Как проходит обычная сделка по ипотеке? — очень важный вопрос, который стоит внимательно изучить перед оформлением данного кредита. Вообще, ипотека является лучшим решением жилищной проблемы. Количество российских граждан, оформивших ипотечный кредит, продолжает расти. Суть этой услуги в том, что клиент банка сразу оформляет право собственности на недвижимость, а вносить деньги за нее может постепенно.
Потребительское кредитование зачастую оформляется с поручительством или без него. Обеспечением в случае с ипотекой является купленная недвижимость. То есть до полной выплаты будет действовать обременение – например, нельзя будет продавать или обменивать жилье без согласия кредитора. При этом можно в нем жить и делать ремонт.
Процедуру оформления ипотеки можно поделить на несколько шагов. Сначала выполняется поиск кредитора. От выбора банка зависит сумма, которую можно получить, проценты и другие условия. Многие россияне пользуются для этого услугами кредитных брокеров, которые хорошо знакомы с отечественным рынком кредитования. И хотя их услуги стоят денег, вы точно будете знать, что выбрали лучший вариант среди существующих.
Однако и самостоятельно вполне реально отыскать оптимальное предложение. На сайтах кредиторов подробно описаны их ипотечные программы, а любые нюансы можно обсудить с сотрудниками банков по телефону или в офисе.
Один из основных факторов, о которых забывают неопытные заемщики – это комиссии. Многие банки зарабатывают на этом немалые деньги, снимая плату за открытие счета, его ведение, страховой взнос, подготовку отчетов и так далее.
Процедура оформления ипотеки подразделяется на следующие этапы:
- Подготовка документов.
- Оформление заявки.
- Ожидание решения.
- Выбор недвижимости.
- Подача документов на выбранный объект кредитования.
- Оценка недвижимости со стороны кредитора.
- Получение одобрения по объекту кредитования.
- Страхование недвижимости.
- Подписание договора.
- Оформление сделки купли-продажи.
- Подача документации на регистрацию
- Получение документов о регистрации прав.
- Расчет с продавцом недвижимости.
- Заселение.
Более подробно рассмотрим некоторые важные этапы сделки.к содержанию ↑
Здесь заемщик должен собрать все требуемые банком документы. Нет смысла искать квартиру, пока кредитор не рассмотрит пакет документации.
В общем случае необходимо предоставить:
- Паспорта заемщика и всех созаемщиков;
- Справки о доходах от всех участников процесса;
- Справки, подтверждающие трудовую занятость;
- Документацию по имуществу, находящемуся в собственности;
- Вторые документы с фотографией;
- Документацию по дополнительным доходам;
- Свидетельство о браке;
- Свидетельства о рождении детей;
- Справки о родстве;
- Дипломы об образовании;
- Выписка, подтверждающая наличие первоначального взноса;
- Другие документы по требованию кредитора.
Далее заполняются ипотечные анкеты как заемщиком, так и созаемщиками.к содержанию ↑
- Кредитную историю всех участников процесса. Поэтому если она испорчена, рекомендуется заранее ее исправить.
- Действительность всех предоставленных сведений (в первую очередь паспортных данных).
- Размер дохода.
- Работодателей.
Рекомендуется на этом этапе отыскать подходящего риелтора и с его помощью подобрать жилье. Они помогут не только непосредственно с поиском недвижимости, но и с быстрым сбором документации по ней.
Все документы по объекту кредитования направляются в банк. Заемщик получает на подбор жилья порядка 60 дней.
Кредитор выполняет проверку объекта кредитования. Если он юридически чист, то заемщик получит окончательное одобрение.
Причины отказа на данном этапе:
- Аварийное состояние жилья;
- Закончился срок эксплуатации здания;
- Наличие деревянных перекрытий, пола и стен, если объект – частный дом;
- Наличие незаконной перепланировки;
- Не выписаны предыдущие владельцы.
В недвижимости проверяются:
- Все конструкции;
- Коммуникации;
- Окна и двери;
- Электропроводки, розетки, выключатели.
Экспертную оценку жилья проводит специально назначенный специалист. Он учитывает такие факторы, как состояние жилья, его местоположение, год постройки и так далее. В итоговом отчете он указывает реальную стоимость объекта, чтобы не допустить завышения цены.
Далее определяется дата подписания договора. Клиент получает от кредитора список страховых компаний, где можно застраховать недвижимость.к содержанию ↑
Заемщик ставит подпись под кредитным договором. При этом в банк должен прийти и продавец со всеми документами для заключения договора купли-продажи.
Покупатель вносит аванс в специальную банковскую ячейку. После того, как сделка будет зарегистрирована, продавец сможет получить ключ от этой ячейки.
Иногда деньги переводятся на расчетный счет продавца. Затем заемщик подает договор купли-продажи на регистрацию, а продавец отдает ему ключи.
Данный документ оформляется банком. Он показывает, что у кредитного учреждения есть право на получение исполнения по денежным обязательствам.
Кредитор получает закладную после покупки жилья и регистрации данной сделки. Она будет в банке, пока заемщик не выплатит всю свою задолженность.
Данное действие с недавних пор перестало быть обязательным. Хотя регистрирующие организации на практике ранее постоянно требовали копии договоров, которые заверены нотариусом.
Сейчас же они запрашивают эксплуатацию, поэтажный план жилья и копии, заверенные в БТИ. Так что рекомендуется все-таки воспользоваться услугами нотариуса. Их цена – до 2% от суммы ипотеки.
Действующие ограничения по недвижимости, пока не выплачена ипотека:
- Нельзя сдавать жилье без разрешения кредитора;
- Нельзя выполнять перепланировку без разрешения кредитора.
Также запрещено обменивать, продавать и отдавать квартиру в залог. Все эти действия могут быть разрешены лишь после согласования с банком. Также кредитор может потребовать досрочно погасить кредит, если состояние жилья будет заметно ухудшено.
- Покупка квартиры на вторичном жилищном рынке. Мошенников становится все больше. Поэтому рекомендуется сразу пользоваться услугами страховых компанией. Также важно, чтобы выбранная квартира полностью соответствовала требованиям банка – отсутствие деревянных перекрытий, не аварийное состояние, отсутствие незаконной перепланировки.
- Приобретение жилья в новостройке. Здесь актуальные риски банкротства застройщика и некачественной постройки жилья.
- Покупка комнаты или доли. Купить эту недвижимость с помощью ипотеки можно лишь в том случае, если вся площадь жилья будет принадлежать заемщику.
- Получение дома и земельного участка. Эти виды недвижимости менее ликвидны для банков, поэтому ставки по ним выше.
к содержанию ↑
Применяется два варианта выдачи кредитных денег: после регистрации сделки в государственных органах и с использованием банковской ячейки. В первом случае договор купли-продажи подтверждается госорганами в день подписания. Во втором – деньги находятся в ячейке, пока документ не будет зарегистрирован.
Регистрация в Росреестре и других органах осуществляется после подачи заявления от продавца и покупателя. Дополнительно подаются другие официальные документы, копии паспортов, чеки об уплате госпошлины. Если, например, продается совместно нажитое имущество, то придется прикладывать к заявлению еще и согласие супруга/и, заверенное нотариусом.
Сделка купли-продажи недвижимости только на первый взгляд может показаться сложным процессом. Тем более, что банк на всех этапах помогает своим клиентам, подсказывая, что нужно делать в конкретный момент. Но не забывайте, что у каждого кредитора может быть сформирован свой перечень требований. Обо всех особенностях оформлении ипотеки вам расскажут банковские специалисты.