Какие документы для оформления ипотеки на покупку вторичного жилья

Если покупка строящейся квартиры влечет за собой риски, связанные с надежностью застройщика, непредсказуемыми ситуациями, то в отношении уже сданных объектов гарантируется передача полного права на собственность при условии тщательной предварительной проверки на юридическую чистоту. Есть и иные преимущества, связанные с условиями, на которых дается ипотека. Следует разобраться, какая недвижимость считается вторичным жильем и как лучше оформить кредитную сделку.

Перечислять преимущества ипотеки на вторичное жилье 2018 года можно долго, однако основной плюс покупки готовой собственности заключается в меньшем риске и отсутствии зависимости покупателя от действий застройщика, его планов, финансовых, юридических, технических возможностей к исполнению условий договора.

К положительным сторонам приобретения кредитной квартиры из вторичного фонда можно отнести следующие моменты:

1. Возможность быстро заселиться – сразу после оформления сделки.
2. Стоимость жилья не имеет твердой фиксированной величины, все зависит от договоренностей между покупателем и продавцом.
3. Выбор практически неограничен, можно подобрать любой район, дом, этаж, планировку, учесть особые потребности клиента.
4. Развитая инфраструктура, близость от садов, школ, поликлиник, транспортных коммуникаций.
5. Юридическая прозрачность сделки позволяет выявить возможные риски появления претензий от третьей стороны, проверить на соответствие каждый параметр, указанный в документации на жилье.
6. В отличие от строящегося объекта, владелец ипотечной вторички гарантированно получает ключи от квартиры и все права собственника. При покупке несданной новостройки в условиях нестабильности риск банкротства и мошенничества очень велик.
7. Беспроблемное кредитование ликвидной вторички со стороны банков, что выражается в маленьком проценте по ипотеке и комфортных условиях оформления, погашения долга.

Несмотря на все преимущества, не стоит забывать и о недостатках кредитования вторичного сектора:

1. Недобросовестный продавец может умолчать о наличии проблем с продажей, оформлении объекта в залог, наличии иных ограничений, по которым на недвижимость могут претендовать другие лица. После передачи денег продавцу может выясниться, что на данной площади были зарегистрированы лица, выписать которых законным путем было нельзя. В результате на право проживания в квартире будут претендовать посторонние лица. Не всегда юридическая проверка способна выявить скрытые проблемы, при которых уже после сделки появляются новые претенденты на собственность.
2. Плохое состояние инженерных коммуникаций и состояния жилья может привести к снижению ликвидности, что сделает невозможным одобрение сделки у кредитора.
3. На успех сделки повлияет наличие неузаконенной перепланировки. Зарегистрировать квартиру, в которой были проведены конструктивные изменения, не удастся. Потребуется предварительно согласовать и получить новые документы с учетом внесенных изменений и лишь затем выходить на сделку.

Процесс приобретения кредитной квартиры состоит из нескольких этапов. Необходимо заранее узнать, как оформляется ипотека на вторичное жилье и какие ограничения может выдвинуть кредитор.

Будущему владельцу квартиры предстоит следующий порядок действий:

1. Первичный сбор документов для подачи предварительного запроса на предоставление кредитной линии.
2. Изучение условий, дают ли ипотеку рассматриваемой категории заемщиков, подбор оптимальной программы и финансового учреждения.
3. Определение требуемых параметров кредита с учетом располагаемой суммы первоначального взноса, величины кредитной линии, срока погашения, допустимого ежемесячного платежа, исходя из существующего заработка.
4. Подача заявки на рассмотрение в выбранный банк. Можно подать запрос сразу в несколько организаций, чтобы определить, где предоставляются более низкие ставки, гибкие условия обслуживания долга, иные дополнительные преимущества.
5. Выбор варианта, соответствующего критериям будущего покупателя, с учетом располагаемого лимита средств и готовности продавцов на ипотечную сделку (деньги поступают в распоряжение бывшего владельца квартиры только после завершения регистрационной процедуры с переоформлением прав на нового собственника).
6. Подготовка полного пакета документов к сделке со стороны продавца. От заемщика требуется оформить заключение экспертов об оценочной стоимости жилья. Чтобы получить ипотеку, заемщик собирает внушительный перечень бумаг: личные документы и справки об официальном доходе, техническую, юридическую документацию на объект, справки о зарегистрированных жильцах, отсутствии долгов и обременений. Полный список сообщит менеджер, ведущий ипотечную сделку, с учетом конкретной ситуации.
7. Перед сделкой потребуется оформить страхование будущего объекта залога. А сама закладная подписывается в момент заключения ипотечного договора. Дополнительно финансовая организация может попросить оформить личную страховку по основным рискам, обеспечивая себя защитой на случай невозврата вследствие каких-либо негативных событий.
8. Накануне составления и подписания соглашения банк тщательно изучит документы на объект недвижимости. Следует внимательно изучить параметры жилья, приобретение которого готов кредитовать банк. Это позволит избежать отказа в последний момент перед сделкой. Отдел безопасности проверит репутацию плательщика на предмет отсутствия в прошлом значительных просрочек, непогашенных на текущий момент проблемных долгов и т. д.
9. В назначенный день происходит подписание купчей и ипотечного договора. Следует внимательно читать договор с продавцом, а также тщательно изучить положения в соглашении с кредитором, чтобы в дальнейшем не иметь неприятностей в связи с переоформлением недвижимости и дальнейшими выплатами долга.
10. Получив на руки купчую, закладную, ипотечный договор, покупатель обращается в Росреестр с целью внесения новой регистрационной записи, информирующей о смене собственника. Срок на проведение регистрации составляет 5 дней, после чего заемщик получает новые документы на собственность, а продавец получает оставшуюся согласно договору сумму в банке.

Благодаря привлечению заемных средств, заемщик сможет стать собственником недвижимости даже при наличии незначительной (не менее одной десятой доли) суммы личных накоплений. В свою очередь кредитор, выдавая крупные суммы, должен быть уверен в безопасности сотрудничества с клиентом, выдвигая особые требования к жилью.

В отличие от классических займов, ипотеке характерны следующие параметры:

1. Большие лимиты кредитной линии, позволяющие финансировать до 90% от оценочной стоимости объекта.
2. Пониженные ставки, обеспечивающие небольшую долю переплаты.
3. Увеличенный срок кредитования – до 30 лет (в некоторых случаях заем погашается дольше).
4. Обязательность оформления залога и страховки на залоговую недвижимость.
5. Ограничение в праве распоряжения объектом на протяжении действия ипотечного договора.

Так как срок погашения длителен, в течение десятилетий суммарная переплата по процентам может многократно превысить изначальную суму займа. Необходимо заранее рассчитать, сколько средств потребуется вносить ежемесячно, чтобы погашать долг в соответствии с установленным графиком.

Получить согласие на сделку можно, если выбирать имущество с учетом требований банка. Традиционные требования к ипотечному жилью выглядят следующим образом:

• высокая ликвидность объекта залога;
• юридическая чистота оформляемых документов, отсутствие ограничений в праве распоряжения;
• объект располагается в доме с исправными коммуникациями, отличным техническим состоянием, этаж не может быть первым или последним;
• предыдущий хозяин владел им более 3 лет;
• перепланировка должна быть узаконена;
• жилплощадь должна быть изолирована и иметь все необходимые для проживания удобства.

Чтобы ипотека на вторичном рынке жилья была успешной, необходимо придерживаться следующих рекомендаций:

1. Выбирать для покупки только отдельные объекты недвижимости (квартира или дом). Купить невыделенную долю в квартире нельзя.
2. Проверяют год сдачи дома в эксплуатацию, степень износа по технической документации, общее состояние зданий. Банк запретит любую сделку, если дом признан аварийным или запланирован под снос.
3. Под запретом также сделки между ближайшими родственниками.
4. Сложно, а иногда и вовсе невозможно получить разрешение на выделение кредитной линии, если собственником является ребенок, лицо с инвалидностью, осужденный.

Так как сумма займа велика, а срок кредитования длителен, банки дают ипотеку только в том случае, когда не остается сомнений в юридической чистоте сделки и успешном погашении долга.

По статистике риэлтерских агентств, при оформлении ипотеки для покупки квартиры большинство российских граждан выбирают рынок вторичного жилья. До 70%-80% заемщиков по ипотечному кредиту предпочитают совершать сделки именно с вторичным с жильем.

Это объясняется и большим выбором вариантов жилья, и сниженной процентной ставкой по ипотеке в сравнении с кредитами на новостройки, и другими преимуществами вторичного рынка недвижимости.

К основным преимуществам вторичного жилья можно отнести:

• возможность незамедлительного заезда в квартиру после оформления ипотеки и совершения сделки купли-продажи. В отличие от строящегося жилья новому владельцу не нужно ждать сдачи дома, ввода в эксплуатацию все коммунальных систем и завершения ремонта для въезда в квартиру. И даже если приобретенная на вторичном рынке квартира требует ремонта, у нового владельца есть выбор – ремонтировать сразу или сначала въехать в приобретенную квартиру;
• большой выбор вторичного жилья. Как правило, для покупателя на рынке вторичного жилья вариантов гораздо больше, чем на первичном;
• преимущества в расположении. В основном вторичное жилье располагается в обжитых районах, которые обладают уже сложившейся инфраструктурой. Выбирая жилье, потенциальный покупатель может узнать об имеющихся рядом с жильем магазинах, ближайшей школе, детском саде, общественном транспорте и т.п. Многие же новостройки находятся в новых микрорайонах, поэтому вероятность отсутствия нормальной инфраструктуры на момент вселения в квартиру достаточно высока;
• более низкая процентная ставка по ипотеке. Большинство банков предлагают заемщикам сниженную кредитную ставку именно на вторичное жилье. Это связано с тем, что приобретаемая по ипотеке квартира, как правило, переходит в залог к банку. Следовательно, банк, выдавая кредиты на готовое жилье, снижает свои риски, связанные с неисполнением заемщиком своих обязательств по выплате долга. При кредитовании нового, еще строящегося жилья многие банки, наоборот, увеличивают процентные ставки из-за повышенного риска;
• отсутствие у потенциального покупателя риска, связанного с неблагонадежностью застройщика. При покупке вторичного жилья покупателю не нужно искать отзывы о застройщике, проверять его разрешительную документацию и беспокоиться из-за правоустанавливающих документов на землю, на которой строится дом.

Тем не менее, покупка квартиры на вторичном рынке имеет и определенные недостатки:

• при покупке «вторички» существуют риски, связанные с наличием обременений квартиры или прав на нее третьих лиц. Здесь речь идет о так называемой «чистоте» сделки. При этом даже самая тщательная юридическая проверка не может полностью гарантировать, что после покупки жилья не появятся лица (наследники, временно отсутствующие родственники и т.п.), предъявляющие права на приобретенную квартиру;
• в квартире могут быть проведены незаконные перепланировки. В этом случае покупка квартиры может затянуться на очень длительный срок;
• далеко не все продавцы на вторичном рынке готовы продать свою квартиру под ипотеку. Это связано с тем, что при ипотеке им приходится в договоре указывать полную сумму, полученную за квартиру, что не всегда выгодно с точки зрения минимизации налогообложения;
• системы коммуникации и перекрытия в старых домах, как правило, находятся в состоянии, весьма далеком от идеального;
• наличие ограничений со стороны банков на выдачу ипотечных кредитов, исходя из технического состояния как приобретаемой квартиры, так и в целом многоквартирного дома, в котором она расположена.

Сравнивая первичный и вторичный рынок жилья, несколько слов стоит сказать о ценах на квартиры. Многие полагают, что квартиры в новостройках обходятся гораздо дороже, чем «вторичка». Однако это не всегда так. Стоимость жилья, в большей степени, зависит от района, ремонта, этажа и многих других факторов.

В настоящее время практически любой банк предлагает широкий выбор ипотечных кредитных программ для покупки квартир на вторичном рынке жилья. Эти программы могут отличаться процентными ставками, сроками и условиями.

Поэтому, оформляя ипотеку, лучше сначала проанализировать предлагаемые варианты и выбрать оптимальную для себя кредитную программу.

Тем более, что сейчас у большинства банков на сайтах есть ипотечные калькуляторы или он-лайн заявки на ипотеку. Можно просчитать ипотечные программы у нескольких банков, не выходя из дома и не тратя время на получение предварительного решения о выдаче кредита.

Выбирая банк, заемщику стоит также внимательно ознакомиться с условиями ипотечного кредитования относительно покупки вторичного жилья. Так, некоторые банки могут предъявлять определенные требования к техническому состоянию приобретаемой квартиры или ограничивают круг лиц, у которых может быть куплено жилье.

В частности, многие кредитные организации запрещают брать ипотечный кредит на квартиру, купленную у членов семьи или родственников. Также, как правило, не дают ипотеку на жилье с обременением, если после смерти собственника квартиры прошло меньше 6 месяцев, так как права на данное жилье могут быть оспорены.

Встречаются отказы в выдаче ипотечного кредита и при наличии у покупателя иждивенцев-инвалидов, входящих в число будущих владельцев. Подобное ограничение связано с трудностями выселения таких собственников из квартиры при возникновении проблем с погашением займа.

И хотя законность таких ограничений весьма спорна, проще выбрать другой банк, чем отстаивать свои права и требовать изменения договора.

Достаточно сложно получить ипотеку на приобретение комнаты в общежитии либо коммунальной квартире. Могут отказать в выдаче ипотечного кредита, если износ дома, в котором планируется приобрести жилье, составляет более 60 процентов. Это объясняется тем, что ипотека выдается на срок до 30 лет, а что будет с таки домом за это время предугадать очень сложно.

Банки могут выдвигать и другие условия относительно технического состояния квартиры и дома в целом, уменьшающие степень риска банка. Любая кредитная организация, выдвигая подобные ограничения, исходит из того, что банк не должен нести убытки при реализации заложенного заемщиком имущества в случае невыплаты долга.

Узнайте, что такое доверительное управление недвижимостью и в каких случаях его целесообразно использовать.

О титульном страховании недвижимости, вы сможете прочесть на этой странице.

Оформление ипотечного кредита и заключения сделки купли-продажи проходят одновременно в один день.

Порядок процедуры следующий:
1. Заемщик оплачивает комиссию банку-кредитору;
2. Оформляется договор страхования недвижимости приобретаемой в ипотеку;
3. Оформляется договор залога и одновременно подписывается кредитный договор с банком;
4. Заключается договор купли-продажи;
5. Покупатель перечисляет продавцу сумму первоначального взноса;
6. После того, как будет получено Свидетельство из Росреестра о регистрации сделки (обычно через 5-7 дней), банк перечисляет продавцу оставшуюся сумму, а заемщик становится собственником недвижимости, которая в свою очередь становится предметом залога.

В основной перечень требуемых для получения одобрения ипотеки при покупке готового жилья, как правило, входят:

1. Удостоверение личности заемщика, созаемщиков и, при необходимости, поручителей;
2. Документация, подтверждающая трудовую занятость и финансовую состоятельность заемщика;
3. Документы по объекту недвижимости, выступающему залогом (если обеспечением по ипотечному кредиту будет являться не приобретаемое жилье);
4. Свидетельство о браке (при его наличии);
5. Сертификат на получение МСК (при его наличии);
6. Другие документы по требованию банка.

После выдачи кредитного решения банк дает заемщику определенный срок для выбора квартиры и представления документации по кредитуемому жилью.