Какие документы нужны для покупки квартиры на вторичном рынке по ипотеке

Первое, что нужно сделать, – изучить предложения банков по ипотечному кредитованию на текущий момент. Иногда самая низкая процентная ставка не означает лучшие условия кредитования. На что еще следует обратить внимание, выбирая банк для ипотеки:

  1. Размер первоначального взноса. Сколько потребуется собственных средств, в каком соотношении к заемным средствам? В некоторых банках процентная ставка по кредиту зависит от этого соотношения.
  2. Под какие объекты недвижимости банк готов выдавать кредит? Новостройка или квартира на вторичном рынке, индивидуальный дом или земельный участок, комната или доля в праве собственности? Ответы на эти вопросы нужно получить в первую очередь. Хорошо, если один и тот же банк предлагает оптимальные ставки по ипотечному кредиту на новостройку и вторичное жилье, потому что в процессе выбора квартиры Ваша потребность может трансформироваться.
  3. Есть ли какие-то особенные требования к объектам недвижимости, передаваемым в залог? Какое минимальное количество этажей должно быть у многоквартирного дома? Не старше какого года постройки может быть дом? Какие перекрытия? Зная эти требования, Вы экономите себе время и деньги при поиске недвижимости.
  4. Какие дополнительные расходы возникают у Вас при оформлении ипотеки? Например, АИЖК не имеет собственной кассы, и при покупке квартиры и расчетах с продавцом недвижимости у Вас возникнут дополнительные расходы.
  5. Какие риски банк требует застраховать? Какие страховые компании аккредитованы банком? На самом деле в разных страховых компаниях тарифы могут отличаться в два раза.
  6. Какое подтверждение дохода устроит банк: официальное, по форме 2-НДФЛ, или по форме банка?

Изучив предложения по ипотечному кредитованию, остановите свой выбор на двух-трех банках. Далее приступайте к сбору документов для аккредитации в банке Вас как заемщика. В последнее время список из этих документов значительно сократился. Основные документы следующие:

  1. Паспорт заемщика, созаемщиков. Если Вы будете отправлять эти документы по электронной почте, потребуется цветной скан документов и обязательно ВСЕХ страниц паспорта, даже включая пустые.
  2. Заверенная работодателем копия Вашей трудовой книжки. Не все работодатели умеют правильно это делать. Заранее запросите в банке информацию о требованиях к этому документу.
  3. Справка, подтверждающая Ваш ежемесячный доход. Это может быть справка 2-НДФЛ или по форме банка. Обратите внимание, информация в справке должна быть полной: ИНН, рабочий телефон, актуальное место регистрации и так далее. По некоторым программам кредитования справка о доходах не требуется. Но это не означает, что у Вас нет дохода. Банк всегда обращает внимание на платежеспособность клиента, потенциального заемщика.
  4. Анкета. Грамотно заполненная анкета – это 50% успеха. Не оставляйте поля анкеты незаполненными. Если Вам что-то непонятно, переспросите в банке. Если что-то непонятно банку, дайте пояснения в письменном виде. Для некоторых банков критично, чтобы Вы указали все свои текущие кредиты, долговые обязательства. Сами по себе существующие кредиты – еще не повод для отказа, а вот скрывая их, вы рискуете не получить ипотеку. Не забывайте о кредитных картах, они тоже отражаются в Вашей кредитной истории.

Если вы привлекаете созаемщиков, то такой же пакет документов потребуется от них. Если Вы выбрали банк, в котором у Вас зарплатный проект, документов от Вас потребуется еще меньше, а условия кредитования будут лучше.

Получив положительный ответ от банка, приступайте к выбору объекта недвижимости. При выборе, обязательно предупреждайте продавца, что Вы планируете приобрести квартиру с привлечением ипотечных средств.

Следующая ступень после того, как Вы определились с недвижимостью, – сбор документов на этот объект (ведь он передается в залог). Вот что вам потребуется:

  1. Правоустанавливающие документы. На каком основании объект недвижимости принадлежит продавцу: договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор приватизации, договор дарения и прочее.
  2. Копии всех страниц паспортов собственников или копия свидетельства о рождении.
  3. Выписка ЕГРН. Ее можно заказать онлайн. Некоторые банки делают это самостоятельно.
  4. Согласие супругов, разрешение органов опеки, если требуется.
  5. Справка из паспортного стола. Для рассмотрения на этом этапе подойдет справка с указанием всех зарегистрированных лиц в объекте недвижимости.
  6. Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет нужно заказать у аккредитованных банком оценочных компаний. Он стоит примерно 3 тысячи рублей (цена может меняться в зависимости от объекта и банка). Некоторые банки заказывают отчет сами и за свой счет.

Это неполный список того, что у Вас может потребовать банк. Список меняется в зависимости от объекта недвижимости и банка. При подготовке документов обязательно уточните в банке срок действия предоставляемых справок.

Такой же список документов потребуется для аккредитации объекта недвижимости в страховой компании. Будьте готовы к тому, что страховая компания запросит от Вас и от продавца дополнительный пакет документов. Обратите внимание, что у разных страховых компаний разные требования. После получения положительного юридического заключения от банка и страховой, можно назначать дату сделки.

На сделке происходит подписание документов, производятся частичные расчеты. Опять же, какие документы Вы будете подписывать на сделке, зависит от того, какой объект вы выбрали. Для квартир на вторичном рынке недвижимости вы подписываете договор купли-продажи, кредитный договор, закладную. Если есть созаемщики, то они подписывают договор поручительства. Иногда одновременно подписывается договор страхования. Перед подписанием внимательно прочитайте каждый документ. Задайте свои вопросы сотруднику банка, уточните, в какую дату и каким способом оптимально вносить очередные платежи по кредиту. Спросите, как нужно уведомить банк о Вашем желании досрочно погасить кредит. Проверьте свои паспортные данные, сумму кредита, адрес объекта и прочее на возможные опечатки. Обратите особенное внимание на закладную: чаще всего ошибки допускаются именно там. Поверьте, лучше потратить время на проверку документов на этом этапе и сберечь себе нервы и время в будущем.

Читайте также:  Как делиться квартира купленная по ипотеке

Способ передачи первоначального взноса, выдача кредитных средств зависит от особенностей объекта недвижимости и банка. Заранее попросите сотрудника банка рассказать обо всех этапах сделки.

Всё. Вам осталось только зарегистрировать право собственности.

Нередко перед покупателем жилья возникает выбор между первичной и вторичной недвижимостью. Люди останавливаются на «вторичке» из-за следующих факторов:

  • При покупке готового жилья меньше рисков, чем у строящегося;
  • Переезд возможен сразу после оформления сделки;
  • Можно заранее оценить соседей;
  • Инфраструктура, как правило, более развитая, нежели в новом квартале.

Эти и другие преимущества перевешивают чашу весов в сторону вторичной недвижимости. Сюда же отнесем и готовое жилье в новостройках. В силу высокой стоимости такого жилья в пределах Санкт-Петербурга большинство граждан использует ипотечное кредитование. К тому же, банки охотно предоставляют различные условия, а процентные ставки имеют тенденцию к снижению.

Процедура покупки вторичного жилья в ипотеку имеет ряд сложностей. Необходимо действовать последовательно и без спешки. Лучше потратить чуть больше времени и разобраться во всех правовых и организационных вопросах, особенно если вы ранее не сталкивались с ними.

Каков же порядок действий при покупке вторичного жилья в ипотеку?

  1. Выбор подходящего банка;
  2. Сбор необходимых документов для оформления заявки на одобрение;
  3. Подача заявки на ипотечный кредит;
  4. Поиск квартиры;
  5. Оценка квартиры независимым оценщиком;
  6. Оформление кредитного договора и договора купли-продажи;
  7. Передача денежных средств по договору купли-продажи.

Рассмотрим каждый пункт по отдельности.

  • Просмотрите все банки, которые действуют в вашем регионе. Условия ипотеки в большинстве случаев можно найти на официальных сайтах и уточнить по телефону;
  • Исключите из выборки банки, требованиям которых вы не отвечаете. Например, по возрасту или по наличию регистрации;
  • Проанализируйте крупные и мелкие банки. Сравните первоначальные взносы, ставки и прочие условия;
  • Обратите внимание на льготные условия. Зарплатным клиентам, молодым семьям, бюджетникам часто предоставляется пониженная ставка.

Одна из самых низких ставок у Сбербанка России. Например, для молодых семей, являющимися зарплатными клиентами банка, при условии страхования жизни и здоровья, а также электронной регистрации сделки, ставка составляет 8,9% годовых.

После сравнения условий лучше лично обратиться в офис для того, чтобы менеджер смог произвести расчеты индивидуально для вас.

Определились с банковской организацией? Начните собирать документы, необходимые для одобрения заявки на ипотечный кредит. При описании условий покупки вторичного жилья в ипотеку банки зачастую указывают требуемые документы. Среди них:

  • паспорт;
  • второй документ, удостоверяющий личность (СНИЛС, копия водительских прав, военный билет);
  • заявление-анкета заемщика;
  • документ, подтверждающий занятость (копия трудовой книжки, выписка из трудовой книжки, справка от работодателя);
  • документ, подтверждающий доход (справка 2-НДФЛ, справка с места работы в произвольной форме)
  • свидетельство о браке или разводе.

Не забудьте, что у некоторых документов есть ограниченный срок действия. К примеру, справка 2-НДФЛ действительна 30 календарных дней с даты оформления.

Некоторые крупные банки, например, Сбербанк России, ВТБ, «Россельхозбанк», банк «Санкт-Петербург», банк «ДельтаКредит», предоставляют ипотеку по двум документам. Процентная ставка и первоначальный взнос по такому кредиту выше, но зато сокращен перечень необходимых документов.

После сбора всех документов необходимо направить их в банк, чтобы получить предварительное одобрение ипотечного кредита на определенную сумму. Обычно подача заявки происходит в ипотечном центре конкретного банка.

В ряде организаций, например, банке «ВТБ», мы можете оформить заявку на ипотеку прямо на официальном сайте банка, после чего с вами свяжется сотрудник и согласует время для вашего визита в банк. В некоторых банках, например, в Сбербанке России, предоставляется услуга онлайн-заявки.

Независимо от способа подачи заявления, банк в течение нескольких рабочих дней принимает решение об одобрении ипотеки либо об отказе.

Одобрение действительно, как правило, в течении нескольких месяцев. Точный срок необходимо уточнять в каждом конкретном случае.

Имея на руках положительное решение банка самое время подобрать квартиру. Однако, не всякий объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитные организации, как правило, обращают внимание на следующие факторы:

  • Квартира должна находиться в доме, который не признан ветхим или аварийным;
  • Помещение, как правило, должно быть отдельной квартирой, а не комнатой;
  • Наличие коммуникаций;
  • Отсутствие незаконных планировок;
  • Свобода от ограничений и обременений прав.

Банк заинтересован в том, чтобы при покупке вторичного жилья в ипотеку, то есть квартиры, она не потеряла свою стоимость. Что касается остальных параметров, то покупатель волен выбирать квартиру на свой вкус. Однако обратите внимание на мошеннические схемы и без спешки подойдите к выбору жилья.

Читайте также:  Как сбербанк оповещает об одобрении ипотеки

Оценка объекта недвижимости – обязательный и один из важнейших этапов сделки. Он позволяет банку и покупателю верно оценить стоимость квартиры. Требование по включению оценочной стоимости в ипотечный договор закреплено в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Оценкой занимаются специальные независимые фирмы. У банков, как правило, есть список рекомендуемых организаций, однако покупатель может и сам выбрать оценщика, согласовав его с банком. Такое лицо должно быть членом самоуправляемой организации оценщиков, а также застраховать свою ответственность (см. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Покупатель должен предоставить оценщику документы, относящиеся к недвижимости. Через несколько дней оценщик предоставляет итоговый отчет, в котором указана рыночная и ликвидационная цена. Вторая цифра всегда меньше первой, и банки ориентируются на нее. Банк не выдаст сумму большую, чем ликвидационная стоимость жилья. Разницу между предоставляемой банком суммой кредита и стоимостью жилья придется покрывать самостоятельно.

Заявка на кредит одобрена и стоимость квартиры вписывается в максимальную сумму кредита, которую одобрил банк? Настало время подготовить остальные документы для покупки вторичного жилья в ипотеку.

Вам понадобятся следующие основные документы по кредитуемой квартире:

  • Выписка из ЕРГН о наличии права собственности у продавца;
  • Документы, на основании которых возникло право собственности продавца;
  • Отчет об оценке объекта;
  • Справка формы № 9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости;
  • Справка формы № 7 о характеристиках объекта недвижимости;
  • Кадастровый и/или технический паспорт помещения.

Полный список документов лучше уточнять в каждом конкретном случае.

Порядок покупки вторичного жилья в ипотеку таков, что кредитный договор с банком и договор купли-продажи квартиры с продавцом подписываются одновременно, либо с небольшой разницей во времени.

Кредитный договор включает в себя непосредственно сам договор и закладную – ценную бумагу, удостоверяющую права залогодержателя, то есть банка. Текст договора должен содержать полные сведения об предмете (объекте недвижимости), о размере и сроках платежей по договору. Во время подписания кредитного договора важно обращать внимание на все условия, поскольку они могут содержать обстоятельства, увеличивающие процентную ставку. К примеру, процентная ставка возрастает при отсутствии личного страхования.

На этом же этапе происходит страхование имущества, которое передается в залог банку, а также страхование жизни заемщика.
Договор купли-продажи квартиры после подписания необходимо направить в Росреестр для регистрации перехода прав и установления залога.

Заключительный этап при покупке вторичного жилья в ипотеку, например, квартиры – передача денег продавцу. Это происходит в тот момент, когда право собственности на жилье перешло к вам после государственной регистрации. Нередко часть денег передается продавцу в виде аванса до перехода права собственности, что позволяет окупить затраты продавца в случае отмены сделки.

Передача средств осуществляется:

  • Наличным платежом (редко);
  • С помощью аккредитива;
  • С помощью депозитарной ячейки.

После передачи денег ваши правоотношения с продавцом закончены. Вы выполнили обязательства по договору купли-продажи и получили в собственность жилье, которое находится в залоге у банка до момента выплаты всех сумм по кредитному договору.

Ипотечное кредитование позволяет покупать квартиры и в новостройках, и на вторичном рынке. У каждого из вариантов есть свои плюсы и минусы.

К плюсам новостроек относятся:

  • абсолютная юридическая чистота сделки с точки зрения прав третьих лиц на недвижимость;
  • экономия средств при покупке;
  • серьезная защита дольщиков законом;
  • наличие гарантийного срока на квартиру;
  • новые инженерные коммуникации и строительные решения.

К минусам можно отнести:

  • если застройщик ненадежный, можно потерять деньги и время;
  • долгий срок строительства жилья по ДДУ;
  • длительная процедура оформления документов после окончания строительства и до перехода права собственности покупателю.

Преимущества вторичного жилья:

  • после оформления права собственности квартира готова к проживанию в ней;
  • обжитый район и развитая инфраструктура;
  • есть в любом районе города;
  • можно поторговаться с хозяевами и снизить цену;
  • не нужно ждать окончания строительства или оформления документов.

Недостатки вторичного жилья:

  • всегда есть риск отмены сделки – нужно внимательно проверять историю квартиры;
  • коммуникации в доме могут быть старыми;
  • квартира может требовать серьезного ремонта после предыдущих хозяев;
  • в квартире может быть неузаконенная перепланировка.

Выбирать квартиру нужно с учетом всех этих обстоятельств. Если время терпит и переезжать срочно не нужно, то лучше остановиться на новостройке. Если же переезд нужен «уже вчера», то однозначно – вторичное жилье.

Помните, что взять ипотеку получится не у каждого застройщика. При каждом банке, выдающем кредиты, имеется список аккредитованных фирм. Приобрести квартиру в новостройке под ипотеку у другого строителя зачастую невозможно, банк просто не дает ему «зеленый счет».

Поэтому, подбирая квартиру, выясните непосредственно в офисе застройщика, какой банк выдаст кредит под жилье. Дом тоже должен быть аккредитован в банке. С оценкой в таком случае тоже проблем не будет.

Процедура оформления зависит от стадии строительства.

Если это котлован, схема следующая:

  1. Покупатель заключает с застройщиком договор о бронировании жилья. В нем подробно указывается описание будущего объекта недвижимости.
  2. Затем покупатель подает в банк заявку на выдачу кредита.
  3. После одобрения заявки подписывается ипотечный договор.
  4. Далее с застройщиком заключается договор долевого участия в строительстве, который регистрируется в Росреестре.
  5. После регистрации происходит оплата цены ДДУ из ипотечных денег.
Читайте также:  Какие документы нужны при покупке дома через ипотеку

Затем покупатель начинает погашать ипотеку, а после окончания строительства – принимает квартиру у застройщика и регистрирует право собственности на себя.

Если дом построен, подписываете договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки. Как правило, если застройщики объект аккредитованы в банке, вся процедура проходит быстро, а от покупателя требуется минимальный пакет документов.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Пошаговая инструкция для покупателя квартиры в ипотеку на вторичном рынке выглядит так:

  1. Изучите предложения банков по ипотечным кредитам. Подайте предварительную заявку на кредит в несколько учреждений. Сравните условия, выберите наиболее подходящие.
  2. Если квартира уже подобрана и основные условия продажи согласованы с продавцом, заключите предварительный договор купли-продажи квартиру. Договор вместе с документами на квартиру предоставьте банку.
  3. Проведите оценку квартиры для банка.
  4. После получения окончательного одобрения подпишите с банком ипотечный кредит.
  5. Подпишите основной договор купли-продажи квартиры с указанием на расчет из ипотечных средств. Примите квартиру по передаточному акту.
  6. Подайте документы на регистрацию в Росреестр.
  7. После регистрации получите документы и произведите с продавцом окончательный расчет.

В соответствии с правилами конкретного банка последовательность этих шагов может меняться. Например, ипотечный договор может быть подписан в момент подписания основного договора купли-продажи. В любом случае в договоре следует прописать конкретный способ передачи денег продавцу: банковский перевод, ячейка или другой способ.

Если покупатель собирается рассчитываться за квартиру ипотечными деньгами, продавец попросит некоторые документы и проверит факты:

  1. Официальное одобрение кредита. Такое одобрение не должно быть просроченным.
  2. Рейтинг банка. Банк должен быть платежеспособным на момент проведения сделки, особенно в период, когда документы на регистрацию права сданы, а деньги еще не переданы продавцу.
  3. Согласие супруга на покупку жилья, чтобы избежать отмены сделки в будущем.
  4. Подтверждение дееспособности и совершеннолетия. В этих вопросах помогает банк, ведь кредит не выдадут гражданину, не отвечающему этим условиям.
  5. В договоре купли-продажи обязательно подробным образом пропишите способ передачи расчета за квартиру, чтобы в случае проблем с банком продавец смог получить деньги с покупателя.

Безопасность сделки для продавца заключается не только в том, чтобы получить деньги от банка своевременно, но и в том, чтобы договор впоследствии не был отменен судом . Проверив обстоятельства, перечисленные выше, вы убеждаете продавца в отсутствии негативных последствий.

Смотрите видео, как выбрать жильё на вторичном рынке:


Добросовестный покупатель тоже заинтересован в том, чтобы договор не был оспорен в суде. В случае с ипотекой проверку юридической чистоты квартиры возьмет на себя банк, который проверит:

  • состоит ли продавец в браке;
  • дееспособен ли продавец, достиг ли он 18 лет;
  • есть ли прописанные в квартире несовершеннолетние;
  • нет ли на квартире обременений и арестов;
  • не нарушаются ли права третьих лиц (сособственники, наследники и другие).

В случае, если у банка возникнут сомнения, он попросту откажется кредитовать сделку. Но в любом случае проведите проверку и самостоятельно – закажите выписку из ЕГРН на квартиру.

Схема выдачи ипотеки достаточно простая:

  1. Заемщик подает заявку на выдачу кредита.
  2. Банк рассматривает заявку и принимает решение выдать кредит или отказать в выдаче.
  3. Если заявку одобрили, заключается основной договор купли-продажи.
  4. После регистрации права собственности на покупателя и залога банка производится окончательный расчет с продавцом кредитными средствами. На этом отношения с продавцом заканчиваются.
  5. Остается лишь погасить ипотеку и снять залог.


Условия выдачи кредита каждый банк формирует самостоятельно. В целом любое учреждение предъявляет достаточно серьезные требования к заемщику и недвижимости.

Требования к заемщику зависят от конкретного банка и программы кредитования, чаще всего список примерно следующий:

  1. Российское гражданство.
  2. Постоянная или временная регистрация по месту выдачи кредита.
  3. Возраст от 21 до 75 лет.
  4. Стаж работы не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет.
  5. Дохода в зависимости от суммы кредита.

Требования к квартире приблизительно такие:

  1. Дом не должен быть аварийным.
  2. Квартира не обременена правами третьих лиц, не арестована, не заложена. В квартире не должно быть арендаторов.
  3. Квартира находится в регионе выдачи кредита.
  4. Исправно должны работать электричество, горячая и холодная вода, водоотведение.
  5. По площади: однокомнатная не менее 32 кв.м, двухкомнатная – 41 кв. м, трехкомнатная – 55 кв. м.

Заявку на кредит лучше подавать сразу в несколько кредитных учреждений, чтобы выбрать наиболее выгодный вариант. Если кредит одобрили, подписать ипотечный договор нужно в течение 2-4 месяцев, иначе одобрение будет аннулировано.

При подготовке к оформлению ипотеки нужно собрать следующие документы:

  • паспорт заемщика;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
  • копия трудовой книжки;
  • СНИЛС;
  • если подобрана определенная квартира – документы на жилье (выписка ЕГРН, свидетельство о праве собственности, технический план).

Банк может потребовать дополнительную информацию, например, свидетельства о рождении детей, военный билет.

Adblock
detector