Отказ базируется на Законодательстве Российской Федерации, которое поддерживает права ребенка перед возможность рисков. Они связаны не только с продажей имеющегося жилья, но и с выплатой долгосрочного ипотечного кредита. Федеральный закон № 102 от 1998 года содержит основные моменты взаимоотношений банка и заемщика в ипотечных сделках. В 2004 и 2017 годах в статью 77, которая регулирует эти взаимоотношения при наличии несовершеннолетних детей, были внесены корректировки. По этому закону запрещается заключать сделки по ипотечному кредитованию в том случае, когда несовершеннолетний ребенок является одним из владельцев залоговой недвижимости. По ст. 37 Гражданского кодекса РФ при продаже имущества необходимо заручиться согласием государственного исполнительного органа, на который возложены обязанности по опеке.
Приняв решение и заручившись поддержкой банка, нельзя быть уверенным на 100% в согласии этих органов. Выходом из подобной ситуации могут стать различные государственные программы.
В 2017 году также будут запущены программы поддержки молодых семей. Если супруги привыкли ни на кого не рассчитывать, то при покупке жилья или рождении ребенка не нужно делать его собственником.
Это обеспечит гарантию улучшения жилищных условий для молодых семей и их несовершеннолетних детей.
Таким образом, фактически разрешение органа опеки на передачу в залог ( ипотеку) имущества, принадлежащего ребенку, органы опеки в установленном порядке не давали. (Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 декабря 2010 года по делу № 33-4303/2010) Ипотека при надлежащем исполнении заемщиками обеспечиваемого ею основного обязательства не предполагает перехода права собственности на жилое помещение — предмет ипотеки к иным лицам, что означает отсутствие нарушения прав несовершеннолетнего ребенка договором ипотеки: Истец обратилась в суд с иском о признании незаконным распоряжения органа местного самоуправления, признании недействительным договора ипотеки, прекращении ипотеки в отношении жилого помещения, указав, что истец с супругом выступили созаемщиками по кредитному договору, назначением кредита выступил ремонт жилого помещения.
Согласно статье 37 Гражданского кодекса России при продаже имущества несовершеннолетнего гражданина или его отказа от права собственности необходимо получить согласие в органах опеки и попечительства. Защита прав ребенка На практике получить согласие органов опеки довольно сложно, так как работники тщательно проверяют каждый случай и придерживаются принципиальной позиции:
- часто родителям отказывают в получении ипотеки, ведь никто не хочет брать на себя ответственность за судьбу малолетнего ребенка;
- это объясняется тем, что в случае невозможности супругов оплачивать кредит, их ребенок может оказаться без необходимого жилья.
Особенность законодательства ипотеки и несовершеннолетних детей заключается в том, что ребенок ни при каких обстоятельствах не должен навсегда лишиться своей недвижимости.
Однако на самом деле банки могут не выдать займ без согласия органов опеки и попечительства. И даже при согласии опеки банки не всегда одобряют кредит, так как продать квартиру, владельцем которой является несовершеннолетний, намного сложнее, чем обычное жилье.
Трудности у получателей займа возникают, если залоговым имуществом выступает квартира, собственником которой является малолетний гражданин. Даже сам покупатель не может гарантировать своей платежеспособности на протяжении всего периода кредитования, ведь можно:
- потерять работу;
- заболеть;
- попасть в сложную финансовую ситуацию.
Поэтому органы опеки и попечительства не могут допустить того, чтобы несовершеннолетний ребенок остался без крыши над головой и настороженно относятся к выдаче ипотеки супругам с малолетними детьми.
По ее словам, ограничений в части размера доли (совокупности доль), выделяемых несовершеннолетнему (несовершеннолетним), не существует, их размер определяют только сложившиеся обстоятельства и здравый смысл. Зато действует ряд других условий: должна приобретаться только готовая недвижимость, и услуги центра обойдутся клиенту в 25 тысяч рублей.
Законодательно не установлено и официально нигде не сказано, что несовершеннолетние дети могут каким-либо образом повлиять на решение банка при оформлении ипотеки. При выдаче кредита, ориентируются лишь на доходы клиентов, а не на их семейное положение.
Но в реальности ситуация обстоит таким образом, что словосочетание — ипотека и ребенок заставляют задуматься. Обязательно учитывается, если первый взнос молодая семья намеревается внести, исходя из продажи квартиры, собственниками которой являются в том числе несовершеннолетние дети.
Сделки с такой квартирой ограничиваются органами опеки. На практике функцию государственных органов по опеке выполняют специальные отделы органов местного самоуправления.
Законодательная база Такое развитие событий — не личная инициатива банков или органов опеки и попечительства.
Личное присутствие обоих родителей в отделе опеки и попечительства Обязательно! Расторжение брака между родителями несовершеннолетнего и раздельное проживание в течение длительного времени, а также регистрация одного из родителей по другому адресу не является основанием для отказа в написании заявления. 3) Заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14 — летнего возраста. 4) Заявление всех совершеннолетних лиц со всех площадей, участвующих в сделке. ОБЯЗАТЕЛЬНО ЛИЧНОЕ ПРИСУТСТВИЕ каждого участвующего в сделке с паспортами, в случае невозможности присутствия лица, участвующего в сделке по уважительным причинам в отделе опеки и попечительства, необходимо присутствие доверенного лица с правильно оформленной доверенностью для подачи заявления, заверенного нотариально от имени доверителя.
документов, необходимых для получения разрешения органа опеки и попечительства на приобретение жилого помещения в ипотеку
(с рассрочкой платежа, по кредитному договору), по сертификату.
(Письма МО РФ №09-М от 20.02.95г., № 000/26-5 от 09.06.99г.)
I. Правоустанавливающие документы на отчуждаемое жилое помещение:
1. Договор купли-продажи
2. Договор дарения
3. Свидетельство о праве на наследство
4. Договор приватизации
· Свидетельство о регистрации права собственности на жилое помещение
· Поквартирная карточка, выписка из домовой книги (справка с места жительства)
· Справка Бюро технической инвентаризации (БТИ)
· Заявление обоих родителей
· Заявление несовершеннолетнего старше 14 лет
· Согласие ребенка старше 10 лет
· Копия свидетельства (паспорта) о рождении ребенка
II. Документы, подтверждающие возникновение у детей права на иное жилое помещение:
-
Правоустанавливающие документы на приобретаемое с передачей в ипотеку (в рассрочку, по кредитному договору), по сертификату жилое помещение:
2. Свидетельство о регистрации права собственности на жилое помещение
3. Копия поквартирной карточки (справка с места жительства)
4. Подтверждение банка о предоставлении кредита под залог недвижимости
-
Договор-обязательство (о приобретении жилья в рассрочку)
Примечание: Если одновременное заключение договора купли продажи невозможно – предоставляется письменный договор предварительной купли-продажи.
Все документы, кроме заявлений, предоставляются в копиях.
В орган опеки и попечительства
от (ф. и.о. полностью)____________
(регистрация по месту жительства)
Прошу разрешения на приобретение (с рассрочкой платежа, с передачей в ипотеку, по кредитному договору, по сертификату) жилого помещения по адресу: ____________________________________________________
____________________________________________________________________________ в связи с (указать
причину- продажа жилья по адресу___________________________, выезд из жилого помещения по адресу
*Обязуюсь обеспечить детей (ф., и.,о., дата рождения детей ________________________________________) долей собственности в приобретаемом жилом помещении.
Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и несколько других организаций лучше называть системообразующими.
Требования у их менеджмента к заемщику будут даже жестче, чем в коммерческих кредитных организациях, но гарантии будут существенно выше.
Все же ипотека рассчитана на годы взаимодействия, и стоит волноваться не только о собственной платежеспособности, но и об обязательствах банкиров.
Поэтому отталкиваться будем от требований системообразующих кредитных организаций.
Первый этап несложен. От вас потребуются:
Не нужно даже скачивать ее с сайта банка, разве что только для ознакомления. Все равно нужно сначала лично встретиться с ипотечным менеджером.
Дело в том, что в нынешних условиях самой прибыльной и надежной из всех услуг для банка является именно ипотека, поэтому менеджер не меньше вашего будет заинтересован в успешной сделке.
Потому он должен рассказать и показать вам, как заполнять анкету и какие нужны справки.
- СНИЛС;
- Свидетельство о браке и рождении детей (в случае наличия);
- Паспорт;
Так что не поленитесь отксерокопировать паспорт от корки до корки.
- Военный билет или приписное;
Если заемщику не исполнилось 27 лет, то у него должны быть основания об отсрочке. Некоторые банки до сих пор проверяют эти данные.
- ИНН;
- Подтверждение доходов;
Для понимания, как выглядит нужная справка о получаемой прибыли, можете оценить предоставляемую для заполнения справку о доходах в Сбербанке.
Если вы зарегистрированы как ИП или владеете/совладеете более крупным бизнесом, то нужна налоговая декларация с подтверждением, что налоговые органы получили эту бумагу.
Важно: Пенсии, компенсации и любые пожизненные выплаты тоже являются подтверждением платежеспособности.
Сдача жилья в аренду тоже давно стала обыденностью — нужно только предоставить договор аренды и подтвердить право собственности.
О перечне нужных документов для ипотеки смотрите также в видео:
- Подтверждение трудоустройства;
Здесь все просто — выбирайте:
- Копия или выписка из трудовой книжки;
- Копия трудового контракта или договора;
- Справка с места работы с указанием стажа, должности и оклада;
- Госрегистрация индивидуального предпринимателя;
- Лицензия на определенный вид деятельности для владельца/совладельца бизнеса и налоговая декларация с подтверждением получения налоговым органом;
- Справка из ПФР и/или любом другом пожизненном денежном содержании.
Отдельно стоит отметить, что у многих есть и нестандартные источники дохода.
В этих случаях нужно использовать 3-НДФЛ, а поскольку эта форма имеет ограниченные опции, менеджер подскажет как правильно выбрать нужные варианты.
Вся эта кипа бумаг нужна только для первичной подачи в банк. После того как банк примет и одобрит их, у вас будет еще около четырех месяцев на выбор подходящего жилья или варианта ипотеки, предложенного банком.
Так что остальные документы можно будет собирать без спешки.
Суть ипотеки заключается в том, что одновременно с оформлением жилья в собственность оформляется и банковский залог, в котором обеспечением является приобретаемая недвижимость.
Продавец получает от банка всю сумму и больше в сделке не участвует.
Логично, что в первую очередь банку нужен договор купли-продажи от продавца — его интересует не ипотека, а деньги, в том числе и банка, поэтому его-то и будут проверять максимально пристально.
Договор оформляется обычным способом, как правило через риелтора, но сам он немного отличается от типового и обязательно уточняет:
- Что часть средств предоставляется банком в качестве кредита;
- Точную сумму самого кредита для ипотеки;
- Как только право собственности будет оформлено на имя покупателя, жилплощадь автоматически переходит в качестве залога банку в счет ипотеки;
Естественно, что есть обязательный список документов, которые предоставляет продавец, и этот список должен быть даже избыточно исчерпывающим:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилье;
- Правоустанавливающие документы.
Некоторые банки предпочитают перестраховаться или переложить часть затрат на участников сделки.
В любом случае правоустанавливающие документы без проблем получит риелтор:
- Договор купли-продажи;
- Договор дарения (скорее всего в этом случае могут потребоваться дополнительные документы, если договор заключался не между близкими родственниками);
- Право на наследство (тоже могут возникать вопросы, если жилплощадь передавалась в наследство долями — об этом ниже);
- Свидетельство о приватизации;
- Выписка из Единого государственного реестра, в которой указываются права на жилье, обременения и предыдущие сделки.
Этой справкой нужно заниматься в последнюю очередь.
- Нотариальный отказ других собственников;
- Согласие супруга/супруги продавца на продажу, которое нужно оформить нотариально.
Если же жилье было в собственности продавца до брака, было подарено или передано по наследству, то такое разрешение не требуется. Разрешение требуется только на совместно нажитое имущество.
- Нотариальная доверенность, если продавец совершает сделку через третье лицо;
- Разрешение от органов опеки, если на долю от жилплощади претендует несовершеннолетнее лицо.
Это самый скользкий момент на вторичном рынке, в который никто не хочет влезать. Поскольку ипотечная сделка кредитной организации очень выгодна, то только покупатель будет нести ответственность.
Если что-то пойдет не так, то кредитная организация не будет даже участвовать в судебных разбирательствах — она по определению является добросовестным посредником.
Здесь все просто, так как все нужные документы очевидны, но есть нюансы.
- Отчет независимого оценщика.
Начинать нужно именно с оценки.
- Наличие собственных средств.
Обычно используется выписка из банка или заверенная копия Сберкнижки (в регионах этому способу доверяют больше), но идеальным вариантом будет расписка продавца о получении предоплаты в сумме первого взноса или больше.
- Согласие супруга/супруги на передачу жилья в залог.
Важно: Если составлен брачный договор, где указано раздельное имущество, то такого разрешения не нужно.
- Если покупатель холост, то от него потребуется справка из ЗАГСа или нотариальное заверение, что на момент оформления права собственности на ипотечное жилье он был не женат/замужем.
- Разрешение от органов опеки.
Иногда одним из участником передачи жилья под залог является несовершеннолетний. В этом случае одного желания родителей оформить ипотеку мало.