Ипотека – это пожалуй единственный кредитный продукт для физических лиц, который видится с положительной стороны. Когда у вас нет квартиры и денег для её покупки, вы вынуждены снимать жилье. Ни для кого не секрет, что ежемесячная плата за аренду однокомнатной квартиры в Москве составляет 30 – 35 тысяч рублей. Оставшихся от зарплаты денег, большинству хватает только на проживание и недорогие развлечения. Можно ли в данной ситуации накопить деньги на свою квартиру? Скорее всего нет. И если бы не было ипотеки, мечта о своей квартире, для многих, осталось бы только мечтой.
Если посмотреть рекламу ипотечных программ банков, можно подумать, что купить квартиру в ипотеку может каждый. Это далеко не так. Более того, даже если вы находитесь в потенциальной группе тех, кому банки одобрят ипотеку, стоит очень серьезно подойти к рассмотрению возможности покупки квартиры в ипотеку. Риск купить квартиру и в случае невозможности оплачивать ипотеку, потерять квартиру, есть всегда. И ваша задача при планировании покупки квартиры по ипотеке, минимизировать эти риски. Я помню время, когда банки очень легко выдавали ипотеку в иностранной валюте. Это было начало двухтысячных годов. Тогда практически все сделки купли-продажи квартир проходили в долларах США. И люди, которые брали ипотеку на 15 и более лет в долларах или евро (потому что процент по ипотеке в валюте был меньше), совершили огромную ошибку, результат которой мы все знаем. И это только один из примеров не правильного планирования покупки квартиры по ипотеке. Как бы банально это не прозвучало, но вам придется точно распланировать свою жизнь на весь период ипотечного кредита. В расчет надо брать все аспекты вашей будущей жизни: карьеру, обучение, зарплату, брак, рождение детей, свое здоровье и тд.
Этот вопрос задают себе все желающие купить квартиру в ипотеку. В большинстве случав, ответить на него можно заранее, если пойти от обратного. Поэтому мы рассмотрим тех, кому вряд ли дадут ипотеку:
— Плохая кредитная история.
Если вы брали какие-либо кредиты и имели проблемы с выплатами по ним, вам не одобрят ипотеку. Имейте ввиду – ваша кредитная история известна всем, кому надо об этом знать.
— Неподтвержденный доход.
Если банк не увидит как и сколько вы зарабатываете, говорить будет не о чем.
— Недостаточный доход.
Ваши кредиты не могут превышать 50 % от вашего дохода. Если банк понимает, что оставшаяся от кредитов сумма не позволит прожить вам и находящимся у вас на иждивении лицам, не надейтесь получить ипотечный кредит.
— Непостоянный доход.
Если у вас нет постоянной зарплаты и вы относитесь к профессиям, работающим за проценты или гонорары, шанс получить ипотеку очень низкий. Это же правило относится к индивидуальным предпринимателям!
— Возрастные ограничения.
Если вам меньше 18 или больше 60 лет, вы не получите ипотеку.
Каждая квартира имеет свою цену. А что можете позволить себе вы? Чем больше у Вас накоплено средств на первоначальный взнос, тем более дорогую квартиру вы можете себе позволить. Самый простой способ понять стоимость квартиры, которую вам одобрит банк – это воспользоваться кредитным калькулятором, имеющимся почти на всех сайтах банков. Заполняете все известные вам графы и получаете ответ.
После того, как вам стала известна примерная стоимость недвижимости, которую вы можете купить, начинайте анализ рынка. Если вы положили глаз на новостройки, имейте ввиду, на каждый объект новостройки есть свой узкий круг банков, дающих ипотеку. Другими словами, сначала выбираете квартиру в новостройке, а потом смотрите перечень банков, выдающих ипотеку на этот объект. Если вы захотите купить квартиру на вторичном рынке, сначала изучите требования, предъявляемые банками к квартирам на вторичном рынке. Как правило эти требования касаются возраста домов, в которых расположена квартира и наличию перепланировок.
На сегодняшний день почти все банки выдают ипотечные кредиты. Просто выбирайте наиболее выгодный для вас банк. Как правило, самые льготные проценты по ипотеке дает банк, в котором у вас зарплатный счет. Но это правило действует не всегда. Поэтому я рекомендую оставлять заявку на ипотеку в нескольких банках.
2. ВТБ Банк Москвы
При выборе банка обращайте внимание не только на предлагаемую банком процентную ставку, но и на расходы связанные с выдачей и обслуживанием кредита.
На мой взгляд, если вы покупаете квартиру в доме-новостройке, через отдел продаж Застройщика или Инвестора, смысла обращаться к стороннему риэлтору нет. В любом серьезном отделе продаж есть выделенный специалист по ипотеке, имеющий всю информацию по ипотечным продуктам и прямую связь с банками, выдающими ипотеку. Можете не сомневаться — вам объяснят все плюсы и минусы каждого банка, а также помогут с оформлением документов. Но если вы решили купить квартиру на рынке вторичной недвижимости, стоит серьезно подумать о помощи риэлтора. Ведь покупка квартиры в ипотеку – это сделка на порядок сложнее простой покупки квартиры.
КВАРТИРА — ЭТО ЗАЛОГ
— Требования банка вполне реальны и обоснованны, — говорит Сергей Акулов, независимый финансовый советник. — Банк несет существенные риски. И если крупный банк в ряде случае может закрыть глаза на небольшие огрехи, то мелкие банки, наоборот, более тщательно будут подходить к выбору предмета залога. К примеру, банки не любят квартиры в старом фонде (то есть домах, построенных до 1970-х годов), с деревянными перекрытиями или в аварийном состоянии. Другими словами, банк не будет брать в залог то, что он потом не сможет реализовать в случае банкротства заемщика.
ОТДЕЛЬНЫЙ УГОЛ С САНУЗЛОМ
Большинство ипотечных заемщиков хочет приобрести собственный угол. Потому и влезают в кредит, чтобы перебраться в более комфортное жилье. Однако многие хотят приобрести входной билет на рынок жилья — сначала купить комнату, а уже потом разменять ее на что-то более просторное. Тем не менее банки таких клиентов, как правило, не поддерживают. Получить кредит на комнату практически невозможно. Такие ипотечные займы дают очень немногие банки. Да и те — с серьезными ограничениями и более высокими ставками.
Легче всего получить кредит, если, к примеру, в коммуналке вам уже принадлежат все комнаты, кроме одной. Тогда на покупку последней комнаты вам и могут ссудить деньги. Но это очень редкий случай.
По стандартным требованиям банка, приобретаемое в кредит помещение должно иметь отдельный санузел и кухню. Кроме того, жилье должно быть подключено к электрическим сетям, паровым или газовым системам отопления, обеспечено горячей и холодной водой.
— Кроме того, большой минус — это неузаконенная перепланировка, — говорит Сергей Акулов. — Конечно, если вы наняли шустрого риелтора, то этот вопрос можно решить. Но банки очень тщательно проверяют. Ведь, если это вскроется, то законность сделки может быть поставлена под сомнение.
ЕСЛИ ОЧЕНЬ ХОЧЕТСЯ
— Мы так хотели квартиру в центре Питера, — рассказала мне одноклассница. — Зарабатываем хорошо. Но всей суммы все равно не найдем. Планировали взять кредит и купить что-нибудь в историческом центре. Но банк отверг сразу несколько вариантов. Пришлось выбирать что-то другое.
Что делать, если понравившуюся квартиру вам не одобряет банк? На самом деле выходов может быть несколько. Во-первых, можно попробовать получить одобрение в других банках. Конкуренция на этом рынке велика . Вполне возможно, что в других кредитных организациях клиентам могут пойти навстречу. Во-вторых, можно воспользоваться ломбардной ипотекой. Но это подойдет только тем, кто уже имеет какую-то недвижимость, которую можно заложить в банке. Ставки по такого рода кредитам будут чуть выше ипотечных, но все равно более выгодны по сравнению с потребительским кредитом. Да и получить взаймы по ним можно больше 1 млн. рублей (стандартная верхняя планка по нецелевым кредитам). Хотя и здесь есть ограничения.
— Наличие несовершеннолетних детей, прописанных в залоговой квартире (если в залог отдается уже имеющаяся жилплощадь), тоже является минусом для банка, — говорит Сергей Акулов.
ЕСЛИ ПОКУПАЕШЬ НОВОСТРОЙКУ
Как правило, заемщику надо сразу же определиться с тем, где он хочет покупать себе жилье: на вторичке или в новостройке. Потому что перечисленные выше требования относятся только к тем домам, которые уже возведены и эксплуатируются.
Обычно застройщики заключают соглашения с банками. Поэтому получить ипотеку под квартиру в новом доме вам проще всего в тех банках, которые уже проверили девелопера на вшивость. Как советуют эксперты, хороший вариант — это когда стройку кредитуют сразу несколько крупных банков (и чем больше, тем лучше). Тогда можно и выбрать приемлемые условия по ипотечным ставкам. Да и рисков гораздо меньше. Банки все-таки тщательно и более профессионально могут оценить платежеспособность крупных компаний-застройщиков, чем обычные покупатели квартир.
КАК ВЫБРАТЬ ХОРОШУЮ КВАРТИРУ
На самом деле в данном случае банк выступает помощником. Ведь он плохую квартиру себе в залог брать не будет. А значит, и вам такое жилье, скорее всего, ни к чему. Плюс — юридическая проверка ляжет на плечи банка. Ведь это у него в залоге будет находиться квартира.
Но сами клиенты часто допускают серьезные ошибки при выборе объекта недвижимости. К примеру, гонятся за низкой ценой, не думая о том, что будет с этой квартирой в будущем.
— Конечно, банки разрешают покупать жилье, которое было построено не раньше 1975 года, но чем современнее дом, тем лучше для заемщика, — говорит Сергей Акулов. — Перед покупкой лучше хорошенько проконсультироваться с риелтором. И выяснить, какая цена будет у этой недвижимости через 5 — 10 — 15 лет, когда вы отдадите кредит и, скорее всего, захотите расширить жилплощадь.
Как говорят эксперты, панельные дома больше всего теряют в цене со временем. К примеру, по стандартам такое жилье может обходиться без капитального ремонта лишь первые 25 лет. Это стоит заранее учитывать. Доля ипотечных сделок на рынке растет с каждым годом. И, скорее всего, тот покупатель, который соберется приобретать вашу квартиру в будущем, будет делать это за счет кредитных средств. И тогда самое главное — чтобы она подходила под требования банков, которые они выставляют к ипотечному жилью.
ЧТОБЫ БАНК ДАЛ ДЕНЕГ В ДОЛГ, КВАРТИРА ДОЛЖНА.
— Иметь отдельную от других квартир кухню и санузел;
— Обеспечиваться горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
— Быть подключена к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
— Иметь в исправном состоянии входную дверь, окна и крышу (для квартир, расположенных на последних этажах);
— Быть свободной от регистрации третьих лиц, не являющихся членами семьи собственника.
ПРИ ЭТОМ ЗДАНИЕ, ГДЕ НАХОДИТСЯ КВАРТИРА, ЖИЛОЙ ДОМ.
— Должно быть построено или пройти капитальный ремонт и/или реконструкцию не ранее 1924 г., при этом деревянный жилой (садовый) дом должен быть построен (принят в эксплуатацию) не ранее 1990 года;
— Многоквартирный дом, в котором расположена квартира, должен иметь этажность не менее 4 этажей (кроме жилых домов, возведенных после 1991 года);
— Не находиться в аварийном состоянии;
— Не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением;
— Иметь бетонный, каменный или кирпичный фундамент;
— Иметь смешанные, металлические или железобетонные перекрытия (жилые (садовые) дома, квартиры и нежилые помещения, здания, строения с деревянными перекрытиями принимаются в залог только при положительном решении страховой компании).
А ВОТ ЧТО БАНКИ НЕ ПРИНИМАЮТ В ЗАЛОГ
— Квартиры, нежилые помещения, расположенные в 5-ти этажных панельных и блочных домах, построенных до 1975 года;
— Части квартир (комнаты, доли в квартире, доли в жилых (садовых) домах);
— Квартиры и нежилые помещения (здания, строения) с несогласованной и/или незарегистрированной в установленном порядке перепланировкой или переустройством несущих конструктивных элементов здания;
— Деревянные здания (строения) и квартиры в них за исключением жилых (садовых) домов;
— Объекты незавершенного строительства коммерческого назначения, а также нежилые помещения (здания, сооружения) складского и/или производственного назначения, автозаправочные станции и др . аналогичные объекты недвижимости, имеющие функциональное назначение, отличное от торгового, торгово-складского (доля складских помещений не более 50%), свободного или офисного назначения;
— Объекты недвижимости, представляющие собой самовольные постройки и объекты недвижимости, расположенные на неразмежеванных земельных участках.
ИЛИ ПРИНИМАЮТ, НО ТРЕБУЮТ БОЛЬШОЙ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС
— Однокомнатные квартиры общей площадью менее 32 кв.м., площадь кухни которых менее 5 кв.м.;
— Двухкомнатные квартиры общей площадью менее 41 кв.м., площадь кухни которых менее 5 кв.м.;
— Трехкомнатные квартиры общей площадью менее 55 кв.м., площадь кухни которых менее 5 кв.м.;
— Квартиры, оборудованные газовыми колонками, расположенные в домах этажностью 5 и менее этажей;
— Индивидуальные жилые (садовые) дома, построенные ранее 1988 года;
— Объекты недвижимости расположенные на расстоянии более 50 км от МКАД или на расстоянии более 30 км от места нахождения региональных филиалов Банка, в том числе операционных офисов.
Страх перед пролонгированием выплат за квартиру обусловлен тем, что условия по ипотеке и рассрочке для многих неподъемные. Многие, имея даже достаточный доход для покупки квартиру в ипотеку, опасаются нестабильности в экономике и попросту бояться возлагать на семью долг перед банком с процентами. Вместо того чтобы получить заемные средства, люди долгое время копят деньги, занимают у родственников, друзей, продают имеющееся жилье и покупают новое, более подходящее для растущей семьи. Но занять, накопить или продать имеющееся жилье могут далеко не все.
Рассрочку рассматривают те, у кого в ближайшее время должны появиться крупные средства. Например, в связи с продажей имеющейся недвижимости. Стандартные условия: беспроцентная рассрочка на при этом первоначальный взнос — 50% от стоимости приобретаемого жилья, либо рассрочка на полгода под 12% годовых при взносе 30% от стоимости приобретаемого жилья.
Ипотека — зачастую единственная возможность для большинства россиян приобрести жилье. Мы наблюдаем, что рынок ипотечного жилищного кредитования находится в фазе уверенного роста. По данным Росреестра, по итогам 2012 г. в Москве было выдано на 29% больше кредитов, чем в 2011 году. Объем кредитов, выданных за 1 квартал 2013 года, почти в 1,3 раза превышает аналогичный период 2012 года. На протяжении 2013 года доля ипотечных сделок держится на уровне
Если же сравнивать квартиры, купленные в ипотеку и без нее, то можно сказать, что:
По нашим данным, на первичном рынке московского региона по схеме оплаты сделки распределяются следующим образом:
- сделки с привлечение ипотечных средств
- сделки с 100%-ной оплатой
- сделки с рассрочкой