Часто бывает так, что у гражданина возникает задолженность перед кредитором, а из имущества, стоимость которого могла бы покрыть сумму долга, кроме квартиры ничего нет. Поэтому сегодня мы рассмотрим порядок обращения взыскания на заложенную квартиру.
Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке, либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Если же до возникновения ипотеки (и образования задолженности) был заключен договор найма или аренды данного помещения (или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки), то при обращении взыскания и реализации данной недвижимости на торгах, договор найма или аренды жилого помещения продолжает действовать (сохраняет силу).
— в судебном порядке: для обращения взыскания необходимо обратиться в суд с иском и только после получения судебного решения квартиру передают для реализации;
— во внесудебном порядке: обращаться в суд банк не будет, достаточно нотариально удостоверенного соглашения между ним и залогодателем (заемщиком). Однако в этом случае согласие на обращение взыскания на квартиру должно быть получено не только от самого заемщика, но и от лиц, которым указанная квартира принадлежит на праве общей собственности (например, от супруга, других сособственников, органов опеки и попечительства).
Наиболее важные новые положения
Из оснований обращения взыскания на заложенное имущество устранена оговорка о том, что обеспеченное залогом обязательство должно быть не исполнено по обстоятельствам, за которые должник отвечает (п. 1 ст. 348 ГК РФ). Она создавала правовую неопределенность, поскольку некоторые понимали эту норму так, что основания для обращения взыскания на предмет залога более узкие, чем общие основания для взыскания долга с должника.
Кроме того, в ст. 348 ГК РФ добавлено новое правило: должник и залогодатель вправе в любое время прекратить процесс обращения взыскания на предмет залога, исполнив обеспеченное обязательство или его просроченную часть, однако уже вместе с возмещением расходов по обращению взыскания. Это правило не допускает практику использования даже небольшой просрочки должника исключительно с целью обращения взыскания на предмет залога, а также усиливает собственно обеспечительную роль залога.
Появилась новая норма о том, что при наличии нескольких залогодержателей каждый из них может получить сначала только ту часть обеспечения, которая покрывает требования по основному долгу, без неустоек и убытков. Тем самым уменьшается зависимость залоговых прав от обеспечиваемого обязательства и повышается прозрачность залоговых отношений в целом.
Существенным средством, направленным против злоупотреблений на стадии взыскания, является новое правило о недопустимости ареста заложенного имущества судебным приставом-исполнителем по требованиям, не имеющим преимущества перед залогодержателем.
Наконец, установлено, что право аренды земельного участка считается заложенным вместе со зданиями и сооружениями без специальных актов залогодателя. Тем самым прекращена традиция разрушения залога посредством ссылки на отсутствие арендных прав в составе залога. Одновременно облегчена сама процедура оформления залога. Аналогичное решение распространено и на права собственника нежилого помещения, которые имеются у него в отношении общего имущества в здании в целом и земельного участка.
В соответствии со ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ невозможно обратить взыскание на жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Таким образом, в этом случае закон защищает право должника на жилище, но ставит другую сторону обязательства – кредитора, в ситуацию, когда имущество у должника есть, но обратить на него взыскание невозможно.
Однако 14 мая 2012 года Конституционный суд РФ вынес Постановление № 11-П, в котором, хотя и не признал положения ст. 446 ГПК Российской Федерации противоречащими Конституции РФ (в силу того, что положения данной статьи направлены на защиту конституционного права на жилище), но ввел ряд ограничений.
Позиция Суда заключается в следующем:
Конституционное право на жилище выполняет социально значимую функцию и обеспечивает гражданину реализацию основных прав и свобод. Право на жилище непосредственно связано с конституционным принципом, согласно которому человек является высшей ценностью, и ничто не может служить основанием для умаления его достоинства.
Поэтому при обеспечении удовлетворения имущественных интересов кредитора, законодатель связан требованием гарантирования гражданину-должнику права на жилище.
Установленный абзацем вторым ч. 1 ст. 446 ГПК РФ имущественный иммунитет на единственное принадлежащее гражданину-должнику и его семье жилье выступает процессуальной гарантией соцально-экономических прав этих лиц в сфере жилищных правоотношений и не противоречит Конституции.
В то же время распространение имущественного иммунитета на жилые помещения, размеры которых превышают средние показатели, а их стоимость достаточна для удовлетворения требований кредитора, нарушает баланс законных интересов участников исполнительного производства. Иммунитет на такое помещение необоснованно и несоразмерно ограничивает права кредитора.
В связи с этим Конституционны Суд Российской Федерации обязал законодателя установить пределы действия имущественного (исполнительского) иммунитета, а также предусмотреть гарантии сохранения жилищных условий для должника и членов его семьи, необходимых для их нормального существования.
Конституционный суд РФ подчеркнул, что обращение взыскания на такое жилое помещение (его части) должно осуществляться на основании судебного решения и лишь в том случае, если суд установит, что оно явно превосходит определенные законом нормативы, а доходы гражданина-должника несоразмерны его обязательствам перед кредитором.
Пока эта норма закона не принята, и судебная практика исходит из невозможности реализации жилых помещений, которые является единственными для проживания должника и членов его семьи.
Гражданин был признан несостоятельным, и в отношении него была введена процедура реализации. Помимо прочих долгов, у гражданина был долг по договору займа, обеспеченный залогом квартиры.
Финансовый управляющий обратился в суд с ходатайством об утверждении Положения о порядке продажи заложенной квартиры. В свою очередь, должник заявил ходатайство об исключении квартиры из конкурсной массы, поскольку она являлась для него единственным жильем.
Суды трех инстанций отказали должнику в исключении квартиры из конкурсной массы и утвердили Положение о порядке ее продажи. Разрешая спор, суды указали, что на квартиру, находящуюся в ипотеке, обращается взыскание, даже если она является единственным жильем (абз. 1 ст. 446 ГПК РФ). Следовательно, такая квартира включается в конкурсную массу и подлежит реализации в деле о банкротстве должника.
С такими выводами не согласился Верховный Суд РФ (Определение Верховного Суда РФ от 13.06.2019 г. № 307-ЭС19-358 по делу № А05-3506/2016). Действительно, по общему правилу квартира, находящаяся в ипотеке, даже будучи единственным жильем, не может быть исключена из конкурсной массы гражданина – должника и, следовательно, подлежит реализации в деле о его банкротстве.
Однако заложенная квартира не входит в конкурсную массу, и право залога на нее прекращается при наличии в совокупности следующих условий:
1. Должник признан несостоятельным и в отношении него введена процедура реализации;
2. Заложенное имущество является единственным жилым помещением, пригодным для постоянного проживания должника и его членов его семьи. Разрешая вопрос о включении квартиры в конкурсную массу, суды проверяют, отвечает ли квартира признакам единственного жилья для должника и членов его семьи, где фактически проживают должник и члены его семьи;
3. Кредитор по требованию, обеспеченному ипотекой, не предъявил требование к должнику в рамках дела о его банкротстве или обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском срока (и суд отказал в восстановлении срока);
При наличии вышеуказанных обстоятельств кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет заложенной квартиры, в том числе вне рамок дела о банкротстве.
Указанные разъяснения основаны на п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан». Поскольку залоговый кредитор предъявил свое требование с опозданием, иные кредиторы (текущие и незалоговые) получают перед ним приоритет при удовлетворении требований. В такой ситуации ничтожно малая часть вырученных средств останется для удовлетворения требования зареестрового кредитора — залогодержателя. Поэтому такой экстраординарный способ прекращения залога направлен на недопущение ситуации, когда единственное жилье должника фактически будет реализовываться в целях удовлетворения требований текущих и незалоговых кредиторов, а не требования залогодержателя.
ГПК РФ имущественный иммунитет на единственное принадлежащее гражданину-должнику и его семье жилье выступает процессуальной гарантией соцально-экономических прав этих лиц в сфере жилищных правоотношений и не противоречит Конституции. В то же время распространение имущественного иммунитета на жилые помещения, размеры которых превышают средние показатели, а их стоимость достаточна для удовлетворения требований кредитора, нарушает баланс законных интересов участников исполнительного производства.
Иммунитет на такое помещение необоснованно и несоразмерно ограничивает права кредитора. В связи с этим Конституционны Суд Российской Федерации обязал законодателя установить пределы действия имущественного (исполнительского) иммунитета, а также предусмотреть гарантии сохранения жилищных условий для должника и членов его семьи, необходимых для их нормального существования.
-
Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра.
- Если квартира заложена по нескольким ипотечным договорам, то залогодержатель должен предоставить суду доказательства того, что исполнена обязанность по уведомлению иных залогодержателей о своих претензиях на спорную недвижимость.
- Если, исходя из материалов дела, суд делает вывод о том, что ипотека была либо должна была быть осуществлена с согласия иного лица, либо органа, то соответствующее лицо либо орган уведомляется о возможности участия в деле.
- Граждане, которые имеют законное право пользоваться ипотечной квартирой, либо располагают вещным правом на нее, могут участвовать в рассмотрении дела в суде.
- Пример На жилье, купленное А. в кредит, банк решил обратить взыскание, так как А. в течение 4 месяцев не платил взносы по ипотеке.
Суды неоднократно принимали сторону просрочившего ипотечные платежи заемщика, если заемщик ведет себя корректно. О том, кого нельзя выписать и выселить из квартиры, посмотрите здесь.
Суд обращает внимание на действия заемщика:
- Заемщик лишился работы не по своей воле
- Задолженность возникла не по злому умыслу заемщика
- Заемщик неоднократно обращается в банк с предложениями по урегулированию задолженности в досудебном порядке
- Заемщик в короткое время нашел другую работу и возобновил регулярные платежи
В большинстве случаев суд встает на сторону заемщика и признает его нарушения несущественными. В результате чего у ипотечного банка не существует достаточных оснований для обращения взыскания на квартиру.
Ознакомьтесь- что может и чего не может ипотечный банк. Как действовать заемщику , чтобы банк не обратил взыскания на квартиру: 1.
Для внесудебного обращения взыскания на основании закладной, удостоверяющей права залогодержателя, необходимо, чтобы условие о внесудебном порядке содержалось не только в закладной, но и в самом ипотечном договоре, на основании которого закладная была выдана (причем такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен). Таким образом, исполнительная надпись нотариуса является основанием для того, чтобы в отношении предмета ипотеки, на который во внесудебном порядке обращено взыскание, были совершены все необходимые действия (в частности, внесены соответствующие записи в ЕГРП). Необходимо отметить, что законодатель установил ограничения по применению внесудебного порядка взыскания. В ст.
Дети- главный козырь. Если у задолжника есть несовершеннолетние дети- это большой плюс. В дело надо подключать органы опеки и уполномоченного по правам ребенка.
Для выселения ребенка из квартиры требуется разрешение опекунского совета. Опекунский совет будет в пределах своих полномочий так же препятствовать выселению ребенка. 3. Оспаривать оценку квартиры. Банк, исходя из своих интересов, может или сильно занижать или сильно завышать оценку квартиры. Нужно получить заключение оценщика и оценивать квартиру через суд.
Кроме того, внесудебный порядок обращения взыскания не допускается, если одновременно имеются следующие условия:
- если сумма неисполненного обязательства не превышает 5% от стоимости ипотечного жилья;
- если обязательство просрочено менее, чем на 3 месяца.
Если ипотека исполняется периодическими платежами, и плательщик систематически (более 3 раз за 12 месяцев) нарушает сроки внесения платежей (даже если каждая из просрочек является незначительной), то обратить взыскание на заложенную квартиру можно и во внесудебном, и в судебном порядке. Судебный порядок Кредитное учреждение вправе обращаться в суд для того, чтобы получить то, что ему причитается, за счет заложенного по ипотеке имущества только тогда, когда это невозможно сделать во внесудебном порядке, рассмотренном выше.