Договор об ипотеке (залоге недвижимости) относится к гражданско-правовым договорам и заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, регулирующих порядок совершения, форму, условия действительности сделки, последствия признания сделки недействительной, порядок заключения договора
Так, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Как и в любом договоре, в договоре об ипотеке должны быть прописаны все существенные условия, иначе, в случае их отсутствия, он будет признан недействительным. Существенными условиями договора об ипотеке являются собственно предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Предметом договора ипотеки всегда является недвижимое имущество. Так, необходимо указать, к какой именно разновидности недвижимого имущества оно принадлежит (земельный участок, квартира, жилой дом ). В том случае если недвижимое имущество имеет индивидуальное название, то оно также обязательно к указанию (например, стадион «Локомотив»). При идентификации места нахождения имущества указывается его адрес, а при его отсутствии — делается привязка к определенной местности. Также в предмете договора недвижимое имущество необходимо описать, то есть указать отличительные признаки: например, количество комнат в квартире, количество этажей в доме
Обязательным условием служит указание в договоре права, на основании которого заложенное недвижимое имущество принадлежит залогодателю: право собственности или право хозяйственного ведения.
Перед определением общей суммы денежных средств, которую кредитор готов предоставить залогодателю под закладываемое имущество, производится оценка объекта. Так, по общему правилу оценка предмета ипотеки осуществляется по соглашению сторон.
В Договоре обязательно указывается обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения, в том числе, если такое исполнение будет производиться по частям (указывается периодичность соответствующих платежей и их размеры).
Договор ипотеки заключается в письменной форме и относится к числу договоров, которые подлежат государственной регистрации. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная регистрационная служба.
В случае отсутствия в договоре хотя бы одного из существенных условий, договор не подлежит государственной регистрации. А при отсутствии государственной регистрации такой договор признается недействительным, что влечет его ничтожность.
Процедура государственной регистрации в настоящее время регулируется в основном N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Запись о государственной регистрации заносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является дата внесения соответствующей записи в указанный реестр. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
Моментом, с которого заложенное имущество считается обремененным ипотекой, является момент заключения договора об ипотеке, а при ипотеке в силу закона — момент государственной регистрации права собственности на это имущество.
Залогодатель обязан уведомить в письменной форме залогодержателя обо всех правах третьих лиц на закладываемое имущество (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и др.).
Если указанное требование не будет исполнено, то залогодержатель имеет право по своему выбору либо потребовать досрочного исполнения основного обязательства, либо изменения условий договора.
3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
В нашем случае договор еще не заключен, т.к. гос. регистрация еще не проедена !
Однако, его условия сформулированы неверно, а именно условие о предмете залога , т.к. не может быть предметом залога земельный участок, принадлежащий лицу на праве постоянного бессрочного пользования :
ст. 5, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» :
Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке
1. Ипотеказемельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона (Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена
1. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. )
Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
+ из Земельного кодекса ( примерно то же самое ) :
Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками
1. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, за исключением предоставления служебных наделов, предусмотренных пунктом 2 статьи 24 настоящего Кодекса.
Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении
Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.
Таким образом, исходя из представленных статей предметом ипотеки могло быть только адм.здание, но никак не зем.участок!
2) Идем далее, как было отмечено выше договор об ипотеки требует гос.регистрации !
Но юр.лицо у нас уклоняется от нее !
Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В нашем случае Суд не вынесет решение о регистрации сделки, т.к. предмет предполагаемого залога отчужден .
Во-вторых, даже если бы ЗАО не уклонялось от гос.регистрации, все равно регистрирующий орган такую регистрацию бы не произвел . Отказал бы . :
ст. 29, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» :
Статья 29. Государственная регистрация ипотеки
1. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.
К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.
2. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерациии если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Выше уже были приведены нормы, подтверждающие, что ипотека, предмет которой земельный участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается !
Короче говоря, банк выбрал неправильный способ защиты !
( И вообще все как-то было сделано неправильно ….)
Но что теперь делать банку ?!
Требовать зарегистрировать договор ипотеки он не может …как тогда быть ?
Есть такой вариант :
Если в кредитном договоре Банка с ЗАО было оговорено, что этот договор будет обеспечен залогом недвижимого имущества, то тогда Банк может ( если захочет, конечно ) требовать расторжения кредитного договора по 450 ст.ГК РФ :
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 05.05.2014)
Что тут можно сказать, вполне возможно, что для Банка условие о залоге является существенным, и если бы его не было, то и кредитный договор Банк заключать бы не стал ….а тут раз, и ЗАО отказывается по сути от залога ( т.е. как бы существенно тем самым нарушает договор ) ! Договор становится более «уязвимым» и для Банка более рискованным .
+ к этому банк может потребовать возмещения убытков, если таковые возникли …
Если же в кредитном договоре о залоге речи вообще не идет, то тогда, получается, тот факт, что договор об ипотеке не был заключен, не влияет на основной договор !
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:
3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
В нашем случае договор еще не заключен, т.к. гос. регистрация еще не проедена !
Однако, его условия сформулированы неверно, а именно условие о предмете залога , т.к. не может быть предметом залога земельный участок, принадлежащий лицу на праве постоянного бессрочного пользования :
ст. 5, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» :
Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69настоящего Федерального закона.
Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке
1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона (Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена
1. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. )
Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
+ из Земельного кодекса ( примерно то же самое ) :
Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками
1. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, за исключением предоставления служебных наделов, предусмотренных пунктом 2 статьи 24 настоящего Кодекса.
Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении
Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.
Таким образом, исходя из представленных статей предметом ипотеки могло быть только адм.здание, но никак не зем.участок!
2) Идем далее, как было отмечено выше договор об ипотеки требует гос.регистрации !
Но юр.лицо у нас уклоняется от нее !
Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В нашем случае Суд не вынесет решение о регистрации сделки, т.к. предмет предполагаемого залога отчужден .
Во-вторых, даже если бы ЗАО не уклонялось от гос.регистрации, все равно регистрирующий орган такую регистрацию бы не произвел . Отказал бы . :
ст. 29, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» :
Статья 29. Государственная регистрация ипотеки
1. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.
К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.
2. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиямгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Выше уже были приведены нормы, подтверждающие, что ипотека, предмет которой земельный участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается !
Короче говоря, банк выбрал неправильный способ защиты ! ( И вообще все как-то было сделано неправильно ….)
Но что теперь делать банку ?!
Требовать зарегистрировать договор ипотеки он не может …как тогда быть ?
Есть такой вариант :
Если в кредитном договоре Банка с ЗАО было оговорено, что этот договор будет обеспечен залогом недвижимого имущества, то тогда Банк может ( если захочет, конечно ) требовать расторжения кредитного договора по 450 ст.ГК РФ :
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: