертификата — в счёт ежемесячной оплаты жилищного кредита в период пребывания мамы малыша в декретном отпуске до 3 лет.
Использование маткапитала вызывает трудности для рефинансирования ипотеки в новом банке, связанные с обязательным выделением долей несовершеннолетним детям (именно поэтому многие банки отказывают семьям в данной услуге).
Если же перекредитование ипотеки было выполнено до использования сертификата на маткапитал, то погашение нового кредита за счёт сертификата возможно.
Приобретённая жилплощадь должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи, т. е. дети должны стать наряду с родителями равноправными собственниками квартиры.
Если на момент подачи заявления в ПФР для использования сертификата данное условие не может быть выполнено (к примеру, квартира до погашения ипотеки находится в залоге у банка), то супруги обязаны выделить доли детям в течение 6-месячного периода после снятия обременения.
Если маткапитал был использован на погашение первого займа (или был оформлен в виде первоначального взноса на этапе его получения), то на залоговую квартиру в праве собственности уже должны быть выделены доли несовершеннолетним детям. В этом случае при обращении за рефинансированием ипотеки в стороннем банке возникают трудности.
Банки редко одобряют рефинансирование недвижимости с несовершеннолетними собственниками (т.е. когда доли уже выделены), поскольку им в залог достанется квартира с собственниками, защищаемыми законом, которые в силу своего возраста не могут нести обязательств перед банком наряду с заёмщиками-родителями.
То же касается и случаев, когда в ПФР подавалось обязательство выделить доли детям в течение полугода после снятия обременения (за выполнением данного обязательства пристально следит прокуратура).
При рефинансировании ипотеки, оформленной с использованием маткапитала, банки сильно рискуют: если родители перестанут вносить ежемесячные платежи по кредиту, такую квартиру нельзя будет забрать по закладной в счёт погашения кредитных обязательств из-за несовершеннолетних собственников.
Согласно Кодексам (Гражданскому и Семейному), «имущество детей не считается собственностью их родителей». Имущественные права детей рьяно защищают органы опеки и попечительства.
Если же в квартире доли детей не выделены, но маткапитал использован, то в случае рефинансирования с квартиры должно быть снято обременение первым банком при полном погашении перед ним остатка задолженности из средств, выделяемых другим банком. Однако банки и в данном случае вряд ли будут рисковать и в проведении рефинансирования заёмщику, скорее всего, откажут.
Таким образом, нотариальное обязательство, подаваемое в ПФР, о выделении доли детям при снятии обременения с недвижимости первым банком закрывает путь к рефинансированию ипотеки через другой банк.
Согласно ПП РФ №862 от 2007 г. допускается рефинансирование ипотеки с привлечением денег маткапитала. При этом обязательства по обоим кредитам должны появиться у заёмщика до получения сертификата.
Сертификат на маткапитал можно применять только при первичном оформлении ипотеки.
Таким образом, для использования маткапитала необходимо успеть оформить рефинансирование ещё до рождения второго или последующих детей. Если семейный сертификат уже получен, то рефинансировать ипотеку с привлечением денег маткапитала не удастся, даже если средства сертификата не были потрачены.
Но можно направить государственные средства на оплату первоначально взятого кредита. Данный вариант выгоден, если остаток задолженности сопоставим с размером госпомощи. Оплата ипотечного кредита сертификатом маткапитала приведёт к значительному уменьшению суммы долга.
Оплатить долг будет несложно даже при высокой процентной ставке, поскольку общий размер переплат будет небольшим. После использования госпомощи на погашение задолженности по ипотеке заёмщик теряет право на рефинансирование.
Если остаток долга большой и гасить ипотеку надо будет длительное время, лучше провести рефинансирование со снижением банковских ставок. В этом случае размер переплат может снизиться на сумму, сопоставимую с госпомощью, а после рождения ребёнка маткапитал можно будет использовать на другие нужды.
Даже если банк отказался использовать маткапитал для рефинансирования, можно попытаться убедить его сотрудников в своей платёжеспособности.
Авторитетные банки нередко идут навстречу своим клиентам. Шансы заёмщика увеличивает хорошая кредитная история и высокий, стабильный доход.
Чтобы использовать маткапитал для рефинансирования, в отделение ПФР необходимо предоставить:
- заявление;
- семейный сертификат;
- паспорт матери;
- копии ипотечного договора и договора рефинансирования;
- справку из банка с указанной суммой задолженности по кредиту;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- копии паспорта отца и свидетельства о браке (если ипотека оформлена на отца ребёнка).
В ПФР потребуют согласие заёмщика оформить квартиру на всех членов семьи (на жену и детей), заверенное нотариусом.
Далее сотрудникам банка надо предъявить:
- справку из ПФР о наличии средств маткапитала;
- паспорта родителей;
- свидетельства о браке, о рождении детей;
- справки с места работы с указанием доходов;
- справку из банка о размере долга по кредиту;
- документы на недвижимость.
Перед тем как использовать маткапитал на рефинансирование, оцените все риски и расходы. Процедура перекредитования потребует немалых затрат, временных и денежных.
Заёмщику придётся оплатить услуги по переоценке квартиры, получить техническую документацию, заключить новый договор страхования, оплатить банковские комиссии, услуги юриста, госпошлину на повторную регистрацию, тратить время и средства на поездки в банк, сбор многочисленных справок.
Когда используется маткапитал, рефинансирование проводят с увеличением периода кредитования и процентных пунктов. Для возрастных заёмщиков такие условия, скорее всего, будут неприемлемыми. Если при подсчёте перекредитование окажется невыгодным, стоит отказаться от данной мысли и подумать о том, как погасить основной долг по ипотеке без рефинансирования.
Как уже было сказано, предоставление услуги рефинансирования с привлечением маткапитала сопряжено с рисками для банков, поэтому большинство из кредитных организаций отказывают заёмщикам.
Наиболее лояльно к таким клиентам относятся следующие банки:
Наибольшим шансом рефинансировать ипотеку с привлечением маткапитала в этих банках обладают заёмщики с хорошей кредитной историей и зарплатные клиенты.
Итак, процесс рефинансирования с применением маткапитала сопряжён с временными и финансовыми затратами. Перед привлечением семейного сертификата для операций с ипотечным кредитованием стоит оценить свои возможности и риски, подробно ознакомиться с условиями рефинансирования в каждом банке.